다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 건축기획과-11636 결재일자 2020.6.23. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 건축계획팀장 건축기획과장 주택기획관 주택건축본부장 김성화 代김성화 代정광순 김성보 06/23 류훈 협 조 주무관 장영석 - 2020년도 제9차 - 서울특별시 건축위원회 개최 보고 2020. 6. 주택건축본부 (건축기획과) - 2020년도 제9차- 서울특별시 건축위원회 개최 보고 ○ 일 시 : 2020.6.23(화) 14:00 ~ ○ 장 소 : 서소문2청사 20층 스마트 회의실 ○ 안 건 : 4건(신규1건, 변경1건, 보완1건, 자문1건) ？ 안건 개요 연번 사 업 명 위 치 용 도 층 수 (상/하) 신청내용 비 고 1 제기1주택재건축정비사업 (공동주택과) 동대문구 제기동 892-68 (9,632.7㎡) 공동주택(352) 및 부대복리시설 35/3 신규 경관+건축 2 잠실진주아파트 주택재건축정비사업 (공동주택과) 송파구 신천동 20-4번지 일원 (104,029.80㎡) 공동주택(2,804) 및 부대복리시설 35/3 변경 특별건축구역 지정 경관+건축 3 흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업 (주거사업과) 동작구 흑석동 267일원 (70,238.20㎡) 공동주택(1,509) 및 부대복리시설 16/5 보완 특별건축구역 지정 건축 4 토정로4길 리모델링활성화구역 지정(안) (마포구 건축과) 마포구 합정동 토정로4길 주거지 (15,000㎡) - 자문 리모델링 활성화구역 지정 ？ 위원 구성 전문분야 위원수 위 원 명 행 정 3 류 훈, 김성보, 이석주 건축계획 7 이갑규, 채철균, 김천수, 오종수, 김수경, 이준석, 이선경 도시설계 1 김용호 구조,조경 2 김영민, 주미옥 방재,환경 2 김권태, 여명석 교통 1 주정희 계 16명 20-9-1 심의내용 신규(경관+건축) 건물(사업)명 제기1주택재건축정비사업 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「경관법」제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항 ○「건축법」제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항 ？ 건축개요 ○ 위 치 : 서울특별시 동대문구 제기동 892-68(대지면적 9,428.70㎡) ○ 지역？지구 : 제3종 일반주거지역 ○ 규 모 : 건폐율 20.26%, 용적률 299.85%, 연면적 43,926.68㎡, 지하2층/지상35층 ○ 용 도 : 공동주택(352세대) 및 부대복리시설 ？ 추진경위 ○ ’77.06.30 : 경동 미주아파트 준공(사용승인) ○ ’08.01.16 : 주택재건축정비사업 조합설립 추진위원회 승인 ○ ’12.10.18 : 정비계획 및 정비구역 지정고시[서울시고시 2012-277호] ○ ’17.02.01 : 제2차 도시계획위원회 -조건부가결 ○ ’17.04.06 : 도시주거환경정비기본계획 변경 고시[주택재건축사업부분] [서울시고시 제2017-120호] ○ ’18.10.17 : 제13차 도시계획위원회 심의-조건부가결 ○ ’18.12.27 : 정비계획변경고시[서울시고시 제2018-427호] ？ 논의사항 [ 경관+건축 ] ○ ‘18.12.27. 제기1주택재건축정비계획 변경결정 후 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로서, 건축계획의 적정여부 논의 - 보차혼용통로 및 보행동선계획 적정성 논의 - 발코니 삭제 비율 완화를 통한 입면계획 적정성 논의 등 ○ 관련 규정에 따른 완화(배제)신청사항 적합여부 논의 필요 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 주민공동시설의 용적률 완화 ？ 