다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시계획과-817 결재일자 2017.1.16. 공개여부 대시민공개 방침번호 행정2부시장 방침 제8호 시 민 주무관 지역계획팀장 도시계획과장 도시계획국장 행정2부시장 이일주 심재욱 최진석 김학진 01/16 이제원 협 조 도시관리과장 양용택 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침 개선 2017. 1 서울특별시 [도시계획과] ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 ■ □ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 ■ □ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 ■ □ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 ■ □ 일자리 ● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등 ■ □ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 ■ □ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 ■ □ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 홍 보 ● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 ■ □ 정 책 영문화 ● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등 ■ □ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 결재문서공개 ● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호 ■ □ 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침 개선 기존『도시계획조례』에 따른 ‘관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침’을 변화된 여건에 맞게 수정·보완하고, 위원회 심의 결정사항의 관리방안을 마련하고자 함. 1 검토배경 ○ 2012.7.27. 한시법으로 시행된「관광숙박시설 확충에 관한 특별법」이 2016.12.31. 만료되었으나 ○ 문화체육관광부의 ‘관광숙박시설 수급분석(2016.10)’에 따르면 서울시의 관광호텔 수요는 여전히 부족할 것으로 전망 ○ 특별법 이전「도시계획조례」에 따라 운용했던「관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침(2011)」을 특별법에 따라 운용했던 정량적·정성적 기준 등을 수정·보완하여 적용함으로써, 용적률 완화에 따른 도시관리의 부영향을 최소화하고 양질의 관광숙박시설을 유도할 필요가 있음 ○ 또한 그동안 위원회 심의를 통해 별도 결정된 용적률, 높이, 공개공지 추가 확보 등 결정사항은 앞으로도 지속적으로 관리할 필요가 있음 < 개 선 방 향 > ‣ ‘객실연면적 비율’만을 기준으로 했던 종전「도시계획조례」에 따른 관광숙박시설 용적률 완화 지침(2011) 수정·보완 ⇨ 특별법에 따른 정량적·정성적 기준, 주차장 확보기준 등 적용 ‣ 위원회 결정사항(용적률, 높이, 공개공지, 보행통로 등)을 공부(公簿)상 기록 유지 ⇨ 건축물대장 ‘기타기재사항’란 활용, 관련 계획요소 기록 관리 (지구단위계획 사례 준용) 2 관련근거 ○『관광숙박시설 확충을 위한 특별법』제10조 (용적률에 관한 특례) - 법적상한까지 용적률 완화 가능. 단, 제2종 및 제3종일반주거지역안에서는 위원회의 심의를 거쳐 각각 50%, 100% 추가 완화 가능 ‣「관광숙박시설 용적률에 관한 특례 운영기준」(최초 ’12.10.5. 