다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 토지관리과-10647 결재일자 2017.5.24. 공개여부 부분공개(7) 방침번호 시 민 주무관 부동산평가팀장 토지관리과장 도시계획국장 장인호 이계문 代박문재 05/24 김학진 협 조 토지정책팀장 박문재 주무관 채수삼 '17년 1/4분기 서울 대형오피스빌딩 시장동향 보고 2017. 5. 도시계획국 (토지관리과) 서울 도시계획, 미래 100년의 약속 서울 도시계획 헌장 자연환경 보전 도시 서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적․경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호․복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립․강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다. 역사문화 보전 도시 서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유‧무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다. 어디서나 편리한 도시 주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업․문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다. 대중‧녹색 교통 도시 시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행․자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다. 생활안전 도시 자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다. 서울 도시계획, 미래 100년의 약속 서울 도시계획 헌장 친환경 에너지절감 도시 건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신․재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다. 조화로운 경관 도시 건축물․시설물․구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시․주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다. 장소성의 도시 서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다. 참여와 소통의 도시 도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적․민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다. 배려와 공존의 도시 다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다. ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ (주)신영에셋 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ '17년 1/4분기 대형 오피스시장 동향 분석 서울시내 권역별 대형 오피스 빌딩에 대하여 임대료, 공실률, 관리비 등의 동향을 체계적으로 분석하고 향후 서울시 토지이용을 효율적으로 관리하기 위한 도시관리계획 수립 및 부동산시장 정책 자료제공 Ⅰ 분석개요 󰏚 분석 대상 ○ 분석 범위 권 역 세 분 권 역 분석 빌딩 (총 272개) 도심권역 종로, 을지로, 새문안로(구,신문로), 남대문로 89개 강남권역 강남대로, 도산대로, 서초(교대역), 송파대로(잠실역), 양재역, 테헤란로, 학동/봉은사로 88개 여의도권역 동여의도, 서여의도, 마포구(마포대로) 일대 43개 기타권역 한강이남 동․서지역, 한강이북 동․서지역 52개 ○ 건물규모 : 연면적 10,000㎡ 이상 (권역내 최고 수준의 대형 업무용 빌딩) 󰏚 분석 기간 : 2017. 1. 