다시 뛰는 공정도시 서울!

경제전문기자 명순영의 재테크톡 87

다음달부터 정부가 주도하는 1~2%대 초저금리 주택담보대출 상품이 잇따라 출시된다. 워낙 싼 이자다 보니 정부가 상품 출시 계획을 발표할 때부터 뜨거운 관심을 받았다. 그러나 초저금리 대출을 원하는 사람 모두 받을 수 있는 건 아니다. 조건이 은근히(?) 까다롭다.

가장 금리가 낮은 상품은 수익공유형 주택담보대출이다. 1%대 초반의 파격적인 금리다. 하지만 이름에서 알 수 있듯, 집값이 오르면 시세 차익을 은행과 나눠야 한다. 반면 집값이 하락할 경우 발생하는 손해는 구입자가 전부 떠안는다.

수익공유형 대출, 집값 오르면 7년 뒤 은행에 목돈 떼 줘야

물론 소유권자는 주택 구입자가 된다. 금융회사가 1순위 근저당권을 설정한다. 이는 2013년 말 나온 국민주택기금의 수익형 모기지와 기본적으로는 같다. 과거 상품은 주택기금의 공적재원을 활용한 서민 지원이 목적으로 대출 자격이 까다로웠지만 다음 달 출시될 상품은 문호를 넓혔다. 무엇보다 소득 제한이 없다. 주택이 있어도 신청할 수 있다. 다만 현재 보유 중인 주택을 수개월 안에 처분해야 한다는 조건이 붙는다. 이 상품의 목적이 다주택자 양성이 아니라, 주택 교체수요 지원이기 때문이다. 아직 정확한 처분 기한은 정해지지 않았지만 대출 시점으로부터 3개월 내외가 될 듯 보인다. 대출 받아 사려는 집은 공시가격 9억 원, 전용면적 102㎡이하의 아파트다. 공시가격 기준이기 때문에 실제 아파트 거래가격과는 다소 다를 수 있다. 은행 대출 수익 공유형 모기지의 한도는 해당 주택 공시가격의 70%까지인데 최대 금액은 5억 원이 될 것으로 보인다.

기억해야할 점은 저금리 혜택이 단 7년까지만이라는 점이다. 7년 후에는 일반 주택담보대출 금리로 바뀐다. 요약하면, 집값이 올랐다면 7년 뒤에 은행에 목돈을 떼어줘야 하고 금리도 일반금리로 바뀐다. 따라서 이 상품은 집값 상승으로 차익을 보려는 사람보다 주거를 위해 집을 사려는 실수요자에게 적합하다.

2%대 전환 대출, 고정금리 대출자는 역차별

금리가 2%대 중후반인 전환 대출도 눈길을 끈다. 이 대출 역시 만만치 않은 조건이 따라붙는다. 변동금리나 일시상환대출에서 갈아타려는 용도로만 허용된다. 9억 원 이하 주택을 대상으로 5억 원까지 대출이 가능하고, 최대 300만 원까지 중도상환수수료가 면제된다. 금리는 일반 주택담보대출보다 유리하지만, 고정금리에 분할상환 방식이라 당장 매월 내야하는 원리금은 많아진다. 월 소득이 안정적인 경우라면 고려해볼 만한 상품이다.

그러나 이 상품은 형평성 논란에서 자유롭지 못하다. 고정금리로 원리금까지 상환해왔던 성실한(?) 대출자에게는 '그림의 떡'이기 때문이다. 지난 2011년 말 고정금리 대출 비중은 전체 주택담보대출의 3.1%에 불과했지만 지난해 말 23.6%로 크게 늘었다. 정부가 시중은행에 고정금리 대출을 늘리라고 강조하면서 불과 3년 만에 20%대로 올라섰다. 이 중 순수 고정금리 대출자는 그리 많지 않다(전체의 4% 수준). 정부와 은행 말을 잘 따랐던 고정금리(원리금 상환) 대출자들만 2%대 초저금리 대출상품으로 갈아탈 기회를 잃게 된 것이다. 만기에 원금을 일시 상환하는 변동금리 방식의 주택담보대출 이용자보다 처음부터 원금을 함께 갚아나가는 고정금리 대출자들의 부담이 더 큰 것을 고려하면 형평에 어긋난다는 지적이 많다. 이 때문에 일각에서는 정부가 고정금리 대출자를 위한 새로운 상품을 내놓아야 한다고 주장하기도 한다.

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