개선 ’14.2.3) ○『서울시 도시계획조례』제55조 (용도지역안에서의 용적률) - 준주거·상업지역안에서 위원회 심의를 거쳐 조례상 용적률의 20% 완화 가능 ‣「관광숙박시설 용적률 적용 업무처리지침」(최초 ’09.11.26. 개선 ’11.8.1) 3 추진실적 󰏚 용적률 완화 심의 현황 : 126개, 25,822실 특별법 제정당시(’12년) 서울 호텔객실(28,917)의 약 89% 규모 (’12~’16.12월 현재) ○ 지구단위계획구역(도시환경정비구역 포함) : 66개소, 17,546실 ○ 일반지역(지구단위계획구역외) : 60개소, 8,276실 <서울시 관광숙박시설 용적률 완화 심의현황> 구 분 합계 2012 2013 2014 2015 2016 합계 126 (25,822) 10 (1,626) 37 (7,227) 20 (4,481) 45 (10,455) 14 (2,033) 市 소계 72 (18,159) 1 (332) 22 (4,710) 16 (3,865) 26 (7,432) 7 (1,820) 도시계획위원회 21 0 9 5 6 1 도시건축공동위원회 51 1 13 11 20 6 區 소계 54 (7,663) 9 (1,294) 15 (2,517) 4 (616) 19 (3,023) 7 (213) 건축위원회 52 9 15 4 17 7 도시계획위원회 1 1 4 예상되는 문제점 □ 특별법 만료에 따른 용적률 완화기준 적용관련 ○ 그동안 특별법에 따른 관광숙박시설 용적률 완화 심의시에는 정량적·정성적기준, 버스주·정차공간 확보기준 등 정교한 운영기준을 마련해 운용해 왔으나, ○ 앞으로 적용할 특별법 제정(’12년) 이전 마련된「도시계획조례」에 따른 관광숙박시설 용적률 완화지침은 객실연면적 비율만을 고려요소로 하고 있음 - 신축시는 최대 완화범위내에서 용적율 적용. 증축시는 증축면적중 객실 연면적 비율에 따라 조례상 용적율의 20%를 부여 ○ 따라서, 향후에도 관광숙박시설 용적률 완화에 따른 도시관리상의 부영향을 최소화하고 양질의 숙박시설 확충을 위해 종전의 정교한 운영기준을 지속할 필요 □ 관광숙박시설 용적률 완화 위원회 심의시 결정된 계획요소에 대한 기록관리 체계 부재 ○ 관광숙박시설에 대한 용적률 완화는 위원회 심의과정에서 사업시행자측이 제안하는 다양한 공공기여적 계획요소를 바탕으로 결정되나, - 정량적기준에 따른 ‘객실비율’, ‘공개공지 추가확보’ 등 - 정성적기준 충족을 위한 ‘높이’, ‘완화차로’, ‘공공보행통로’ 계획 등 - ‘버스 주차공간’, ‘보도 입양’ 등 ○ 향후 시간의 경과에 따라 담당자 변경 등으로 위원회 결정사항 및 공공기여적 계획요소에 대한 관리가 소홀해질 우려 ⇒ ‘건축물대장’ 등 공부상에 기록·관리함으로써 변경되는 인허가 담당자, 건축물 소유자 등도 이를 쉽게 파악할 수 있도록 할 필요 ※ 지구단위계획구역내는 건축물대장 기재 기 시행중 5 개선방안 1. 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침 개선 「특별법」에 따라 운용하던「관광숙박시설 용적률 특례 운영기준(’14)」을 일부 보완하여「도시계획조례」에 따른「관광숙박시설 용적률 적용 업무처리 지침(’11)」을 대체 → 현행 용적률 완화기준의 틀을 유지하되 일부항목을 보완시행 ○ 인센티브 용적률 부여기준 (정량적 기준 – 일부 보완) 항목(기존) 처리기준 및 계수 항목(변경) 처리기준 및 계수 0.8 0.9 1.0 0.8 0.9 1.0 상대정화구역 - 〇 ⨯ ⇨ 상대정화구역 - 〇 ⨯ 대상지 반경 200m 내 주거비율 주거 비율 70%이상 - 주거 비율 30% 미만 삭제 공개공지 면적 법정면적 확보 - 법정면적의 25% 이상 추가 확보 공개공지 면적 법정면적 확보 - 법정면적의 25% 이상 추가 확보 객실비율 70%미만 - 80%이상 객실비율 70%미만 - 80%이상 → 준주거 및 상업지역의 입지특성을 고려하여 대상지반경 주거비율 항목 삭제 ○ 정성적 기준, 버스 주·정차 유도기준 등 그 