다시 뛰는 공정도시 서울!

위기상황에 나와 가족의 안전, ＇서울안전앱＇ 으로 지켜주세요! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원질의 회신[복합주택 옥상 불법 임대차계약 및 시설물 설치 관련] 님, 안녕하십니까? 귀하께 집합건물에 대한 사전이해를 위하여 약간의 설명을 먼저 드리겠습니다. 님께서 소유 및 거주하고 계시는 다세대 빌라는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의 내지 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다. 귀하의 민원 “복합주택 옥상 불법 통신중계기 임대차 계약 및 시설물 설치 ”에 대하여 아래와 같이 회신합니다. 집합건물의 공용부분이라 함은 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분으로서 전유부분을 제외한 건물부분은 공용부분에 해당합니다(법 제2조, 제3조 제1항). 따라서 옥상은 건물 몸체의 상부로서 구분소유자 전원의 공용부분에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다. 그러나 “공용부분의 변경”이란 기존의 공용부분의 외관 및 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단해야 합니다(대법원 2008.9.25. 선고 2006다86597 판결; 대법원 2011.3.24.선고 2010다85133 판결)의 판례를 참고하시기 바랍니다. 따라서, 만약, 귀 다세대빌라 옥상의 이동통신중계기 설치 사안이 위 판시에 해당되어 공용부분의 변경이라고 간주한다면 반상회 등 관리단집회에서 전체구분소유자의 4분의 3 및 의결권의 4분의 3이상 동의 얻어 결정하여야 합니다(법 제15조 제1항 및 제2항). 아울러 서면으로 동의를 받을 경우 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 동의가 있어야만 관리단집회에서 결의된 것으로 간주합니다(법 제41조제1항). 그러나, 집합건물법 제24조에 따른 관리인의 권한과 의무사항에 따른 관리인의 관리행위로 자체 규약에 관리인의 임대계약 등 관리행위에 정하여진 바가 있으면 그에 따르면 될 것이고, 그러한 규약이 없다면, 관리인의 역할을 행하는 분이 구분소유자 및 의결권의 과반수 동의를 얻었다면 법에 따른 관리인의 통상적 관리행위로 간주할 수도 있습니다. 비록 관리인의 관리행위이든지, 공용부분의 변경으로 간주하든지간에 구분소유자들의 의결정족수는 득하지 못하였다 할지라도, 관리인의 지위를 갖는 입주자대표가 임대차계약을 체결하여 옥상 중계기라는 시설물을 설치한 사안에 대하여 입주자대표는 철거의 권한은 없습니다. 따라서 옥상 중계기 철거를 위해서는 해당 다세대빌라의 구분소유자 전체의 철거 동의와 법률적 행위위임을 받아 절차에 따라 해당 옥상중계기 설치회사에 철거를 청구하고, 이에 응하지 않을 경우 법적인 절차에 강제철거 절차를 따라야 한다는 것을 알려드립니다. 왠냐면, 관리인의 지위를 갖는 입주자대표는 시설물의 설치권한은 인정되나, 설치된 타인의 재산에 대하여 철거권한이 없습니다. 공용부분의 통상적 관리 또는 공용부분의 변경 행위시 요구되는 절차 미이행 등 구분소유자들의 정신적·물질적 손해를 끼쳤다고 생각되시면, 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 관리단집회에서 구분소유자 수 및 의결권의 과반수로써 해임결의하거나 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있을 것입니다(법 제38조 및 제28조 제5항) 사실행위여부에 따라 법률적결과가 달라지는 행위에 대하여서는 가급적 법률전문가나 대한법률구조공단(☎ 국번없이 132)의 상담을 받아야 될 사안임을 알려드립니다. 계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다. 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 05/14 代최현정 협조자 시행 주택정책과-8518 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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본청

주택정책과-8518

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