다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택정책과-23820 결재일자 2017.12.28. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 ★주무관 주택정책개발센터장 주택정책과장 주택건축국장 강대만 정종대 송호재 12/28 정유승 협 조 주택임대차제도 개선방안 - 표준(적정)임대료 토론회 개최결과 보고 ㅊ 2017.12. 주 택 건 축 국 (주택정책개발센터) 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 □ ■ 주택임대차제도 개선방안 -「표준(적정)임대료」 토론회 개최결과 보고 표준(적정)임대료 제도 관련, 다양한 의견수렴을 통한 공론화 과정의 일환으로 「주택임대차제도 개선방안 ？ 표준(적정)임대료」토론회를 개최하고 그 결과를 보고드림 1 토론회 개요 ？？ 토론회명 : 주택임대차제도 개선방안 토론회 - 표준(적정)임대료 ？？ 발 제 자 : 박은철 책임연구원 ？？ 주요내용 ○ 주택 임대료수준 공표의 필요성 ○ 주요 선진국의 임대료공표 관련 정책？제도 사례조사 ○ 임대료수준 공표관련 기초자료의 문제점 ○ 지역별？주택유형별 임대료수준 분석 및 임대료표(안) ○ 임대료수준 공표 및 활용방안 ？？ 일 시 : 2017.12.18.(월) 오후 3시 ？？ 장 소 : 서울글로벌센터 국제회의장 ？？ 참석자 ○ 사 회 : 정종대 주택정책개발센터장 ○ 인사말씀 : 정유승 주택건축국장 ○ 주제발표 : 박은철 책임연구원(서울연) ○ 종합토론 및 질의응답 - 좌 장 : 권원용 명예교수(서울시립대) - 토 론 자 : 이창무(한양대), 김준형(명지대), 김혜승(국토연), 허윤경(건산연), 김남근(법무법인 위민), 송호재(주택정책과장) 2 주요 토론내용 ○ 김혜승 (국토연구원) - 분석기법이 발전함에 따라, 공간헤도닉 또는 빅데이터 등 다양한 분석기법을 활용하여 발전시킬 필요가 있음 - 분석결과에 대한 공감대 형성을 위하여 관련 협의체를 단계적？장기적으로 구성해야함 - 주거급여 주택조사자료, 월세신고제 자료 등을 정교하게 구축하여 활용할 필요가 있음 - 주택상태조사 시행 시, ‘건강’ 및 ‘주택의 안전성’과 관련된 지표를 발굴하여 조사해야 함 ○ 이창무 (한양대학교) - 우리나라의 주택임대차시장은 전세 및 보증부월세의 보증금 구간을 하나의 전월세전환율 기준으로 나타내기 어려운 특징이 있음 ？ 높은 보증금 ？ 전환율 낮음, 낮은 보증금 ？ 전환율 높음 - 현재 분석방법 및 결과물로 임대차시장의 투명성 확보, 임차인의 역선택 방지, 법적 분쟁의 기준 등에 활용하기 어려움. ？ 법적 분쟁 증가 예상 ？ 주택의 세부정보 제공수준에 대한 공공의 역할범위 모호 - 시세변동성이 실거래가보다 안정적인 점을 볼 때, 임대차시장의 정보 비대칭이 반드시 임대인에게 유리하고 임차인에게 불리하다고 볼 수 없으므로, 제도시행의 기본적인 목표에 한계가 있음 - 기초 행정데이터상 건축물 내 ‘주택’에 대한 세부정보가 부재하며, 이를 보완하기 위해서는 주거공간에 대한 ‘전수조사’를 해야하나, 이러한 기초인프라구축을 위한 사회적 비용 등을 고려할 때 필요성이 낮다고 판단됨 - 다양한 변수를 반영한 분석결과의 신뢰도, 분석기간 및 결과시점 간 차이에 따른 즉시성 문제 등을 바탕으로 볼 때, 임대료 정보제공은 민간의 영역에 두는 것이 타당함 - 임대차시장의 인프라 및 시스템이 다른 국가의 제도도입에 대한 타당성도 회의적임 ○ 허윤경 (한국건설산업연구원) - 월세보다 전세의 변동성이 월등히 높은 상황에서, 전세를 기준으로 높은 변동성을 가진 임대료 산정결과를 공공이 발표하는 것은 어려운 문제임 - 전월세 실거래가가 공표되는 상태에서, 표준임대료 산정 및 공표가 정보비대칭성을 해소할 수 있는 지 의문이며, ‘규제방식’ 외 정보비대칭 해소역할은 불가능할 것임 - 주택공시가격 산정？