밖의 사항은 현행 유지 2. ‘건축물 대장’상 기록 유지 – 지구단위계획 사례 준용 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」및 서울시「도시계획조례 제55조」에 따라 용적률을 완화 받은 관광숙박시설은 ‘건축물 대장’에 공공기여적 계획요소를 포함한 위원회 결정사항 표기 < 표기방법 : 지구단위계획 결정고시내용 기재방법 준용 > ○ 기록 및 표시위치 : “기타 기재사항”란 및 건축물 현황도 건축물대장에 첨부된 배치도 등 ○ 표기방법 - ‘기타기재사항’란에 도시계획위원회(區 건축위원회) 등 위원회 결정사항과 지속관리가 필요한 공공기여적 계획요소 위주로 기재 → 결정사항 기재 : 위원회 심의일자, 결정된 용적률 완화량 등 기재 → 이행사항 기재 : 정량적 계획요소(공개공지, 객실비율 등), 기타 용적률 완화를 위해 제안된 공공기여적 계획요소(버스주차장, 완화차로, 공공보행통로, 보도 입양 등) - ‘건축물현황도’에 이행사항(공공보행통로, 공개공지 등) 등의 범위 표시 작성예시 (건축물대장 기타 기재사항란) ㅇ 결정사항 - 2016.4.22.(서울시 도시계획위원회) - 용적률완화 : 960% (160%완화) - 높이 : 16층이하 ㅇ 이행사항 - 객실비율, 공개공지(위치, 면적), 버스주차장(위치, 면수) - 완화차로(위치, 폭, 연장), 공공보행통로(위치, 폭, 연장), 보도 입양 등 6 행정사항 󰏚 업무처리지침 시행일 및 경과규정 ○ 당초「관광숙박시설 용적률 완화 적용 업무처리지침」(’11.8.1, 도시계획과-107910호)은 개선된 업무처리지침(첨부 2)으로 대체하고, 본 개선지침 시행 이후 관광진흥법에 따른 관광호텔시설 사업계획(변경) 승인 신청 사업부터 적용하되 ○ 본 지침 시행 이전 도시계획위원회(도시․건축공동위원회) 심의 또는 사업계획(변경)승인 등이 신청된 경우에는 종전의 규정 적용 가능 󰏚 추진방법 및 향후일정 ○ ’17.1~2월 : 관련부서 운영지침 개정(안) 통보 및 담당자 교육 실시 - ’17년 2월말까지 정비 완료 보고 (區→市) 󰋻 내용 : 용적률 완화 지침 개정사항, 건축물 대장 기재방법 등 󰋻 대상 : 市·區 관련 부서담당 (區 도시계획과, 건축과, 문화관광과 등) ○ ’17.3~6월 : 지침 운영실태 및 대장정비 현황 점검 첨부 : 1. 관광숙박시설 용적률 완화 등 관련 규정 2. 관광숙박시설 용적률 적용 업무처리지침(안) (2017) 3. 건축물 대장 기재 예시(안) 첨부 1 관광숙박시설 용적률 완화 등 관련 규정 [관광숙박시설 확충을 위한 특별법] 부칙 제2조(유효기간) 이 법은 2016년 12월 31일까지 효력을 가진다. 부칙 제3조(사업계획승인 등의 효력에 관한 경과조치) 사업계획승인 등은 이 법의 유효기간이 지난 후에도「관광진흥법」제4조제1항에 따른 등록 또는 변경등록 시까지 그 효력을 가지며 그 효력을 가지는 동안에는 용적률에 관한 특례, 부설주차장 설치에 대한 특례 등을 적용한다. [서울특별시 도시계획조례] 제55조 (용도지역안에서의 용적률) 준주거지역 및 상업지역(역사도심 지역을 포함한다)에서「관광진흥법 시행령」에 따른 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우에는 시도시계획위원회 심의를 거쳐 조례상 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화할 수 있다. 첨부 2 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침(안) (2017) 󰏚 법적근거 ○「서울특별시 도시계획조례」제55조 17항 - 준주거지역과 상업지역에서「관광진흥법 시행령」에 따른 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우에는 시도시계획위원회 심의를 거쳐 조례상 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화. 