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문서번호 임대주택과-15289 결재일자 2017.11.20. 공개여부 부분공개(5 7) 방침번호 시 민 주무관 임대계획팀장 임대주택과장 주택건축국장 안홍기 백윤기 임인구 11/20 정유승 협 조 - 가락시영아파트주택재건축정비사업 - 재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고 2017. 11. 주택건축국 (임대주택과) - 가락시영아파트주택재건축정비사업 - 재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고 송파구 가락동 479번지 일대 재건축 소형주택 매입 협의 요청이 있어 관련 규정에 따라 매입비 산정에 대한 적정성 여부를 검토하여 보고드림 1 사 업 개 요 ？？ 사 업 명 : 가락시영아파트주택재건축정비사업 ？？ 위 치 : 서울특별시 송파구 가락동 479번지 일대 ？？ 사업면적 :405,782.40㎡ ？？ 연 면 적 : 1,563,335.17㎡ ？？ 건축규모 : 지하2~3층/지상10~35층, 84개동 9,510세대 ？？ 재건축소형주택 규모 및 매입비 산정액 구 분 (계약면적/형별) 세대수 총 매입비(원) 세대 당 매입비(원) 건축비 부속토지 합 계 126,084,035,000 - 기부채납 4,954,525,000 83,975,000 41,328,276,000 85,389,000 1,560,906,000 86,717,000 88,456,000 88,456,000 43,013,542,000 85,514,000 1,019,390,000 101,939,000 206,776,000 103,388,000 1,247,316,000 103,943,000 30,279,816,000 103,698,000 2,022,116,000 118,948,000 362,916,000 120,972,000 2 추 진 경 위 ？？ 2008. 4. 7. 사업시행인가 (변경승인 : `13.12.26./`15.3.3/`15.4.9./`15.9.23.) ？ 사업시행변경승인 내용 : 재건축 소형주택 세대수 변경 - 1,390세대(최초, `08. 4. 7.) → 1,332세대(`13.12.26.) → 1,333세대(`15. 4. 9.) → 1,401세대(`15. 9.23.) ？？ 2015. 1.29. 관리처분계획인가(변경인가: `15. 4.30.) ？？ 2015.10.22. 착공승인 ？？ 2017. 2.28. 매입비 산정 적정성 검토 사전업무협의(10.17. /11.07.보완) ？？ 2017. 8. 1. 장기전세주택 검토보고(임대주택과 - 10141호) ？ 소형주택 307동 401호 → 307동 101호로 변경(착오) ？？ 2017.11.10. 매입비 산정 검증협의회 개최 3 매입비 신청 내역(사업시행자 요청) ？？ 공급요청 가격 : 160,423,346,000원 ？？ 건축비 산정 ？ 총 괄(세대별 건축비) (단위 : 원) 계약면적(형별) 세대수 세대별 건축비 106,844,000 108,258,000 109,871,000 111,855,000 108,422,000 131,136,000 132,825,000 133,424,000 132,906,000 155,208,000 157,231,000 ？ 지상층 건축비(세대별) (단위 : 원) 지상층 면적 구 분 단가(원/㎡) 세대별 건축비 61.37 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡이하 1,041,000 63,886,170 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 1,058,800 64,978,556 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 1,058,800 65,147,964 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 1,058,800 66,132,648 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 1,058,800 65,052,672 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 1,051,100 76,173,217 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 1,051,100 76,330,882 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 1,051,100 76,635,701 21층 이상 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 1,069,000 77,523,880 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,019,400 85,731,540 21층 이상 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,037,500 87,253,750 ？ 