다시 뛰는 공정도시 서울!

최근 국세상담센터 양도소득세 참고자료에 매입임대주택 보유시 거주주택 비과세 요건 및 주요 상담사례 자료가 첨부되었습니다. 세법은 일정한 요건을 충족하는 경우 비과세 등 혜택이 주어집니다. 하지만 그 요건을 꼼꼼히 확인하지 못하고 실제로 비과세를 받지 못하거나 추징되는 사례가 종종 발생합니다. 현재 세법상에 임대주택 보유시 가장 큰 혜택인 비과세 요건이 생각보다 어렵기 때문에 이 부분을 되짚어 보고, 상담센터 자료 중 너무나 중요하지만 납세자가 쉽게 간과하는 부분을 다시 한 번 살펴보겠습니다.

자료 바로 보기 클릭 ☞ 국세상담센터 홈페이지 > 양도소득세 > 참고자료(8번 자료)

1. 거주주택 요건

1) 조정, 비조정 구분 없이 2년 거주
2) 2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용

2. 임대주택 요건

1) 지자체, 세무서 임대등록 후 일정기간 임대 유지
2) 임대개시일 당시 기준시가 6억 원이하(수도권 외 3억 원이하)
3) 임대료 5% 증액 제한 준수(2019년 2월 12일 이후)
4) 임대를 하지 않은 공실기간이 6개월 이내

[사례1] 임대주택 자진 자동말소 전 거주주택 양도

임대주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택을 매도시 비과세를 받을 수 있습니다. 매도 후에도 임대주택에 대한 사후관리를 꼭 해주셔야 비과세 추징을 받지 않습니다. 국세상담센터 사례로 주의할 점을 정리해 보겠습니다.

Q1 : 거주주택 1개와 임대주택 1개를 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 양도일 현재 임대주택이 공실인 경우 비과세 되는지?

A2 : 임대하고 있는 상태에서 매도시 비과세 특례 적용 즉 임대 중 매도하여야 합니다.(2호 이상 임대 중 일부 공실 제외)

Q2 : 임대주택이 1개인 상태에서 임대기간 요건 충족 전에 거주주택을 먼저 팔아 비과세 받은 후 임대기간요건 충족 전에 임대주택이 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 비과세 받은 거주 주택 양도세 추징되는지?

A2: 사후관리 위반에 해당하기 때문에 추징됨

Q3 : 임대주택이 재개발 개건축 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용 받으려면 언제까지 팔아야 하는지?

A3 : 시, 군, 구청에 임대등록 말소 전까지 거주주택 양도해야 비과세 가능

Q4 : 일정요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 주택을 소유하다가 거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 양도되는 경우에도 거주주택 비과세 특례가 적용되는지?

A4 : 조합원 입주권으로 변경되어 양도되는 경우 비과세 특례 적용 안 됨

위 4가지 사례는 실무에서 처리하다가 추징된 사례도 있습니다. 그러므로 거주주택을 매도 후 ‘이젠 걱정없어’라고 생각하시면 절대 안 됩니다. 공실, 5% 유지, 임대기간 충족 등 사후관리에 대해서 좀 더 면밀한 주의가 필요 합니다.

[사례2] 임대주택 자진 자동말소 후 거주주택 양도

현재 세법에서는 단기민간임대주택(4년) 및 아파트 장기일반민간임대주택(8년)에 대해서 자진 자동말소가 가능합니다. 의무 임대기간을 1/2 이상 임대 후 자진말소한 경우 5년 이내 거주주택 매도시 비과세를 가능합니다.

또한 자동말소가 되는 경우에 5년 내 매도하여야 비과세를 받을 수가 있습니다. 다만, 이미 거주주택 비과세를 적용받고 양도한 후 임대주택 자진 자동말소되는 경우 추징되지 않습니다. 자진, 자동말소 후에 지켜야할 사후관리가 있습니다.

Q1 : 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 말소 된 임대주택 보유상태에서 비과세를 받기 위해서는 말소 된 임대주택도 임대료 상한 5% 요건 지켜야 하는지?

A1: 지자체 등록말소와 상관없이 거주주택 양도일까지 임대료등 상한 5% 요건을 충족해야 함

Q2 : 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 세무서 주택임대사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 팔아도 비과세 되는지?

A2 : 세무서 사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 양도하면 거주주택 비과세 적용 안됨

실무에서 지자체 자동 말소 자진 말소 후 세무서 사업자 등록을 폐지하거나 5% 이상 인상하는 경우를 종종 볼수 있습니다. 이런 경우 애써 거주주택 비과세를 받기 위해 준비한 것이 물거품이 될 수 있습니다. 이점 또한 면밀히 검토하여 준수하시길 바랍니다.

다시 한 번 강조하면 비과세를 추징당하는 경우 경제적 어려움을 동반하므로 실제 거주주택을 매도하는 경우 매도시점 이후에 일정 시점동안 꼭 관리하시길 권해 드립니다. 위 내용은 정리에 불과하므로 본인의 사례에 접목하는 경우 전문가와 상담하여 결정하시길 바랍니다.