1. ~ 3. 31. (1/4분기) 󰏚 분석 내용 ○ 권역별 오피스 임대정보, 공실현황 - 매분기별로 임대료, 공실률, 관리비 변동추이 동향분석 ○ 업무시설(오피스텔 제외) 매매동향 - 거래량 및 실거래가신고가격 변동추이 ○ 다음분기 임대시장 전망 등 󰏚 오피스시장 동향분석 전문 업체 현황 구분 업 체 명 소 재 지 비 고 국 내 사 젠스타 영등포구 의사당대로 www.mygenstar.com 메이트플러스 중구 을지로5길 www.mateplus.net 알투코리아 강남구 봉은사로 www.r2korea.co.kr 교보리얼코 성동구 왕십리로 www.kyoborealco.com 신영에셋 강남구 영동대로 www.syasset.com 한국감정원(부동산연구원) 대구광역시 동구 이노밸리로 www.kab.re.kr 외 국 계 CB Richard Ellis Korea 종로구 종로 www.cbrekorea.com Cushman&Wakefiled.Inc 영등포구 국제금융로 www.cushmanwakefield.kr Jones Lang Lasalle 종로구 세종로 www.joneslanglasallekorea.co.kr savills Korea 중구 세종대로9길 www.savills.co.kr 󰏚 오피스시장 주요이슈 ⇒ 『별첨1 참조』 ○ 2017년 1/4분기 오피스시장 관련 각종 동향을 별첨과 같이 요약정리함 - 주요 내용 : 주요 빌딩 매매현황, 임대차 계약체결, 신축빌딩 준공, 기업이전, 정부정책 및 업계 동향 등 󰏚 대형 오피스빌딩 관리대장·임대동향 자료기록 정리 ○ 대형 오피스빌딩에 대한 2017년 1/4분기 임대동향 변동 자료를 기록정리함 - 기록내용 : 임대료, 관리비, 공실률 등 변동사항 Ⅱ 오피스 임대시장 동향 󰏚 권역별 임대시장 동향 <4개 권역 전체 임대료·공실률 변동추이> ○ 임대료 임대료(전세환산가) : 보증금과 월세를 전세금으로 환산한 금액을 의미함. 연초 단기 임대료 상승 - 연초 임대료 인상 시기임에도 불구하고, 기존 빌딩의 경우 인상·인하 사례가 혼재하면서 보합세를 나타냈으나, 롯데월드타워를 비롯한 임대료가 높은 빌딩이 다수 공급되면서, 전체 평균 임대료는 3.3㎡당 8,778천원으로 전분기(8,677천원) 대비 1.17% 상승, 전년 동기(8,641천원) 대비 1.59% 상승세를 보임. - 도심권은 임대율이 안정적인 빌딩과 일부 매각 예정빌딩 등이 기준가격을 인상했던 반면에 공실이 증가한 일부 빌딩의 경우 하향 조정 사례가 발생하는 등 인상·인하 사례가 혼재하면서, 권역 평균 임대료는 전분기(10,740천원) 대비 0.75% 상승, 전년 동기(10,757천원) 대비 0.59% 상승한 3.3㎡당 10,821천원으로 나타났음. ※ 주요 월세 변동 사례 : 종로3길 D타워 6.3% 인상, 세종대로 와이즈타워 3.4% 인하 - 강남권은 서울시 전체 오피스 임대시장에서 최고 수준의 임대료를 책정하고 있는 롯데월드타워와 권역 평균을 상회하는 타워730이 공급되면서, 평균 임대료는 3.3㎡당 8,888천원으로 전분기(8,656천원) 대비 2.67% 상승, 전년 동기(8,471천원) 대비 4.92% 상승하였음. ※ 신규 공급빌딩 임대가 수준 : 롯데월드타워 임대면적 3.3㎡당 보증금 1,290천원, 월세 129천원 - 여의도권은 권역 내 빌딩 중 일부 상향조정 사례와 하향조정 사례가 혼재하면서, 평균 임대료는 3.3㎡당 8,103천원으로 전분기(8,097천원) 대비 0.07% 상승, 전년 동기(8,097천원) 대비 0.07% 상승하였음. - 기타권역은 전반적으로 임대료 동결 추세이나, 일부 빌딩에서 상향 조정 사례와 하향 조정 사례가 혼재하면서, 평균 임대료는 전분기(5,288천원) 대비 0.15% 상승한 3.3㎡당 5,296천원을 나타냄. <임대료 변동현황> (단위: 천원/3.3㎡) 구  분 도 심 권 강 남 권 여의도권 기타 권역 전 체 2012년 1/4분기 10,095 8,126 7,029 4,942 8,188 2/4분기 10,102 8,161 7,055 4,945 8,167 3/4분기 10,170 8,248 7,066 4,983 8,232 