주민공동시설 중 경로당(667.04㎡), 어린이집(530.76㎡), 작은도서관(807.10㎡)의 용적률 완화(3.79%)신청 ？ 허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설을 설치하는 경우, 해당지역에 적용되는 용적률의 100분의 120이하의 범위에서 주민공동시설면적에 해당하는 용적률을 가산한 용적률로 함. 서울시 건축조례 제3조 7항, 8항 발코니 삭제비율완화 ？ 발코니 삭제 비율 완화 15% ？ 주요 입면에 돌출형 또는 확장이 불가능한 개방형 또는 돌출개방형 발코니를 세대별로 설치한 경우 ？ 발코니 설치위치 변화 등을 통해 입면의 다양화를 도모한 경우(디자인) ？ 주동외벽의 각 면의 벽면율이 50% 이상일 경우(에너지 서울특별시 건축물 심의기준 제23조 제2항 < 제13차 서울특별시 도시계획위원회 심의 의결내용(‘18.10.17) > ○ 북측 보차혼용통로(8m)의 추후 유지·관리와 관련하여 금회 상정안의 조치사항(구분지상권 설정에 관한 사항 등)을 정비계획 결정고시문에 명시할 것. ○ 금회상정안의 허용용적률인센티브계획(15%, 3개 항목)은 「서울시 녹색건축기준」상 300세대 이상 공동주택 의무사항(에너지효율 2등급, 녹색건축인증 우수 등급)에 따라 계획 가능한 비율(4%)로 하향 조정하고, 소형임대주택을 추가 확보(37세대→45세대)할 것. < 제2차 서울특별시 도시계획위원회 심의 의결내용(‘17.02.01) > ○ 향후 정비계획 수립시 단지내 도로(보차혼용통로)의 일반시민 이용을 담보할 수 있는 구체적인 방안을 제시하고, 금회 상정안에서 제시한 바와 같이 보차혼용통로와 연접한 획지 내에서 보도(2m)를 추가 확보할 것. 20-9-2 심의내용 변경(경관+건축) 건물(사업)명 잠실진주아파트 주택재건축정비사업 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「경관법」제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항 ○「건축법」제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항 ○「건축법」제71조에 따른 특별건축구역 지정에 관한 사항 ○「건축법」제72조에 따른 특별건축구역 내 건축물의 특례적용에 관한 사항 ？ 건축개요 ○ 위 치 : 서울특별시 송파구 신천동20-4일대(대지면적 104,029.80㎡) ○ 지역？지구 : 제3종일반주거지역, 아파트지구 ○ 규 모 < 공동주택 > 건폐율 20.49%, 용적률 299.89%, 연면적 498,128.60㎡, 지하3층/지상35층 < 주구중심 > 건폐율 49.93%, 용적률 244.63%, 연면적 14,319.53㎡, 지하4층/지상5층 ○ 용 도 : 공동주택(아파트-2,804) 및 부대복리시설, 근린생활시설 및 판매시설 ？ 추진경위 ○ ’89.03.21 : 신축허가 ○ ‘05.12.15. : 잠실아파트지구 개발기본계획(정비계획)변경결정 (서울특별시고시 제2005-399호) ○ ‘15.07.10. : 주택재건축 정비사업조합 인가 ○ ‘16.11.18. : 서울특별시 도시계획위원회 심의(보류) ○ ‘16.12.16. : 서울특별시 도시계획위원회 소위원회 자문 ○ ‘17.01.18. : 서울특별시 도시계획위원회 심의(수정가결) ○ ‘17.02.16. : 잠실 아파트지구 개발기본계획(잠실 4주구)변경(경미한 변경) 결정고시 송파구 고시 제 2017 15 호 ○ ‘17.04.03. : 서울특별시 교통영향평가 심의 (수정의결) ○ ‘17.05.16. : 제13차 건축위원회 심의(심의결과:조건부(보고)의결) ○ ‘17.06.13. : 제17차 건축위원회 심의(심의결과:조건부(보고)의결) ○ ‘17.08.22. : 제24차 건축위원회 심의(심의결과:원안의결) ○ ‘17.09.27. : 사업시행인가 완료 ○ ‘18.08.17. : 설계사선정 총회(공공관리제 현상설계 선정 조합설계공모) ○ ‘18.10.11. : 관리처분계획인가(송파구 고시 제2018-119 호) ○ ‘19.05.31. : 건축심의 접수(보완) ○ ‘19.07.01. : 서울특별시 교통영향평가 심의(수정의결) ○ ‘20.05.25. : 서울특별시 교통영향평가 심의(수정의결) ○ ‘20.06.05. : 건축(경관)위원회 통합심의 보완접수 (특별건축구역 지정 및 건축심의) ？ 