다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택공급과-11798 결재일자 2020. 9. 21. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 청년주택운용팀장 주택공급과장 주택기획관 주택건축본부장 김수영 임춘근 이진형 09/21 김성보 협 조 청년주택계획팀장 신현석 청년주택지원팀장 온일근 역세권 청년주택의 분양주택에 대한 입주자 선정기준 및 분양가격 산정 등 기준 마련 2020. 09. 주택건축본부 주택공급과 역세권 청년주택 중 분양 주택에 대한 입주자 선정기준 및 분양가격 산정 등 기준 마련 ‘19.12.9 청년주택 혁신화 방안에 따라 물량의 30% 범위에서 공급가능토록 규정한 분양주택에 대해 세부적인 공급기준을 마련, 검토보고 드림 □ 검토 배경 ○ 역세권 청년주택 혁신방안 (‘19.12.9)에서 일부 물량을 분양가능토록 개선 - 사업유형 다양화(SH선매입, 분양), 행정지원 강화 및 규제완화, 디자인 개선, 주거비 지원 계획 수립 ○ 분양에 대한 세부적인 공급방안에 대한 세부사항 문의 민원 지속 - 주택공급에 관한 규칙 적용여부, 30세대 미만의 경우 자치구에 별도의 분양신고 여부, 특별공급 및 분양가 상한제 적용여부 등 □ 기존방침 주요 내용 및 문제점 ○ 청년주택 혁신방안 (2019.12.9) ○ 사업유형 다양화 1) SH공사 선매입형: 공급물량의 30% 범위내 - 인가신청 단계에서 공공 기부채납과 매입물량을 사업계획에 선 반영 2) 일부 분양형: 공급물량의 30% 범위내 - 분양을 허용하여 사업여건이 좋아진 만큼 인하 유도 ○ 행정지원 강화 및 규제 완화 - 사업참여자 확대: SH공사 참여가능 - 사업기간 단축: 시에서 직접 열람공고, 인허가 처리 - 랜드마크 청년주택 건립: 우수 디자인에 대한 인센티브 - 건축물 노후도 기준 적용 제외 - 수요자와 공급자를 위한 맞춤형 정보 제공 ○ 디자인 개선 - 최소 주거면적 확대: 전용 14㎡→14~20㎡, 빌트인 의무화: 가구,가전,에어컨 설치 ○ 주거비 지원: 사업유형 다양화(선매입, 분양)로 반값 임대료 실현 ○ 선분양 업무처리 방안 (‘19.12.) - 분양물량) 연면적의 30%이하 - 분양가격 산정) 분양가 상한제 준용(국토부고시 고시 산정기준 준용) - 분양가격 심사) 분양가 상한제 적용지역(자치구: 자치구 분양가 심사위원회“에서 심사) 그 외 지역 (서울시: 시 분양가심사위원회 구성하여 위원회 심사 (미구성)) ※분양가심사위원회: 주택관련분야 교수, 주택건설,관리 분여 전문직 종사자, 변호사 회계사,감평사 등 전문가로 구성 - 분양가격 산정방식 = 기본형건축비+기본형건축비 가산비용+택지비 ○ 문 제 점 - 분양관련 세부적인 운영기준 문의 지속 발생, 기준 보완 필요 ※ 민원 주요내용 50세대 정도만를 분양시 주택법에 따라 주택공급에 관한 규칙을 적용받는지의 여부 분양가상한제(분양가격=택지비+건축비이하로 제한,18개구 309개동)를 적용받는지 여부 특별공급분을 허가청과 협의하여 사업시행자가 적용할 수 있는지의 여부 분양대상이 일반인을 대상으로 하는지, 임대사업자를 대상으로 하는지 의 여부 서울시의 허가 또는 협의 30세대 미만 분양승인이나 분양신고 분양받은 자가 입주할 수 있는지 여부, 일반분양관련 사업계획변경 준공 몇 개월 전까지인지 특별공급 주택(전체 주택(연면적의 20%이상)도 분양이 가능한 것인지 아니면 분양받은 사람이 원하는대로 운영이 가능 ○ 분양이 가능하다면 - 특별공급 주택 분양면적이 전체 주택 연면적의 30%이하의 면적에 포함 - 포함이 되지 않는다면 민간임대(일반공급)과 별도로 특별공급 20%중 얼마의 비율 ○ 분양이 불가능하다면 - 민간임대(일반공급)에서만 30%이하에서 가능하고 특별공급 주택은 분양대상에서 제외 - 청년주택 건립 목적의 인센티브 부여를 통해 특별공급시 임의분양 및 자가 거주 가능 ？？ 주택공급에 관한 규칙 제36조(85제곱미터이하의 특별공급) 가능 □ 개선 방안 ○ 주택공급에 관한 규칙 확대 적용 - 분양가상한제 적용: 역세권 청년주택의 분양주택에 대하여는 30호 이상 여부와 관계없이 분양가 상한제 확대 적용 - 입주자모집 시기, 절차, 주택공급 계약의 방법 등의 방법은 주택공급에 관한 규칙 적용 -분양관련 주택공급에 관한 규칙 적용 방안 - ○ 주택공급에 관한 규칙 강화 적용 - 30호 미만의 경우, 분양신청자격 강화: 주택공급규칙+청년, 신혼부부 - 30호 이상 여부와 관계없이 주택공급 시 민영주택 특별공급 불허 □ 세부 운영기준 안 ○ 분양가 상한지역 여부에 따라 구분 운영 - 자치구의 경우, 분양가심사위원회에서 분양가격 선정 운영 - 서울시의 경우, 전문가 분야의 유사성을 감안하여 서울시의 경우 청년주택 운영위원회를 활용하여 분양가심사 추진 ○ 그 외 공급 기준 구 분 입주 대상 특별공급 분양 분양가 상한제 적용 입주자 모집승인 입주자 모집시기, 그외 절차 등 분양가격심사 분양가격 30호이상 분양가 상한지역 주택공급에 관한 규칙 불허 자치구 (분양가 심사위원회) 택지비+건축비 이하 자치구 주택공급에 관한 규칙 분양가 상한지역외 서울시 (청년주택 운영위원회) 택지비+건축비 이하 서울시 30호미만 분양가 상한지역 주택공급에 관한 규칙 + 청년,신혼부부 불허 자치구 (분양가 심사위원회) 택지비+건축비 이하 자치구 분양가 상한지역외 서울시 (청년주택 운영위원회) 택지비+건축비 이하 서울시 ※ 일반분양주택 가격 산출근거 = 기본형 건축비+기본형 건축비 가산비용+택지비 ○ 기본형 건축비 : 지상층 + 지하층 - 기본형 건축비 가산비용 : 구조(철골,철근콘크리트 등), 특수 형태 등 - 택지비 : 감정평가(사업주체 비용부담) ※ 사업자와 지자체 각 1인 추천 ○ 청년주택 분양주택 처리절차 사업계획승인 (건축허가) ？ 