4/4분기 10,165 8,244 7,582 4,985 8,292 2013년 1/4분기 10,189 8,305 7,627 5,122 8,326 2/4분기 9,944 8,338 7,634 5,139 8,268 3/4분기 10,201 8,403 7,966 5,226 8,451 4/4분기 10,413 8,396 7,971 5,259 8,535 2014년 1/4분기 10,511 8,406 8,002 5,256 8,552 2/4분기 10,484 8,383 8.010 5,236 8,517 3/4분기 10,490 8,381 7.998 5,267 8,510 4/4분기 10,568 8,390 8,016 5,276 8,565 2015년 1/4분기 10,660 8,419 8,028 5,213 8,583 2/4분기 10,691 8,419 8,102 5,262 8,607 3/4분기 10,702 8,418 8,103 5,256 8,609 4/4분기 10,730 8,431 8,141 5,248 8,632 2016년 1/4분기 10,757 8,471 8,097 5,297 8,641 2/4분기 10,757 8,481 8,099 5,302 8,634 3/4분기 10,699 8,614 8,098 5,290 8,643 4/4분기 10,740 8,656 8,097 5,288 8,677 2017년 1/4분기 10,821 8,888 8,103 5,296 8,778 전 기 대 비(%) 0.75 2.67 0.07 0.15 1.17 전년동기대비(%) 0.59 4.92 0.07 -0.02 1.59 ※ 임대료는 보증금과 월 임료를 전세금으로 환산한 금액을 의미함. <임대료지수 변동추이> ○ 공실률 대규모 임대물량 공급에도 공실률 보합 - 초대형 빌딩인 롯데월드타워를 비롯해 신규 공급 물량이 크게 증가했으나, 공급이 집중된 강남권을 제외한 나머지 권역의 임대차활동이 활발하게 이루어지면서, 전체적으로 전분기(7.8%)와 동일한 7.8%로 보합세를 나타냄. - 도심권은 수송스퀘어(수송타워 증축분)가 신규 공급됐지만 타워8, 더 케이트윈타워 등에서 중대형 공실이 해소되면서, 동 권역 공실률은 전분기(7.8%) 대비 0.1%p 상승한 7.9%를 나타냄. - 강남권은 초대형 오피스 빌딩인 롯데월드타워와 타워730 등이 신규 공급되면서, 전분기(6.0%) 대비 0.6%p 상승한 6.6%를 나타냄. - 여의도권은 마포권의 효성 해링턴 스퀘어와 동여의도권의 여의도 K타워 등 오피스 빌딩이 신규 공급되었으나, 신한금융투자타워와 빌딩8 등에서 대규모 공실이 해소되면서, 전분기(9.2%) 대비 0.2%p 하락한 9.0%를 나타냄. - 기타권역은 트윈시티 남산, 이레빌딩(신관), 서부금융센터 등에서 공실이 큰 폭으로 감소하면서, 전체적으로 전분기(9.4%) 대비 0.9%p 하락한 8.5%를 보였음. <공실률 변동현황) (단위: %, %p) 구  분 도 심 권 강 남 권 여의도권 기타 권역 전 체 2012년 1/4분기 8.0 1.8 2.6 4.0 4.5 2/4분기 6.6 4.4 2.8 5.1 5.1 3/4분기 6.4 4.5 2.4 5.6 5.1 4/4분기 6.6 4.4 12.8 5.8 6.8 2013년 1/4분기 6.9 5.2 12.6 7.8 7.4 2/4분기 6.9 5.7 12.5 9.3 7.8 3/4분기 6.6 5.2 14.3 6.3 7.4 4/4분기 6.9 5.3 13.4 7.9 7.6 2014년 1/4분기 6.2 6.0 13.2 10.1 7.9 2/4분기 6.6 5.4 12.8 10.5 7.9 3/4분기 6.5 5.9 11.6 10.4 7.8 4/4분기 8.0 5.9 10.6 11.1 8.3 2015년 1/4분기 9.9 7.6 10.1 9.5 9.1 2/4분기 9.4 6.5 10.6 10.4 8.9 3/4분기 9.8 6.3 9.4 9.9 8.6 4/4분기 9.3 5.4 8.7 9.6 8.0 2016년 1/4분기 8.9 4.8 9.1 9.9 7.8 2/4분기 8.7 5.0 9.5 10.5 8.0 3/4분기 8.8 6.7 9.2 9.5 8.3 4/4분기 7.8 6.0 9.2 9.4 7.8 2017년 1/4분기 