다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19의 여파로 인해 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담으로 작용하고 있으며, 폐업을 고려할 정도로 어려움을 호소하는 임차인이 늘어나고 있습니다.

이에 정부는 상가임차인 보호를 위해 「상가건물 임대차보호법」을 일부 개정해 2020년 9월 29일부터 시행하고 있습니다. 또한 지난 5월에는 코로나19로 인해 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 일부개정법률안을 입법예고 했습니다. 이하에서는 이미 개정돼 시행되고 있는 「상가건물 임대차보호법」과 앞으로 개정될 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)

개정 전 상가건물임대차보호법에 의하면, 임차인이 3기의 차임액(월세 기준으로 3개월)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우

ⅰ) 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고,
ⅱ) 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 있으며,
ⅲ) 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

하지만 2020년 9월 29일부터 시행되는 상기 법조항에 따르면, 개정 법률 시행일로부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 위 3개 규정의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 않습니다.

따라서 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일까지의 기간 동안 차임을 연체하더라도 임대인이 이를 들어 계약갱신 요구를 거절하거나, 권리금 회수 기회를 방해하거나, 계약을 해지할 수는 없습니다. 다만, 임차인이 연체한 차임액 및 그 지연손해금의 지급의무가 면제되는 것은 아니기에 주의할 필요는 있습니다.

참고로 계약갱신거절 등의 사유가 되는 3기 차임액 연체는 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 경우를 말하며, 차임연체가 연속될 필요는 없고, 또한 상기 조항은 환산보증금(보증금과 월세 환산액을 합한 금액)을 초과하는 상가임대차계약에도 적용됩니다.

2. 「상가건물 임대차보호법」 제11조(차임 등의 증감청구권)

개정 전 「상가건물 임대차보호법」에 의하면, 임대인 또는 임차인은 ‘경제사정의 변동’이 있는 경우 차임 또는 보증금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있었는데, 상기 개정된 조항에서는 ‘경제사정의 변동’에 “감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조제2호에 따른 제1급감염병”을 추가함으로써 현재의 코로나19에 따른 경제사정의 변동이 있는 경우 차임 또는 보증금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있도록 명확히 했습니다.

한편, 현행법 상 임대료 증액의 경우에는 5%의 비율을 초과할 수 없지만, 위 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 임대료가 감액된 후 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우 감액 전 임대료에 달할 때까지는 5% 증액 상한을 적용하지 않음으로써, 임대인과 임차인 간의 형평성을 고려했습니다.

2020년 9월 29일부터 시행되는 개정된 「상가건물 임대차보호법」은 시행일 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용됨에 따라 신규로 임대차계약을 체결하는 경우는 물론 기존 임대차계약의 당사자들도 주의할 필요가 있습니다.

3. 「상가건물 임대차보호법」 제11조의2(폐업 등으로 인한 해지권) 신설 예정

이하에서 말씀드리는 내용은 코로나19로 인해 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정한 것으로 조만간 시행될 것으로 예상됩니다. 개정 전 「상가건물 임대차보호법」에 의하면, 폐업을 하더라도 임대차 계약 종료 시까지 임대료 지급 의무에서 벗어날 수 없어서 임차인의 생존권에 중대한 위협을 받고 있었습니다.

이에 법무부는 고통분담 차원에서 기존부터 법리상 인정되던 사정변경에 의한 해지권이 코로나19로 인해 폐업한 경우에 적용되는 것으로 명문화해 상가임차인의 임대료 부담을 근본적으로 해소할 수 있도록 하는 한편, 계약 해지 전 임대인의 차임 감액을 유도하고자 이하와 같은 규정을 신설했습니다.

코로나19로 인해 모두가 어려운 시기이고, 특히 수시로 변하는 코로나19 방역수칙으로 인해 상가임차인들은 힘겨운 하루하루를 보내고 있습니다. 위에서 설명한 「상가건물 임대차보호법」이 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되길 바래봅니다.