다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 마곡사업과-524 결재일자 2016.1.18. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 사업기획팀장 마곡사업과장 마곡사업추진단장 조동호 황승일 이병수 01/18 박희수 협 조 공공산업지원시설 건립 기본계획 용역 결과보고 2016.1. 마곡사업추진단 ( 마 곡 사 업 과 ) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 ■ □ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 ■ □ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 공공산업지원시설 건립 기본계획 용역 결과보고 마곡산업단지 성장기반 강화를 위해 공공산업지원시설 건립 기본계획 수립 학술용역을 실시하고 그 결과를 보고 드림 Ⅰ 추진 개요 󰏚 추진 배경 ❍ ’14.6월 : 민선6기 시장 공약사항 - 마곡산업단지 성장기반 강화를 위한 2대전략 조속 추진 - 마곡내 공공산업지원시설 구축 및 산학연 기반 융합캠퍼스 조성 ❍ ’14.11월 : 서울시정 4개년계획(마곡산업단지 성장기반 강화) 󰏚 용역 개요 ❍ 건 명 : 마곡산업단지 공공산업지원시설 건립 기본계획 수립 용역 ❍ 용역기간 : ’15. 6. 8. ~ ’15.12.30. ❍ 용역수행 : (재)서울연구원 - 연구책임 : 서울연구원 시민경제연구실 김묵한 박사 ❍ 계약금액 : 81,724천원 󰏚 진행 경위 ❍ ’14.12. 4 : 공공산업지원시설 건립 타당성 조사용역(적정) ❍ ’15. 4. 1 : 공공산업지원시설 건립 기본계획 수립 추진방침(마곡사업추진단장) ❍ ’15. 9.23 : 서울시 2015년도 지방재정 투자사업 심사(적정) ❍ ’15.12. 3 : 공유재산관리계획안 시의회 심의(원안가결) - 공공산업지원시설 건립을 위한 재산취득(토지 매입 및 시설물 신축) ❍ ’15. 6. 8 : 계약체결(서울연구원, 수의계약) ❍ ’15.10.29 : 1차 중간회의(기본 구상 및 운영프로그램 구상안 등 검토) - 공공산업지원시설의 입주범위 및 입주기업 지원프로그램 등 ❍ ’15.11.26 : 2차 중간회의(건물의 건립형태 및 용도별 분류 등 검토) - 관리기본계획상 공공산업지원시설의 입주 형태 및 임대기업의 R&D 비율 준수 여부 등 ❍ ’15.12.22 : 최종회의(기본계획 수립 용역 결과 검토) - 공공산업지원시설 건립 형태는 지식산업센터가 타당․용도는 업무시설로 분류 등 ❍ ’15.12.30 : 용역 준공 Ⅱ 주요 과업 내용 󰏚 공공산업지원시설 관련 일반현황 및 수요조사 ❍ 접근성 등 입지여건 및 환경 분석 ❍ 공공산업지원시설 수요조사 󰏚 건립 규모 및 건축 기본계획 ❍ 건립규모 및 사업계획 검토 ❍ 종합분석에 따른 형태 제안 ❍ 배치대안 분석, 단위공간계획 등 󰏚 운영프로그램 구성 ❍ 운영 기본전략 설정 ❍ 시설별 운영 프로그램 구성 및 시설 활성화 방안 󰏚 사업비 추정 및 운영수지 분석 ❍ 잠재적 입주수요 추정 및 예상사업비 추정 ❍ 운영수익․비용 추정 및 운영수지 분석 Ⅲ 용역 결과 󰏚 기본 구상 ❍ 입지 여건 분석 - 마곡지구는 김포공항 5분, 인천공항 35분, 3개 지하철 노선(5, 9호선, 공항철도), 6개 지하철역이 위치하는 교통여건 - D28-2블록은 마곡역으로부터의 접근성이 좋으며, Core 클러스터에 위치하여 기업 접근성 측면에서 우수 - 연구, 업무 뿐 아니라 녹지, 지원 및 상업용지와 인접하고 있어 산업지원기능의 선택과 집중 개발에 적합 ❍ 기본구상안 - ｢마곡구역 도시개발사업 제1종 