문서번호 주거환경개선과-5085 결재일자 2017.5.2. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 주거환경사업팀장 주거환경개선과장 주거사업기획관 도시재생본부장 윤영준 김지환 유철호 류훈 05/02 진희선 협 조 주무관 이동호 주무관 김철기 제2종 일반주거지역 가로주택정비사업 층수 검토 보고 2017. 05. 도시재생본부 (주거환경개선과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 성별분리통계 ● 성별분리통계 작성여부를 검토하였습니까? 예) 인적통계 남·여 구분, 수혜집단의 남·여 구분 등 □ ■ 일자리 ● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 □ ■ 홍 보 ● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 정 책 영문화 ● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등 □ ■ 바른 우리말 ● 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? 예) 스페이스, 플랜, 앵커시설, 거버넌스, 인큐베이팅, 매칭 등 ■ □ 결재문서공개 ● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호 □ ■ 제2종 일반주거지역 가로주택정비사업 층수 검토 보고 건축물의 층수가 지정·고시되지 않은 제2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업 층수에 대한 검토 보고임 □ 검토배경 ❍ 가로주택정비사업 활성화를 위해 층수제한 완화하는 도정법·령이 개정(‘15.1.28) 시행중으로, 제2종 일반주거지역에서 층수 지정·고시가 없는 지역은 해당위원회(건축위원회)에서 15층 이하 범위에서 층수를 결정할 수 있도록 하고 있음. ❍ 그러나 건축위원회에서 결정된 층수에 불복하면서 과도한 층수(최고 15층) 요구 및 가로주택정비사업 활성화 취지를 내세우는 등의 민원이 발생되어 일선집행(자치구) 부서의 어려움이 야기되고 있어 그 에 따른 선제적인 대응이 필요함(주변 저층주택지와 조화로운 건축이 되도록 조치 필요) □ 관련법규(이력) 가로주택정비사업 층수완화(도정법시행령 개정, ‘15.01.28) 개 정 전 개 정 후 도정법시행령 제13조의3 제3항 - 제1종일반 : 4층 이하 - 제2종일반 : 7층 이하 - 제3종일반 : 7층 이하 도정법시행령 제13조의3 제3항<주택의 규모 및 건설비율> - 제1종일반 : 4층 이하 - 제2종일반(지정·고시지역) : 아파트 건축 시 평균층수 7층 이하 - 제2종일반 : 15층 이하 범위에서 시·도 조례로 층수제한 - 제3종일반 : 35층 이하(주거) / 50층 이하(복합) ※ 도정법·령에서 정한 가로주택정비사업 층수는 국토법·령 및 조례를 따른다 제45조의2 제4호 (신설) 제45조의2 제4호 7층 이하 건설시 채광방향 일조권 1/2완화 가로주택정비사업 층수 시뮬레이션 검토보고(주거환경개선과-1306(‘15.2.9) ○ 층수 시뮬레이션 검토 결과, 사업부지들은 채광방향 일조권으로 고층 건립은 불가하나, 향후 일조권 등 건축법요건 완화 또는 5,000㎡ 이상의 부지에서 사업을 추진하는 경우 나 홀로 아파트 건립 등이 우려되나, ○ 우리시 도시계획조례에서 이미 제2종 일반주거지역 안에서의 아파트 건립 층수를 규정하고 있는 점 등을 감안하면, 도정법시행령이 공포 시행되어도 별도의 조례개정 없이 기존의 도시계획조례 적용하고자 함 ※ 현행 규정(도시계획조례 제28조 제2종일반주거지역 건축물 층수) - 7층 이하 지정·고시 지역은 7층이하, 단 아파트는 해당위원회 심의를 통해 평균층수 7층이하 - 지정·고시가 없는 지역에서 아파트는 해당위원회 심의를 거쳐 결정 □ 문제점 ❍ 