다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시관리과-10477 결재일자 2017.9.13. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 도시관리정책팀장 도시관리과장 장지광 명노준 09/13 임창수 협 조 도시경관팀장 代심상훈 주거지관리TF팀장 안수기 도시관리운용팀장 김동구 도시관리지원팀장 김영호 도시관리계획팀장 이예림 - 미래도시를 생각하는 모임 - 회의결과 보고 2017. 9. 도시계획국 【도시관리과】 「미래도시를 생각하는 모임」결과 보고 사업대상부지가 아닌 대체부지를 공공기여 할 경우 토지 가치 차이에 따른 공공기여량 보정 방안과 대체부지와 공공시설 등 기부채납 내용이 복잡하게 혼재된 경우의 상한용적률 산정방법에 대해 논의하고 그 결과를 보고함. Ⅰ 회의 개요 일시/장소 : 9. 6.(수) 09:10 ~10:30시(1시간 20분) / 도시관리과 회의실 참 석 자 : 내부 직원 17인 - 도시관리과장, 도시관리정책팀장, 도시관리계획팀장, 도시관리운용팀장, 도시주거관리팀장, 도시경관팀장, 박소미, 정광재, 장지광, 정유선, 류승춘, 정제국, 장명호, 고영래, 김응철, 이성철, 정한민 논 제 ① 대체부지 기부채납시 가치차이를 반영하는 보정 방법 - 사업대상 부지와 기부채납 부지의 가치 차이를 보정하는 방법 중 가격 차이를 이용하는 방안과 용적률 차이를 이용하는 방안에 대해 논의 ※ 논의 배경(8. 3. 미도모 개요) o 참석자(14인) : 도시관리정책팀장, 도시관리계획팀장, 도시관리운용팀장, 도시주거관리팀장, 도시경관팀장, 정광재, 김응철, 장명호, 고영래, 박소미, 정제국, 이성철, 임원선, 장지광 o 논 제 ① 대체부지 기부채납시 토지의 가치차이 인정 여부 ☞ 가치차이를 인정하여 기부채납 면적을 보정하여야 함(의견 일치) ② 가치차이를 인정할 경우 구체적인 기부채납 면적 보정방법 갑설 : 용적률을 이용한 부지 가치차이 보정(상한용적률 부지가치 보정기준) 을설 : 가격 차이를 이용한 부지 가치차이 보정(용적률과 부지 가치는 다름) ☞ 의견 불일치(추가적인 미도모 회의 필요) ② 공공시설과 대체부지 기부채납이 혼재된 경우 상한용적률 산정방법 - 기부채납된 공공시설의 환산부지면적을 사업대상지 부지 기부채납으로 치환한 후, 사업대상부지와 대체부지 기부채납이 혼용된 경우의 일반적 계산법을 적용하여 상한용적률을 산정하는 방식에 문제점이 있는지 검토 관련 사업 개요 - 위 치 : 송파구 잠실동 196-9 외 7필지 - 면 적 : 1,712.9㎡ - 도시계획 : 3종일반주거지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심 2지구) ？ 준주거지역으로 용도상향 가능(사업면적 1,500㎡ 이상, 공공기여 10% 이상) - 제안내용 : 지구단위계획 변경(3종일반 → 준주거) ？ 공공기여 : 대체부지(2종일반)260.8㎡, 공공시설(건축물환산부지면적 60.6㎡) Ⅱ 논제 ① 토론 결과(대체부지 기부채납시 가치차이를 반영한 보정 방법) 관련 규정(지구단위계획 수립 기준) 용도지역 상향시 공공기여량에 대한 기준만 있음(사업대상지 대신 대체부지를 기부채납할 경우 판단 기준은 없음) < 종상향에 따른 공공기여 비율 > 변 경 기 준 일반주거지역 준주거지역 제2종(7층) 제2종 제3종 제1종일반주거지역 10%이상 15%이상 20%이상 30%이상 제2종일반주거지역(7층이하) 10%이상 15%이상 25%이상 제2종일반주거지역 10%이상 20%이상 제3종일반주거지역 15%이상 공공기여에 따른 상한용적률 계산 방법 - 사업대상지와 다른 토지를 공공기여 할 경우, 용적률 비율에 따라 ‘가중치’ 부여 상한용적률 = 허용 or 기준용적률 × ( 1+1.3×가중치×α ) ※ 가중치 : 공공시설 