다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 토지관리과-13927 결재일자 2017.7.7. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 부동산평가팀장 토지관리과장 도시계획국장 채수삼 이계문 조봉연 07/07 김학진 협 조 서울 부동산 시장 월간동향 보고(‘17년 6월분) (주택 매매 및 전·월세) 2017.7. 도시계획국 [토지관리과] 서울 도시계획, 미래 100년의 약속 서울 도시계획 헌장 자연환경 보전 도시 서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적․경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호․복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립․강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다. 역사문화 보전 도시 서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유‧무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다. 어디서나 편리한 도시 주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업․문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다. 대중‧녹색 교통 도시 시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행․자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다. 생활안전 도시 자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다. 서울 도시계획, 미래 100년의 약속 서울 도시계획 헌장 친환경 에너지절감 도시 건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신․재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다. 조화로운 경관 도시 건축물․시설물․구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시․주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다. 장소성의 도시 서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다. 참여와 소통의 도시 도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적․민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다. 배려와 공존의 도시 다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다. ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 한국감정원 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 도시계획국[토지관리과] ‘17.6월 서울 부동산 시장동향(주택 매매 및 전·월세) 1. 주택 매매 시장  매매 가격은 전월(0.35%) 대비 0.31%p 오른 0.66% 상승. ☞ 정비사업, 개발사업 등이 원활하게 추진되는 지역을 중심으로 높은 상승률을 보이며 모든 자치구에서 상승폭 확대. ▶강북권역(0.46%)은 노원구(0.86%)가 창동·상계 신경제 중심지 조성사업 및 광운대역세권 개발계획과 교육 인프라 등으로 큰 폭의 상승세를 나타내는 등 14개 자치구에서 전월 대비 상승폭 확대. ▶강남권역(0.85%)은 강동구(1.44%)와 강남구(1.42%) 등이 원활한 재건축사업 추진과 관련, 재건축 초과이익 회피가 예상되는 단지를 중심으로 급등하는 등 11개 자치구에서 전월 대비 상승폭 확대. - 전월 대비 강남권 4구의 아파트 가격 변동률은, 강남구(0.55%⇒1.63%), 서초구(0.41%⇒1.28%), 송파구(0.40%⇒1.66%), 강동구(0.71%⇒1.98%)로, 강동구가 전월에 이어서 급등하며 서울지역 아파트 상승세를 주도. ♣ 전월 대비 주택 유형별 매매 가격 변동률은, 아파트(0.45% ⇒ 0.99%), 단독(0.23%⇒0.25%), 연립(0.23%⇒0.28%)로, 아파트가 급등하며 전체 주택 가격의 상승을 견인. ▣ 매매 가격 변동 자료 : 한국감정원 < 연도별·월별 매매 가격 변동률 > (단위 : %) 구 분 연도별 가격 변동률 전년 동월 1년간 월별 가격 변동률 '12년 '13년 '14년 '15년 '16년 '16년 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 '17년 1월 2월 3월 4월 5월 6월 서 울 -4.75 -1.41 1.13 4.60 2.14 0.22 0.23 0.26 0.26 0.43 0.35 0.09 0.03 0.05 0.13 0.23 0.35 0.66 강북권역 -3.39 -1.70 1.10 3.94 1.75 0.13 0.17 0.21 0.19 0.30 0.31 0.14 0.06 0.04 0.10 0.19 0.28 0.46 강남권역 -6.01 -1.13 1.16 5.22 2.51 0.31 0.29 0.30 0.33 0.56 0.38 0.05 -0.01 0.07 0.17 0.27 0.42 0.85 < 주택종합 매매 가격지수 > < 유형별 매매 가격 변동율 > ※ 새정부 출범 관련, 부동산 불확실성 등이 해소되며 강남권 재건축 단지를 중심으로 아파트 매매 가격 급등 < 자치구별 아파트 매매 가격 변동율 > ※ 강동구는 둔촌주공 재건축(아)를 중심으로 전월 대비 급등(0.71%⇒1.98%) ▣ 매매 거래량 자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS)  매매 거래량은 31,696건으로 전월(26,944건) 대비 17.6% 증가. ☞ 강남권 재건축 단지를 중심으로 가격이 상승하며 거래량도 증가한 가운데, 전년 동월(28,108건) 대비에서는 12.8% 증가. - 이중 아파트는 15,816건이 거래되어 전월(11,365건) 대비 39.2% 증가. ▶ 전월 대비 주택 유형별 매매 거래량은, 아파트(39.2%), 단독(12.2%), 다세대(5.6%), 기타(-6.7%)로, 아파트 거래량이 큰 폭으로 증가. ※ 강서구는 마곡지구 내 오피스텔 준공 영향 등으로 거래량 증가. ※ 기타 : 도시형 생활주택 및 주거용 오피스텔 등 < 월별 주택 매매 거래량 > < 자치구별 주택 매매 거래량 > < 서울 아파트 매매 거래량 > < 강남4구 아파트 매매 거래량 > < 서울 분양권 거래량 > < 강남4구 분양권 거래량 > ※ 분양권 전매 금지 : 6.19. 입주자 모집 공고분부터 적용(소유권이전등기 시 까지) 2. 주택 전․월세 시장 ▣ 주택 전세  전세 가격은 전월(0.24%) 대비 0.05%p 오른 0.29% 상승. ☞ 재건축(아) 단지 등 정비사업 관련, 이주 수요 발생 지역을 중심으로 상승폭 확대. ▶강북권역(0.16%)은 중랑구(0.29%)가 인근 지역 대비 저렴한 전셋가 관련전월 대비 상승폭이 확대되었으나, 성북구(0.03%)는 높은 전세가율에 대한 부담으로 상승세가 둔화되는 등 전체적인 상승폭은 전월 대비 축소. ▶강남권역(0.41%)은 강동구(1.04%)가 둔촌주공의 대규모 재건축 이주 수요로 물량 부족속에 높은 상승률을 보이는 가운데, 인근 지역까지 이주 영향을 주어 강남구(0.40%) 등의 상승으로 전체적인 전월 대비 상승폭 확대. ♣ 전월 대비 주택 유형별 전세 가격 변동률은, 아파트(0.27%⇒0.40%)는 상승폭 확대, 단독(0.11%⇒0.11%)은 보합, 연립(0.24%⇒0.18%)은 상승폭 축소. 전세 가격 변동 자료 : 한국감정원 < 연도별·월별 전세 가격 변동률 > (단위 : %) 구 분 연도별 가격 변동률 전년 동월 1년간 월별 가격 변동률 '12년 '13년 '14년 '15년 '16년 '16년 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 '17년 1월 2월 3월 4월 5월 6월 서 울 0.45 6.57 3.55 7.25 1.95 0.18 0.19 0.13 0.13 0.20 0.22 0.12 0.06 0.04 0.13 0.18 0.24 0.29 강북권역 0.31 6.45 3.77 6.52 2.15 0.20 0.20 0.17 0.16 0.22 0.23 0.13 0.08 0.06 0.12 0.15 0.18 0.16 강남권역 0.59 6.70 3.34 7.94 1.76 0.16 0.18 0.10 0.10 0.17 0.21 0.10 0.04 0.03 0.15 0.20 0.29 0.41 < 주택 유형별 전세 가격 변동률 > < 지역별 전세 가격지수 > ▣ 주택 월세  월세 가격은 전월(0.01%) 대비 보합세 유지 ☞ 공급 물량이 증가한 일부 지역은 하락하였으나, 교통이 편리한 역세권 주변으로 전월의 상승폭 유지. ▶강북권역(0.01%)은 중랑구(0.13%)가 타 지역 대비 저렴한 월세와 강남 접근이 용이한 7호선 역세권 수요 증가로 상승폭이 확대된 반면, 종로구(-0.08%)는 투자 목적으로 매입한 주택의 공급 증가로 하락 전환. ▶강남권역(0.01%)은 강동구(0.09%)가 둔촌주공의 대규모 재건축 이주와 관련, 전세를 구하지 못한 이주 수요가 월세로 이동하며 상승 전환되었고, 금천구(0.08%)는 지하철 등 교통이 편리한 지역을 중심으로 상승폭 확대. ※ 전월 대비 주택 유형별 월세 가격 변동률은, 단독(0.00%⇒0.01%)은 상승 전환, 아파트(0.00%⇒0.00%)와 연립(0.02%⇒0.02%)은 보합 유지. 월세 가격 변동 자료 : 한국감정원 < 연도별·월별 월세 가격 변동률 > (단위 : %) 구 분 연도별 변동률 전년 동월 1년간 월별 가격 변동률 '16년 '16년6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 '17년 1월 2월 3월 4월 5월 6월 서 울 -0.15 -0.02 -0.01 -0.04 -0.01 -0.02 0.00 -0.02 -0.01 -0.02 -0.01 0.00 0.01 0.01 강북권역 -0.01 0.01 -0.01 -0.02 0.00 0.00 0.01 -0.01 -0.01 -0.01 -0.01 -0.01 0.01 0.01 강남권역 -0.29 -0.04 -0.01 -0.06 -0.02 -0.03 -0.02 -0.02 -0.02 -0.02 0.00 0.00 0.00 0.01 < 주택 유형별 월세 가격 변동률 > < 지역별 월세 가격지수 > 전·월세 거래량 자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS) < 주택 전·월세 거래량> ※ 전월 대비 전세는 3.1%, 월세는 6.4% 각각 감소. < 자치구별 주택 전·월세 거래량 > < 아파트 전·월세 거래량 > ※ 신규 대단지 입주 영향으로 전세시장의 공급 증가에 따른 월세 감소 3. 