7.9 6.6 9.0 8.5 7.8 전 기 대 비(%p) 0.1 0.6 -0.2 -0.9 - 전년동기대비(%p) -1.0 1.8 -0.1 -1.4 - <공실률 변동추이> ○ 관리비 - 서울시 전체 평균 관리비는 3.3㎡당 34.32천원으로 전분기(33.92천원) 대비 1.2% 상승, 전년 동기(33.82천원) 대비 1.5% 상승하였음. - 권역별 관리비 수준은 3.3㎡당 도심권 38.76천원, 강남권 34.26천원, 여의도권 33.89천원, 기타권역 26.41천원으로 전분기 대비 각각 1.1%, 1.87%, 1.03%, 0.27%의 상승세를 나타냄. <관리비 변동현황> (단위: 천원/3.3㎡) 구  분 도 심 권 강 남 권 여의도권 기타 권역 전 체 2012년 1/4분기 35.37 30.90 29.80 23.90 31.29 2/4분기 35.49 30.96 30.04 24.26 31.35 3/4분기 35.81 31.15 30.15 24.32 31.56 4/4분기 35.83 31.25 31.27 24.36 31.76 2013년 1/4분기 36.33 31.64 31.21 25.15 32.13 2/4분기 36.41 31.87 31.24 25.26 32.29 3/4분기 36.52 32.10 31.93 25.65 32.59 4/4분기 37.03 32.16 32.04 25.72 32.83 2014년 1/4분기 37.27 32.32 32.26 26.01 32.99 2/4분기 37.34 32.28 32.36 26.08 32.99 3/4분기 37.47 32.29 32.41 26.01 33.01 4/4분기 37.62 32.45 32.53 26.04 33.18 2015년 1/4분기 37.93 32.72 32.62 25.93 33.34 2/4분기 38.15 32.81 33.01 26.05 33.51 3/4분기 38.24 32.82 33.07 26.10 33.57 4/4분기 38.30 32.95 33.25 26.03 33.66 2016년 1/4분기 38.57 33.15 33.48 26.06 33.82 2/4분기 38.64 33.25 33.62 26.17 33.89 3/4분기 38.42 33.56 33.56 26.32 33.91 4/4분기 38.33 33.63 33.54 26.34 33.92 2017년 1/4분기 38.76 34.26 33.89 26.41 34.32 전 기 대 비(%) 1.10 1.87 1.03 0.27 1.20 전년동기대비(%) 0.50 3.35 1.22 1.36 1.50 <관리비지수 변동추이> 󰏚 주요 오피스빌딩 공실률 현황(’17년도 1/4분기) 권 역 빌 딩 명 소 재 지 공실률(%) 도심권 (7.9%) 부영 태평빌딩(삼성생명본사빌딩) 중구 세종대로(태평로2가) 83.1 T타워(LG유플러스타워) 중구 소월로2길(남대문로5가) 55.1 센터플레이스(구, YG타워) 중구 남대문로9길(다동) 42.6 부영을지빌딩(삼성화재본사빌딩) 중구 을지로(을지로1가) 40.6 와이즈타워(구, YTN타워) 중구 세종대로(남대문로5가) 28.7 강남권 (6.6%) 파르나스타워 강남구 테헤란로(삼성동) 54.3 롯데월드타워 송파구 올림픽로(신천동) 46.8 한화금융센터 서초 서초구 강남대로(서초동) 32.5 신영빌딩(SYC밀레니엄타워) 강남구 영동대로(청담동) 23.4 메리츠타워 강남구 강남대로(역삼동) 19.0 여의도권 (9.0%) 효성 해링턴 스퀘어 마포구 마포대로(도화동) 100.0 Three IFC 영등포구 국제금융로(여의도동) 68.4 유화증권빌딩 영등포구 국제금융로2길(여의도동) 60.0 여의도 K타워(SK증권빌딩) 영등포구 국제금융로8길(여의도동) 21.7 KTB빌딩(구, 하나증권빌딩) 영등포구 여의대로(여의도동) 17.9 기타권역 (8.5%) 코레일유통 본사빌딩 영등포구 국회대로(당산동3가) 37.3 삼구빌딩 용산구 청파로(한강로3가) 37.1 디지털드림타워 마포구 월드컵북로56길(상암동) 36.3 팬택빌딩(팬택R&D센터) 마포구 성암로(상암동) 33.8 디지털큐브 마포구 상암산로(상암동) 33.6 ※ 권역별 평균 공실률 이상에 해당하는 빌딩내역임. 