제공 부지의 용적률 / 사업부지 용적률 - 부지가 아닌 공공시설 등을 기부채납 할 경우 설치비용에 해당하는 만큼의 사업대상지의 부지를 기부채납 한 것으로 간주 환산 부지면적 = 공공시설등 설치비용 /용적률을 완화 받고자 하는 부지가액 논의 내용 및 결론 갑설(용적률을 기준으로 부지 가치차이 보정) - 상한용적률 산정시 대체부지를 기부채납 할 경우 사업대상지와의 용적률 차를 반영하여 상한용적률 인센티브를 부여하고 있고, 두 부지의 가치차이를 감안하여 분석하면 과정이 너무 복잡하므로 용적률 차이를 기준으로 공공기여량 보정 ㆍ상한용적률 = 허용 or 기준용적률 × ( 1+1.3×가중치×α ) ㆍ가중치 = 제공 부지의 용적률 / 사업부지 용적률 ∴ 환산 공공기여 면적 = 기부채납 면적 × 대체부지 용적률 / 사업대상지 용적률 을설(가격 차이를 기준으로 부지 가치차이 반영) - 용적률이 동일하다 하더라도 접도조건, 방위, 대지형상 등에 따라 그 토지의 가치는 달라지므로 형평성을 고려해야 하며, 공공시설 등으로 기부채납하는 경우나 사전협상의 경우도 가격을 기준으로 부지 기부채납량으로 환산(환산부지면적)하여 계산함을 고려하여 가격 차이를 기준으로 부지 가치 차이 보정 환산 공공기여 면적 = 기부채납 면적 × 대체부지 지가 / 사업대상지 지가 ☞ 결 론 : 갑설 - 지구단위계획 수립기준에 따르면 사업대상부지와 다른 대체부지를 기부채납할 경우 용적률 차이를 적용하여 기부채납량을 보정하고 있고(상한용적률 산정 방식), 공공시설을 기부채납하는 경우에만 다른 환산 수단이 없어 부득이 가격을 이용하여 환산부지면적을 산정하는 것으로 이해되므로 대체부지를 공공기여하는 경우는 용적률 차를 기준으로 하여 공공기여 면적을 보정함이 타당함 환산 공공기여 면적 = 기부채납 면적 × 대체부지 용적률 / 사업대상지 용적률 Ⅲ 논제 ② 토론 결과(공공시설과 대체부지 기부채납이 혼재된 경우 상한용적률 산정방법) 관련 규정(지구단위계획 수립 기준) 상한용적률 산정기준 상한용적률 = 허용 or 기준용적률 × ( 1+1.3×가중치×α ) - α : ‘총 제공면적’을 제외한 대지면적에 대한 ‘총 제공면적’의 비율 - 총 제공면적 = 공공시설등 부지 제공 면적 + 환산 부지면적 - 가중치 : 사업부지 용적률에 대한 '총 제공면적'의 해당 용적률 - 환산 부지면적 = 공공시설등 설치비용(원) 용적률을 완화 받고자 하는 부지가액(원/㎡) 공공시설 등을 기부채납 할 경우 α 값 계산 방법 - 환산부지면적에 해당하는 토지를 기부채납 한 것으로 간주하여 계산 α= 환산부지면적 대지면적 - 환산부지면적 - 토지와 공공시설 등이 함께 기부채납 될 경우 “토지면적 + 환산부지면적”을 기부채납 한 것으로 산정 α= (토지면적 + 환산부지면적) 대지면적 - (토지면적 + 환산부지면적) 예시 ) 지구단위계획 수립기준 1-4-7 상한용적률 인센티브계획 중 ？ 대상지 ？ 3종일반주거 → 준주거지역 ？ 허용용적률 : 330%, 대지면적 : 10,000㎡ ？ 기부채납 내용 ？ 대지 내 부지 제공 면적 : 1,000㎡ (가중치 1.0) ？ 공공시설등 설치에 대한 환산부지면적 : 500㎡ (가중치 1.0) ⇒ 330% × ( 1+1.3×1.0× 1,500 ) 10,000-1,500 ∴ 상한용적률 = 400% 여건이 다른 사업부지와 공공기여 부지가 혼재된 경우 가중치 계산 법 - 가중치 산정기준 : 사업부지 용적률에 대한 '총 제공면적'의 해당 용적률 ☞ 부지가 다수인 경우 : 사업부지 가중평균 용적률에 대한 ‘총제공면적’의 가중평균용적률 예시 ) 지구단위계획 수립기준 1-4-7 상한용적률 인센티브계획 중 A (사업부지) B (사업부지) a (기부채납) b (기부채납) 용도지역1 a: 기부채납부지 면적 A: 사업부지 면적 a1 : a, A의 용적률 용도 지역2 용도지역2 b: 기부채납부지 면적 B: 사업부지 면적 b1 : b, B의 용적률 ？ 