지하층 건축비 : 표준건축비의 63%로 산정(세대별) (단위 : 원) 지하층 면적 구 분 단가(원/㎡) 세대별 건축비 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡이하 655,830 18,704,271 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 667,044 19,024,094 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 667,044 19,030,765 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 667,044 19,397,639 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 667,044 19,057,447 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 662,193 23,759,484 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 662,193 23,819,082 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 662,193 23,805,838 21층 이상 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 673,470 24,170,838 11층 ~ 20층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 642,222 28,090,790 21층 이상 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 653,625 28,589,557 ※ 표준건축비 1,041,000원/㎡ : 11층~20층이하, 주거전용면적 40㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,051,100원/㎡ : 11층~20층이하, 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,019,400원/㎡ : 11층~20층이하, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,058,800원/㎡ : 21층 이상, 주거전용면적 40㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,069,000원/㎡ : 21층 이상, 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,037,500원/㎡ : 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 적용 ？ 건축비 가산 항목 산정(세대별) (단위 : 원) 계약면적(형별) 세부 항목별 산정내역 합 계 발코니 새 시 발코니 확 장 시공보증 수수료 아트월 무기질 도료 에너지절약형 친환경주택 인텔리전트설비 24,253,666 102,746 1,266,914 15,311 - 624,570 7,881,060 14,363,065 24,255,422 104,502 1,266,914 15,311 - 624,570 7,881,060 14,363,065 25,692,651 104,502 2,418,900 15,319 - 898,427 7,885,091 14,370,412 26,325,627 104,502 2,806,122 15,609 - 722,903 8,034,247 14,642,244 24,312,763 104,502 1,284,404 15,339 - 624,570 7,895,170 14,388,778 31,203,520 155,613 1,832,160 19,263 400,620 811,504 9,914,817 18,069,543 32,675,937 155,613 3,063,434 19,314 400,620 978,638 9,941,020 18,117,298 32,983,381 155,613 3,326,884 19,302 541,567 898,763 9,934,974 18,106,278 31,211,729 158,265 1,826,330 19,271 400,620 811,504 9,918,849 18,076,890 41,385,833 146,607 4,956,248 23,480 460,935 1,687,111 12,085,636 22,025,816 41,388,437 149,211 4,956,248 23,480 460,935 1,687,111 12,085,636 22,025,816 ※ 건축비 가산항목 검증협의회 사전협의 ○ 일시/장소 : 2017.11.10.(금) 14:00 ~ / 조합사무실 ○ 참 석 자 : 총 5명 - ○ 회의결과 ⇒ 제출된 자료에 대한 사업시행자의 용역업체()의 설명 및 비용 검토 후 건축비 및 가산항목 중 발코니 확장 및 발코니 새시 등 검토 협의 ☞ 지상층 건축비 : 적정 ☞ 지하층(지하주차장, 기계실 등, 표준건축비의 63% 적용) 건축비 : 적정 ☞ 건축비 가산항목 산정 : 조합 등 관계자가 아래 가산비용에 대해 적정의견 제시함 - 발코니새시(표준건축비의 4.7% 반영) : 적정 - 발코니확장(이중단열창, 골조및마감, 국토부 발코니확장 비용 심사참고기준 적용) : 적정 - 시공보증수수료(소형주택 부분) : 적정 - 아트월, 무기질도료, 에너지절약형 친환경주택, 인텔리전트설비 : 적정 ☞ 기타 가산항목 산정 - 공동주택성능등급에 따른 가산비용, 분양가심사위원회 결정사항 등 : 해당 없음 4 검 토 결 과 ？？ 건축비 산정 : 적정 ？ 