다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 임대주택과-3518 결재일자 2017.3.15. 공개여부 부분공개(5,7) 방침번호 시 민 주무관 공급지원팀장 임대주택과장 주택건축국장 안홍기 양순철 임인구 03/15 정유승 협 조 - 서초한양아파트주택재건축정비사업 - 재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고 2017. 3. 주택건축국 (임대주택과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 일자리 ● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 서초구 주거개선과 서울주택도시공사 홍 보 ● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 정 책 영문화 ● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 결재문서공개 ● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호 ■ □ - 서초한양아파트주택재건축정비사업 - 재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고 서초구 반포동 32-5번지 일대 재건축 소형주택 매입 협의 요청이 있어 관련 규정에 따라 매입비 산정에 대한 적정성 여부를 검토하여 보고드림 1 사 업 개 요 󰏚 사 업 명 : 서초한양아파트주택재건축정비사업 󰏚 위 치 : 서울특별시 서초구 반포동 32-5 외2필지 󰏚 사업면적 :38,594.40㎡ 󰏚 연 면 적 : 48,871.04㎡ 󰏚 건축규모 : 지하2층/지상22~34층, 11개동 829세대*************** 󰏚 재건축소형주택 규모 및 매입비 산정액 구 분 (계약면적/형별) 세대수 총 매입비(원) 세대 당 매입비(원) 건축비 부속토지 합 계 *** 13,538,682,000 - 기부채납 ************* ** 7,713,937,000 108,647,000 기부채납 ************* ** 3,236,125,000 129,445,000 기부채납 ************* ** 2,588,620,000 129,431,000 기부채납 2 추 진 경 위 󰏚 2006. 6.21. 사업시행인가(변경승인 :`14.5.21./ `15.9.17.) ❍ 사업시행변경승인(`15.9.17.) 내용 - 세대수 변경 : 818세대 → 829세대(11세대 증가) · 재건축 소형주택 세대수 변경 : *************(2세대 감소) 󰏚 2014.12.30. 관리처분인가(변경인가 : `15.11.10.) 󰏚 2015.11.18. 착공승인 󰏚 2017. 1.12. 매입비 산정 적정성 검토 사전 업무협의(`17.3.2. 보완) 󰏚 2017. 3. 3. 매입비 검증협의회 개최 3 매입비 신청 내역(사업주체 요청) 󰏚 공급요청 가격 : 13,538,682,000원********* 󰏚 건축비 산정 ❍ 총 괄(세대별 건축비) (단위 : 원) 계약면적(형별) 세대수 세대별 건축비 ************* ** 108,647,000 ************* ** 129,445,000 ************* ** 129,431,000 ❍ 지상층 건축비(세대별) (단위 : 원) 지상층 면적 구 분 단가(원/㎡) 세대별 건축비 ************ 21층 이상, 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 1,069,000 82,601,630 ************ 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,037,500 96,560,125 ************ 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 1,037,500 96,466,750 ❍ 지하층 건축비 : 표준건축비의 63%로 산정(세대별) (단위 : 원) 지하층 면적 구 분 단가(원/㎡) 세대별 건축비 ************ 21층 이상, 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 673,470 21,214,305 ************ 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 653,625 24,765,851 ************ 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 653,625 24,778,924 ※ 표준건축비 1,069,000원 : 21층 이상, 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 적용 ※ 표준건축비 1,037,500원 : 21층 이상, 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 적용 ❍ 건축비 가산 항목 산정(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세부 항목별 산정내역 계 발코니 새시 발코니 확장 (low-e 포함) 시공보증 수수료 음식물류 공동처리설치비 ************* 4,831,100 399,934 1,464,836 21,731 2,944,599 ************* 8,119,400 206,265 4,345,087 26,139 3,541,909 ************* 8,185,519 161,892 4,454,390 26,148 3,543,090 ※ 건축비 가산항목 검증협의회 사전협의 ○ 일시/장소 : 2017.03.03.