󰏚 주요 오피스빌딩 임대차 현황(’17년도 1/4분기) 권역 빌딩명 소재지 임차인 임차면적 (㎡) 날짜 도심권 더케이트윈타워 종로구 종로1길(중학동) SKC 10,200 ’17.1 타워8 종로구 종로5길(청진동) KB국민카드 (IT본부) 7,800 ’17.2 서울스퀘어 중구 한강대로(남대문로5가) 한국MSD 7,000 ’17.3 페르노리카코리아 5,370 ’17.2 와이즈타워 (구,YTN타워) 중구 세종대로(남대문로5가) 메리츠화재 3,130 ’17.2 강남권 삼성생명 논현빌딩 강남구 강남대로(논현동) 대림B&Co 2,800 ’17.1 아주빌딩 강남구 테헤란로(역삼동) GS넷비전 2,400 ’17.2 해성2빌딩 강남구 테헤란로(대치동) 아우딘푸쳐스 2,070 ’17.1 포스코P&S타워 강남구 테헤란로(역삼동) 히어솔루션즈 코리아 1,790 ’17.1 포스코센터 강남구 테헤란로(대치동) 아나로그디바이스 1,790 ’17.2 여의도권 신한금융투자타워 영등포구 여의대로(여의도동) 신한아이타스, 신한금융투자 5,200 ’17.1 KPX빌딩 마포구 마포대로(공덕동) 신용보증기금 2,110 ’17.1 농협문화복지재단 빌딩 영등포구 국제금융로8길(여의도동) NH투자증권 2,040 ’17.1 KTB빌딩 영등포구 여의대로(여의도동) 화승알엔에이 1,800 ’17.2 Three IFC 영등포구 국제금융로(여의도동) 초상증권 1,320 ’17.1 기타권역 서부금융센터 구로구 새말로(구로동) 우리카드 3,680 ’17.1 팬택빌딩 마포구 성암로(상암동) 피투피시스템즈 (토즈) 3,180 ’17.1 KDB생명타워 용산구 한강대로(동자동) 트랜스코스모스 코리아 2,670 ’17.1 이레빌딩(신관) 영등포구 선유동2로(양평동4가) 국민건강보험공단 2,300 ’17.1 상암IT타워 마포구 월드컵북로(상암동) 우리FIS 2,300 ’17.1 Ⅲ 일반 업무시설 매매 동향 건축법상 일반업무시설(오피스텔 제외) 실거래가신고자료 발췌 : 부동산거래관리시스템(RTMS) ○ 분석개요 ▸ 대상지역 : 종로구, 중구, 영등포구, 서초구, 강남구 ▸ 거래유형 : 건축법상 일반업무시설(오피스텔 제외) ▸ 거래기간 : 2012.1.1. ～ 2017.3.31.(실거래가신고일 기준) ▸ 분석자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS) 실거래가신고자료 ▸ 분석내용 ▪상업지역내 업무시설에 대해 매분기별로 면적규모에 관계없이 매매 거래량 및 가격 변동추이 분석 󰏚 매매동향 분석결과 ○ 거래량(전분기 대비)은 중구·강남구 증가, 종로구·영등포구·서초구는 감소 - 국내 경기의 불확실성이 지속되고 있는 가운데 1/4분기 업무시설 전체 거래량은 119건으로 전분기(131건) 대비 9% 감소하였음. ※ 중구 44건, 강남구 32건, 영등포구 23건, 서초구 13건, 종로구 7건 (단위 : 건) <거래량 변동추이> ○ 업무시설의 특성상 매매가격은 입지여건 등에 따라 편차가 심함 - 거래빈도가 낮아 특정물건의 입지여건 등에 따라 매매가격의 편차가 심하므로 지역권역에 대표성 있는 적정가격의 수준으로 판단하기는 객관성이 부족함. ※ ’17. 1/4분기 산술평균 매매가격 수준(㎡당) · 중구 6,157만원, 서초구 4,666만원, 강남구 4,373만원, 종로구 2,959만원, 영등포구 1,811만원 (단위 : 만원/㎡) <실거래가 신고가격 변동추이> Ⅳ 2017년 2/4분기 오피스 임대시장 전망 ○ 임대료 : 보합세(여의도권·기타권역 ⇧, 도심권·강남권 ⇨) - 서울시 전체 임대시장에서 최상위권의 임대료를 형성하고 있는 롯데월드타워의 신규 공급 등으로 1/4분기 임대료 상승률이 오랜 만에 1%대를 기록했음. 