다시 뛰는 공정도시 서울!

서울정책 ‘콕’ 짚어 알려 드립니다!
‘콕파원’ - 1인가구정책 편 ③전월세 안심계약 도움서비스

알쏭달쏭 한 번쯤 들어는 본 거 같은데 정확하게 어떤 서울시 사업인지 잘 모르시겠나요? 이럴 때 서울시 주요 정책을 ‘콕’ 짚어 알려드리는 시민기자 ‘콕파원’이 달려 갑니다! 이번에 ‘콕파원’이 짚어 드리는 서울시 정책은 ‘1인가구’를 위한 정책 편입니다. 이사 갈 집을 알아보거나 계약을 할 때, ‘혼자서 이렇게 중요한 일을 처리해도 되는지’ 걱정이 앞선다면, 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스에서 ‘동행매니저’의 도움을 받아 보세요. 공인중개사 자격증을 소유한 전문가인 데다가, 무료이기까지 해 더 든든합니다.

서울시는 부동산 계약과 관련 정보에 취약해 계약 시 어려움을 겪는 청년들이나 1인 가구를 위해 지난 2022년 7월부터 ‘1인가구 전월세 안심계약 도움서비스’를 운영하고 있다. 이 정책은 전월세 계약 과정에서 발생할 수 있는 전세사기 등 부동산 문제를 예방하기 위해 공인중개사 자격증을 취득한 주거안심매니저 가 집 보기나 계약 시 동행해 주는 서비스이다. 주거안심매니저는 주거지 탐색(전월세 형성 가격, 주변 정보 등), 집보기 동행(물건 내·외부 상태 점검), 주거지원 정책 안내, 필요 시 계약과정까지 동행해 신청자에게 맞춤형 서비스를 제공하고 있다.☞ [관련 기사] 156만 1인가구 일상에 착! 붙은 맞춤형 안심정책

실제로 전월세 안심계약 도움서비스를 이용한 한 청년은 “집을 구해 본 경험이 처음이라, 집을 보거나 계약하러 갈 때 혼자 다니는 게 사실 걱정이 많이 되었는데, 주거안심매니저가 이 집이 실제 안전한지, 다른 집과 비교해볼 때 어떤 점이 좋은지 등을 꼼꼼히 살펴봐 줘서 너무 든든했다”면서 게다가 “이 서비스가 '무료'라 더 좋았다”고 강조했다.

서울시는 많은 청년들의 성원에 힘입어 평일에만 운영했던 이 정책을 토요일까지 확대했다. 평일 저녁에 집을 보러 다니거나 계약서 작성이 어려운 학생 및 직장인 등을 배려한 것이다. 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스는 25개 전 자치구에서 운영 중이고, 토요일 운영은 1인가구 비율이 높은 10개 자치구에서 사전예약제로 우선 시행 중이다.

지난 토요일, 중랑구 주거안심매니저로 활동하고 있는 오희순 공인중개사를 만나 청년들이 전월세 계약 시 주의할 점과 부동산 계약 시 확인할 서류 등을 중심으로 알아보았다. 오희순 주거안심매니저는 중랑구(망우동) 일대에서 2001년부터 공인중개사로 시작해 약 25년 정도 활동한 베테랑이다.

Q. 현재 청년들은 전세 계약 시 어떤 점을 강조하고 있나요?
A. 요즘 청년들은 거의 대부분 ‘HUG 전세보증보험’이 되지 않는 집은 계약하지 않으려는 추세입니다. 전세 사기에 대한 두려움과 위험성을 상당수 인식하고 있기 때문이죠. 그래서 전세의 경우 100% HUG 전세보증보험이 가능한 집들을 소개해 주고 있습니다.

Q. 그럼에도 불구하고 전세 사기를 당하는 경우가 있습니다. 어떤 점을 확인해야 할까요?
A. 먼저, 부동산 용어를 이해할 필요가 있습니다. 관련 기사 등을 찾아보면, 대항력, 전입신고, 확정일자 등의 용어가 나오는데요. 대항력(對抗力)은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 집주인이 바뀐다고 해도 내 보증금을 주장할 수 있다는 말이죠.

대항력을 갖추기 위해서는 반드시 ‘전입신고’를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 갖춰지지 않는데, 계약서 작성일에 확정일자를 받아 이삿날에 주민센터를 방문해 전입신고를 하면 됩니다. 전입신고가 가장 중요합니다. 이삿날 당일에 반드시 전입신고를 해야 합니다. 그래야 일단 법적으로 내 보증금과 주거에 대해 인정 받을 수 있습니다.

Q. 하지만 부동산이 경매에 넘어가서 돈을 돌려받지 못한다는 기사도 있습니다.
A. 맞습니다. 부동산 문제는 모두 계약서의 내용을 바탕으로 이뤄지기에 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 전입신고까지 마친다면, ‘우선변제권’을 얻게 됩니다. 우선변제권은 부동산이 경매나 공매로 넘어갔을 때 내 보증금 지급을 주장할 권리인데, 어떻게 설정되냐에 따라 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

지금부터 계약서 내의 내용을 꼼꼼히 살펴보자면, 먼저 ‘선순위 임차보증금’이 있습니다. 주로 다세대 주택이나, 다가구 주택에서 많이 보이는데, 선순위 임차보증금은 현재 나보다 먼저 입주한 사람들의 임차보증금을 뜻합니다. 임차보증금이 많으면 많을수록, 임대인이 임차인들에게 돌려줘야 할 돈이 많다라고 생각하면 됩니다.