지상층 건축비 산정 내역(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세대수 면 적(㎡) 표준건축비 건축비 61.37 1,041,000 63,886,170 61.37 1,058,800 64,978,556 61.53 1,058,800 65,147,964 62.46 1,058,800 66,132,648 61.44 1,058,800 65,052,672 72.47 1,051,100 76,173,217 72.62 1,051,100 76,330,882 72.91 1,051,100 76,635,701 72.52 1,069,000 77,523,880 84.10 1,019,400 85,731,540 84.10 1,037,500 87,253,750 ？ 지하층 건축비 산정 내역 ⇒ 표준건축비의 63%로 적용(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세대수 면 적(㎡) 표준건축비 건축비 28.52 655,830 18,704,271 28.52 667,044 19,024,094 28.53 667,044 19,030,765 29.08 667,044 19,397,639 28.57 667,044 19,057,447 35.88 662,193 23,759,484 35.97 662,193 23,819,082 35.95 662,193 23,805,838 35.89 673,470 24,170,838 43.74 642,222 28,090,790 43.74 653,625 28,589,557 ？ 건축비 가산항목 산정 : 일부 적정 - 시공보증수수료 :(소형주택의 전용면적/총 전용면적) × 시공보증수수료 - 발코니 새시 : 표준건축비의 4.7% 반영 산정 - 발코니 확장(이중단열창, 골조 및 마감) : 국토부 발코니 확장 비용 심사참고기준 적용 - 아트월(거실) 및 무기질도료(침실1) : 미 반영 - 에너지절약형 친환경주택 : 미 반영 - 인텔리전트설비(기계환기설비, 홈네트워크, 에어컨냉매배관) : 미 반영 - 기타 공동주택성능등급에 따른 가산비용 등 : 해당사항 없음 ？？ 인계자의 제출 서류 및 확인 사항 연번 제 출 서 류 확 인 사 항 비 고 1 건축비 및 가산항목 비용 산출내역서 매입비 적정성 여부 검토 일부 미반영 2 동？호수배치도 및 관련서류 동？호수 배정 타당성 확인 적정 3 소형주택 현황사진 건립 추진상황 확인 적정 ？ 인계자의 제출서류에 의한 대한 타당성 등 검토 ？？ 소형주택 공급비율 : 적정 - 소형주택 인계의무자인 가락시영아파트주택재건축정비사업조합에서 제출한 인계서류 등을 검토한 바, 소형주택에 대한 공급은 관련 규정을 준수하였음 ？？ 소형주택 동？호 배치도 현황 : 적정 - 를 규모유형별 소형주택 혼합배치 ※ 소형주택 세대변경 검토보고(임대주택과？10141호, 2017.8.1.) ？？조치사항 : 소형주택 307동 401호 → 307동 101호로 변경(착오) ？？ 인수가격(건축비, 가산항목비용 등) 적정성 검토 : 일부 적정 ① 소형주택 매입비 산정에 있어 부속토지는 관련규정에 따라 기부채납 ② 발코니 새시는 표준건축비의 4.7% 반영하여 산정 ③ 소형주택은 일반분양 주택과 동일하게 내부 마감재(바닥, 벽, 천정, 각종 설비 등)를 시공되어야 하므로(송파구 주거정비과？17302호, `13.12.26., 사업시행(변경)인가 참고), 이를 적용하여 아트월(거실), 무기질도료(침실1), 인텔리전트설비(기계환기설비, 홈네트워크, 에어컨냉매배관)를 일반분양 주택과 동일하게 일괄시공한 것이며, 매입주택 업무 처리기준 등 관련 규정에 따라 건축 가산항목에 포함하지 아니함이 바람직할 것으로 판단됨 ※ 분양가심사위원회에서 가격결정한 사항이 아니라서 객관적인 공사비 적정성에 대한 확인 곤란함 ？？ 인수가격(매입비) 세부 산정내역 ？ 총 매입가격 : 126,084,035,000원(천원미만 절사) 구 분 (계약면적/형별) 세대수 세대별 공급가격(원) 총 공급가격(원) 합 계 - 126,084,035,000 83,975,000 4,954,525,000 85,389,000 41,328,276,000 86,717,000 1,560,906,000 88,456,000 88,456,000 85,514,000 43,013,542,000 101,939,000 1,019,390,000 103,388,000 206,776,000 103,943,000 1,247,316,000 103,698,000 30,279,816,000 118,948,000 2,022,116,000 120,972,000 362,916,000 ？ 토지비 : 기부채납(최종 사업확정에 따라 토지면적 조정은 가능) 구 분(계약면적/형별) 세대수 대지 지분(세대당) 검토 결과 합 계 - 기부채납 21.4888㎡ 21.4888㎡ 21.5448㎡ 21.8704㎡ 21.5133㎡ 25.3754㎡ 25.4280㎡ 25.5295㎡ 25.3929㎡ 29.4477㎡ 29.4477㎡ ？ 기본건축비(세대별) - 공공주택 특별법 시행규칙 별표7 및 국토교통부 고시 제2016-339호 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 83,975,412 기본 건축비 지상층 면적 1,041,000원/㎡(표준건축비)×61.37㎡ 63,886,170 지하층 면적 655,830원/㎡(표준건축비 63%)×28.52㎡ 18,704,271 가산 항목 발코니 새시 49,927원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.10㎡ 102,746 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×3.78㎡ 790,020 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×4.09㎡ 