󰏚 심의대상 ○「관광진흥법 시행령」제2조1항에 따른 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설 - 「건축법 시행령」제2조 제1호, 제2호와 같이 신축 또는 증축되는 건축물 □ 용적률 완화 기본원칙 ○ 주변지역 토지이용 부조화에 따른 도시경관 훼손 방지를 위해 관계법령내에서 지역별·사업별 특성을 고려 용적률 적용 - 입지여건, 건축계획 등에 따라 용적률 차등 부여 (정량적 기준) - 주변지역과의 조화로운 높이계획 유도, 도로 등 기반시설의 과부하 방지, 공개공지 실효성 등에 대하여는 위원회 심의시 적정성 판단 (정성적 기준) - 버스 주·정차공간 확보기준, 교통처리방안 등을 통해 관광숙박시설 건립에 따른 교통영향분석 및 개선대책 유도 ○ 도시경관 유지, 주거환경 보호, 지역특성 등을 고려한 높이 기준 체계 준수 - 역사도심 기본계획 및 한강변관리 기본계획 등에서 제시·결정한 높이기준 준수 󰏚 용적률 완화 심의기준 [ 용적률 완화 범위 ] 용도지역 용 적 률 비고 현행 조례 최대 완화범위 주거 준주거 400%이하 480%이하 상업 중심상업 1,000%이하(역사도심:800%) 1,200%이하(역사도심:960%) 일반상업 800%이하(역사도심:600%) 960%이하(역사도심:720%) 근린상업 600%이하(역사도심:500%) 720%이하(역사도심:600%) 유통상업 600%이하(역사도심:500%) 720%이하(역사도심:600%) [ 용적률 완화 세부기준 ] ○ 용적률 완화기준 【정량적 기준】 항 목(개선) 처리기준 및 계수 0.8 0.9 1.0 상대정화구역 - 〇 ⨯ 공개공지면적 1) 공개공지 의무 확보가 아닌 건축물(연면적 5천㎡ 미만)은 0.75 적용. 단, 확보시 최소 법정비율(5%)을 기준으로 상기항목 적용 법정면적 확보 - 법정면적의 25% 이상 추가 확보 객실비율 2) 객실 비율 : 전체 연면적에 대한 객실 사용 바닥면적의 합계(호텔 운영을 위한 주차장, 기계실/전기실 지원시설 및 복도, 화장실의 공용면적은 객실 연면적에 포함) 70%미만 - 80%이상 ※ 최저계수부터 직선보간법으로 부여 (이웃한 두 점 사이를 1차식으로 보간하는 선형보간) ※ 공개공지 추가확보 인정면적은 필로티 이외의 면적, 조경면적으로 포함되지 않은 면적만 인정. 【정성적 기준】 항 목 주요 내용 비고 ① 건축계획 적정성 ∙ 주변지역과의 건축물 규모 및 높이의 조화 여부 ∙ 일조량, 경관차폐 등 저층 주거지와 부조화 여부 ∙ 건축물 형태 및 외부의 시각적 경관상의 적정성 ∙ 지속가능 건축구조, 친환경에너지 계획, 옥상녹화 적정성 등 ② 기반시설 적정성 ∙ 주간선도로 등 주변 교통흐름 영향 최소화 - 간선도로에서 직접 진·출입구를 개설하여 주변 교통흐름에 지장을 초래할 경우 해당위원회에서 용적률 완화 제한 ∙ 공개공지 위치 및 기능 등 설치계획의 적정성 및 실효성 ∙ 지하철, 버스정류장 등 대중교통의 접근성 ∙ 저지대의 수해방지 등을 위한 저류조 설치 포함 등 ③ 용도도입 적정성 ∙ 건물 1층부 가로활성화 가능 용도 배치 여부 ∙ 객실 규모에 적정한 편의․부대시설 설치 여부 ∙ 향후 관광숙박시설 운영계획의 적정성 등 【버스 주정차 유도기준】 구 분 주차공간 의무확보 일시적 정차공간 의무확보 객실수 기준 객실 수 300실 이상 (특급등급호텔 수준) 객실 수 200실 이상 ~ 300실 미만 연회장 기준 라운드테이블 기준 300석 이상 (부대면적을 포함한 연회홀 825㎡ 이상) 라운드테이블 기준 300석 미만 규 모 길이 13m, 너비 3.5m 수준의 구획공간 (36인승 기준) 인정범위 ∘시설부지내 확보를 원칙 ∘반경 300m(도보거리 600m)내 또는 셔틀버스를 활용시 3km(도보권의 10배 거리) 부설주차장을 설치하는 경우 ∘시설부지내 확보를 원칙 ∘일시적인 정차가 허용되는 공공도로가 있을 경우(단, 주변 교통흐름에 영향을 주지 않을 것) 예외사항 ∘가로변 