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문서번호 공동주택과-18619 결재일자 2017.9.22. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 ★주무관 실태조사2팀장 공동주택과장 주택건축국장 심규태 신동진 김장수 09/22 정유승 협 조 주무관 이규동 同幸？相生 2017년 맑은 아파트 만들기 양천구 000아파트 관리실태 감사 결과보고 2017. 9. 아파트 관리실태 감사 결과보고 Ⅰ. 기본 개요 □ 감사 근거 ○ 공동주택관리법 제93조(공동주택관리에 관한 감독) - □ 감사 개요 ○ 기 간 : ○ 대 상 : 자치구 동/세대수 관리 형태 난방 사용승인 양천구 ○ 조사범위 : ‘14년~현재까지 관리실태 전반 및 민원사항 □ 감사 방법 : 시？구 공무원 및 외부전문가 합동 조사 ○ 서울시 공동주택과 3명 ○ 외부전문가 4명(회계사 1, 분야별 전문 퇴직공무원 3) 감사의 기본방향 ？ 사업자선정, 공사？용역 분야, 장기수선계획 분야 등 사례분석을 통하여 공동주택 관리 갈등구조 근원적 해결 방안 모색 ？ 입주민 실생활과 밀착된 관리비의 낭비 요소를 적출하여 주민 관심 및 참여를 유도하고, 규정 미흡 및 미숙지 사항은 개선토록 안내 ？ 감사요청시 증빙자료로 제출한 주요 민원사항 사실확인 및 조사 Ⅱ. 감사 결과 총괄 총 평 □ 감사사항 사실확인 및 처분의견 : 적 출 사 항 처분 의견 처분 대상 ⅰ 공사？용역 분야 적 출 사 항 처분 의견 처분 대상 ⅱ 장기수선계획 분야 ⅲ 회계 분야 ⅳ 관리 운영 및 기타 분야 Ⅲ. 감사결과 - 세부내용 ⅰ 공사？용역 분야 < 제외업체 및 사유 > 밝은환경 경진이엔지 예주산업 제외사유 퇴직충당금 미달 퇴직충당금 미달 고용보험 미계상 < 용역비 집행내역 > 월별 고용보험료 국민연금 별도지급액 집행액 실 지급액 과다지급액 2월 109,470원 14,310원 95,160원 49,770원 3월 109,470원 21,360원 88,110원 98,640원 4월 109,470원 13,090원 96,380원 0원 5월 109,470원 13,090원 96,380원 98,640원 6월 109,470원 21,360원 88,110원 98,640원 계 547,350원 83,210원 464,140원 345,690원 < 계약현황 > 사업자 계약자 계약일 계약기간 계약금액(원) 토우에스이엠 관리소장 2017,3.14 2년 32,720,000 < 응찰자 및 제외자 현황 > 사 업 자 입찰가격(원) 비 고 국민개발 34,944,000 평 가 삼정환경개발 19,200,000 입찰제외 와이브이시스템 19,776,000 입찰제외 대주에이치알 39,840,000 평 가 토우에스이엠 32,712,000 평 가 지산아이엔씨 16,086,000 입찰제외 티엔크린 22,471,200 입찰제외 대양디아이 20,940,000 입찰제외 에이스시설관리 12,936,000 입찰제외 구 분 추진 내용 위반사항 입주자대표회의 의결 2016.3.21. 제한경쟁입찰,최저가입찰, 계약기간 2년으로 추진의결 없음 위탁관리업자 선정공고 2016.3.22. 제한경쟁,최저가낙찰(전자입찰) 없음 민원관련 양천구청 시정명령 공고내용변경명령 : 과도한 제한 완하 없음 입주자대표회의 의결 2016.4.9. 공고내용변경의결. 없음 위탁관리업체 선정공고 2016.4.11. 구청지시내용 반영 공고, 제한경쟁 최저가낙찰(전자입찰) 없음 서림주택 낙찰 2016.4.21. 5개 응찰업체 중 입찰가격 26,131,056원을 제시한 서림주택으로 낙찰 없음 마메든 건설(주) ㈜태흥아스콘포장 신의 건설(주) 입찰금액 30,279,000원 34,850,000원 45,000,000원 실적증명서 있음 없음(회사용) 있음 공 사 명 입찰공고 계 약 자 (낙찰자) 낙찰금액 입찰방법 참가자격 어린이놀이시설 설치 공사 '15.4.2 (주) 이우정 공사 66,150,000 제한경쟁입찰 (최저낙찰제) 자본금4억 이상 최근3년간 공사 실적 10억이상 < 참가업체별 평가현황 > 업체별 시그마조경 체육건설 ㈜이우정 공사 ㈜아이벤쳐 ㈜매직월드 ㈜미소조경 ㈜SCR 실 적 ‘11 4억 45억 9.5억 없음 없음 없음 ‘12 9억 31억 10.9억 5.1억 10.1억 없음 ‘13 3.9억 37억 10.5억 8.8억 15억 