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상수도 ISO 22000 국제인증 획득, 아리수를 마셔요 서울특별시 수신 님귀하 (경유) 제목 민원질의 회신[관리규약의 적법성 및 관리사무소장 전횡 관련] 님, 안녕하십니까? 귀하의 민원질의 회신에 앞서 먼저 알려드립니다. 집합건물은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민법의 특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정으로 인해, 공동주택관리법 적용되는 150세대 이상 아파트와는 달리 공공에서 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독할 수 있는 법적근거가 없음을 양해하여 주시기 바랍니다. 귀하께서 질의한 관리규약의 적법성과 관리사무소장 전횡 사항에 대해 「2015 법무부 집합건물법 해석사례집」은 적용하여 아래와 같이 회신합니다. 귀하께 ‘서면결의’와 ‘서면에 의한 의결권행사’에 대해 먼저 말씀드립니다. ‘서면결의’는 관리단집회 개최없이 서면 또는 전자적방법에 의한 합의로써 집회결의에 갈음하도록 한 규정이며(법 제41조 제1항), 이에 반하여 ‘서면에 의한 의결권행사’는 관리단집회 참석이 어려운 구분소유자가 집회에 직접 참석하지 않고 의결사항에 대하여 서면을 제출함으로써 집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 한 것입니다.(법 제38조 제2항) 귀하께서는 2011.2.15. 최초 관리단집회에서 관리규약 제정은 정족수(구분소유자 수 및 의결권 수) 부족으로 부결되었으나, 결의요건 도달시까지 찬성동의를 받아 관리규약을 확정하는 것으로 의사봉으로 선포하였다고 라고 말씀하였습니다. 위의 내용으로 보면, 총회 전에 미리 서면을 제출한 자는 법 제38조 제2항에 따라 집회결의에 참석한 자로로서 이들을 포함하여 정족수(구분소유자 수 및 의결권 수)가 부족하였다면 규약설정에 관한 집회결의는 부결된 것이며, 구분소유자의 추가서면 동의로 집회결의가 유효하게 되지는 않습니다. 다만, 추후에 동일한 안건사항에 대하여 구분소유자 및 의결권의 각4/5이상의 서면결의를 하였다면 집회결의가 있은 것으로 볼 수 있습니다. 또한 2011.11.04. 관리규약 서면동의 요건인 4/5(세대수 85.15% : 총 586세대 중 찬성 499세대, 지분율 80.50% : 전용면적 38,665.07㎡ 중 찬성 31,127.72㎡)이상으로 통과하여 규약 확정하여 동 건물 게시판에 23일간 게시공고하였다고 말씀하셨습니다. 만약, 2011.2.15.관리단 총회에서 부결된 관리규약 제정건에 대해 당일 서면동의를 받아서면결의로 한다는 것을 총회에서 밝혔고, 2011.11.04. 서면동의만 계산한 구분소유자 수와 서면동의한 구분소유자만의 지분율을 계산한 정족수가 각 4/5이상 동의하였다면 관리단집회 결의가 있은 것으로 볼 수 있습니다. 또한 귀하께서는 귀 집합건물 관리사무소장에 대하여 관리소장과 제3대 임기 만료된 관리단위원회장 대리인(남편)이 관리비 심의 및 집행 등 독단적으로 행하고 있고 ‘17.3.31. 제3대 관리단 위원 임기종료가 되었으나 관리규약을 문제삼아 제4대 관리단 위원 선출을 하지 않는다고 말씀하였습니다. 이는 구분소유자만으로 구성·운영되어야 하는 관리단 위원중 임기만료된 위원장 대리인(남편)이 민법상 수임인의 자격으로 권한을 행사하는 행위에 대하여서는 효력이 없다는 것을 말씀드립니다. 관리단 임원이 구분소유자의 공동의 이익을 위하여 집합건물의 관리 등 관리단 업무를 수행한다면 민법상 수임인에 해당한다고 볼 수 있으며(민법 제681조), 위임이 종료되었더라도 급박한 사정이 있는 때에는 후임 임원이 위임사무를 처리할 수 있을 때까지 수임인이 계속해서 사무를 처리하도록 규정하고 있습니다.(민법 제691조) 그러나 이는 구분소유자중 선출된 관리단 위원(장)에 한정하며 위원장의 대리인(남편)은 수임인의 자격이 없음을 밝혀 둡니다. 만약 관리사무소장이 본연의 직무를 행함에 있어서 집합건물법 제24조에는 관리인은 부정한 행위나 그밖에 그 직무를 수행하기 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있으며 또한 자체 규약에 따라 처리하시면 됩니다. 즉, 귀하께서 소명자료를 확보하여 대한법률구조공단(☎054-810-0132)의 도움을 받아 소를 제기하시기 바라며, 또한, 법 제33조에 따라 구분소유자의 1/5이상 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회 소집을 청구하면 이때는 반드시 관리인은 집회를 소집하여야 합니다. 여기서 제4대 관리단 임원 선출에 대해 결의하시면 될 것 같습니다. 아울러 귀하께서 소유하고 있는 집합건물이 조속하게 정상적으로 운영되길 기원드립니다. 감사드립니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 06/08 송호재 협조자 시행 주택정책과-10388 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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