다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 사회혁신담당관-11673 결재일자 2019.10.10. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 혁신파크팀장 사회혁신담당관 서울혁신기획관 강영훈 허혜경 김명주 10/10 정선애 상상청 사용료 산정 기준 검토 보고 2019. 10. 서울혁신기획관 (사회혁신담당관) 상상청 사용료 산정 기준 검토 보고 상상청의 사용료 산정 기준에 연결동의 면적을 제외할 수 있는지에 대한 내용을 검토하고 그 결과를 보고드림 ？？ 추진 경위 ○ 1단지(상상청, 연결동, 공유동) 실측 면적 용역 결과(’18.5.9.)에 따라 건물의 전용/공용 면적이 달라져 사용료가 상승함 ○ 입주단체와 최초 협약 시 부과했던 사용료를 재산정하여 다시 부과할 수 있는지에 대해 외부 법률자문 실시(’19. 7. 19.) - 재협약 체결없이 사용료를 재산정하여 상승한 사용료를 부과할 수 있음 ○ 사용료를 재산정하기 전, 센터에서 상상청 사용료 산정의 기준이 되는 건물의 면적에 연결동 면적 포함 여부를 행정안전부에 질의(’19. 8. 5.) - 건축물의 면적을 건축물관리대장을 기준으로 할 경우 연결동 면적이 사용료 산정 기준에 포함됨에 따라 사용료 상승폭이 커짐 < ※ 행안부(회계제도과) 답변 결과 > ？ 상상청의 사용？수익허가를 받은 자가 연결동을 직접 사용？수익하고자 하지 않는 경우라면 공유동과 연결동이 하나의 건축물대장이라 할지라도 연결동에 대한 사용료를 상상청의 사용？수익허가를 받은 자에게 부담시키는 것은 곤란함 ？ 그러나 연결동과 상상청이 하나의 건물로써 상상청의 공용면적에 해당하는 경우라면 연결동의 공용면적에 해당하는 부분에 대해 사용료를 징수 할 수 있음 ○ 서울혁신센터는 상상청 입주단체에게 연결동 부지평가액 증가에 따른 사용료 상승분을 부담시키는 것은 부적절하다는 입장을 보내옴 (’19. 9. 24.) - 센터는 상상청의 입주단체들이 연결동의 공용면적인 계단과 복도를 거의 사용하고 있지 않고 있음을 강조함 ？？ 검토 사항 ○ 행안부 답변 내용에 대한 유선 상 추가 문의 결과 - 연결동이 사용료 산정기준에서 제외될 수 있는지 여부는 현장의 여건과 사용실태를 고려하여 담당부서에서 결정할 수 있음 - 사용료 산정 기준에서의 면적에 건축물대장상 면적을 사용하지 않더라도 공유재산 및 물품관리법에 저촉되지 않음 ○ 서울시 자산관리과는 ‘지방자치단체 공유재산 운영기준’의 사용료 산정 기준에 해당하는 건물 면적은 건축물관리대장상의 면적이 되어야 한다는 의견임 - 건축물대장을 기준으로 하는 것이 일반적인 업무절차이며 예외적인 경우에 한해 건축물 관리대장에 구속받지 않는 것이 가능하다는 의견 ○ 연결동의 사용 현황 - 상상청의 입주단체들은 공유동으로 이어지는 연결동 복도를 사용하고 있지 않으며, 연결동의 출입계단과 승강기의 사용은 미미한 수준임 - 다만, 상상청과 연결동이 연결되는 부분의 계단은 상상청의 2층으로 올라가는 용도로는 사용되고 있음 ○ ’19년 6월, 혁신센터는 은평구청으로부터 연결동의 시가표준액을 상상청으로부터 분리하여 재통보 받았음 - 시가표준액은 사용료를 산정하는 기준에 사용되는 수치임 면적(㎡) 건물 시가표준액(원) 1㎡당 시가표준액(원) 상상청 7,368.54 2,526,192,200 342,830 연결동 816.67 824,020,030 1,009,000 ○ 연결동을 포함한 면적을 기준으로 사용료를 재산정 할 경우, 현재 입주중인 상상청 입주단체들의 강한 반발이 예상됨 - 현재 23개 단체가 상상청에 입주하여 활동중 - 상상청 입주단체 사용료 변동 예시는 ‘참고자료2’에 기재 ？？ 