없음 입찰금액 67,800,000 66,150,000 68,277,900 63,600,000 59,500,200 53,000,000 실적평가 적 격 적 격 적 격 부적격 부적격 부적격 공사명 입찰공고 계약자 (낙찰자) 낙찰금액 입찰방법 참 가 자 격 소방시설 보수공사 '15.6.23 대성방재 ㈜박운식 15,730,000 제한경쟁입찰 (최저낙찰제) '14년 소방시설공사실적 (100개단지 이상) 공동주택 점검실적(100개단지아상) < 참가업체 평가 현황 > 업체별 대성방재 (주) (주)한양 소방 (주)동보 기술단 (주)현대 이에프씨 (주)가나다 산업 한국소방 KSC(주) 입찰금액 15,730,000원 16,300,000원 16,610,000원 17,100,000원 18,100,000원 18,300,000원 실적증명 (100개 단지 이상) 50개단지 2개단지 12개단지 없음 13개단지 12개단지 ⅱ 장기수선계획 분야 매월 다음달 말일까지 공개 매년 3월말까지 공개 관리정보시스템 통합정보마당 게시판 통합정보마당 '14년 미공개 공 개 공개(‘14.3.31) 미공개 '15년 미공개 공 개 미공개 미공개 '16년 미공개 부분공개 (11월 이후 미공개) 미공개 미공개 2017년 미공개 미공개 미공개 미공개 < 장기수선충당금 타계정 집행 현황 > 연 번 계정과목 전표일자 적 요 금 액 장기수선 항목 전면 교체 부분 수리 1 수선 유지비 ‘15.12.18 13동 옥상 6호7호 8호 바닥방수작업시 자재 구입비 708,950 1. 건물외부 가. 지붕 (4) 아스팔트방수층 (5) 고분자도막방수 (6) 고분자시트방수 8 5 8 20 15 20 ‘16.02.29 13동 1203호, 1208호 옥상방수공사(1회) 1,173,000 ‘16.03.31 13동 1203호, 1208호 옥상방수공사(2회) 1,173,000 ‘16.04.30 13동 1203호, 1208호 옥상방수공사(3회) 1,174,000 ‘16.04.25 7동 옥상바닥 방수공사(7동 1205호 옥상) 2,640,000 2 수선 유지비 ‘16.03.31 1동~2동 외부 오수관 흡입 준설공사(1회) 990,000 4. 급수 설비 다. 배수설비 (3) 오배수관(주철) (4) 오배수관(PVC) 10 5 30 25 ‘16.04.30 1동~2동 외부 오수관 흡입 준설공사(2회) 990,000 ‘16.05.31 1동~2동 외부 오수관 흡입 준설공사(3회) 990,000 ‘16.05.31 3동~4동 오수종말 처리장 외부 오수관로 준설공사 1,320,000 ‘16.06.30 3동~4동 오수종말 처리장 외부 오수관로 준설공사 1,320,000 ‘16.07.31 3동~4동 오수종말 처리장 외부 오수관로 준설공사 1,320,000 3 예비비 적립금 ‘14.12.30 4동 앞 보도블럭 보수공사비 6,930,000 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 (6) 보도블록 3 10 4 주차장 수선 충당금 ‘14.10.06 정문차단기 경비부스 교체비 6,050,000 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 (12) 주차차단기 10 - 5 수선 유지비 ‘15.09.16 단지내 설치된 CCTV카메라 교체 (6동,3동,중문도서실) 836,000 3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크설비 차. 보안· 방범시설 (4) CCTV(폐쇄회로 텔레비전) 카메라 및 침입탐지 시설 5 - ‘16.02.03 단지내 설치된 CCTV 카메라 교체 (후문카메라 보수 및 노후 카메라 교체용) 1,716,000 6 예비비 적립금 ‘16.01.18 발전기 보수 및 정류기 밧데리 교체건 (부변전실 acb교체공사는 3월경 실시예정) 8,800,000 3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크설비 가. 