지구단위계획｣ 및 ｢마곡일반산업단지 도시관리계획｣에서 정하고 있는 지역지구, 건폐율, 용적률, 부설주차장 설치기준 등의 법정 규모를 수용하여 계획 - 시설물의 기능은 주용도로 R&D연구시설과 사무실, 창업보육센터를 중심시설로 하며 컨퍼런스 및 전시장, 비즈니스 지원센터를 부속시설로 설정 - 공공산업지원시설 건립에 적합한 용도 분류 검토를 위해 업무시설과 교육연구시설을 비교 󰏚 공공산업지원시설의 도입기능 설정 ❍ 공공산업지원시설 건립으로 마곡산업단지 생태계 활성화를 위한 초석 마련 - 토지분양 건물 건립 후 들어오지 못하는 중소기업을 위한 공간지원 필요 - 서울시 R&D 산업 영역에 부족한 Post-BI 지원 시설 마련 - 서울시 우수 기술창업 및 기술집약적 R&D중소기업을 마곡산업단지로 유치하여 산·학·관· 공생 협력 네트워크 구축 ❍ 입주대상 수요, 관련 계획․법규 검토를 바탕으로 공공산업지원시설의 기능 설정 - 산업지원을 위한 교육/학습, 사업화, 멘토링·컨설팅, 판로·마케팅·해외진출, 네트워크(커뮤니티) 등의 신기술창업 Post-BI운영 - 서울시 R&D중소기업의 성장 및 경쟁력 강화를 위한 입주시설·공간 제공, 컨설팅과 경영지원 등의 지식산업센터 운영 ❍ 향후 지식산업센터 건립의 가이드 라인 및 제도·운영·관리 기준 필요 - 수익성을 앞세운 업종과 기능의 난립 방지, 현재 입주기준 수준으로 유지, 마곡산업단지 관련 계획된 비전과 콘셉트의 지속적인 관리 등 필요 󰏚 입주 대상 검토 ❍ 수요분석 결과 기업의 63.4%, 개인의 77.2% 마곡 공공산업지원시설 건립이 필요하다고 응답 - 창업보육센터, R&D연구시설, 컨퍼런스시설 등에 대한 공급량의 수요 충족 확인 【 산업지원시설 수요측정방법(타당성 조사용역 결과) 】 ○ 산업지원시설 수요 추정 방법 - 추정방법 : 설문조사로 수요자의 의향 반영 - 추정대상 : 예비창업자, 1인 기업, 개발자, 중소기업, 벤처기업 등(재정적 한계로 마곡산업단지 입주 어려운 창업․중소기업, 연구․교육기관) ○ 설문조사 개요 - 조사방법 : 웹서베이 - 조사대상 : SBA, LED 보급협회, 사물인터넷협회, BEMS협회, 디캠프 등의 협조를 통한 개인(53명)과 기업(110개) 표집 - 조사내용 : 마곡산업단지 및 공공산업지원시설에 대한 인식&이용 및 입주 의향 - 조사기간 : 2015.4.24.~5.13(약 3주간) ❍ 기업부설연구소, 창업보육센터 졸업 업체, 대학, 기술지주회사, 자회사 등 입주 대상 검토 - 기업부설연구소의 69.7%는 100㎡이하의 소규모 형태, 필지 개발보다는 건물 내 입지 필요 - 서울은 주로 신규창업과 Pre-BI, BI 위주로 지원, 서울BI에서 창업한 기업이 성장 단계에서 Post-BI 지원 부족으로 타 지역으로 이전 - 기술지주회사 자회사는 최근 공간 부족 등의 이유로 서울 이탈추세 󰏚 운영 계획 ❍ 운영프로그램 - R&D중소기업을 위한 시설·공간 제공, 교육·학습, 사업화, 멘토링·컨설팅, 판로·마케팅·해외진출, 네트워크 등의 지원 기능을 중심으로 주요 운영 프로그램을 구성 구분 영역 지원 기능 운영프로그램 산업지원 공공산업 지원시설 교육·학습 마곡 비즈 에듀, 교육프로그램 종합정보 제공, 교육 수강 보조금 지원 사업화 기술창업 Post-BI 운영, 기술창업 아이디어전, 정책 지원금 연계 서비스 제공 멘토링·컨설팅 마곡 비즈 멘토, 산학협력 프로젝트 추진, 비즈니스 지원 서비스 할인 혜택 제공 판로·마케팅·해외 진출 마곡 엔젤 투자마트, 글로벌 마곡마켓, 해외 현지화 지원 네트워크(커뮤니티) 마곡 비즈 컨퍼런스 시설·공간 제공 마곡 보털 사이트 운영, R&D중소기업 입주 공간 운영 공간지원 마곡산업단지 네트워크(외부행사) 마곡 