다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 토지관리과-24695 결재일자 2017.12.8. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 토지정책팀장 토지관리과장 도시계획국장 채수삼 박희영 代박희영 12/08 김학진 협 조 서울 부동산 시장 월간동향 보고(’17년 11월분) (주택 매매 및 전·월세) 2017.12. 도시계획국 (토지관리과) 서울 도시계획, 미래 100년의 약속 서울 도시계획 헌장 자연환경 보전 도시 서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적？경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호？복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립？강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다. 역사문화 보전 도시 서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유？무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다. 어디서나 편리한 도시 주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업？문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다. 대중？녹색 교통 도시 시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행？자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다. 생활안전 도시 자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다. 서울 도시계획, 미래 100년의 약속 서울 도시계획 헌장 친환경 에너지절감 도시 건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신？재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다. 조화로운 경관 도시 건축물？시설물？구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시？주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다. 장소성의 도시 서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다. 참여와 소통의 도시 도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적？민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다. 배려와 공존의 도시 다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다. ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 한국감정원 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 도시계획국[토지관리과] ’17.11월 서울 부동산 시장 월간동향(주택 매매 및 전·월세) 구분 매매 변동률(%) 전세 변동률(%) 월세 변동률(%) 전월비 전년 동월비 전월비 전년 동월비 전월비 전년 동월비 서울 0.36 3.12 0.21 1.98 0.00 -0.01 ♣ 자치구별 주택 매매 가격 변동률 ♣ ▣ 주택종합 ？ (매 매) 상승폭이 확대되며 전월 대비 0.36% 상승(전월 0.23%) ☞ 상승지역 : 송파구(0.64%), 성동구(0.64%) 등 25개 구 ☞ 하락지역 : - ？ (전 세) 상승폭이 확대되며 전월 대비 0.21% 상승(전월 0.14%) ☞ 상승지역 : 송파구(0.51%), 중구(0.43%) 등 23개 구 ☞ 하락지역 : 서초구(-0.29%), 노원구(-0.01%) 등 2개 구 ▣ 아 파 트 ？ (매 매) 상승폭이 확대되며 전월 대비 0.43% 상승(전월 0.26%) ☞ 상승지역 : 송파구(0.83%), 동작구(0.78%) 등 25개 구 ☞ 하락지역 : - ？ (전 세) 상승폭이 확대되며 전월 대비 0.24% 상승(전월 0.14%) ☞ 상승지역 : 송파구(0.64%), 중구(0.46%) 등 22개 구 ☞ 하락지역 : 서초구(-0.43%), 도봉구(-0.04%) 등 3개 구 1 매매 가격 자료 : 한국감정원 ？ 직주근접이 용이한 지역과 개발사업이 원활하게 진행되는 지역에서 기대감 등으로 상승하며 전월 대비 상승폭 확대 ○ 전월 대비 0.36%, 전년 말 대비 3.02%, 전년 동월 대비3.12% 상승 - 월별 변동률 : ’17.9월(0.07%), ’17.10월(0.23%), ’17.11월(0.36%) ▶ 강북권역(0.27%) : 성동구(0.64%), 중구(0.41%)는 도심권의 업무지구와 출·퇴근이 용이한 지역을 중심으로 상승하였고, 강북구(0.22%)는 경전철 개통에 따른 상승세를 이어가며 전체적으로 전월 대비 상승폭 확대. ▶강남권역(0.45%) : 송파구(0.64%)는 전월 대비 상승폭이 축소되었으나 잠실역세권을 중심으로 상승세를 보였고, 강남구(0.58%)는 개발사업이 원활하게 진행되는 단지가 상승하는 등 전체적으로 전월 대비 상승폭 확대. ☞강남4구 아파트 가격 변동률은, 강남구(0.35%⇒0.73%), 서초구(0.06%⇒0.40%), 송파구(1.21%⇒0.83%), 강동구(0.38%⇒0.32%)로, 강남구·서초구가 상승폭이 확대된 반면, 송파구는 상승폭 축소. ♣ 주택 유형별 가격 변동률을 보면, 아파트(0.26%⇒0.43%), 연립(0.17%⇒0.27%)은 상승폭 확대, 단독(0.36%⇒0.36%) 보합세 유지. < 그림 1-1 권역별 주택 매매가격 변동률 추이 > < 그림 1-2 주택 유형별 매매 가격 변동률 추이 > < 그림 1-3 자치구별 주택종합 매매 가격 변동률 > < 그림 1-4 자치구별 아파트 매매 가격 변동률 > 2 전세 가격 자료 : 한국감정원 ？ 