검토 의견 ○ (제1안) 건축물관리대장을 기준(연결동 포함)으로 사용료 재산정 - 건축물관리대장상 상상청과 연결동은 하나의 건물이며 공용면적은 전용면적과 달리 독점적(배타적) 사용을 전제로 하지 않음 - 따라서, 입주단체들이 연결동의 계단과 복도 사용이 미미하더라도 일부는 2층을 올라가기 위해 계단을 사용하는 등 연결부분을 사용하고 있다는 사실에 입각해 볼 때 - 사용이 미미하다는 사유만으로는 상상청과 연결동의 면적이 구분되어야 할 예외적인 경우에 해당한다고 보기는 어려움 ？ 일반적인 사용료 산정기준인 건축물관리대장을 기준으로 사용료를 재산정 ○ (제2안) 연결동을 예외적인 사유로 인정, 사용료 산정기준에서 배제 - 연결동의 출입계단과 복도는 상상청 건물의 전용면적을 사용하기 위한 필수적인 시설물은 아니며 ？？상상청 1층 주 출입구를 통해 바로 건너편 승강기를 사용하는 경우가 대부분임 - 상상청 입주단체들은 연결동을 통해 공유동으로 이동하거나 연결동 자체를 사용하는 경우는 미미한 수준임 ？？공유동 3·4·5· 6층 일부 서울시립 은평청소년미래진로센터, 6층 서울시성평등활동지원센터 등 서울시 중간지원조직이 입주, 상상청 입주단체들과 성격과 활동이 상이 ※ 사용료 산정의 기준이 되는 시가표준액이 분리 되어있으므로 사용료 산정을 별도로 (상상청과 연결동을 나누어)진행하는 것이 합리적일 수 있음 ？ 연결동의 계단 및 복도가 상상청 출입을 위한 필수적인 기능이 아니며, 이용 수준도 미미하므로 상상청 사용료 산정기준에서 배제 ？？ 검토 결과 : 제2안으로 추진 ○ 상상청 입주단체들의 연결동 사용이 미미한 수준이며 주 출입통로 역시 상상청 1층 현관을 통해 승강기를 이용하는 등 사용 실태를 고려하여 연결동을 상상청 사용료 산정기준에서 배제 ？？ 향후 일정 ○ 상상청 사용료 산정기준 통보(서울시 → 서울혁신센터) : ’19.10.11한 ○ 상상청 사용료 재산정 및 납부 통보(서울혁신센터 → 상상청 입주단체) : ’19.10.18한 ○ 사용료 납부(상상청 입주단체) : ’19.10.31한 붙임. 1. 상상청 입주단체 사용료 변동 예시 자료 1부. 2. 사용료 산정 기준 1부. 끝. 참고자료1 ？？ 상상청 입주단체 사용료 변동 예시 자료 (연간 사용료 / 원) (45.84㎡) (26.1㎡) (74.75㎡) 기존 사용료 6,096,850 3,492,710 2,863,750 연결동 미포함 사용료 2019년: 7,013,110 2020년: 7,686,560 2022년(최종): 8,439,747 2019년 4,008,740 2020년: 4,388,030 2022년: 4,805,350 2019년: 3,284,490 2020년: 3,593,740 2022년: 3,932,130 연결동 포함 사용료 2019년: 7,462,860 2020년: 8,466,880 2023년(최종): 9,938,920 2019년: 4,264,820 2020년: 4,832,320 2023년: 5,658,940 2019년: 3,494,040 2020년: 3,957,300 2023년: 4,630,600 ※ 서울특별시 공유재산 및 물품관리 조례 제 32조 