(금) 14:00 ~ / 조합사무실 ○ 참 석 자 : 총 5명 - 서울시 임대주택과 담당, 조합장, 용역업체(랜드엔지니어링(주)), 현대산업개발 담당, 삼성물산 담당 ○ 회의결과 ⇒ 제출된 자료에 대한 사업시행자의 용역업체(랜드엔지니어링(주) ******)의 설명 및 비용 검토 후 건축비 및 가산항목 중 발코니 확장 및 발코니 새시 등 검토 협의 ☞ 지상층 건축비 : 적정(별도 의견 : 지상층에 부대복리시설 포함 산정 요구) ☞ 지하층(지하주차장, 기계실 등, 표준건축비의 63% 적용) 건축비 : 적정 ☞ 건축비 가산항목 산정 - 발코니새시(표준건축비의 4.7% 반영) : 적정 - 발코니확장(이중단열창, 골조및마감, 국토부 발코니확장 비용 심사참고기준 적용) : 적정 - 시공보증수수료(소형주택 부분) : 적정 - 음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비 : 전용면적 기준이 아닌 세대별로 동일한 가격으로 적용 산정 요구 ☞ 기타 가산항목 산정 - 공동주택성능등급에 따른 가산비용, 분양가심사위원회 결정사항 등 : 해당 없음 ※ 발코니 새시 : 표준건축비의 4.7% 반영 ※ 저방사(low-e)유리 설치비 : 이중 단열창에 기준금액의 5% 반영 산정 ※ 음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비 : (임대주택의 전용면적/총 전용면적) × 음식물류 처리시설비 적용 산정 ⇒검증검의회에서 조합측 의견이 세대당 설치비용이 동일하다며 전용면적 기준이 아닌 세대별로 동일가격 적용하여 가산비용 산정요구하였으나, 우리 시의 매입업무 처리 기준에 따라 적용 산정함 4 검 토 결 과 󰏚 건축비 산정 : 적정 ❍ 지상층 건축비 산정 내역(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세대수 면 적(㎡) 표준건축비 건축비 ************* ** 77.27 1,069,000 82,601,630 ************* ** 93.07 1,037,500 96,560,125 ************* ** 92.98 1,037,500 96,466,750 ❍ 지하층 건축비 산정 내역 ⇒ 표준건축비의 63%로 적용(세대별) (단위 : 원) 계약 면적(형별) 세대수 면 적(㎡) 표준건축비 건축비 ************* ** 31.50 673,470 21,214,305 ************* ** 37.89 653,625 24,765,851 ************* ** 37.91 653,625 24,778,924 ❍ 건축비 가산항목 산정 : 적정 - 시공보증수수료 :(임대주택의 전용면적/총 전용면적) × 시공보증수수료 - 발코니 새시 : 표준건축비의 4.7% 반영 산정 - 음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비 : (임대주택의 전용면적/총 전용면적) × 음식물류 처리시설비 - 저방사(low-e)유리 설치비 : 이중 단열창에 기준금액의 5% 반영 산정 - 공동주택성능등급에 따른 가산비용 등 : 해당사항 없음 󰏚 인계자의 제출 서류 및 확인 사항 연번 제 출 서 류 확 인 사 항 비 고 1 건축비 및 가산항목 비용 산출내역서 매입비 적정성 여부 검토 적정 2 동․호수배치도 및 관련서류 동․호수 배정 타당성 확인 적정 3 임대주택 현황사진 건립 추진상황 확인 적정 ❍ 인계자의 제출서류에 의한 대한 타당성 등 검토 󰋮 임대주택 공급비율 : 적정 - 임대주택 인계의무자인 서초한양재건축조합에서 제출한 인계서류 등을 검토한 바, 임대주택에 대한 공급은 관련 규정을 준수하였음 󰋮 임대주택 동․호 배치도 현황 : 적정 - *****를 규모유형별 임대주택 혼합배치 󰋮 인수가격(건축비, 가산항목비용 등) 적정성 검토 : 적정 ① 임대주택 매입비 산정에 있어 부속토지는 관련규정에 따라 기부채납 ② 발코니 새시는 표준건축비의 4.7% 반영하여 산정 ③ 저방사(low-e)유리 설치비 : 이중 단열창에 기준금액의 5% 반영하여 산정 󰏚 인수가격(매입비) 세부 산정내역 ❍ 총 매입가격 : 13,538,682,000원(천원미만 절사) 구 분 (계약면적/형별) 세대수 세대별 공급가격(원) 총 공급가격(원) 합 계 *** - 13,538,682,000 ************* ** 108,647,000 7,713,937,000 ************* ** 129,445,000 3,236,125,000 ************* ** 