기타자료 ▣ 거래 유형별 변동률 (단위 : %) 지 역 매 매 전 세 월 세 전월 대비 전년 동월 대비 전월 대비 전년 동월 대비 전월 대비 전년 동월 대비 서 울 0.66 3.12 0.29 1.94 0.01 -0.12 전 국 0.21 1.12 0.08 0.98 -0.02 -0.25 ▣ 평균 거래가격 지 역 주택유형 매매가격 (천원) 전세가격 (천원) 월세가격 (천원) 평균 전세/매매(%) 서 울 종 합 479,832 300,544 808 66.1 아 파 트 576,774 385,942 894 71.2 연립주택 215,995 137,179 500 65.1 단독주택 667,295 323,884 1,128 49.4 전 국 종 합 250,921 166,342 560 66.8 아 파 트 286,026 207,054 624 74.6 연립주택 140,458 91,790 388 66.8 단독주택 225,267 111,259 498 48.0 수도권 종 합 340,754 226,060 691 68.8 아 파 트 384,708 274,842 748 74.3 연립주택 162,660 105,279 426 66.0 단독주택 465,625 234,568 926 51.1 ▣ 가격 변동률 (단위 : %) 구 분 매 매 전 세 월 세 변동률 최고 상승 최고 하락 변동률 최고 상승 최고 하락 변 동 률 최고 상승 최고 하락 월세통합 월세 준월세 준전세 강북권역 도심권 0.48 노원구 (0.86) - 0.17 중랑구 (0.29) - -0.02 -0.08 -0.05 0.08 중랑구 (0.13) 종로구 (-0.08) 동북권 0.48 0.14 0.01 -0.04 -0.01 0.08 서북권 0.42 0.22 0.02 -0.05 -0.01 0.13 강남권역 서남권 0.58 강동구 (1.44) - 0.34 강동구 (1.04) - 0.00 -0.14 -0.07 0.17 강동구 (0.09) 서초구 (-0.06) 동남권 1.22 0.51 0.01 -0.24 -0.14 0.23 4. 향후 전망 매매시장  6.19 부동산 대책(대출규제 등) 영향으로 관망세가 이어질 듯 ▶ 강남권 재건축 단지를 중심으로 과열 조짐을 보이고 있는 부동산 시장은 6.19 규제대책 관련, LTV LTV(주택담보대출비율) (70%⇒60%) 및 DTI DTI(총부채상환비율) (60%⇒50%) 규제 강화로 투기 수요는 주춤할 듯 ▶ 8월 발표 예정인 가계부채종합대책에 장래 소득을 감안한 모든 대출 원리금 상환액을 고려해 대출한도를 정하는 DSR(총부채원리금상환비율)이 포함될 것으로 예상되어 서민의 주택 마련은 더욱 힘들어질 듯 전․월세시장  안정세속에 국지적인 양극화를 보일 것으로 예상 ▶ 재건축·재개발 이주 영향으로 매물 부족에 따른 국지적인 상승세를 보이겠으나, 다소 안정세를 유지하며 상반기와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상 【참고자료 1】 ♣ 하반기 달라지는 부동산 제도 ♣ 시행 시기 ▷ 아파트 분양권 전매 금지(소유권이전등기 시 까지) - 기존 : 강남구, 서초구, 송파구, 강동구(강남4구) - 변경 : 강남권 4개 구를 포함한 서울 전 지역 분양권 전매 금지 ※ 입주자 모집 공고분부터 적용 6월 19일 ▷ LTV·DTI 대출규제 강화 - LTV : 70% ⇒ 60% - DTI : 60% ⇒ 50% 7월 3일 ▷ 집주인 거주 다가구주택 민간임대 등록 가능 - 양도소득세 등 세금 감면 - 임대료는 연 5%까지만 인상 가능 - 임대의무 기간(단기 4년, 장기 8년) 7월 18일 ▷ 개업공인중개사 건물 내진 설계 여부 등 설명 의무화 - 계약자에게 내진 설계 여부 등 설명 및 관련서류 작성 의무화 (미 이행 시 과태료 400만원 부과) 7월 31일 ▷ 부동산 전자계약 전국 확대(서울, 경기도 등 일부 지역 시행 중) - 종이 대신 컴퓨터나 스마트폰 등을 이용한 계약서 작성 - 계약서 위·변조 등 사고 방지 - 실거래신고 및 확정일자 자동 처리로 동주민센터 등 방문 불필요 - 담보대출 시 기존 금리 대비 최대 0.3%포인트 할인(6개 시중은행) 8월 ▷ 청약조정 대상지역 재건축조합원 주택 공급 수 제한(3주택⇒1주택) - 원칙적으로 1주택만 공급, 예외적으로 2주택 가능(2주택 중 1주택은 60㎡ 이하 이어야 함) ※ 도시 및 주거환경정비법 개정 후 사업시행인가 신청 조합부터 적용 9~10월 중 ▷ 재건축 초과이익환수제 유예 종료 - 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축 단지는 ‘18년부터 재건축 초과이익환수제 적용 ‘18년 1월 【참고자료 2】 < 매매가격지수 변동률 > < 전세가격지수 변동률 > < 월세가격지수 변동률 > 작성자 토지관리과장: 조봉연 ☎ 4660 부동산평가팀장:이계문 ☎ 4669 담당: 채수삼 ☎ 4670

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