476,894 시공보증수수료 (39.10㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 15,311 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 85,389,377 기본 건축비 지상층 면적 1,058,800원/㎡(표준건축비)×61.37㎡ 64,978,556 지하층 면적 667,044원/㎡(표준건축비 63%)×28.52㎡ 19,024,094 가산 항목 발코니 새시 49,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.10㎡ 104,502 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×3.78㎡ 790,020 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×4.09㎡ 476,894 시공보증수수료 (39.10㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 15,311 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 86,717,450 기본 건축비 지상층 면적 1,058,800원/㎡(표준건축비)×61.53㎡ 65,147,964 지하층 면적 667,044원/㎡(표준건축비 63%)×28.53㎡ 19,030,765 가산 항목 발코니 새시 49,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.10㎡ 104,502 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×6.72㎡ 1,404,480 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×8.70㎡ 1,014,420 시공보증수수료 (39.12㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 15,319 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 88,456,520 기본 건축비 지상층 면적 1,058,800원/㎡(표준건축비)×62.46㎡ 66,132,648 지하층 면적 667,044원/㎡(표준건축비 63%)×29.08㎡ 19,397,639 가산 항목 발코니 새시 49,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.10㎡ 104,502 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×6.86㎡ 1,433,740 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×11.77㎡ 1,372,382 시공보증수수료 (39.86㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 15,609 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 85,514,364 기본 건축비 지상층 면적 1,058,800원/㎡(표준건축비)×61.44㎡ 65,052,672 지하층 면적 667,044원/㎡(표준건축비 63%)×28.57㎡ 19,057,447 가산 항목 발코니 새시 49,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.10㎡ 104,502 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×3.78㎡ 790,020 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×4.24㎡ 494,384 시공보증수수료 (39.17㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 15,339 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 101,939,737 기본 건축비 지상층 면적 1,051,100원/㎡(표준건축비)×72.47㎡ 76,173,217 지하층 면적 662,193원/㎡(표준건축비 63%)×35.88㎡ 23,759,484 가산 항목 발코니 새시 49,401원/㎡(표준건축비의 4.7%) × 3.15㎡ 155,613 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ × 1.1 × 5.67㎡ 1,185,030 골조, 마감 106,000원/㎡ × 1.1 × 5.55㎡ 647,130 시공보증수수료 (49.19㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 19,263 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 103,388,325 기본 건축비 지상층 면적 1,051,100원/㎡(표준건축비)×72.62㎡ 76,330,882 지하층 면적 662,193원/㎡(표준건축비 63%)×35.97㎡ 23,819,082 가산 항목 발코니 새시 49,401원/㎡(표준건축비의 4.7%) × 3.15㎡ 155,613 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ × 1.1 × 8.61㎡ 1,799,490 골조, 마감 106,000원/㎡ × 1.1 × 10.84㎡ 1,263,944 시공보증수수료 (49.32㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 19,314 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 103,943,338 기본 건축비 지상층 면적 1,051,100원/㎡(표준건축비)×72.91㎡ 76,635,701 지하층 면적 662,193원/㎡(표준건축비 63%)×35.95㎡ 23,805,838 가산 항목 발코니 새시 49,401원/㎡(표준건축비의 4.7%) × 3.15㎡ 155,613 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ × 1.1 × 8.42㎡ 1,759,780 골조, 마감 106,000원/㎡ × 1.1 × 13.44㎡ 1,567,104 시공보증수수료 (49.29㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 19,302 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 103,698,584 기본 건축비 지상층 면적 1,069,000원/㎡(표준건축비)×72.52㎡ 77,523,880 지하층 면적 673,470원/㎡(표준건축비 63%)×35.89㎡ 24,170,838 가산 항목 발코니 새시 50,243원/㎡(표준건축비의 4.7%) × 3.15㎡ 158,265 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ × 1.1 × 5.67㎡ 1,185,030 골조, 마감 106,000원/㎡ × 1.1 × 5.50㎡ 641,300 시공보증수수료 (49.21㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 19,271 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 118,948,665 기본 건축비 지상층 면적 1,019,400원/㎡(표준건축비)×84.10㎡ 85,731,540 지하층 면적 642,222원/㎡(표준건축비 63%)×43.74㎡ 28,090,790 가산 항목 발코니 새시 47,911원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×3.06㎡ 146,607 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×13.46㎡ 2,813,140 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×18.38㎡ 2,143,108 시공보증수수료 (59.96㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 23,480 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 120,972,246 기본 건축비 지상층 면적 1,037,500원/㎡(표준건축비)×84.10㎡ 87,253,750 지하층 면적 653,625원/㎡(표준건축비 63%)×43.74㎡ 28,589,557 가산 항목 발코니 새시 48,762원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×3.06㎡ 149,211 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×13.46㎡ 2,813,140 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×18.38㎡ 2,143,108 시공보증수수료 (59.96㎡/734,780.75㎡)×287,745,840원 23,480 5 매입계약 체결 ？？ 인수가격(매입비) 지급 (단위 : 원) 구 분 합 계 (매입금액 100%) 계 약 금 (매입금액의 20%) 중 도 금 (매입금액의 60%) 잔 금 (매입금액의 20%) 준공 이후(10%) 소유권 이전 후(10%) 지급금액 126,084,035,000 25,216,807,000 75,650,421,000 12,608,403,500 12,608,403,500 지급시기 - 계약체결 후 건축공정 80% 까지 준공인가 이후 이전등기 완료 후 ？ 인계？인수자 - 인계자 : 가락시영아파트주택재건축정비사업조합 - 인수자 : 서울특별시장 (대리 송파구청장) ？ 인계？인수 근거 : 소형주택 매매(분양) 계약서 - 계약금은 매입가격 총액의 20%로 하되, 현장점검을 거쳐 소형주택 이상 유？무를 확인 후 지급 ？ 소형주택 매매계약 체결 결과 관련 기관 통보 - 소형주택 공급？관리 기관 통보 : 서울주택도시공사 ？？ 매입비 산정 검토 근거규정 ？ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 ？ 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준(공공주택 특별법 시행규칙 별표7) ？ 공공건설임대주택 표준건축비(국토교통부 고시 제2016-339호) ？ 매입주택(소형, 임대, 장기전세) 업무 처리기준(서울특별시) ？？ 행정사항 ？ 매입(소형, 임대, 장기전세)업무 처리기준 개정〔임대주택과 - 4774호(‘15. 4. 17.)]에 따라 계약 승인 및 예산 재배정 조치 따로붙임 1. 매입비 산출 검토서 1부. 2. 매입비 검증협의회 검토의견서 1부. 끝.

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본청

임대주택과-15289

D0000032076491