예비전원 설비 (2) 발전기 (7) 축전지 10 5 30 - 7 수선 유지비 ‘14.12.31 분말소화기 508개 구입(7,208,520 1회차/3) 2,402,840 3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크설비 (4) 소화기구 20 - ‘15.01.31 분말소화기 508개 구입(7,208,520 2회차/3) 2,402,840 ‘15.02.28 분말소화기 508개 구입(7,208,520 3회차/3) 2,402,840 8 예비비 적립금 ‘14.11.06 어린이 놀이시설 교체 및 보수공사(54,209,980원 40%) 21,684,000 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 (5) 어린이놀이시설 15 5 ‘15.01.20 어린이 놀이터 교체 및 보수공사 잔금 (54,209,980원 -21,684,000원) 32,525,980 9 주차장 수선 충당금 ‘14.06.30 주차장 아스콘 포장공사비 (자체부담금) 16,653,900 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 (1) 콘크리트포장 (2) 아스팔트포장 10 10 20 15 계 116,203,350 ⅲ 회계 분야 < 검침 오류로 인한 환불 조정 내역 > 기 간 난 방 온 수 수 도 ‘14.05.01 ~‘15.04.30 1건 20,080 ‘15.05.01 ~‘16.04.30 8건 3,495,422 4건 3,199,920 5건 912,590 ‘16.05.01 ~‘17.04.30 10건 17,961,120 1건 1,283,210 2건 238,210 ‘17.05.01 ~‘17.06.30 7건 748,835 2건 128,830 2건 84,570 합 계 25건 22,205,377 7건 4,611,960 10건 1,255,450 < 연도별 계량기 교체 비용 > 기 간 금 액 비 고 '14.5.1.~'15.4.30 17,602,700 계량기 관련 부품 포함 '15.5.1.~'16.4.30 36,807,070 '16.5.1.~2017.4.30 53,802,100 연 도 구분 발 생 차감정산 잔 액 ‘15.05.01. ~‘16.04.30 수도 20,600,440 8,437,363 12,163,077 전기 16,863,870 16,863,870 0 (주1) ‘16.05.01. ~‘17.04.30 수도 16,462,630 28,625,707 0 전기 3,917,930 3,917,930 0 (주2) < 관리비미수금 대손처리 현황 > 세대 면적 관리비미수금 관리비예치금 19-2 81.82 3,377,233 100,000 10-3 69.69 2,287,458 88,000 2017.2~2017.3 2개월간의 증빙을 조사. 일 자 계정과목 적 요 금액(원) 비 고 2017.02.08 잡비 생수대금 115,000 영수증 2017.02.08 소모품비 복사용지 80,000 거래명세표 2017.02.20 소모품비 프린터 토너 40,000 거래명세표 2017.03.08 잡비 생수대금 135,000 영수증 2017.03.08 소모품비 복사용지 120,000 거래명세표 2017.03.31 소모품비 토너교체 40,000 거래명세표 < 바리게이트 구매 및 지급현황 > 일 자 내 역 금 액 계정과목 비 고 ‘14.10.08 중문 바리게이트 3개 구입 외 1,170,000 수선유지비 280,0003개 =840,000 ‘15.07.08 중문 블라드 설치 297,000 수선유지비 1개 ‘15.12.18 중문 블라드 297,000 수선유지비 1개 조사결과 : 바리게이트 구매와 관련한 비용은 이중으로 지출되지 않은 것으로 확인됨. < 소화기 구매 및 지급현황 > 일 자 내 역 금 액 계정과목 비 고 ‘14.12.30 분말소화기 508개 구입 (3.3Kg 분말소화기) 7,208,520 수선유지비 3개월 분할 부과 (월 2,402,740원) 조사결과 : 소화기 구매와 관련한 비용은 이중으로 지출되지 않은 것으로 확인됨. < 지연 내역 및 민원사유 > 구 분 금 액 지연일수 이자손실 장기수선충당금 584,000,000 97 1,707,000 장기수선충당금 333,000,000 66 662,000 주차충당금 200,000,000 97 584,000 조사결과 : 장기수선충당예치금을 정기예금 지연 가입함에 따른 손실은 도색공사 실시와 관련하여 보통예금으로 운영하였으므로 입주자대표회의 구성원의 고의나 중과실에 해당되지 않는다고 판단되므로 입주자대표회의 구성원에 대한 책임을 묻기는 어려울 것으로 판단됨. 