논의사항 [ 경관+건축] ○ 2017.09.27. 사업시행인가 (송파구 고시 제2017-138호) 이후 2017.01.18. 제2차 도시계획원원회 심의의결(수정가결) 및 2017.06.13. 제17차 건축위원회 심의의결(조건부(보고)의결) 반영여부 등 건축계획 적정성 논의 - 올림픽 공원 평화의 문 연접부의 개방 확보를 고려한 건축물의 배치계획 적정성 검토 - 발코니 삭제비율 완화를 위한 우수디자인 공동주택 인정여부 논의 - 특별건축구역 지정 목적 타당성 여부 및 건축규제 완화 적정성 검토 등 ○ 관련 규정에 따른 완화(배제)신청사항 적합여부 논의 필요 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 발코니 삭제비율 ？ 외부벽면길이 대비 발코니 삭제비율 완화(30%) ？ 주거전용면적대비발코니설치비율완화 ？우수디자인 공동주택 인정받은 경우를 적용 서울시 심의기준 제23조 제2항, 제3항 주민공동시설의 용적률 완화 ？ 주민공동시설 중 경로당(533.81㎡), 어린이집(1,283.58㎡),작은도서관(940.41㎡)의 용적률 완화(2.73%)신청 ？허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설을 설치하는 경우, 해당지역에 적용되는 용적률의 100분의 120이하의 범위에서 주민공동시설면적에 해당하는 용적률을 가산한 용적률로 함. 서울시 건축조례 제3조 제7항, 제8항 < 특별건축구역 내 건축물의 완화 신청사항> 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 완화 ？ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 (배제) ？ 대상지내 인동거리 완화 ？ 교육영향평가 심의(학교일조 확보)따라 남고 북저의 유형으로 주거 공간과 주동형태 구현에 제약이 따름. ？ 특별건축구역 지정 목적에 부합하는 창의적인 건축물 배치 및 다양한 건축물 형태 및 높이 계획을 위한 공간 확보 ？ 일조성능을 확보하는 선에서 인동거리 완화(배제) 적용 건축법 제61조 2항 / 시행령 제86조 제3항 2호 서울시 건축조례 제35조 < 제2차 서울시 도시계획위원회 심의의결내용(2017.1.18.) > ？？ 수정사항 ○ 도로계획은 금회 상정(안)에서 대안으로 제시한 동측 올림픽로변 확폭(47M->50M) 반영. ？？ 조건사항 ○ 향후 대상지 남측 올림필로변의 가로경관에 상당한 변화가 예상되는 바, 특별건축구역 지정을 전제로 창의적인 건축계획을 수립할 것 ○ 높이계획 관련 남측 올림픽로변의 층수는 하향 조정하되, 기 개발완료된 축븍 올림필로 35길 변으로 일부 상향조정 검토 ○ 향후 건축위원회 심의 시 대상지 남측 올림픽 공원 평화의 문 연접부의 개방감 확보 등을 고려하여 건축물 배치계획 적정성 검토 20-9-3 심의내용 보완(건축) 건물(사업)명 흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「건축법」제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항 ○「건축법」제71조에 따른 특별건축구역 지정에 관한 사항 ○「건축법」제72조에 따른 특별건축구역 내 건축물의 특례적용에 관한 사항 ？ 건축개요 ○ 위 치 : 동작구 흑석동 267일원 ○ 지역？지구 : 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 자연녹지지역 ○ 규 모 : 건폐율 26.65%, 용적률 200.98%, 연면적 275,531.50㎡, 지하5층/지상16층 ○ 용 도 : 공동주택(1,509세대) 및 부대복리시설 ？ 