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문서번호 임대주택과-14735 결재일자 2017.11.9. 공개여부 부분공개(7) 방침번호 시 민 주무관 임대계획팀장 임대주택과장 주택건축국장 안홍기 백윤기 임인구 11/09 정유승 협 조 - 고덕주공4단지아파트주택재건축정비사업 - 재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고 2017.11. 주택건축국 (임대주택과) - 고덕주공4단지아파트주택재건축정비사업 - 재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고 강동구 상일동 134번지 일대 재건축 소형주택 매입 협의 요청이 있어 관련 규정에 따라 매입비 산정에 대한 적정성 여부를 검토하여 보고드림 1 사 업 개 요 ？？ 사 업 명 : 고덕주공4단지아파트주택재건축정비사업 ？？ 위 치 : 서울특별시 강동구 상일동 134번지 일대 ？？ 사업면적 :34,559.60㎡ ？？ 연 면 적 : 114,533.84㎡ ？？ 건축규모 : 지하3층/지상9~25층, 13개동 687세대 ？？ 재건축소형주택 규모 및 매입비 산정액 구 분 (계약면적/형별) 세대수 총 매입비(원) 세대 당 매입비(원) 건축비 부속토지 합 계 3,447,708,000 - 기부채납 615,665,000 123,133,000 2,051,920,000 128,245,000 390,399,000 130,133,000 389,724,000 129,908,000 2 추 진 경 위 ？？ 2011.04.29. 사업시행인가(변경승인 : `14.05.02.) ？？ 2014.12.10. 관리처분계획인가(변경승인 : `15.10.29.) ？？ 2015.08.04. 착공승인 ？？ 2017. 04.26. 매입비 산정 적정성 검토 사전 업무협의(`17.11.06. 보완) ？？ 2017.11.07. 매입비 검증협의회 개최 3 매입비 신청 내역(사업시행자 요청) ？？ 공급요청 가격 : 3,501,954,000원 ？？ 건축비 산정 ？ 총 괄(세대별 건축비) (단위 : 원) 계약면적(형별) 세대수 세대별 건축비 125,201,000 130,313,000 131,357,000 132,290,000 ？ 지상층 건축비(세대별) (단위 : 원) 지상층 면적 구 분 단가(원/㎡) 세대별 건축비 21층 이상 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,037,500 87,959,250 6~10층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,082,400 91,765,872 6~10층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,082,400 92,880,744 6~10층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,082,400 92,967,336 ？ 지하층 건축비 : 표준건축비의 63%로 산정(세대별) (단위 : 원) 지하층 면적 구 분 단가(원/㎡) 세대별 건축비 21층 이상 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 653,625 29,936,025 6~10층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 681,912 31,231,570 6~10층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 681,912 31,183,836 6~10층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 681,912 31,211,112 ※ 표준건축비 1,037,500원 : 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,082,400원 : 6~10층 이하, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 적용 ？ 건축비 가산 항목 산정(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세부 항목별 산정내역 합 계 발코니 새시 발코니 확장 시공보증 수수료 가구공사 인테리어 마감 7,306,578 212,848 4,971,850 53,948 1,865,710 202,222 7,315,790 222,060 4,971,850 53,948 1,865,710 202,222 7,292,649 147,480 5,867,780 53,858 1,035,500 188,031 8,111,689 222,060 5,454,045 53,912 2,179,450 202,222 ※ 건축비 가산항목 검증협의회 사전협의 ○ 일시/장소 : 2017.11.07.