보행활성화를 위하여 대형승합차량의 주‧정차공간 설치가 바람직하지 않을 경우, 승합자동차의 진출입이 어려운 폭원 6m 이하의 도로조건이거나 진입시 교통정체 혹은 교통사고의 위험이 클 경우, 기타 입지여건 등을 감안하여 도시계획위원회 (도시․건축공동위원회)에서 인정하는 경우 ∘객실 수 200실 미만의 경우에도 필요시 도시계획위원회(도시․건축공동위원회)에서 입지여건 등을 감안하여 버스 주‧정차 공간을 설치 하도록 할 수 있음 비 고 관광호텔 건립을 위해 용적률 완화를 요청할 경우 부지내 15인승 이하 소형승합차량의 주차공간 확보는 반드시 의무화함 【교통처리 방안】 - new_selection_block0.9185946720197192 관광숙박시설 건립에 따른 대상지 및 주변지역에 발생할 교통장해 등 각종 교통영향 분석 및 개선대책 제시 - 기계식 주차장을 설치하는 경우 첨두시간대 주차수요 및 처리용량에 대한 시뮬레이션 실시, 대기주차 처리방안 제시 【공개공지 실효성 확보 방안】 - 공개공지 위치의 적합성 및 주변지역과의 연계성 고려 · 인접대지 뿐만 아니라 주변지역의 도로망, 녹지축, 주 보행통로에 면하여 최소한의 일조 및 시각적 개방감이 확보될 수 있는 위치에 조성 · 저층부 가로활성화 용도와 연계하여 다양한 활동을 지원할 수 있도록 계획 - 공개공지 조성형태 및 인센티브의 적합성 · 침상형 및 필로티형은 가급적 지양(개방형 권장)하고, 주요 보행레벨에 가로환경과 조화를 이루는 지형 순응형의 소공원(쌈지공원) 형태로 조성 · 실제 일반인이 이용할 수 있는 공간만 면적 인정(일반인의 출입이 제한되는 부분, 출입통로부분, 건축선 후퇴부분, 조경면적 부분에 포함되는 면적은 제외) · 공개공지 추가확보 인정면적은 필로티 이외의 공개공지 면적만 적용 ※ 공개공지의 구체적 조성형태 등은 건축위원회에서 적정성 검토 및 조정 가능 【기타고려사항】 - 복합건축물(관광숙박시설 포함) 건축시 ‣ 관광숙박시설 연면적 비율에 대해서만 완화 적용 - 지구단위계획구역에서 건축시 ‣ 개별 사업단위로 용적률 완화 적용 및 지구단위계획 수립(변경) 절차 이행 ‣「관광숙박시설 건립형 지구단위계획 수립기준」용적률 체계 적용 ※ 도시․건축공동위원회 심의는 도시계획위원회 심의로 간주 - 도시환경정비구역에서 건축시 ‣ 개별 사업단위로 용적률 완화 적용 및 정비계획 수립(변경) 절차 이행 ‣「2025 도시환경정비기본계획」용적률 체계 적용 ※ 단 한양도성도심부 상업지역은 역사환경 보전정책 및 과도한 밀도증가 등을 고려하여 조례 미적용 󰏚 운영절차 [ 용적률 완화 심의절차 ] 사업계획(변경) 승인 신청 및 區 내부협의 도시계획위원회 심의 요청 및 市 내부협의 협의내용 보완 및 도시계획위원회 심의 (용적률 완화범위 검토) 심의결과 통보 및 區 사업계획 승인 (건축허가 절차이행) (사업자→區) (區→市도시계획과) (市도시계획과) (市도시계획과→區) ※ 지구단위계획 또는 도시환경정비사업은 관련 변경 절차에 따름. 첨부 3 건축물 대장 기재 예시 □ 특별법 관련 □ 도시계획조례 관련 기타기재사항 기타기재사항 ○ 관광숙박시설 특별법 제10조 관련 건축위원회 결정사항 • 결정 : 2016.4.22. - 용적률 : 960%(160% 완화) - 높이 : 16층이하 • 이행사항 - 객실비율 : 80% 이상 - 공개공지 : 북측 2개소, 200㎡ - 대지내 대형버스 주차공간 2개소 - 공공보행통로(폭 2.5~7.5m, 연장 290m) - 완화차로(폭 1.5~2m, 연장 30m) - 전면 보도의 입양 및 관리 ○ 서울시 도시계획조례 55조 관련 도시계획위원회 결정사항 • 결정 : 2016.4.22. - 용적률 : 960%(160% 완화) - 높이 : 16층이하 • 이행사항 - 객실비율 : 70% 이상 - 대지내 소형버스 주차공간 1개소 ○ 건축물 현황도 기재〈예〉

10899634

20211012200300

본청

도시계획과-817

D0000028734361