국제 컨퍼런스, 세미나, 박람회 참가 지원, 국제협력 네트워크 지원, 마곡 문화공감 페스티벌 ❍ 운영 방식 검토 - 공공산업지원시설 건립 목적 및 실행․운영의 효율성을 높일 수 있는 운영 주체 조기 선정 필요 - 기술창업 및 신기술창업 Post-BI 운영의 특성을 감안하여 전문기관 위탁운영 고려가 바람직 구분 서울시 직접 운영 전문기관 위탁 운영 임대 운영형태 전담 조직 개설 위탁비 지급 자율경영 유상 임대 자율 경영 장점 ․ 효율적인 업무 추진 및 정책의 일관성 유지 ․ 지자체, 유관 기관 등과의 협력·협의 기능수행에 상대적 용이 ․ 공공지원기능 강화로 이용자의 경제적 부담 감소 ․ 시설 및 프로그램 운영의 노하우 보유로 효율적인 운영 가능 ․ 서울시 정책 추진의 일관성 유지 가능 ․ 서울시 재정적 부담 경감 ․ 매년 임대수익 발생 ․ 일정 부분 서울시 정책실현을 위한  공공기여 가능 ․ 이용자의 경제적 부담 경감 ․ 서울시 재정 부담 감소 단점 ․ 순환 보직 등으로 전문 노하우 축적의 어려움 ․ 업무 범위 과다 및 조직 비대화 우려 ․ 서울시의 재정적 부담 증가 ․ 위탁비(지원금) 발생으로 재정적 비용 부담 ․ 이용자의 경제적 부담 가중 우려 ․ 이용자의 높은 경제적 부담 ․ 공공지원기능 이행 어려움 ․ 건립 의도 이행의 어려움 우려 󰏚 건축 형태 및 용도 비교 ❍ 사업부지(D28-2) 산업시설구역에 적합한 건축 형태는 지식산업센터 - ｢마곡일반산업단지 관리기본계획｣상 산업시설구역 건립 가능한 건축 용도 ① 교육연구시설 중 연구소 및 대학부설 연구소, ② 벤처기업집적시설, ③ 지식산업센터 ※ 현재 지식산업센터는 건축법상 ‘공장’이지만, 향후 ‘업무시설’로 등록 가능한 방향으로 제도 변화 중 (시행령 변경, ‘공장 6개’에서 ‘지식산업 사업장&정보통신 사업장’ 등 그 외의 시설도 가능) 구분 교육연구시설 중 연구소 및 대학부설연구소 벤처기업 집적시설 지식산업센터 건축 규모 - 연면적 1,200㎡ 이상 ․ 지상3층 이상의 집합건축물 ․ 지상층 바닥면적의 합계가 건축면적의 300% 이상 입주시설 면적비 ․ 연구시설 용도의 바닥면적 합계가 건축연면적의 50% 이상(중소기업 40%) ․ 중소기업의 경우 건축연면적의 20%범위에서 도시형공장, 실험공장 설치 가능 ․ 법으로 정하는 입주기업 중 벤처기업이 4개 이상일 것 ․ 연면적의 70% 이상을 벤처기업 등이 사용하게 할 것 ․ 지식산업, 정보통신사업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있을 것 가능 부대시설 ․ ‘산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률’시행규칙 2조 ․ ‘벤처기업육성에 관한 특별조치법 시행령’2조에 따른 지원시설 ․ 공용회의실/장비실, 전시장 ․ 휴게실, 구내식당, 체력 단련실 ․ ‘산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률 시행령’ 제36조의 5 ․ 건축 연면적의 20% 검토 소견 ․ 연구시설 용도에 연구소 및 대학부설연구소 외에 입주기업을 모집하기 곤란 ․ 연면적의 70% 이상을 벤처기업 등으로 사용하여야 하며, 다양한 기업의 입주가 제한적 ․ 기업의 입주가 비교적 자유로움 ☞ 마곡산업단지 관리기본계획 상 산업시설용지 지정용도 분류 ❍ 공공산업지원시설 용도 분류 - 타당성조사 시 입주대상 기업 및 연구소가 불명확하고 공동 장비실 운영의 효율성 저하를 우려 업무시설 용도로 검토 - 마곡산업단지에 첨단 기술을 보유한 기업들을 집적시킴으로써 시너지를 일으키려고 한 취지를 살려 R&D연구기능 시설 건립 검토 - 서울시의 사업 추진 방향을 고려하여 지식산업센터 조성 시 