Q. 계약서와 함께 또 중요하게 살펴봐야 할 서류에 대해 자세히 알려 주세요.
A. ‘등기부등본’과 ‘건축물대장’을 살펴봐야 합니다. 요즘 등기부등본은 자주 살펴보고 있지만, 건축물대장은 제대로 확인하지 않는 경우가 있는데요. 건축물대장을 받고 우측 상단을 봅니다. 여기서 아무것도 없다면 불법 건축물이 아니고, 우측 상단에 빨간색으로 표기돼 있다면 이 건물은 불법 건축물인 셈입니다. 구체적인 위반 사항은 시군구청 담당 부서에서 확인할 수 있어요.

청년들이 놓칠 수 있는 불법 건축물의 몇 가지 사례를 소개해 볼게요. 먼저 근린생활시설이 있습니다. 고시원이 대표적으로 근린생활시설로, ‘근생’이라고 줄여서 말합니다. 이 근린생활시설을 주택으로 용도 변경해 사용하는 ‘근생빌라’와 주택 내부에 가벽을 세워 방을 늘리는 ‘방 쪼개기’, 3층 이하로만 건축할 수 있는 ‘다가구주택’에 4층이 있을 때 등이 해당됩니다. 특히, 옥탑방의 경우 불법 증축이 의심되는 경우가 많아 유의해야 합니다.

건축물대장에서 반드시 ▲불법 건축물 여부 ▲주용도 ▲소유자 현황 ▲동·호수를 확인해야 합니다. 건축물대장은 누구나 열람할 수 있는데, 주민센터를 직접 방문하거나, 정부24 누리집을 통해 발급 받을 수 있습니다.

Q. 건축물대장까지 확인했어요. 그러면 계약해도 될까요?
A. 아직 확인해야 할 부분이 남았습니다. 특약 사항에 임차인의 권리를 넣어야 합니다. 두 사례를 통해 구체적으로 알아볼게요. 먼저 첫 번째 사례로는 ‘전입신고의 함정’이 있습니다. 반드시 전입신고를 해야 한다고 말했는데, 전입신고의 경우 전입신고 즉시 효력이 발생하지 않고, ‘익일’에 효력이 발생합니다. 만약 내가 화요일에 전입신고를 했다면, 수요일 00시에 효력이 발생합니다.
문제는, 근저당권과 같은 대출은 즉시 효력이 발생됩니다. 따라서 해당 부동산의 경매가 시작된다면 집주인이 설정한 근저당권이 1순위가 되고, 2순위는 익일 0시부터 효력이 발생되는 ‘나’가 됩니다. 전입신고를 했음에도 전세 사기의 피해자가 될 수 있는 순간입니다.

둘째, 전세대출입니다. 많은 청년이 전세 계약을 할 때 대출을 끼고 합니다. 보통 특약 사항으로 ‘대출이 실행되지 않으면 계약금을 100% 반환한다’고 작성하는데, 여기에 함정이 있습니다. 바로, 어떤 대출인지 구체적으로 명시하지 않으면 임대인이 계약금을 돌려주지 않을 수 있습니다. 대출마다 실행 여부는 다르기 때문입니다. 당장 중소벤처기업부 전세자금대출과 버팀목전세자금대출, 카카오뱅크 전월세 대출 등 전세 대출 상품마다 금액과 가능 유무는 모두 다릅니다. 만약 구체적으로 대출 상품을 명시하지 않을 경우 임대인이 “일반 대출은 되는데 왜 받지 않았나?”라고 묻는다면, 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 “대출이 실행되지 않을 시에는 계약금을 반환한다”라고만 적으면 상당히 위험합니다.

Q. 그러면 계약서 특약 사항에 어떻게 명시해 놓는 게 좋을까요?
A. 특약 사항에는 첫째, 근저당권 설정을 방지할 수 있고 둘째, 대출이 실행되지 않을 시 계약금을 돌려받을 수 있는 특약 문구를 넣는 게 좋아요.
예를 들어 “임대인은 잔금 및 전입신고 된 익일(구체적인 날자 지정)까지 근저당권 등 임차인의 권리를 방해할 수 있는 제한물권을 설정하지 않는다.”
“본 계약은 HUG전세자금대출계약(신청할 대출 상품 기재)이며 임대인은 이에 동의한다. 대출 미 승인 시 계약은 해지되며 계약금은 즉시 반환한다.”
“이를 어길 시 계약은 즉시 해지되며, 계약금 및 보증금, 월세 전액을 즉시 반환한다. 이 때 발생하는 손해에 대한 보상은 임차인과 합의하여 결정한다”
이런 식으로 구체적이고 명확하게 적길 추천 드려요.

마치 아들, 딸들을 서울에 올려보내는 엄마의 마음처럼, 부동산 계약 시 반드시 확인하고 짚어야 할 점을 친절하게 설명했던 오희순 주거안심매니저. 자녀가 안전하게 생활할 수 있는 집을 알아보듯이, 부모의 마음으로 상담부터 집 보기 및 계약까지 동행하며 하나하나 확인하고 있다.

높은 전문성 덕분에 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스는 2022년 시행 이후 해마다 이용자가 꾸준히 증가하고 있다. 시행 첫해인 2022년은 1,924건에서 2023년은 3,643건에 달했고, 올해는 1분기에만 1,426건의 도움을 제공했다.

서울시 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스는 서울시 1인가구 포털 또는 자치구 문의전화를 통해 신청할 수 있다. 평일(월·목요일) 13시 30분 ~ 17시 30분 사이에 자치구별 상담창구에서 전화 또는 대면 상담을 받을 수 있다. 집 보기 및 계약서 작성 동행 등은 희망일 2~3일 전에 신청하면, 평일 저녁과 토요일(10개 자치구)에도 가능하다. 부동산 계약이 처음이라 걱정된다면, 주저 없이 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스를 신청해 보자.

콕파원 - 1인가구정책 편 시리즈 모아보기

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