추진경위 ○ ’12.07.26 : 흑석재정비촉진계획 결정고시 ○ ’15.12.01 : 조합설립인가 ○ ’17.10.12 : 사업대행 결정고시(사업대행자:(주)한국토지신탁) ○ ’18.08.28 : 제6차 도시재정비위원회심의(부결) - 공공건축가 선정 및 특별건축구역 적용 ○ ’18.10.22 : 공공건축가선정 ○ ’19.03.07 : 일몰기한 연장 결정고시 (조건:2020년 11월 30일까지 사업시행인가 신청) ○ ’19.12.03 : 제14차 도시재정비위원회 심의(수정가결)-경관통합 ○ ’19.03.05 : 흑석재정비 촉진지구계획 결정고시 (서울특별시 고시 제2020-91호) ○ ’20.03.27 : 흑석11 재정비촉진구역 건축심의(안)접수 ○ ’20.05.14 : 흑석11 재정비촉진구역 교통심의(안)접수 ○ ’20.06.02 : 제7차 서울시 건축위원회(보완의결) ？ 논의사항 [ 건축 분야 ] ○ 2020.3.5. 흑석재정비 촉진지구계획 결정고시 후, 건축계획을 수립하여 본 위원회에 심의 상정하는 것으로 2020.6.2. 제7차 건축위원회 심의 의결(보완의결)에 대한 보완내용 등 건축계획의 적정성 논의. - 특별건축구역을 전제한 정비계획 수립 취지에 맞는 건축계획 적정성 논의 - 지형순응계획을 고려한 단지내 레벨계획 적정성 검토 - 공공보행통로, 공개공지 등 옥외 단지계획 적정성 논의 ○ 관련 규정에 따른 완화(배제)신청사항 적합여부 논의 필요 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 발코니 삭제비율 완화 ？ 우수디자인 계획으로 발코니 삭제비율 완화 신청 ？ 외부벽면길이 대비 발코니 삭제비율 완화(30%) ？ 주거전용면적대비발코니설치비율완화 서울특별시 건축물 심의기준 제23조 2항 별표6 주민공동시설의 용적률 완화 ？ 주민공동시설 중 어린이집(813.20㎡), 용적률 완화(1.16%)신청 ？ 허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설을 설치하는 경우, 해당지역에 적용되는 용적률의 100분의 120이하의 범위에서 주민공동시설면적에 해당하는 용적률을 가산한 용적률로 함. 서울시 건축조례 제3조 7항, 8항 < 특별건축구역 내 건축물의 완화 신청사항> 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 완화 ？ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 (배제) ？ 대상지내 인동거리 완화 ？ 일률적인 법률 적용 시 고층과 중·저층의 혼합되어 있는 새로운 주거단지 및 건축물의 형태 구현에 제약이 따름 ？ 특별건축구역 지정 목적에 부합하는 창의적인 건축물 배치 및 다양한 건축물 형태 및 높이 계획을 위한 공간 확보 ？ 일조성능을 확보하는 선에서 인동거리 완화 적용 건축법 제61조 2항 / 시행령 제86조 제3항 2호 < 제7차 건축위원회 심의의결내용(보완의결) > < 건축 분야 > ？？ 건축계획 ○ 판상형 커뮤니티형 주동은 긴 장벽 형태로 배치되어 있으므로 입면 계획 분절 등을 통해 위압감 해소 바람. ○ 단지내 커뮤니티 가로의 보행동선인 연속된 계단은 너무 길게 연속적으로 계획되어 있으므로 평지를 유지하면서 자연스럽게 동선을 우회하여 안전성을 유지하는 방향으로 개선 바람. ○ 단지내 고저차로 인한 보행동선계획(네트워크)이 공공보행통로 등을 통하여 자연스럽게 연결되도록 확인 바람. ○ 과도한 주동 PIT 계획으로 단지내 시야가 차단되므로 개방감 확보를 위해 외부 공간과 연결하는 휴게 및 조경공간으로 계획 바람. ○ 변경된 1101동 배치 계획(각도 변경)은 최초의 설계 개념에 맞는 지 확인 바람. ○ 주동의 동서향 배치에 따른 일조 검토 바람. ○ 1109동 북측의 사선형 개구부는 채광, 조망상 불합리하므로 검토 바람. ○ 주향과 주향이 마주보는 주동과의 관계는 주향과 부향이 마주볼 수 있도록 검토 바람. ○ 같은 성격의 커뮤니티 배치가 분산되어 있으므로 기능별 효율적으로 죠닝 계획 바람. ○ 59평형 공용계단 및 승강기 홀 부분에 채광을 고려하여 계단실 출입문은 상시개방형으로 검토 바람. ○ 부출입구에서 연결되는 데크하부 차량진·출입구는 단지내 도로에서 직접 연결될 수 있도록 검토 바람. ○ 중정에 면하여 개방된 도서관, 문화센터의 입면계획은 단조롭고 폐쇄적이므로 개선 바람. ○ 전기차 주차구획 분산배치 바람. ？？ 