업무시설과 교육연구시설 두 가지 조성방안에 대한 검토 시행 검토 항목 업무시설 교육연구시설 법규 및 관련 조항 교통영향 분석 개선 대책수립 2만㎡이상으로 교통영향분석 개선대책 수립 대상 건축연면적 3만7천㎡ 이상이 수립대상: 해당사항 없음 ․ 도로교통정비촉진법 ․ 서울특별시 조례 예술장식품 2만㎡이상 설치 대상 벤처기업육성에 관한 특별법 적용, 설치대상에서 제외 해당 없음 ․ 문화예술진흥법 ․ 벤처기업육성에 관한 특별법 공개공지 등의 확보 바닥 면적의 합계 5천㎡ 이상 대지면적의 10%이상 설치 해당 없음 ․ 건축법 ․ 서울특별시 건축조례 부설 주차장 설치 기준 시설면적 100㎡ 당 1대 법정주차대수의 130% 확보 (190대) 시설면적 200㎡ 당 1대 법정주차대수의 130% 확보 (100대) ․ 주차장법 시행령 ․ 마곡구역 도시개발사업 지구단위계획 ☞ 건축법상 건축물의 용도 분류 ❍ 건립 용도에 따른 비교 구분 업무시설 교육연구시설 비 고 규모 지상7층/지하4층 (연면적 : 22,146㎡) 지상7층/지하3층 (연면적 : 18,112㎡) 총사업비 73,164백만원 62,777백만원 10,387백만원 차이 경제적 타당성 (B/C 비율) 1.46 1.68 타당성 확보 입주기업 입주기업 제한 없음 입주기업 제한 (부설연구소가 있는 기업) 주차공간 옥내 186대(옥외 4) 옥내 96대(옥외 4) 연간수지 214백만원 140백만원 유사시설 평균 (88.5%) ❍ 업무시설과 교육연구시설의 주요 장․단점 비교 - 업무시설은 입주기업의 형태 등이 제한이 없으며, 주차 공간 확보를 통한 마곡산업단지에 공공기여 가능하며 연간 운영수지가 상대적으로 높음 - 교육연구시설은 상대적으로 경제적 타당성 우위, 초기 건설비용 등은 경감 󰏚 업무시설로 운영시 운영수지 분석 ❍ 공공산업지원시설은 건립·운영 후 평균 입주율을 달성하면 자체 수입으로 운영이 가능할 것으로 예상 - 운영수익은 입주업체의 입주율에 따라 변동될 수 있으며, 초기에는 운영수익에 맞춰 가동 프로그램의 탄력적 운용 필요 - 통상적으로 건립·운영 후 3년후 기존 유사시설의 평균 입주율에 근접하게 되면, 자체 수입으로 운영 가능(1개팀 9명 기준) (백만원) 입주율(%) 운영수익 60% 70% 80% 88.5% (기존 유사시설 평균) 100% 업무시설 -281 -74 60 214 358 교육연구시설 -292 -148 -14 140 284 Ⅳ 향후 일정 󰏚 공공산업지원시설 건립 세부계획 수립 : ’16.1.~2. ❍ 기본계획수립 용역 결과 장기적 관점에서 유리하게 검토된 건축형태는 지식산업센터이며 건축물 용도는 업무시설로 세부계획 수립 추진 󰏚 세부계획 통보 및 시설건립 협조의뢰(도시기반시설본부) : ’16.3. 󰏚 기본 및 실시설계 용역 추진 : ’16.3.~’17. 7. 󰏚 공사 착공 및 준공 : ’18.1.~’20.12. ※ 추진일정 세부계획 수립 ⇨ 설계발주 (설계공모) ⇨ 기본 및 실시설계 ⇨ 공사 착공 ⇨ 준 공 ’16.2월 ’16.3~5월 ’16.6월~’17. 7월 ’18.1월 ’20년.12월 마곡사업추진단 도시기반시설본부 도시기반시설본부 도시기반시설본부 도시기반시설본부 ※ 참고자료 : 업무시설 및 교육연구시설 비교 󰏚 건축 계획 비교 업무시설 - 대지면적 3,528㎡, 연면적 22,146㎡(지상7층/지하4층) - 건폐율 55.85%, 용적률 323.54% - 건설 투입 예산 : 61,764백만원 ※ 실별 면적 개요 구 분 계획 규모 비고 단위면적(㎡) 실수(개) 합계(㎡) 컨퍼런스 소회의실1 44 1 44 지상 2층 소회의실2 50 1 50 지상 3층 컨퍼런스(대회의장) 664 1 664 지상 2층 소 계 758 3 758 R&D중소기업 입주시설 