사업부지 허용(기준)용적률(A') : Axa1+Bxb1 A+B ？ 공공시설 제공부지 허용(기준)용적률(B') : axa1+bxb1 a+b ？ 가중치(C): B' = (axa1+bxb1)/(a+b) A' (Axa1+Bxb1)/(A+B) 상한용적률 계산방법 제안 내용 및 검토의견 실제 사례(대체부지 기부채납 + 대체부지상 공공시설 기부채납) 사 업 개 요 구 분 주 요 내 용 사업개요 - 위 치 : 송파구 잠실동 196-9 외 7필지 - 부지면적 : 1,712.9㎡ - 용적률 : 3종일반주거지역(준주거 상향 후 허용 350%) 공공기여 대체부지(2종일반 200%) 토지 260.8㎡ / 시설 483.17㎡ 각 부지 성격 사업대상지 : 용적률 350%, 공시지가2배 23,400천원/㎡ 대체부지 : 용적률 200%, 공시지가2배 11,500천원/㎡ 공공기여량 구 분 계 산 식 공공시설 시설 483.17㎡ × 2,750천원 / 23,400천원(공시지가 × 2) = 56.78㎡ 부지 기부채납 260.80㎡ (가중치 적용값 : 260.80㎡ × 200/350 =149.03㎡ 공공기여 합계 149.03㎡ + 56.78㎡ = 205.81㎡ 계산방법 제안 ① 기부채납된 공공시설은 사업대상지 토지를 기부채납한 것으로 치환(환산부지면적) - 환산 부지면적 = 공공시설등 설치비용(원) 용적률을 완화 받고자 하는 부지가액(원/㎡) ② 대체 부지 기부채납 + 사업대상부지 기부채납(환산부지면적)의 경우로 가정 구 분 사업 대상지 공공시설 대체부지 기부채납현황 - 공공시설 기부채납 부지 기부채납 계산을 위한 가정 부지(환산부지) 기부채납 부지 기부채납 [ 개 념 도 ] 사업부지 1,712.9㎡ 대체부지 (기부체납) 260.8㎡ ↓ 사업부지 1,712.9㎡ 환산부지 56.78㎡ 대체부지 (기부체납) 260.8㎡ 허용용적률 350% 허용용적률 200% 제안한 논리대로 지구단위계획 수립 기준에 따라 계산 ○인센티브 용적률 = 허용용적률 × ( 1+1.3×가중치×α ) α= 총제공면적(대체부지 기부채납 + 환산부지) 대지면적 ？ 총제공면적(대체부지 기부채납 + 환산부지) ○가중치 계산 사업부지 A = 1,712.9 ？ 56.78(환산부지) = 1,656.12 / 사업부지 B = 0 기부채납부지 a = 56.78(환산부지) / 기부채납부지 b = 260.8 산식대로 계산시 가중치 : 0.648 ○인센티브 용적률 계산 350 × 1.3 × 0.648 × (260.8 + 56.78) = 56.53% 1,973.7(1,712.9 + 260.8) - (260.8 + 56.78) 다른 논리로 사례 계산 - 대체부지 기부채납분과 공공시설 기부채납분을 분리하여 계산하되, 가중치는 부지 기부채납 분에만 적용하고, 환산부지에는 적용하지 않는 방안(환산부지 면적 산정시 이미 사업대상지 부지가격 기준으로 산정하였기에 추가적인 보정 불필요) ○공공시설 기부채납에 대한 인센티브(가중치 미적용) 350 × 1.3 × 1 × 56.78 = 15.60% 1,973.7(1,712.9 + 260.8) - (260.8 + 56.78) ○대체부지 기부채납에 대한 인센티브(가중치 200/350 적용) 350 × 1.3 × 200/350 × 260.8 = 40.94% 1,973.7(1,712.9 + 260.8) - (260.8 + 56.78) 합계 : 15.60 + 40.94 = 56.54%(두 계산 방식의 결과치 동일) 검토의견 : 제시한 상한용적률 계산 방식에 동의함 Ⅳ 향후계획 및 행정사항 자치구에서 상한용적률 산정 등에 참고할 수 있도록 미도모 결과 통보. 끝.

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본청

도시관리과-10477

D0000031371614