다만, 중대형빌딩의 신규 공급 영향이 상대적으로 줄어들고 연중 임대료 상승률이 가장 낮은 2/4분기에는 다시 보합세로 돌아설 것으로 전망됨. - 권역별로는 권역 평균을 상회하는 신규 공급이 예정돼 있는 여의도권과 기타권역이 소폭 상승할 것으로 예상되며, 이를 제외한 나머지 권역은 대부분의 빌딩이 임대료를 동결해 보합세를 나타낼 전망임. ○ 공실률 : 보합 내지 소폭 상승(기타권역 ⇧⇧, 도심권·여의도권 ⇨, 강남권 ⇩) - 과거 전례를 분석해 보면 신규 공급이 늘어나는 초기에는 지난 1/4분기와 마찬가지로 단기간 내 공실률이 급등하지 않고, 시차를 두고 후행하는 경향을 보였음. 2/4분기까지는 보합 내지 소폭 상승하는 추세를 이어가다 2017년 예정 물량 약 245만㎡의 70%가 집중될 하반기에 공실률이 본격 상승할 전망으로 상반기 중에는 7~8% 수준을 유지할 것으로 예상됨. - 권역별로는 약 10만㎡의 임대 물량이 공급되는 기타권역이 타 권역 대비 다소 큰 폭의 공실률 상승이 예상되며, 나머지 권역의 경우 소폭 상승 내지는 보합세를 유지할 것으로 관측됨. 반면 파르나스타워와 롯데월드타워가 공급되며 해당 분기에 공실률이 상승했던 강남권의 경우, 프라임 오피스빌딩에 대한 잠재 수요와 노후빌딩 리모델링에 따른 이전 수요 등의 영향으로 공실률이 하락할 가능성이 큼. ○ 신규 공급 : 증가(기타권역 ⇧⇧⇧, 강남권 ⇧, 도심권·여의도권 ⇨) - 1/4분기에 이어, 2/4분기에도 비슷한 수준의 신규 공급이 예정돼 있음. 올해 상반기에 공급되는 초기 물량의 경우, 일부 통합 임차 수요와 증평 수요 덕에 급격한 공실률 상승으로 이어지지 않겠지만, 신규 공급이 더 늘어나는 하반기부터는 본격적으로 공실률에 영향을 미칠 것으로 판단됨. - 권역별로는 10만㎡(오피스 면적) 규모의 강동 퍼스트타워를 비롯해 4건이 공급될 예정인 기타권역이 2/4분기에 가장 큰 비중을 차지할 전망임. 나머지 권역의 경우, 복수의 중소형빌딩이 공급될 예정인 강남권을 제외한 도심권과 여의도권에는 2/4분기 공급 예정 물량이 없는 것으로 확인됐음. 붙 임 1. 오피스빌딩 시계열 자료(2017년 1/4분기) 1부. 2. 오피스빌딩 관리대장(권역별) 1부. 3. 오피스빌딩 위치도 1부. 끝. 【별첨1】 별첨1 오피스시장 주요이슈(’17년 1/4분기) 구 분 내 용 매매 ▸부영주택이 1월 6일 중구 을지로1가 소재 삼성화재본사빌딩을 4,380억원에 매입해 소유권 이전을 완료하였음 ▸이지스자산운용이 1월 17일 중구 태평로2가 소재 삼성생명태평로빌딩을 2,300억원에 매입하였음 ▸이지스자산운용이 마이다스에셋자산운용에서 보유 중이던 중구 남대문로5가 소재 T타워를 매입해 등기를 완료하였음 ▸ARA코리아가 1월 24일 판교 알파리움타워 1,2동을 알파돔시티 외 4개사로부터 매입해 소유권 이전을 완료하였음 ▸마스턴투자운용이 2월 1일 삼성생명으로부터 서초구 서초동 소재 삼성생명메트로빌딩을 861억원에 매입하였음 준공 ▸마포구 도화동 소재 효성해링턴스퀘어(경의선 공덕역 복합역사 개발사업)가 1월 13일 준공되었음 ▸송파구 신천동 소재 롯데월드타워가 지난 2월 9일 서울시로부터 사용승인을 받았음. 올해 4월 초 공식 개장할 예정임 ▸종로구 공평동 소재 94빌딩(청진 17지구)이 2월 17일 준공되었음 ▸송파구 신천동 소재 타워730(SC전산센터 재건축)이 2월 24일 사용승인을 받았음 ▸강서구 마곡동 소재 홈앤쇼핑 사옥이 2월 28일 준공되었음 이전 ▸LG이노텍이 중구 남대문로5가에 위치한 LG서울역빌딩으로 이전하였음 ▸하나생명이 중구 을지로2가 소재 KEB하나은행 본점으로 본사를 이전하였음 ▸신한아이타스가 영등포구 여의도동에 자리한 신한금융투자타워(16층, 22층)로 본사를 이전하였음 ▸롯데글로벌로지스가 중구 남대문로5가 소재 세브란스빌딩(10, 11층)으로 본사를 이전하였음 ▸미래에셋생명이 영등포구 여의도동 소재 대우증권빌딩으로 본사를 이전하였음 동향 ▸멀티에셋자산운용이 지난 2월 말 업계 최초로 국토교통부에 리츠 AMC 설립 인가를 신청하였음 ▸정용선 코람코자산신탁 대표가 한국리츠협회 신임 회장에 취임하였음 ▸공유오피스업체 위워크가 강남구 삼성동 소재 일송빌딩에 3호점을 낼 예정임 ▸삼성자산운용이 자회사 액티브자산운용과 헤지자산운용을 설립하였음 ▸KB증권은 현대자산운용 매각을 추진하고 있음. 4월 중순 본입찰을 거쳐 우선협상대상자를 선정할 계획임 분양 ▸강서구 마곡동 소재 발산W타워가 1월부터 오피스 상품 분양을 개시하였음. 