공표를 위한 조사과정에서 주택특성조사를 하면 효율적으로 조사 가능할 것임 - 호주 ‘인스펙션 제도’(일정 기간 내 주택공개 및 자유로운 주택탐색 가능)를 참조하여, 주택상태에 대한 투명한 정보수집방안 검토 필요 - 공표에 따른 임대인？임차인 및 주변지역의 다양한 이해관계자 간 분쟁해소와 협의도출이 어려울 것으로 예상됨 ○ 김준형 (명지대학교) - 전체 거래자료 중 확정일자신고자료 외 누락된 자료에 대한 보완노력 필요 - 임대료 구간 설정 시, 가격대에 따라 다른 전환율 반영을 위한 방안 필요 - 질로우 외 다양한 임대료 정보제공 사례 검토 필요 - 일반적인 변수를 활용한 분석모형은 시설보수 또는 하자에 대한 임대료 반영이 어려우므로, 설명력을 높일 수 있는 핵심변수 적용 검토 필요 ？ 주거실태조사, 한국감정원 공시자료, 중개인 주택조사평가 기입자료 등 활용방안 검토 필요 ？ 전월세거래에 대한 시세조사 등 - 개별임대료 조정분쟁 시 대안적 분석모형을 활용하여, 보다 정확한 임대료 산정을 위한 데이터베이스를 단계적으로 구축해야 함 - ‘버추얼 싱가포르’(도시 및 건축물 정보를 3D로 구축하여 건축물 내부특성 확인 가능) 형식의 데이터 구축 접근방안도 고려 필요 ○ 김남근 (법무법인 위민) - 임대차 안정화 정책 ？ 임대인과 임차인 간 ‘대등한’ 협상을 기반으로 임대차계약의 지속적 갱신을 통한 임차인의 안정적 거주를 도모함 ？ 국가가 아니라, 대도시 지방정부 행정의 핵심 - 표준임대료는 ‘정확한 정보의 전달’이 목적이 아니라, ‘사회적 합의’와 ‘임차인이 협상을 하기 위한 기준마련’의 취지임. 따라서, ‘정보의 정확성’은 본 취지 안에서 보완되는 형식이어야 함 - 독일의 경우, 면적 등 표준항목에 대한 임대료 정보를 제공하며, 세부 시설물의 하자 등과 관련한 임대료 조정은 개별협상에서 반영됨 - ‘정확한 정보의 제공’보다는 협상력을 높일 수 있도록 세입자협회, 임대인협회 등 관련단체 등을 지원하는 방안 필요 - 뉴욕, LA, 샌프란시스코 등 미국 대도시 주법 운용사례에 대한 연구가 필요함 - 표준임대료 시행에 따른 분쟁 및 협상은 제도도입에 따른 필연적인 상황이며, 다양한 분쟁조정절차 및 거래양상 등을 감수해야 새로운 임대차거래질서 확립 가능 ○ 송호재 (서울시 주택정책과장) - 행정데이터의 ‘정확도’ 문제는 단기적으로 해소가 어려우므로, 현재 여건에서 표준임대료를 산정 시, 어느 정도 오류의 포함은 감안해야 함 3 행정사항 ？？ 총 소요예산 : 978.9만원 ○ 서울글로벌센터 국제회의장 대여비 : 87.6만원 ○ 포스터, 현수막, 배너 등 : 427.9만원 ○ 토론자료 인쇄 : 118.4만원 ○ 토론자 참석수당(총 6인) : 315만원 - 토론수당 : 일반1급 23만원(기본 1시간) + 24만원(추가 2시간) × 6인 = 2,820,000원 - 원고료 : 11,000원 × 6매 × 5인(토론자만 해당) = 330,000원 ○ 사무용품 등 : 30만원 ？？ 예산과목 ○ (주택사업특별회계) 서민주거 안정도모, 저소득층 주거안정 도모(국민), 신주택정책개발 연구수행, 사무관리비(201-01). 끝.

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