따라서 민원인이 입주자대표회의 구성원에 대한 책임여부에 대한 판단이 필요하다면 사법적으로 해결하도록 권고함. ⅳ 관리 운영 및 기타 분야 < 운영비 장부관리대상 > 운영에 따른 교육 및 윤리교육비, 회의 출석수당, 회장 및 감사업무추진비 입주자대표회의 회장의 보증보험 등 가입비용 입주자대표회의 업무수행을 위한 다과, 음료, 교통비, 통신비, 행정소모품비 등 실제소요경비 공개의무 대상중 비공개한 항목 관리규약(조항) 입주자대표회의 회의소집공고(2017년 3월이후부터 공개) 제25조 제1항 입주자대표회의 결과(2017년 3월이후부터 공개) 제30조 제2항 선거관리위원회 회의결과 제37조 제6항 주택관리업자 선정 계약서 제44조 제3항 관리비내역은 '16년 12월 이후부터 미공개 관리규약, 장기수선계획, 안전관리계획, 동별대표자의 선출 및 구성, 선거관리위원회의 위촉 및 구성, 관리주체 및 관리기구 조직에 관한 사항, 회계감사결과, 사업계획서, 예산안, 사업실적서 및 결산서 등 제48조 제3항 장기수선충당금(적립금액,집행금액,잔액등 별지6호서식에의거) 제58조 잡수입의 수납현황 및 사용내역(공동주택회계처리기준 별지6호서식) 제59조 제6항 관리규약의 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 등 제78조 제2항 계정과목 전표일사 적 요 지급액 (단위:원) 주차수선 충당금 '14.04.17 주차시스템 추가 이전설치 5,896,000 '14.06.30 주차장아스콘 포장공사비 16,653,900 '14.10.06 정문차단기경비부스교체비 6,050,000 '16.03.31 경비실 증축 사용검사 신청서 용역비 660,000 < 개정 하여야 할 관련 규정(예시) > ？제17조【동별대표자의 선출】 - 관리규약 제17조 제1항 단서조항 삭제 및 제2항은 서울시관리규약준칙 제17조를 적용 선거구 별로 1명씩 선출하도록 구체화 ？제19조【임원의 구성 및 업무】 - 관리규약 제19조 제1항 제2호에 대하여 공동주택관리법 시행령 제12조 제1항에 따라 감사 2명으로 변경 ？제35조의2【해촉】 - 관리규약 제35조2 선거관리위원 전원 해촉 및 서면동의 방법에 대하여 미규정된바 서울시관리규약준칙 제46조 제3항,제4항 적용 ？제43조의2【주택관리업자 또는 공사？용역 등의 사업자 선정 시 낙찰의 방법 등】 - 관리규약 제43조의2 제2항의 별지11호 서식은 주택관리업자 선정이기 때문에 <비고> 1. 관리주체는 5명이내의 ~ 결정한다. 라는 문구중 ‘관리주체’를 ‘입주자대표회의’로 변경 - 별지10호, 11호 세부배점기준은 입대의 또는 관리주체의 주관성 배제 및 투명성？객관성 확보를 위해 서울시관리규약준칙 별지9호 서식을 준용 배점간격을 명시하여야 함 ？제45조의1【공사, 용역의 등의 재계약】 - 관리규약 제45조의1을 서울시관리규약준칙 제59조를 적용 기존 사업자의 사업수행실적 평가 양식 및 절차를 구체적으로 규정 ？제59조【잡수입의 집행 및 회계처리 공개】 - 관리규약 제59조를 서울시관리규약준칙 제80조제1항부터 제6항까지 각항을 적용 단지내 잡수입의 적정성 보장 및 처리절차 명시 ？제62조【장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법】 - 관리규약 제62조제1항에 대하여 2018년 이후부터는 서울시관리규약준칙 제83조를 준용 단계별 요율로 명시하여야 할 것임 Ⅳ. 향후 계획 □ 조치계획 ○ 시정명령？과태료 처분 등 행정처분 및 행정지도 - 행정처분(행정절차법 제2조제2호) 중 시정명령은 행정절차법 제27조에 의거 제출기한을 정하여 의견제출 절차 준수하여 처리 - 과태료 부과처분은 질서행위규제법 제16조에 따라 제출기한을 정하여 의견제출 절차 준수하여 처리 ○ 감사결과 및 개선사항 주민 안내(단지 게시) : 처분 확정 후 - 감사결과 주요 처분사항에 대한 감사 결과물(붙임참조) 게시 ※ 세부내역 : 관리사무소 및 구청 보관？열람 - 단지별 공동주택통합정보마당에 공개 □ 추진일정 ○ 감사 결과 자치구 통보 : ○ 감사 결과 해당단지 통보 및 게시 : - 해당 자치구에서 조사결과 통보 의견수렴 후, 처분 확정시 단지내 게시 ○ 자치구 조치사항 점검 : 따로 붙임 : 감사 결과 보고서(구청 통보용) 1부. 끝.

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공동주택과-18619

D0000031466083