다시 뛰는 공정도시 서울!

서울시가 건축물 높이제한 구역으로 지정된 총 45개 가로변(가로구역) 가운데 ？가마산로(구 가마산길) ？원효로 ？양재대로(구 둔촌로) ？봉은사로 ？노량진로 ？왕산로 ？보문로 등 주요 7개 가로변의 최고높이를 상향한다. 현재 주민공람 중으로, 이후 서울특별시 건축위원회 심의를 거쳐 내년 1월 고시할 계획이다.

서울시는 주변 환경과 조화를 이루는 도시경관을 위해 일부 가로변의 건축물 최고높이를 제한하고 있다. 시는 가로변 높이제한이 최초 도입된 2000년 이후 달라진 사회적·제도적 여건을 반영하고 불합리한 요소를 손질해 공간 이용의 효율성을 높인다는 취지다.

서울에는 현재 45개 가로구역 13.62㎢이 높이제한 지역으로 지정되어 있다. 가로구역은 도로로 둘러싸인 지역을 말한다. 지정구역과 별도로, 상업·준주거·준공업지역에 전면도로의 넓이 등에 따라 비례해 높이를 산정·적용하는 '산정구역' 56.2㎢가 관리되고 있다.

서울시는 5가지 분석계수를 설정하고, 항목별로 점수를 매겨 점수가 가장 높은 순으로 대상 가로구역을 선정했다. 선정된 7곳은 도시관리계획과 중첩도가 낮으면서 역세권, 개발규모가 높은 용도지역에 위치한 곳 등이다. 기존 제도의 합리화가 시급하고 높이제한 완화에 따른 효과가 클 것으로 기대되는 곳들이다.

5가지 분석계수는 ①계획적용률(도시관리계획과 중첩도가 낮은 구역) ②역세권 ③개발규모 높은 용도지역 ④중심지체계(높은 곳) ⑤신축비율(신축개발이 활발한 곳)이다.

구체적으로, 서울시 도시기본계획 변동*에 따라 도로 위계가 격상된 간선도로변 건축물 높이를 상향했다. 구로구 가마산로의 경우 지역중심에서 광역중심으로 변경됨에 따라 건축물 높이기준이 최대 13m(67m→80m)가 높아졌다.
*2011서울도시기본계획(1도심 4부도심 11지역중심 54지구중심)→2030서울도시기본계획(3도심 7광역중심 12지역중심 53지구중심)

또한, 같은 블록 안에서 간선도로변 건축물 높이와 이면도로변 건축물 높이가 3배 이상 차이가 나거나, 용적률 실현이 불가능할 정도로 높이제한이 낮은 경우에도 합리적으로 완화했다. 대지현황 등을 고려해서 최소한 허용된 용적률만큼은 100% 사용할 수 있도록 했다.

서울시는 가로구역별 건축물 높이제한을 시민들이 간편하게 찾아볼 수 있도록 ‘서울시 도시계획포털’도 개편했다. 메인화면에서 주소(지번, 도로명)만 입력하면 해당 지역의 높이기준을 바로 확인할 수 있다.

서울시는 높이제한이 완화되는 7개 구역 외에 나머지 38개 구역에 대해서는 기존 도면의 해상도를 고도화하고, 구역 간 중첩지역에 대한 경계와 면적을 정정해 시민들의 혼선을 예방하고자 했다.

서울시는 가로구역별 높이제한 도입 이후 도시기본계획(2014년 확정한 ‘2030 서울플랜’) 상 중심지 체계가 개편되는 등 지난 20여년 사이 시대 변화를 반영해 재정비를 추진하고 있다. 앞서 2019~2020년 4개 가로구역(천호대로, 강남대로, 시흥대로, 은평로)을 재정비한 데 이어서, 이번이 두 번째다.

문의 : 건축기획과 02-2133-7102