다시 뛰는 공정도시 서울!

서울특별시 수신 님 귀하 (경유) 제목 민원회신[오피스텔 관리비 문제] 김현순님, 안녕하십니까? 귀하께 집합건물에 대한 이해도를 높이기 위해 사전설명을 약간 드리겠습니다. 귀하께서 소유하고 있는 오피스텔은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의 내지 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정으로 인해, 150세대이상 아파트 등 공동주택법이 적용되는 공동주택과는 달리 관리단에 대해 조사, 시정지시 등 관리감독 권한이 법에 없음을 이해하여 주시길 부탁드립니다. 귀하의 민원에 대하여 종합적으로 아래와 같이 답변드리겠습니다. 집합건물법 시행령 제6조에 따르면, 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리인은 월 1회 구분소유자에게 관리단의 「사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법」(관리비 세부명세)을 서면으로 보고 하도록 의무하고 있습니다. 그리고, 분양사는 집합건물법 제9조의3 제2항에 따라 ‘표준관리규약을 참고하여 공증정서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을자에 주어야한다’라고 규정되어 있고, 그 분양계약서와 함께 시행사(분양자)가 만든 자체규약에 대한 서명날인 형식으로 구분소유자의 수의 80%이상 받았다면 그 규약은 법적으로 효력 있습니다. 그렇치만 일반적으로 분양자는 관리단집회를 소집하여 적법한 관리인이 선출되어 그 관리인이 건물관리 방법을 결정할때까지 집합건물 관리를 위하여 건물 관리업체가 시행사 또는 분양사로부터 관리권한을 위임받아 집합건물 관리를 합니다. 그러나 관리단집회를 소집하여 관리인이 선출된이후는 관리인이 새롭게 관리방법을 결정할 수도, 다른 건물관리업체와 새롭게 계약체결할 수도 있습니다. 이는 집합건물의 관리단이 실제로 조직되기 이전에 건축주 또는 최초 구분소유자의 다수로부터 당해 집합건물의 관리를 위탁받아 그 계약에 기하여 혹은 사실상 당해 집합건물에 관리업무를 수행하였다 하더라도, 관리위탁계약에 정해진 계약기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적·집단적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다고 할 것입니다. 즉, “시행사로부터 관리권한을 위임 받은 업체라고 하더라도 추후 정상적인 관리단이 조직이 된다면 더 이상 관리행위를 할 수 없다”(수원지방법원 성남지원 2013가합2876 판결)라는 판시도 참고할 수 있습니다. 귀 집합건물 관리에 대하여 관리비 과다라든지 부정한행위나 그밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지아니한 사정이 있을때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다.단, 이때는 귀하께서 직접 소명하시어 사실여부에 따라 달라지는 법적인 부분에 대하여서는 법률구조공단(국번없이 132)나 법률전문가의 도움을 받아서 소를 제기하시기 바랍니다. 마지막으로, 귀하께 구분소유자 5분의 1이상 서면동의를 받아 하루빨리 임시 관리단집회를 소집·개최하여 관리규약 변경, 관리인 선임, 관리위원회 위원 선출 등의 실질적인 관리단이 구성·운영되기를 기원드립니다. 계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다. 감사드립니다. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 12/15 송호재 협조자 실무사무관 김태진 시행 주택정책과-23077 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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