다시 뛰는 공정도시 서울!

＂서울의 도시 실험, 2017 서울도시건축비엔날레!＂ 서울특별시 수신 님 귀하 (경유) 제목 민원회신[오피스텔 관리비 청구내역 관련] 구본찬님, 안녕하십니까? 귀하께서 임차하여 입주한 주거용 오피스텔은 집합건물은「집합건물법의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의 내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙, 즉 민사의 영역으로 인해, 공동주택관리법 적용되는 150세대 이상 아파트와는 달리 공공에서 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독할 수 있는 법적근거가 없음을 양해하여 주시기 바랍니다. 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화하고 있습니다(법 제24조 제1항). 관리인은 내부적으로 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고 그 비용을 징수하는 등의 업무를 수행하고, 외부적으로는 관리단을 대표하며, 관리단 집회의 결의(규약에 정함이 있는 경우 관리위원회의 결의)에 의하여 선임됩니다(법 제25조, 제24조 제3항). 따라서 명침에 관계없이 집합건물법 제25조에서 정하는 사무를 수행하고 관리단을 대표하는 자가 집합건물법상 관리인이라 할 것입니다. 대법원은 집합건물법 제17조에는 “각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한, 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다”, 법제25조 제1항에 의거 집합건물법상 관리인은“공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무집행을 위한 분담금액 및 비용을 입주민에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다”라고 규정하고 있는 바, 이에 의하면, 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 유효한 관리규약 등이 존재하지 않더라도, 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당하다라고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266·22273 판결). 또한 귀하께서 문의하신 집합건물법상 관리비는 의무공개 사항이 아닙니다. 그러나 공동주택관리법 적용을 받는 의무관리대상인 공동주택은 관리비 공개가 의무관리 대상입니다. 그러나, 집합건물법 제26조 제2항에 의거 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하고 구분소유자의 동거가족, 임차인, 전세권자 등 집합건물의 관리에 대한 이해관계가 있는 자는 그 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다. 이를 거부시 집합건물분쟁조정위원회에 조정 신청하거나 법원에 소송을 제기하실 수 있습니다. 그밖에 집합건물법에서는 장기수선충당금에 대하여 특별히 규정하고 있지 않으며,「주택법」에서는 주요시설의 교체 및 보수를 위한 장기수선계획에 따라 주택소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하도록 하고 규정하고 있습니다(주택법 제51조 제1항). 다만, 이러한 주택법의 취지를 비추어 볼 때 오피스텔의 경우에도 구분소유자가 장기수선충당금의 부담주체가 될 수 있을 것으로 사료됩니다. 다만 징수방법에 있어서는 규약에 의거하여 관리비에 포함되어 점유자(세입자)가 부담한 후 구분소유자에게 구상할 수 있을 것입니다. 기타 문의하신 엘리베이트 사용료 등은 계약 당시 임대차 계약에 관한 민사의 영역이므로 계약관계와 계약내용에 준하여 그 의무가 발생되기에 사전에 충분히 검토해서 계약해야 불이익을 받지 않음을 안내하여 드립니다. 아울러 법률적 내용과 효과가 달라지는 질의·상담은 대한법률구조공단 본부나 서울지부(국번없이 130번) 등 법률전문가의 도움을 받거나 법원 등 사법기관의 도움을 받아 해결하시는 것이 바람직할 것으로 보입니다. 감사합니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 代박세중 주택정책과장 08/02 代최현정 협조자 시행 주택정책과-14011 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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