(화), 14:00 ~ / 현장사무실 ○ 참 석 자 : 총 3명 - 서울시 임대주택과 담당, 조합 관계자(), 시공사() ○ 회의결과 ⇒ 제출된 자료에 대한 사업시공사()의 설명 및 비용 검토 후 건축비 및 가산항목 중 발코니 확장 및 발코니 새시 등 검토 협의 ☞ 지상층 건축비 : 적정 ☞ 지하층(지하주차장, 기계실 등, 표준건축비의 63% 적용) 건축비 : 적정 ☞ 건축비 가산항목 산정 : 조합 및 시공사 관계자가 아래 가산비용에 대해 적정의견 제시함 - 발코니새시(표준건축비의 4.7% 반영) : 적정 - 발코니확장(이중단열창, 골조및마감, 국토부 발코니확장 비용 심사참고기준 적용) : 적정 - 시공보증수수료(소형주택 부분) : 적정 - 가구공사비 및 인테리어 마감 공사비 : 적정 ☞ 기타 가산항목 산정 - 공동주택성능등급에 따른 가산비용, 분양가심사위원회 결정사항 등 : 해당 없음 4 검 토 결 과 ？？ 건축비 산정 : 적정(일부 가산비용 미 반영) ？ 지상층 건축비 산정 내역(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세대수 면 적(㎡) 표준건축비 건축비 84.78 1,037,500 87,959,250 84.78 1,082,400 91,765,872 85.81 1,082,400 92,880,744 85.89 1,082,400 92,967,336 ？ 지하층 건축비 산정 내역 ⇒ 표준건축비의 63%로 적용(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세대수 면 적(㎡) 표준건축비 건축비 45.80 653,625 29,936,025 45.80 681,912 31,231,570 45.73 681,912 31,183,836 45.77 681,912 31,211,112 ？ 건축비 가산항목 산정 : 일부 적정 - 시공보증수수료 :(소형주택의 전용면적/총 전용면적) × 시공보증수수료 - 발코니 새시(비 확장) : 표준건축비의 4.7% 반영 산정 - 발코니 확장(이중단열창, 골조 및 마감) : 국토부 발코니확장 비용 심사참고기준 적용 - 가구공사비(주방) 및 인테리어(거실벽체 아크월 타일) 마감 공사비 : 미 반영 - 공동주택성능등급에 따른 가산비용 등 : 해당사항 없음 ？？ 인계자의 제출 서류 및 확인 사항 연번 제 출 서 류 확 인 사 항 비 고 1 건축비 및 가산항목 비용 산출내역서 매입비 적정성 여부 검토 일부 미반영 2 동？호수배치도 및 관련서류 동？호수 배정 타당성 확인 적정 3 소형주택 현황사진 건립 추진상황 확인 적정 ？ 인계자의 제출서류에 대한 타당성 등 검토 ？？ 소형주택 공급비율 : 적정 - 소형주택 인계의무자인 고덕주공4단지주택재건축정비사업조합에서 제출한 인계서류 등을 검토한 바, 소형주택에 대한 공급은 관련 규정을 준수하였음 ？？ 소형주택 동？호 배치도 현황 : 적정 - 를 규모유형별 소형주택 혼합배치 ※ ？？ 인수가격(건축비, 가산항목비용 등) 적정성 검토 : 일부 적정 ① 소형주택 매입비 산정에 있어 부속토지는 관련규정에 따라 기부채납 ② 발코니 새시는 표준건축비의 4.7% 반영하여 산정 ③ 발코니 확장부분의 가구공사(주방) 및 인테리어 마감(거실벽체 아크월 타일)은 일반분양 주택과 동일한 내부 마감재를 시공토록되어 있어, 매입주택 업무처리기준에 따라 건축비 가산항목에 포함되지 아니함이 바람직할 것으로 판단됨 - 분양가심사위원회에서 가격결정한 사항이 아니라서 객관적인 공사비(공사 면적 및 공사비 등) 적정성에 대한 확인이 곤란함 ？？ 인수가격(매입비) 세부 산정내역 ？ 총 매입가격 : 3,447,708,000원(천원미만 절사) 구 분 (계약면적/형별) 세대수 세대별 공급가격(원) 총 공급가격(원) 합 계 - 3,447,708,000 123,133,000 615,665,000 128,245,000 2,051,920,000 130,133,000 390,399,000 129,908,000 389,724,000 ？ 토지비 : 기부채납(최종 사업확정에 따라 토지면적 조정은 가능) 구 분(계약면적/형별) 세대수 대지 지분(세대당) 검토 결과 합 계 - 기부채납 33.9742㎡ 33.9742㎡ 34.3870㎡ 34.4190㎡ ？ 