가로주택정비사업이 제2종 일반주거지역(지정·고시가 없는 지역 15층 이하)에서 시행될 경우, 주변 저층주거지 환경과의 과도한 층수(스카이라인)차이, 개방감 및 조망권 불리, 지역경관 저해 등으로 상대적 민원발생 요인이 되고 있으며, 또한 나 홀로 아파트 건축으로 인해 주택의 유형이 양분화되는 결과를 초래할 수 있음. - 붙임 1 : 강남구 세광연립 사례검토 □ 해소방안 검토(층수 지정·고시가 없는 제2종 일반주거지역) 구분 방안 1(법령 개정) 방안 2(현행 유지) 내용 - 조례로 평균층수 7층 이하로 한정 - 건축위원회 심의 장점 - 나 홀로 아파트 건축 원천 차단 - 건축계획 예측가능으로 민원 감소 - 가로주택정비사업 활성화에 기여 - 다양한 건축계획 확보 가능 단점 - 가로주택정비사업 활성화추진 어려움 - 평균층수 7층으로 스카이라인 획일화 - 층수제한(스카이라인 저해) 시 강성민원 대두 - 나 홀로 아파트 양성 가능 평가 - 단기간 층수완화에서 강화는 정책혼선 초래 - 주거환경 획일화 우려 - 단점을 보완할 수 있는 대응방안 필요 적용 (검토) 보류(장기 검토) 즉시 시행 □ 대응방안 ❍ 허가권자(자치구)가 가로구역에 대하여 건축물의 높이를 사전 지정·공고토록 유도 - 가로주택 건축시 나홀로 아파트 가능성이 있는 가로구역에 대하여 자치구에서 사전에 건축물의 높이를 지정·공고토록 권고 붙임 2 : 관련법령「건축법 제60조 제1항」 가로주택정비사업 가로구역 단위 건축물의 높이 사전 지정·공고 권고 대상 지역 가. 가로구역 단위 건축물의 높이 사전 지정·공고 권고 대상 지역 1. 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역(지정·고시가 없는 지역) 또는 제3종 일반주거지역이 도로를 사이에 두고 혼재 된 곳 이거나, 2. 제2종 일반주거지역(지정·고시가 없는지역)과 제3종 일반주거지역 북측에 공원, 광장, 하천 등이 있는 곳으로서 가로주택 건축시 주변과 스카이 라인이 현격한 차이가 예상되는 지역 나. 가로구역 단위 1. 해당 지역이 도시계획도로로 둘러싸인 일단의 지역으로 면적은 1만제곱미터 미만일 것 2. 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 너비 6미터 이상의 도로(건축법 제2조 11호에 따른 도로)에 접한 경우에는 해당 시설을 도시계획도로로 본다 3. 해당 지역을 통과하는 도시계획도로(너비 4미터 미만 도시계획도로 제외)가 설치되어 있지 아니할 것 □ 행정사항 ❍ ‘17. 05 : 자치구청에 가로주택정비사업 건축심의시 및 사업승인시 유의사항 통보 - 건축이 금지된 공지(광장, 공원, 녹지 등)에 접한 가로주택정비사업 건축 심의시 저층주거지 보호, 지역경관, 개방감 등 주변과의 조화를 고려 과도한 층수(스카이라인) 차이가 발생하지 않도록 신중히 검토 - 가로주택정비사업 가로구역 단위 건축물의 높이 사전 지정·공고 대상지역 자치구에서 자체 사전 지정토록 권고 ❍ ‘17. 05 : 자치구 가로주택 담당자 간담회 개최 - 가로주택정비사업 현장 시행시 문제점 및 애로사항 청취 ❍ ’17. 05 ~ 10 : 서울 맞춤형 가로주택사업 시행방안 T/F팀 운영(빈집법 T/F활용) - 가로주택정비사업의 문제점 도출 후 개선방안 마련 가. 건축물의 층수, 용적율, 주차 대수 기준의 적정성 나. 이주비, 중도금, 공사비 지원의 적정성(근거) 및 지원요율 등 실행 방안 다. SH 참여형 가로주택정비사업의 지원 및 활성화 방안 라. 가로구역 단위의 적정성 및 확대 여부 마. 공동이용시설 설치, 지원 기준 및 소유권 문제 등 붙임 1. 강남구 세광연립 사례검토 1부 2. 관련법·령 1부 3 가로주택정비사업 사업추진 현황 1부 4. 현재 진행중인 사업성 평가결과 요약 1부. 끝.
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