129,431,000 2,588,620,000 ❍ 토지비 : 기부채납(최종 사업확정에 따라 토지면적 조정은 가능) 구 분(계약면적/형별) 세대수 대지 지분(세대당) 검토 결과 합 계 *** - 기부채납 ************* ** 26.74㎡ ************* ** 32.21㎡ ************* ** 32.18㎡ ❍ 기본건축비(세대별) - 공공주택 특별법 시행규칙 별표7 및 국토교통부 고시 제2016-339호 109.22****** 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 108,647,035 기본 건축비 지상층 면적 1,069,000원/㎡(표준건축비)×77.27㎡ 82,601,630 지하층 면적 673,470원/㎡(표준건축비 63%)×31.50㎡ 21,214,305 가산 항목 발코니 새시 50,243원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×7.96㎡ 399,934 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×2.85㎡×1.05(low-e 가산) 625,433 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×7.199㎡ 839,403 시공보증수수료 (49.84㎡/80,426.30㎡)×35,066,900원 21,731 음식물류 공동처리설치비 (49.84㎡/80,426.30㎡)×4,751,670,000원 2,944,599 ************* 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 129,445,376 기본 건축비 지상층 면적 1,037,500원/㎡(표준건축비)×93.07㎡ 96,560,125 지하층 면적 653,625원/㎡(표준건축비63%)×37.89㎡ 24,765,851 가산 항목 발코니 새시 48,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) × 4.23㎡ 206,265 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×10.55㎡×1.05(low-e 가산) 2,315,198 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×17.409㎡ 2,029,889 시공보증수수료 (59.95㎡/80,426.30㎡)×35,066,900원 26,139 음식물류 공동처리설치비 (59.95㎡/80,426.30㎡)×4,751,670,000원 3,541,909 ************* 구 분 산 출 기 초 검토 결과(원) 총 계 129,431,193 기본 건축비 지상층 면적 1,037,500원/㎡(표준건축비)×92.98㎡ 96,466,750 지하층 면적 653,625원/㎡(표준건축비 63%)×37.91㎡ 24,778,924 가산 항목 발코니 새시 48,763원/㎡(표준건축비의 4.7%) × 3.32㎡ 161,892 발코니 확 장 이중단열창 190,000원/㎡ ×1.1×11.81㎡×1.05(low-e 가산) 2,591,705 골조, 마감 106,000원/㎡ ×1.1×15.975㎡ 1,862,685 시공보증수수료 (59.97㎡/80,426.30㎡)×35,066,900원 26,148 음식물류 공동처리설치비 (59.97㎡/80,426.30㎡)×4,751,670,000원 3,543,090 5 매입계약 체결 󰏚 인수가격(매입비) 지급 (단위 : 원) 구 분 합 계 (매입금액 100%) 계 약 금 (매입금액의 20%) 중 도 금 (매입금액의 60%) 잔 금 (매입금액의 20%) 준공 이후(10%) 소유권 이전 후(10%) 지급금액 13,538,682,000 2,707,736,400 8,123,209,200 1,353,868,200 1,353,868,200 지급시기 - 계약체결 후 건축공정 80% 까지 준공인가 이후 이전등기 완료 후 ❍ 인계․인수자 - 인계자 : 서초한양재건축조합 조합장 안기성 - 인수자 : 서울특별시장 (대리 서초구청장) ❍ 인계․인수 근거 : 소형주택 매매(분양) 계약서 - 계약금은 매입가격 총액의 20%로 하되, 현장점검을 거쳐 소형주택 이상 유․무를 확인 후 지급 ❍ 임대주택 매매계약 체결 결과 관련 기관 통보 - 임대주택 공급․관리 기관 통보 : 서울주택도시공사 󰏚 매입비 산정 검토 근거규정 ❍ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 ❍ 공공건설임대주택의 산정기준(공공주택 특별법 시행규칙 별표7) ❍ 공공건설임대주택 표준건축비(국토교통부 고시 제2016-339호) 󰏚 행정사항 ❍ 매입(소형, 임대, 장기전세)업무 처리기준 개정〔임대주택과 - 4774호(‘15. 4. 17.)]에 따라 계약 승인 및 예산 재배정 조치 따로붙임 1. 매입비 산출 검토서 1부. 2. 매입비 검증협의회 검토의견서 1부. 끝.

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임대주택과-3518

D0000029390358