다시 뛰는 공정도시 서울!

＂서울의 도시 실험, 2017 서울도시건축비엔날레!＂ 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 (민원답변) 부동산임대차관련 상담드립니다 님 안녕하십니까 먼저, 임차보증금의 반환 문제로 어려움을 겪고 계신 점에 대해 진심어린 위로의 말씀을 드립니다. 님께서는 묵시적 갱신기간 중 이사 나가는 데 합의했음에도 3개월이 지나야 보증금을 받을 수 있는 것인지 여부와 이사 및 전출한 후 3개월 동안 월세지급의무가 있는지 여부에 대해 문의하셨습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적 갱신기간 중 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있지만, 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 비로소 발생합니다. 주택임대차보호법 제6조의2 ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 님은 2017년 5월 21일에 계약해지를 임대인에게 통지했으므로 3개월 후인 8월 21일이 지나야 해지의 효력이 발생하여 계약이 종료 됩니다. 즉, 계약이 종료되어야 보증금반환을 청구할 수 있고, 그때까지 월세지급의무도 발생합니다. 그러나 임대인이 5월 21일에 문자로 ‘다음 달 이사 나가라’고 한 것은 해지의 합의라고 해석할 여지가 있으므로 합의해지가 인정된다면 계약의 종료일은 6월 21일이 됩니다. 이 경우 6월 21일에 보증금반환을 청구할 수 있고, 이미 이사 및 전출한 상태인 6월 21일 이후에는 더 이상 월세지급의무도 없게 됩니다. 관건은 합의해지의 성립 여부에 대한 판단으로 당사자 간 입장이 다른 경우 최종적으로 법원의 판단을 구하게 됩니다. 대법원 판례(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151 판결)에 따르면 계약의 합의해지를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로, 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로의 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하며, 양쪽 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다고 합니다. 결국, 임대차계약기간 중 해지에 대해 서로 같은 의미를 갖는 의사표시를 했는지는 당사자 의사를 해석·판단해야 하는 것으로 임대인과 합의를 하셔야 하나, 원만치 않다면 결국 소송을 진행하여 법원의 판단을 구할 수 밖에 없습니다. 그러나 소송에 드는 시간적·경제적 비용이 소송을 통해 해결 받는 이익보다 대부분 크게 되어 서민에게는 적잖은 부담이 되므로 우리시는 주택임대차분쟁조정위원회(주택임대차보호법 제14조 및 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 관한 조례)를 운영하여 해결을 돕고 있습니다. 서울시 주택임대차분쟁조정은 변호사, 공인중개사 등 관련전문가로 구성된 조정위원회에서 분쟁 당사자의 주장 및 참고자료를 기초로 논의·조정하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력이 발생합니다. 분쟁조정 신청은 우리시 전월세보증금지원센터(서울특별시 중구 덕수궁길 15 서소문동별관1동 1층. 전화: 02-2133-1200~8)로 임대차계약서와 참고자료를 가지고 방문하시면 되고, 법에 대한 보다 자세한 해석 등이 궁금하시면 대한법률구조공단(국번없이 132)으로 문의하시기를 권해 드립니다. 이상 님의 문의에 대한 답변을 마치며 님의 가정에 건강과 행복이 항상 함께 하시기를 기원합니다. 감사합니다. 끝. 주무관 김경천 전월세팀장 김용경 주택정책과장 07/24 송호재 협조자 시행 주택정책과-13347 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 /전송 / / 부분공개(6)

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