구조 ○ 1121동과 1116동에 L자형 꺾인 평면은 지진하중 등 횡력 저항시 다이어프램 거동에 취약하므로 이에 대한 대책 검토 바람. ○ 지하층은 주차계획 및 차량 이동을 위한 구조계획 확인 바람. ？？ 방재 ○ 노약자, 어린이, 장애자 등을 위하여 하향식 피난사다리(피난구)를 무동력 승강식 자동 사다리로 변경 검토 바람.(권장) ○ 전세대 시스템에어컨 설치시 실외기실 루버를 화재, 겨울철 동결방지, 우천시 역류현상에 대비하여 자동루버로 검토 바람.(권장) ○ 각 층별 호스릴 소화전 검토 바람.(권장) ○ 방재실 근무자를 위한 재난대응 매뉴얼(SOP)을 비치하고. 출입문 2개소 설치 바람. ？？ 환경 ○ 일조성능시뮬레이션에서 일조시간 검토시 View Point가 거실 또는 후면 방, 세대면 중 어느 곳인지 확인하고, 상·하층 세대별로 일조 불만족 세대 위치 확인 바람. ○ 판상형 커뮤니티형 주동의 주요세대가 동서향 남북으로 길게 배치되어 있어 여름철 일사부하 증가, 겨울철 일조 열 획득에 불리하며, 특히 하계 일조 부하에 대한 저감 대책 마련 바람. ○ 전열교환장치, 실외기의 실제 크기를 확인하여 실외기실 크기 적정성 검토 바람. < 2019.12.03. 제14차 도시재정비위원회 심의 의결 내용 > ○ 현충로변에 접한 건축물은 경관이 훼손되지 않는 범위에서 약간의 배치축 조정을 통해 북서향을 해소하는 방안을 검토할 것 ○ 임대주택은 분양주택과 사회혼합(소셜믹스)될 수 있도록 조정배치 하는 방안을 검토할 것 ○ 공공건축가 디자인컨셉(기존 건물자재 활용 흔적남기기 등)에 대하여 실현방안을 제시하여 검토할 것 20-9-4 심의내용 자문 건물(사업)명 토정로 4길 리모델링활성화구역 지정 (옛정취 골목길 보전 또는 조성 필요지역) 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「건축법」제5조 에 따른 리모델링활성화 구역 지정에 관한 사항 ？ 개 요 ○ 위 치 : 마포구 합정동 토정로 4길 일원 ○ 면 적 : 15,000㎡ ○ 지역·지구 : 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 ？ 추진경위 ○ ’18.08.10 : 서울 골목길 재생사업 공모 선정 ○ ’19.02~08 : 1,2,3차 주민설명회 개최 ○ ’19.06.28 : 서울시 사전검토위원회 자문 개최 ○ ’19.08.01 : 서울시 적정검토위원회 자문 개최 ○ ’19.10.21 : 골목길 재생사업실시설계 완료 ○ ’19.10.11 : 리모델링활성화계획 수립용역 착수보고 ○ ’19.11~12 : 마포구 도시재생과 실무회의 ○ ’20.04.21 : 마포구 건축위원회 자문 ？ 구역 현황 ○ 골목길 재생사업과 더불어 노후 주택의 리모델링을 통한 거주환경 개선 유도 및 제도적 지원 ○ 노후 건축물들이 밀집한 저층주거지로 20년 이상 경과한 노후건축물이 약 80.4%로 건축여건 및 주거환경 개선이 필요한 구역임 ？ 논의사항 ○ 리모델링활성화구역 지정에 따른 적정여부 자문 - 구역지정 목적에의 부합성 논의 (노후도 기준 포함) - 지역적, 공간적 특성에 따른 건축디자인계획 등 부문별 계획 - 연면적 등 인센티브 운용계획의 적정성 등. 끝.

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건축기획과-11636

D0000040229266