직장인 출·퇴근 수요와 정비사업에 따른 이주 수요가 많은 지역을 중심으로 상승하며 전월 대비 상승폭 확대 ○ 전월 대비 0.21%, 전년 말 대비 1.86%, 전년 동월 대비1.98% 상승 - 월별 변동률 : ’17.9월(0.13%), ’17.10월(0.14%), ’17.11월(0.21%) ▶강북권역(0.14%) : 노원구(-0.01%)는 전세 매물 누적으로 하락 전환하였으나, 중구(0.43%), 종로구(0.29%)는 도심권과 출·퇴근이 용이한 지역에서 직장인 수요의 유입으로 상승하며 전체적으로 전월 대비 상승폭 확대. ▶강남권역(0.28%) : 서초구(-0.21%)는 노후 아파트를 중심으로 하락세가 지속되는 모습이며, 송파구(0.51%)는 정비사업에 따른 이주 수요 영향으로 상승세가 지속되는 등 전체적으로 전월 대비 상승폭 확대. ♣ 주택 유형별 전세변동률은, 아파트(0.14% ⇒ 0.24%), 연립(0.17% ⇒ 0.19%), 단독(0.10% ⇒ 0.15%) 모두 상승폭 확대. < 그림 2-1 권역별 전세 가격 변동률 추이 > < 그림 2-2 주택 유형별 전세 가격 변동률 추이 > < 그림 2-3 자치구별 주택종합 전세 가격 변동률 > < 그림 2-4 자치구별 아파트 전세 가격 변동률 > 3 월세 가격 자료 : 한국감정원 ？ 계절적인 이사 비수기 및 수요자의 전세 선호 증가 등으로 전월 상승에서 보합 전환 ○ 전월 대비 0.01%, 전년 말 대비 0.00%, 전년 동월 대비-0.02% 하락 - 월별 변동률 : ’17.9월(0.01%), ’17.10월(0.01%), ’17.11월(0.00%) ▶강북권역(-0.01%) : 중구(0.13%), 서대문구(0.06%)는 도심권으로 직장인 출·퇴근 수요가 유입되며 상승세를 이어가는 모습을 보였고, 성북구(-0.05%)는 하락폭이 확대되며 전체적으로 전월 보합에서 하락 전환. ▶강남권역(0.00%) : 관악구(0.07%)는 강남으로의 직장인 출·퇴근 수요가 유입되며 상승세로 전환하였고, 영등포구(-0.03%)는 세입자의 전세 선호 영향에 따른 하락세를 보이며 전체적으로 전월 상승에서 보합 전환. ♣ 주택 유형별 월세 가격 변동률은, 아파트(0.00%⇒-0.01%) 하락 전환, 연립(0.02%⇒0.01%) 상승폭 축소, 단독(0.01%⇒0.01%) 보합 유지. < 그림 3-1 권역별 월세 가격 변동률 추이 > < 그림 3-2 주택 유형별 월세 가격 변동률 추이 > 4 부동산 이슈 ？ 재건축 초과이익환수제 및 분양권 전매 양도세 강화 등 본격 시행 ○내년 새로운 제도들이 시행(추진)될 예정이어서 부동산 시장 양극화는 더욱 심화될 것으로 전망 < 2018년 달라지는 부동산 정책 > 시행(추진)제도 시행 시기 내 용 재건축 초과이익환수제 시행 1월 1일 - 재건축사업으로 발생한 이익금 환수 ☞ 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청하는 모든 재건축 사업장 분양권 전매 양도세 강화 1월 1일 - 조정대상지역 내 거래 시 보유기간에 관계없이 세율 50% 적용 新DTI(총부채상환비율) 시행 1월 - 주택담보대출 시 원리금과 기타 대출이자 합산 부동산 임대업 여신심사 강화 3월 부동산 임대업 여신 심사 시 ‘임대업 이자 상환 비율’ 적정성 여부 심사 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 4월 1일 - 2주택 이상 다주택자 주택 양도 시 ☞ 2주택자 10%, 3주택 이상자 20% 가산 세율 적용 생애 단계별, 소득 수준별 맞춤형 주거지원 상반기 - 저소득, 취약계층 공적임대주택 공급 - 무주택 서민, 실수요자 공공지원주택 도입 - 신혼부부 분양주택 특별공급 확대 - 특별공급제도 개선 오피스텔 전매 제한 등 연내 - 조정대상지역 내 오피스텔 전매 금지 300세대 이상 오피스텔 인터넷 청약 의무화 물량 20% 지역 거주자에게 우선 분양 다주택자 임대주택 등록 유도 연내 세제, 사회보험 등 인센티브 강화 등록된 임대주택은 다주택자 중과 및 장기보유 특별공제 배제 대상에서 제외 DSR(총체적상환능력비율) 시행 하반기 주택담보대출 시 원리금과 신용대출 등 모든 대출 금액 합산 참고자료 각종 통계 자료 : 부동산거래관리시스템(신고일 기준) < 월별 주택 매매 거래량 > < 자치구별 주택 매매 거래량 > < 주택 유형별 매매 거래량 > < 서울 아파트 매매 거래량 > < 강남4구 아파트 매매 거래량 > < 아파트 전·월세 거래량 > < 거래 유형별 변동률 자료 : 한국감정원 > 권 역 매 매(%) 전 세(%) 월 세(%) 변동률 상승 하락 변동률 상승 하락 변 동 률 상승 하락 월세통합 월세 준월세 준전세 도심권 0.32 성동구 (0.64) - 0.21 중 구 (0.43) 노원구 (-0.01) 0.02 -0.04 0.00 0.13 중 구 (0.13) 성북구 (-0.05) 동북권 0.26 0.11 -0.02 -0.06 -0.04 0.05 서북권 0.28 0.22 0.00 -0.07 -0.03 0.12 서남권 0.42 송파구 (0.64) - 0.32 송파구 (0.51) 서초구 (-0.29) 0.01 -0.10 -0.05 0.17 관악구 (0.07) 강남구 (-0.05) 동남권 0.49 0.23 -0.01 -0.11 -0.07 0.09 < 주택 유형별 평균 주택가격 > 주택유형 매매가격(천원) 전세가격(천원) 월세가격(천원) 전세가율(%) 종 합 488,047 303,323 807 65.7 아 파 트 587,516 389,870 891 70.7 연립주택 218,133 138,339 502 65.0 단독주택 678,978 325,680 1,132 48.8 < 권역별 주택종합 평균 매매가격 및 변동률 > < 권역별 아파트 평균 매매가격 및 변동률 > < 투기지역(11개 구) 아파트 평균 매매가격 및 변동률 > 작성자 토지관리과장: 조봉연 ☎ 4660 토지정책팀장:박희영 ☎ 4662 담당: 채수삼 ☎ 4625

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