입주자모집 신청 (일반분양) ？ 분양가격심사 ？ 입주자 모집승인 인·허가부서 (시, 자치구) 사업자 → 담당부서 (시, 자치구) 시·구 분양가심사위원회 (분양가격산정내역, HUG보증심사결과 등) 담당부서 (시, 자치구) □ 향후 추진일정 ○ ‘20.9. 방침수립 후 운영기준에 반영. 끝. 참고1 관계 법령 주택법 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령(공동주택30세대)으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다. 주택공급에 관한 규칙 제3조(적용대상) ① 이 규칙은 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 주택법 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 법 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수한 자를 포함한다. 이하 제15조부터 제26조까지, 제28조부터 제32조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제57조, 제59조부터 제61조까지에서 같다)가 법 제15조에 따라 사업계획 승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다)을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다 주택공급에 관한 규칙 제36조(85제곱미터이하 민영주택의 특별공급)사업주체는 제4조제1항ㆍ제5항 및 제25조제3항에도 불구하고 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 민영주택을 그 건설량의 10퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 제4조제3항에 따른 공급대상인 무주택세대구성원으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 관계기관의 장이 정하는 우선순위기준에 따라 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사의 승인을 받은 경우에는 수도권에서는 15퍼센트, 그 외의 지역에서는 20퍼센트의 범위에서 특별공급할 수 있다. 1. 해당 주택을 건설하는 지역에서 철거되는 주택을 관계법령에 따라 해당 사업시행을 위한 고시 등이 있은 날 이전부터 소유 및 거주한 자(대지와 건물의 소유자가 같은 경우에 한하며, 1세대 1주택에 한한다) 참고2 관계 방침 1. 청년주택 혁신방안(2019.12.9) 역세권 청년주택 개선 방안 1.사업유형 다양화 1) SH공사 선매입형: 공급물량의 30% 범위내 - 인가신청 단계에서 공공 기부채납과 매입물량을 사업계획에 선 반영 2) 일부 분양형: 공급물량의 30% 범위내 - 분양을 허용하여 사업여건이 좋아진 만큼 인하 유도 2. 행정지원 강화 및 규제 완화 - 사업참여자 확대: SH공사 참여가능 - 사업기간 단축: 시에서 직접 열람공고, 인허가 처리 - 랜드마크 청년주택 건립: 우수 디자인에 대한 인센티브 - 건축물 노후도 기준 적용 제외 - 수요자와 공급자를 위한 맞춤형 정보 제공 3. 디자인 개선 - 최소 주거면적 확대: 전용 14㎡→14~20㎡ - 주거공간 특화: 수요자 측면 공간 특화 - 빌트인 의무화: 가구,가전,에어컨 설치 4. 주거비 지원: 사업유형 다양화(선매입, 분양)로 반값 임대료 실현 2. 역세권 청년주택 입주자 선정기준 및 임대료 산정(2019.8.14.) 입주대상,자격,선정기준 및 최초 임대료 산정 기준 ○ 입주대상: 19~39세 이하 무주택자(대학생.청년,신혼부부) ○ 임대료 - 공공임대: 월 임대료 주변시세의 30%수준 - 민간임대(특별공급): 월 임대료 주변시세의 85% 이하 - 민간임대(일반공급): 월 임대료 주변시세의 95% 이하 ○ 소득 및 자산 - 공공임대 ？？ 소득: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 100%이하 ？？ 자산: 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준 준용 - 민간임대(특별공급) ？？ 소득: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 120%이하 ？？ 자산: 공공주택 입주자 보유자산 관련 업무처리기준 준용 - 민간임대(일반공급): 소득 및 자산기준 없음 ○ 경쟁시 입주자 선정: 소득순위→지역순위→추첨 ○ 계약기준 - 공공임대 및 특별공급분에 대하여는 소득 및 자산기준 초과시 연장계약 불가 - 자동차 미소유 및 미운행 조건 미이행시 퇴거 ○ 최초 임대료 산정 - 공공임대: 매입임대주택 임대료 산정기준 및 행복주택 표준임대료 산정 기준 준용→ 주변 시세의 30% - 민간임대(특별): 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제17조의2, 공공지원민간임대주택 특별공급에 대한 임대료 상한 규정 →주변시세의 85%이하 - 민간임대(일반): 주변시세의 95%이하

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