기본건축비(세대별) - 공공주택 특별법 시행규칙 별표7 및 국토교통부 고시 제2016-339호 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 123,133,921 기본 건축비 지상층 면적 1,037,500원/㎡(표준건축비)×84.78㎡ 87,959,250 지하층 면적 653,625원/㎡(표준건축비 63%)×45.80㎡ 29,936,025 가산 항목 발코니 새시 48,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×4.365㎡ 212,848 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×13.353㎡ 2,790,777 골조 및 마감 106,000원/㎡ ×1.1×18.7056㎡ 2,181,073 시공보증수수료 (59.97㎡/52,861.07㎡)×47,553,000원 53,948 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 128,245,299 기본 건축비 지상층 면적 1,082,400원/㎡(표준건축비)×84.78㎡ 91,765,872 지하층 면적 681,912원/㎡(표준건축비 63%)×45.80㎡ 31,231,569 가산 항목 발코니 새시 50,873원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×4.365㎡ 222,060 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×13.353㎡ 2,790,777 골조 및 마감 106,000원/㎡ ×1.1×18.7056㎡ 2,181,073 시공보증수수료 (59.97㎡/52,861.07㎡)×47,553,000원 53,948 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 130,133,698 기본 건축비 지상층 면적 1,082,400원/㎡(표준건축비)×85.81㎡ 92,880,744 지하층 면적 681,912원/㎡(표준건축비 63%)×45.73㎡ 31,183,836 가산 항목 발코니 새시 50,873원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.899㎡ 147,480 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×15.753㎡ 3,292,377 골조 및 마감 106,000원/㎡ ×1.1×22.0875㎡ 2,575,403 시공보증수수료 (59.87㎡/52,861.07㎡)×47,553,000원 53,858 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 129,908,465 기본 건축비 지상층 면적 1,082,400원/㎡(표준건축비)×85.89㎡ 92,967,336 지하층 면적 681,912원/㎡(표준건축비 63%)×45.77㎡ 31,211,112 가산 항목 발코니 새시 50,873원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×4.365㎡ 222,060 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×14.193㎡ 2,966,337 골조 및 마감 106,000원/㎡ ×1.1×21.3354㎡ 2,487,708 시공보증수수료 (59.93㎡/52,861.07㎡)×47,553,000원 53,912 5 매입계약 체결 ？？ 인수가격(매입비) 지급 (단위 : 원) 구 분 합 계 (매입금액 100%) 계 약 금 (매입금액의 20%) 중 도 금 (매입금액의 60%) 잔 금 (매입금액의 20%) 준공 이후(10%) 소유권 이전 후(10%) 지급금액 3,447,708,000 689,541,600 2,068,624,800 344,770,800 344,770,800 지급시기 - 계약체결 후 건축공정 80% 까지 준공인가 이후 이전등기 완료 후 ？ 인계？인수자 - 인계자 : - 인수자 : 서울특별시장 (대리 강동구청장) ？ 인계？인수 근거 : 소형주택 매매(분양) 계약서 - 계약금은 매입가격 총액의 20%로 하되, 현장점검을 거쳐 소형주택 이상 유？무를 확인 후 지급 ？ 소형주택 매매계약 체결 결과 관련 기관 통보 - 소형주택 공급？관리 기관 통보 : 서울주택도시공사 ？？ 매입비 산정 검토 근거규정 ？ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 ？ 공공건설임대주택의 산정기준(공공주택 특별법 시행규칙 별표7) ？ 공공건설임대주택 표준건축비(국토교통부 고시 제2016-339호) ？？ 행정사항 ？ 매입(소형, 임대, 장기전세)업무 처리기준 개정〔임대주택과 - 4774호(‘15. 4. 17.)]에 따라 계약 승인 및 예산 재배정 조치 따로붙임 1. 매입비 산출 검토서 1부. 2. 매입비 검증협의회 검토의견서 1부. .

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임대주택과-14735

D0000031942239