다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거사업과-6529 결재일자 2018.6.11. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제114호 시 민 주무관 주거사업과장 주거사업기획관 도시재생본부장 행정2부시장 전정훈 차창훈 김성보 진희선 06/11 김준기 협 조 도시계획국장 권기욱 주택건축국장 정유승 주택정책과장 송호재 임대주택과장 이진형 도시계획과장 代한영희 역사도심재생과장 양병현 상임기획단장 김세신 주거사업총괄팀장 이규희 주무관 장길홍 재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준 도시재생본부 (주거사업과) 재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준 용도용적제에 대한 도시계획조례가 개정됨에 따라 “재정비촉진지구내 상업 및 준주거지역의 주거비율 운영기준”(‘14.12.19.)을 개선하여 시행하고자 함. Ⅰ 관련규정 ？？ 재정비촉진지구 주거비율 운영기준 ○ 상업지역(70) : 주거50%+오피스텔10%+임대10%(준공공7.5+장기2.5) ○ 준 주 거(90) : 주거70%+오피스텔10%+임대10%(준공공7.5+장기2.5) 구분 2013년 이전 2013.4.23. 2014.12.19. 상업지역 주거50% ？ 주거60%(오피스텔10%) ？ 주거70%(오피스텔10%+임대10%) 준주거지역 주거70% 주거80%(오피스텔10%) 주거90%(오피스텔10%+임대10%) ？？ 개정 도시계획조례 비교 종 전 현 행(시행 2018.1.14.) ？？용도용적제 적용 주택연면적 비율(%) 중심 상업지역 일반 상업지역 근린 상업지역 60 이상 ～ 70 미만 720% 이하 600% 이하 480% 이하 50 이상 ～ 60 미만 790% 이하 650% 이하 510% 이하 40 이상 ～ 50 미만 860% 이하 700% 이하 540% 이하 30 이상 ～ 40 미만 930% 이하 750% 이하 570% 이하 20 이상 ～ 30 미만 1,000% 이하 800% 이하 600% 이하 20 미만 1,000% 이하 800% 이하 600% 이하 ？？재정비위원회 심의를 거쳐 적용 제외 가능 ？？저이용 상업지역 활성화를 위해 비주거의무비율(연면적) 차등적용 - 지역중심 이상 30%↑, 지구중심 이하 20%↑ 주) 비주거 의무비율에 오피스텔 등 준주택 제외 ？？주거 부분 용적률 400% 기본 적용 - 전략적 육성용도 도입시 해당 용적률 비율만큼 주거용 용적률 추가 허용 ？？재정비위원회 심의시 완화 가능 - 비주거 의무비율 : 연면적의 10% 이상 - 주거 부분 용적률 : 400% 이상 Ⅱ 현안사항 ？？ 상업지역 건축물 용도비율 비교 도시계획조례 재정비촉진지구 종 전 개 정 운영기준 용적률 주거 비율 800% (기존상업) 용도용적제 적용 ？？주거:용적률 400% ？？비주거:연면적 30% or 20% ？？주거 70% (주거50+오피스텔10+임대10) ？？비주거 30% ？？ 문제점 ○ 도시계획조례 개정으로 재정비촉진지구보다 주거비율이 완화됨에 따라 촉진지구 지정 효과 감소 및 임대주택(준공공+장기전세) 공급 곤란 ○ 상업？업무수요에 따른 탄력적 대응 및 활성화 유도 필요 - 지역에 따라 1~2층을 제외한 비주거는 수요가 부족하여 공실 발생 - 가로활성화 유도 방안 미흡 등으로 활력 저하 ○ 개정된 도시계획조례와의 정합성 유지 및 상업지역을 고려한 준주거지역의 운영기준 마련 필요 Ⅲ 개선방안 ？？ 건축물 용도에 관한 운영기준 【상업지역】 ○ 도심 : 전체 연면적의 10%를 공공지원민간임대주택 공공지원민간임대주택 : 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 으로 건립하는 경우에 한해 비주거 30% 적용 - 주거용으로 사용되는 부분의 용적률 : 400% 이하 - 비주거 의무비율 : 전체 연면적의 30% 이상 ○ 광역중심 이하 : 임대주택을 건립하는 경우 도시재정비위원회 심의를 거쳐 비주거 의무비율을 최대 10% 완화 ⇒ 완화되는 10%는 공공임대주택 공공임대주택 : 토지매입비 ？ 기부채납, 건축비 - 표준건축비 1/2 + 공공지원민간임대주택 1/2 건립 ※ 공공지원민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제14호에 따른 ‘주거지원대상자’에게 공급하고 공공임대주택은 행복주택으로 활용 - 광역？지역중심 : 비주거 30%→20% 이상 ？？주거 80%(주거？오피스텔등70+임대주택10) + 비주거 20% - 지구중심 이하 : 비주거 20%→10% 이상 ？？주거 90%(주거？오피스텔등80+임대주택10) + 비주거 10% 【준주거지역】 ○ 종전(90%) : 주거70+오피스텔10+임대10(준공공7.5+장기전세2.5) ○ 변경(90%) : 주거80+임대주택10(공공임대5+공공지원민간임대5) ？？ 적용원칙 ○ 적용대상 : 재정비촉진사업 ○ 원 칙 - 기 결정된 재정비촉진계획은 인정하되, 용적률을 10% 이상 변경하거나, 도시계획조례를 적용하여 재정비촉진계획을 변경하고자 하는 경우 당해 운영기준 적용 - 도시재정비위원회에서 지역여건을 고려하여 저층부(지상)의 비주거 용도 비율을 결정하되, 1층은 비주거 용도로 계획 - 가로와 접하는 지역은 가로활성화 계획 수립 ？？비주거 용도 : 오피스텔등 준주택 및 생활형 숙박시설은 제외 ？？1층 가로활성화 용도는 1층 바닥면적의 2분 1이상 설치하되, 도로의 전면부에 설치 ○ 비주거 의무비율 완화에 따른 주택건립규모 - 비주거 의무비율 완화로 건립하는 주택은 국민주택규모 이하의 주택으로 건설하고, 그 중 50%이상은 전용면적 60㎡이하로 건설 ？？ 변경절차 ？？ 행정사항 ○ 본 운영기준은 방침일부터 시행 - 재정비촉진지구 상업 및 준주거지역 주거비율 운영기준(재정비과-12489호, 2014.12.19.)은 폐지함. ○ 민간임대주택 임대사업자 분양 등 관리 - 주택정책과 ○ 공공임대주택 운영？관리 ？ 임대주택과. 끝.

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본청

주거사업과-6529

D0000033788653