동 빌딩의 오피스 면적은 9,252㎡임 ▸강서구 마곡동 소재 마곡 로뎀타워가 2월부터 오피스 상품 분양을 개시하였음. 동 빌딩의 업무시설은 164실임 ▸강서구 마곡동 소재 보타닉 파크타워 3차가 3월부터 오피스 상품 분양을 개시하였음. 동 빌딩의 업무시설 면적은 8,307㎡임 정책 ▸리츠 1인 보유 지분 완화를 골자로 한 부동산투자회사법 개정안이 국무회의를 통과하였음. 오는 9월 시행될 예정임 【별첨2】 권역별 임대시장 동향분석표(Ⅰ) 권역 분 기 전세환산가 (천원/3.3㎡) 전세환산가지수 (07.1/4=100) 관리비 (천원/3.3㎡) 관리비지수 (07.1/4=100) 공실률 (％) 당 해 4 개 권 역 2007.1/4 7,094 100.0 27.2 100.0 2.3% 2008.1/4 7,447 105.0 27.9 102.8 2.1% 2009.1/4 7,745 109.2 28.9 106.6 3.1% 2010.1/4 7,846 110.6 29.5 108.5 4.9% 2011.1/4 8,016 113.0 30.2 111.2 4.9% 2012.1/4 8,188 115.4 31.3 115.2 4.5% 2013.1/4 8,326 117.4 32.1 118.3 7.4% 2014.1/4 8,552 120.6 33.0 121.5 7.9% 2015.1/4 8,583 121.0 33.3 122.8 9.1% 2016.1/4 8,641 121.8 33.8 124.5 7.8% 2/4 8,634 121.7 33.9 124.8 8.0% 3/4 8,643 121.8 33.9 124.9 8.3% 4/4 8,677 122.3 33.9 124.9 7.8% 2017.1/4 8,778 123.7 34.3 126.4 7.8% 전기대비 변동률(%) 1.17 1.17 1.20 1.20 - 전년동기대비 변동률(%) 1.59 1.59 1.50 1.50 - 도 심 권 2007.1/4 8,811 100.0 30.2 100.0 2.5% 2008.1/4 9,248 105.0 31.4 104.0 0.2% 2009.1/4 9,606 109.0 32.4 107.2 1.7% 2010.1/4 9,812 111.4 33.2 109.8 5.6% 2011.1/4 9,926 112.7 33.9 112.1 8.0% 2012.1/4 10,095 114.6 35.4 117.0 8.0% 2013.1/4 10,189 115.6 36.3 120.1 6.9% 2014.1/4 10,511 119.3 37.3 123.2 6.2% 2015.1/4 10,660 121.0 37.9 125.4 9.9% 2016.1/4 10,757 122.1 38.6 127.5 8.9% 2/4 10,757 122.1 38.6 127.8 8.7% 3/4 10,699 121.4 38.4 127.0 8.8% 4/4 10,740 121.9 38.3 126.8 7.8% 2017.1/4 10,821 122.8 38.8 128.2 7.9% 전기대비 변동률(%) 0.75 0.75 1.10 1.10 0.1%p 전년동기대비 변동률(%) 0.59 0.59 0.50 0.50 -1.0%p 강 남 권 2007.1/4 6,860 100.0 27.1 100.0 1.1% 2008.1/4 7,458 108.7 28.1 103.7 1.1% 2009.1/4 7,839 114.3 29.3 108.3 2.8% 2010.1/4 7,881 114.9 29.6 109.2 4.8% 2011.1/4 7,953 115.9 29.9 110.4 2.6% 2012.1/4 8,126 118.5 30.9 114.1 1.8% 2013.1/4 8,305 121.1 31.6 116.8 5.2% 2014.1/4 8,406 122.5 32.3 119.3 6.0% 2015.1/4 8,419 122.7 32.7 120.8 7.6% 2016.1/4 8,471 123.5 33.2 122.4 4.8% 2/4 8,481 123.6 33.3 122.8 5.0% 3/4 8,614 125.6 33.6 123.9 6.7% 4/4 8,656 126.2 33.6 124.2 6.0% 2017.1/4 8,888 129.6 34.3 126.5 