사용료 조정 특례조항을 적용하여 사용료 상승분을 최종 변동액(’22년 혹은 ’23년의 사용료)까지 해마다 조정함 ※ 는 사용료 감면을 받지 않는 단체이며, 은 30%의 사용료 감면을 받고 있고, 는 사회적 기업으로 1%의 이용료율을 적용받고 있음(일반 단체의 이용료율은 5%임) 참고자료2 서울혁신파크 시유재산 사용료 산정 기준 <기본방향> ○ 공유재산 및 물품관리법, 지방자치단체 공유재산 운영기준, 공유재산 업무편람에서 규정하고 있는 사용료 산정 방식을 근거로 기준 수립 ○ 타 지자체 사례, 업무매뉴얼 등을 참고하여 업무편람 등에서 규정되지 않은 내용을 구체화 ○ 서울혁신파크 내 (예비)입주자에게 공유재산 사용료에 대한 정확한 부과 내역을 제시할 수 있도록 산출근거 확립 ？？ 사용료 산정 절차(지방자치단체 공유재산 운영기준에 따름) ① 사용료 부과대상의 재산현황 파악 ？ ② 해당 개별 사무실의 건물 및 부지면적 산출 ？ ③ 재산평가액 산정 ？ 건축물대장, 토지대장 등으로 부지면적, 연면적 등 파악 ？ 전용면적과 공용면적 합산 ？ 건물평가액과 부지평가액 합산 ？ ④ 사용료 산정 ？ ⑤ 사용료 부과 ？ 재산평가액×사용요율 ？ 부가세, 분할납부에 따른 이자율 등 가산 ① 사용료 부과대상의 재산현황 파악 - 해당 건물의 총부지면적, 건물바닥면적, 건물연면적, 해당층의 총공용면적, 사무실 전용면적, 해당층의 총전용면적, 당해연도의 건물 시가표준액, 토지개별공시지가 등 기본적인 재산현황 파악 선행 ② 해당 개별 사무실의 건물 및 부지면적 산출 - 건물면적 = 전용면적 + 공용면적 ？ 건물의 공용면적 산출 산식 해당건물의 총 공용면적 × 사용？수익허가 또는 대부를 받은 자가 전용으로 사용하는 면적 해당 건물의 총 전용면적 - 부지면적 = 전용면적 + 공용면적 ？ 부지 전용면적 : 없음(0 적용) ※ 지방자치단체 공유재산운영기준(’17.12.27., 행정안전부) ？ 부지의 공용면적 산출 산식 해당부지 총 공용면적 × 사용？수익허가 또는 대부를 받는 건물면적(전용？공용면적 합계) 해당 부지내 건물의 연면적 ※ 해당 부지의 총 공용면적 = 해당 건물의 총 부지면적(부지전용면적이 없는 경우) ※ 건물의 부지면적 : 건물바닥면적 ÷ 건폐율(60%) ③ 재산평가액 산정(일반재산의 대부료 산정방법을 준용) - 재산평가액 = 건물평가액 + 부지평가액 ？ 건물평가액 : 건물면적(㎡) × 시가표준액(원/㎡) ？ 부지평가액 : 부지면적(㎡) × 개별공시지가(원/㎡) ※ 부지평가율은 공유재산 및 물품관리 조례 제29조가 개정되어 폐지(’17. 3. 23) ④ 사용료 산정 - 사용료 = 재산평가액 × 사용요율 ※ 사용요율은 공유재산 및 물품관리 조례 제26조 적용 (원 칙) 당해 재산평정가격의 1,000분의 50 (예 외) 가. 1,000분의 25 : 공용·공공용으로 사용 나. 1,000분의 10 - 「사회적기업 육성법」 제2조 제1호에 따른 사회적기업, 같은법 제5조의2에 따른 지역형 예비사회적기업 - 「서울특별시 사회적기업 육성에 관한 조례」 제2조 제2호에 따른 예비사회적기업 - 「협동조합기본법」 제2조 제3호에 따른 사회적협동조합 ⑤ 사용료 부과 - 실 사용료 = 산정된 사용료 + 부가세(10%) - 서울혁신파크 입주단체가 사용료 분납을 원할 경우 사용료(a)에 3% 이자율 적용？가산

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