다시 뛰는 공정도시 서울!

위기상황에 나와 가족의 안전, ＇서울안전앱＇ 으로 지켜주세요! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원질의 회신[집합건물 임시집회 및 관리단(위원회) 임원 선출 절차 문의] , 안녕하십니까? 귀하께 하급심 판례를 사전에 알려드림을 양해해 주시기 바랍니다. 최초 시행사로부터 관리권한을 일임받은 관리업체라 하더라도 추후 정상적인 관리단이 조직된다면 더 이상 관리행위를 할 수 없다(수원지방법원 성남지원 2013가합2876 판결). 법원의 설명은 최초 집합건물이 건축되고 분양이 된 이후 어느 정도 입주하기 전까지는 관리행위에 공백이 발생하기 때문에 시행사에서 선정한 관리업체가 관리행위를 하게 됩니다. 그러나 이와같은 행위는 정상적인 관리단이 조직될 때까지의 한시적인 것으로서 가사 시행사와 약정기한을 정하였다 하더라도 이를 관리단에 주장할 수 없으며, 관리위탁 계약에 정해진 계약기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적·집단적 관리를 시작할 때 까지만 한시적으로 존속한다고 할 것입니다. 즉, 집합건물법 제23조 제1항에 따라, 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 당연히 설립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 종국적으로 위 관리단에 귀속된다 할 것입니다. 귀하의 민원질의는 집합건물법과 법무부 법령해설집(2015)을 종합적으로 회신하오니 참고하시기 바랍니다. 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 분양자(시행사)는 법제23조제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 하며, 법 제33조제2항에 따라 구분소유자의 5분의 1이상이 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회를 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 합니다. 또한 제4항에 따르면 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 따라서 구분소유자의 5분의 1이상 위임받아 주도적으로 관리단을 구성할려는 구분소유자 소수는 법 또는 규약상 기구가 아닌 가칭 임의기구를 구성하여 집회를 효율적으로 진행할 수 있습니다. 그러나 만약 규약에 선거관리위원회 구성·운영을 규정되어 있으면 이에 따라야 하나 규약에 정해짐이 없으면 임의기구에서 공정성과 투명성을 갖고 선거절차에 임하면 됩니다. 먼저 법에 따라 관리인 입후보자 등록과 규약에 관리위원회 구성 및 운영에 대하여 정해짐이 있으면 그에 따르시면 됩니다. 관리인 및 관리위원 입후보자 등록을 동시에 진행하시고, 입후보자 중에서 법 또는 규약상 결격후보자 여부를 검토하시고 결격사유가 없는 후보를 대상으로 하여 관리단집회 소집의 법 및 규약에 따라 절차를 진행하면 됩니다. 전체 구분소유자의 등기상 주소로 관리단집회 소집공고문 및 소집통지서를 발송하면서 최종 관리인·관리위원 후보자에 대한 찬반 서면결의서 및 위임장(대리권 가능)을 첨부해서 보내셔야 합니다. 구분소유자는 자신들의 의결권행사를 할 수 있도록 통지하여야 합니다. 보다 자세한 집회소집 통지는 집합건물법 제34조를 참고하시면 됩니다. 시행사는 구분소유자들이 실체적인 관리단을 조직할려고 하면 지원해주어야 합니다. 또한 시행사는 임시관리인의 직위를 갖는다고는 보기에는 어려울 것입니다. 단지, 구분소유자가 실제적·조직적 관리행위가 개시되기 전까지 선량한 관리자로의 주의로 관리행위를 하는 것입니다. 그러나 시행사는 구분소유자 개인정보는 개인정보보호법에 따라 보호되어져야 하므로 정보이용 동의를 구하지 않은 개인정보(전화번호 등)제공은 문제가 될 수 도 있습니다. 그러나 건축물 관리대장 또는 등기부등본 표제부 열람하면 구분소유자의 이름과 주소는 공개되어져 일반인도 알 수 있을 것입니다. 따라서, 관리단집회를 추진할려는 구분소유자들이 여러 가지 방법으로 개인정보 파악하여 보다 많은 구분소유자들이 의결권행사에 참여 하도록 하는 것은 문제가 되지않을 것으로 판단됩니다. 사실행위 여부에 따라 법적결과가 달라지는 사안에 대하여서는 가급적 법률전문가나 대한법률구조공단의 법률상담을 받아 소를 진행하시기 바랍니다. 더 자세한 문의사항이 있으시면 서울시청 주택정책과 박세중 주무관으로 전화주시기 친절하게 안내해드리겠습니다(T 2133-7038). 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 07/12 송호재 협조자 시행 주택정책과-12106 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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