R&D중소기업 (Wet Lab) 소 66 6 396 실험장비가 필요한 기업 중 99 2 198 대 112 10 1,120 특 228 2 456 소 계 505 20 2,170 R&D중소기업 (Dry Lab) 소 66 6 396 IT 관련 기업 등 중 99 2 198 대 133 10 1,330 특 271 2 542 소 계 569 20 2,466 창업보육센터 창업보육실 44 4 176 지상 2층 50 8 400 지상 3층 56 4 224 지상 2층 63 14 882 지상 3층 소 계 213 30 1,682 비즈니스 지원 비즈니스지원실 (아웃소싱/법률회계특허) 35 1 35 지상 1층 66 6 396 지상 1,지하1층 165 1 165 지하 1층 224 1 224 전시장 628 1 628 지상 1층 소 계 1,118 10 1,448 통합운영센터 관리운영실 386 1 386 지하 1층 전용면적 합계 8,910 주차장 8,061.26 옥내 186대(야외 4) 기계/전기실 1,159.44 기타공용면적 4,015.50 연면적 22,146.20 교육연구시설 - 대지면적 3,528㎡, 연면적 18,112㎡(지상7층/지하3층) - 건폐율 55.85%, 용적률 323.54% - 건설 투입 예산 : 51,377백만원 ※ 실별 면적 개요 구 분 계획 규모 비고 단위면적(㎡) 실수(개) 합계(㎡) 컨퍼런스 소회의실1 44 1 44 지상 2층 소회의실2 50 1 50 지상 3층 컨퍼런스(대회의장) 664 1 664 지상 2층 소 계 758 3 758 R&D중소기업 입주시설 R&D중소기업 (Wet Lab) 소 66 6 396 실험장비가 필요한 기업 중 99 2 198 대 112 10 1,120 특 228 2 456 소 계 505 20 2,170 R&D중소기업 (Dry Lab) 소 66 6 396 IT관련기업 중 99 2 198 대 133 10 1,330 특 271 2 542 소 계 569 20 2,466 창업보육센터 창업보육실 44 4 176 지상 2층 50 8 400 지상 3층 56 4 224 지상 2층 63 14 882 지상 3층 소 계 213 30 1,682 비즈니스 지원 비즈니스지원실 (아웃소싱/법률회계특허) 35 1 35 지상 1층 66 6 396 지상 1,지하1층 165 1 165 지하 1층 224 1 224 전시장 628 1 628 지상 1층 소 계 1,118 10 1,448 통합운영센터 관리운영실 386 1 386 지하 1층 전용면적 합계 8,910 주차장 4,192.88 옥내 96대(야외 4) 기계/전기실 1,159.44 기타공용면적 3,850.61 연면적 18,112.93 󰏚 단면 개념도 비교 업무시설 교육연구시설 󰏚 건설비용 (백만원) 구분 업무시설 교육연구시설 비고 총사업비 공사비 50,873 42,223 용역비 5,276 4,484 부가가치세(10%) 5,615 4,670 토지매입비 11,400 11,400 합 계 73,164 62,777 10,387차이 연간운영비(유지관리, 프로그램, 인건비 등) 2,549 2,294 󰏚 타당성 조사 결과 ❍ 업무시설 및 교육연구시설 모두 B/C비율 1 이상으로 경제적 타당성 확보 (백만원) 구 분 업무시설 교육연구시설 총 편익의 현재가치 121,899 121,899 총 비용의 현재가치 83,211 72,379 순현재가치(NPV) 38,688 49,521 B/C비율 1.46 1.68 PI(수익성 지수) 0.34 0.34

10828695

20211012142931

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마곡사업과-524

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