6.6% 전기대비 변동률(%) 2.67 2.67 1.87 1.87 0.6%p 전년동기대비 변동률(%) 4.92 4.92 3.35 3.35 1.8%p 권역별 임대시장 동향분석표(Ⅱ) 권역 분 기 전세환산가 (천원/3.3㎡) 전세환산가지수 (07.1/4=100) 관리비 (천원/3.3㎡) 관리비지수 (07.1/4=100) 공실률 (％) 당 해 4 개 권 역 2007.1/4 7,094 100.0 27.2 100.0 2.3% 2008.1/4 7,447 105.0 27.9 102.8 2.1% 2009.1/4 7,745 109.2 28.9 106.6 3.1% 2010.1/4 7,846 110.6 29.5 108.5 4.9% 2011.1/4 8,016 113.0 30.2 111.2 4.9% 2012.1/4 8,188 115.4 31.3 115.2 4.5% 2013.1/4 8,326 117.4 32.1 118.3 7.4% 2014.1/4 8,552 120.6 33.0 121.5 7.9% 2015.1/4 8,583 121.0 33.3 122.8 9.1% 2016.1/4 8,641 121.8 33.8 124.5 7.8% 2/4 8,634 121.7 33.9 124.8 8.0% 3/4 8,643 121.8 33.9 124.9 8.3% 4/4 8,677 122.3 33.9 124.9 7.8% 2017.1/4 8,778 123.7 34.3 126.4 7.8% 전기대비 변동률(%) 1.17 1.17 1.20 1.20 - 전년동기대비 변동률(%) 1.59 1.59 1.50 1.50 - 여 의 도 권 2007.1/4 5,727 100.0 24.9 100.0 3.8% 2008.1/4 6,092 106.4 25.9 104.2 0.5% 2009.1/4 6,482 113.2 27.6 111.1 1.2% 2010.1/4 6,608 115.4 28.1 113.2 1.5% 2011.1/4 6,766 118.2 28.9 116.1 2.1% 2012.1/4 7,029 122.7 29.8 119.8 2.6% 2013.1/4 7,627 133.2 31.2 125.5 12.6% 2014.1/4 8,002 139.7 32.3 129.7 13.2% 2015.1/4 8,028 140.2 32.6 131.1 10.1% 2016.1/4 8,097 141.4 33.5 134.6 9.1% 2/4 8,099 141.4 33.6 135.2 9.5% 3/4 8,098 141.4 33.6 134.9 9.2% 4/4 8,097 141.4 33.5 134.9 9.2% 2017.1/4 8,103 141.5 33.9 136.2 9.0% 전기대비 변동률(%) 0.07 0.07 1.03 1.03 -0.2%p 전년동기대비 변동률(%) 0.07 0.07 1.22 1.22 -0.1%p 기 타 권 역 2007.1/4 3,971 100.0 19.9 100.0 2.9% 2008.1/4 4,756 119.8 21.5 107.8 10.5% 2009.1/4 4,812 121.2 21.8 109.5 8.7% 2010.1/4 4,778 120.3 22.6 113.5 7.0% 2011.1/4 4,898 123.3 23.4 117.8 5.7% 2012.1/4 4,942 124.5 23.9 120.1 4.0% 2013.1/4 5,122 129.0 25.1 126.4 7.8% 2014.1/4 5,256 132.4 26.0 130.7 10.1% 2015.1/4 5,213 131.3 25.9 130.3 9.5% 2016.1/4 5,297 133.4 26.1 131.0 9.9% 2/4 5,302 133.5 26.2 131.6 10.5% 3/4 5,290 133.2 26.3 132.3 9.5% 4/4 5,288 133.2 26.3 132.4 9.4% 2017.1/4 5,296 133.4 26.4 132.8 8.5% 전기대비 변동률(%) 0.15 0.15 0.27 0.27 -0.9%p 전년동기대비 변동률(%) -0.02 -0.02 1.36 1.36 -1.4%p

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