다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 임대주택과-8954 결재일자 2017.7.10. 공개여부 부분공개(5 8) 방침번호 시 민 주무관 장기전세팀장 임대주택과장 주택건축국장 최종현 代최종현 임인구 07/10 정유승 협 조 상임기획단장 김세신 천왕역세권 장기전세주택 건립을 위한 - 도시환경정비구역 지정 결정(안) 심의 상정 2017. 7. ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 □ ■ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 구로구 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ - 천왕역세권 장기전세주택 건립을 위한 - 도시환경정비구역 지정 결정(안) 심의 상정 천왕역세권 장기전세주택 건립을 위한 도시환경정비구역 지정 및 정비계획(안)에 대하여 도시계획위원회에 심의를 상정하고자 보고드림 Ⅰ 상정(안) 개요 󰏚 상정안건 ○ 안건명 : 천왕역세권 도시환경정비구역 지정 및 정비계획(안) ○ 대상지 : 구로구 오류동 213-1번지 일대 (면적 : 10,451.4㎡) 󰏚 상정사유 및 근거 ○ 구역지정 및 용도지역 상향, 세부개발계획 등에 대한 위원회(’17. 3. 5.) 심의결과 보류된 건으로 심의의견을 조치 반영하여 재심의 상정함 - 서울의 시계부에 해당하는 지역으로서 준주거지역 변경시에도 대상지 주변지역에 부영향을 최소화 할 수 있도록, 상한용적률 및 최고층수를 하향 조정 검토 - 건축계획 및 교통처리계획 관련 다음 사항 검토 · 대상지 동측 오리로변 개방감 및 적정 보행환경 확보 측면에서 포켓형 공지 조성 필요성 등 검토 · 대상지의 지형을 고려하여 스카이라인 계획 적정성 검토 · 개발 이후 주변지역에 대한 교통영향을 최소화 할 수 있도록 주차장 설치계획 최소화 검토 󰏚 추진현황 ○ ’14.06.30. 도시환경정비구역 지정(안) 사전자문 제안(제안자→구로구) - 제2종(7층)일반주거 → 준주거 지역 ○ ’15.10.07. 서울시 도시계획위원회 자문 - 자문결과 : 재자문(소위원회 구성하여 검토, 제3종일반주거로 검토) ○ ’16.02.17. 서울시 도시계획위원회 재자문 - 자문결과 : 조건부동의(준주거지역으로 하되, 다양한 높이대안 제시) ○ ’16.12.30. 도시환경정비구역 지정(안) 상정 요청(구로구→서울시) - 제2종(7층)일반주거 → 준주거 지역(3개 대안 제출) ○ ’17. 3. 5. 서울시 도시계획위원회 심의 - 자문결과 : 보류(용적률 및 최고 층수 하향, 건축계획 및 교통처리계획 검토) 󰏚 도시환경정비계획(안) ○ 대상지 현황 소 유 자 지 목 별 사유지 국·공유지 대지 임야 전답 도로 학교용지 9,729.5 721.9 8,252.0 1,383.5 444.0 349.9 22.0 (93.3%) (6.7%) (79.0%) (13.3%) (4.2%) (3.3%) (0.2%) ○ 지정요건 ※ 노후도, 과소필지, 저밀이용 중 2가지 이상 충족할 경우 제안가능 (’13.01.16. 개선지침) 동의율(도정법) 노후도 (도정법/지침) 과소필지 (지침) 저밀이용 (지침) 대중교통 인프라 (지침) 소유자 토지면적 69.8% 59.1% 74.2% / 45.2% 38.0%(×) 51.6% 중점관리 2/3이상 (67%) 1/2이상 (50%) 20년 이상 50% 이상 30년 이상 30% 이상 150㎡ 미만 40% 이상 2층 이하 50% 이상 억제 지역 ○ 용도지역 구 분 면 적 비고 기정 증감 변경 합계 10,451.4 - 10,451.4 - 제2종일반주거(7층) 10,356.4 감)10,356.4 - 준주거지역 - 증)10,356.4 10,356.4 자연녹지지역 95 - 95 존치 ○ 개발밀도 계획 주용도 건폐율 용적률 최고높이 기준 허용 상한 공동주택/판매시설 등 60% 198.6% 426.6% 495.9% 83.8m ○ 건축계획 대지면적 건폐율 용적률 층수 (지하/지상) 높이 세대수 (공공임대) 10,240.9㎡ 40.76% 439.03% 4층/26층 79.13m 440 (171) Ⅱ 도시계획위원회 자문의견 및 조치계획 󰏚 1차 사전자문(’15.10.07.) : 재자문(소위원회 구성 및 현장답사) 자 문 의 견 조 치 내 용 ○ 장기전세주택 건립을 위한 사업대상지의 적정성에 대해 면밀히 검토할 것 ○ 대상지는 기본계획상, 지침상 장기전세주택이 가능한 지역이며, 서울 도심과의 연계가 용이, 천왕역(4번출구_공사중)과 약 60m로 인접하고 있어 장기전세주택의 입지가 적절한 지역임 ○ 천왕역 일대의 용도지역은 준주거지역과 제2종일반주거지역이며, 대상지를 제3종일반주거지역으로 계획하여 역세권 공간체계에 부합하도록 계획함 ○ 대상지 주변 용도지역 현황을 감안하여 용도지역변경은 제3종일반주거지역으로 검토하고, 준주거지역으로 변경하는 경우와 건축계획, 장기전세주택 건립 세대수 등을 비교 제시할 것 ○ 준주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경시 용적률이 기정 428.08% 에서 297.43%로130.65% 감소하며, ○ 세대수는 428세대에서 299세대로 129세대가 감소함에 따라 장기전세주택이 기정 131세대에서 50세대로 약 81세대 감소함 ○ 그 외, 높이가 2~11층까지 낮아지며, 기반시설 등이 감소됨 ○ 대상지 남측으로 연접하여 기 개발된 천왕 1ㆍ2지구와 조화로운 계획을 수립할 것 ○ 천왕1ㆍ2지구 및 주변 공동주택 개발밀도를 고려하여, 대상지는 제3종일반주거지역(용적률 296.8%)으로 계획하였으며, 자연스러운 스카이 라인계획, 기반시설 공유, 임대주택 수요 충족 등 천왕1ㆍ2지구와 조화로운 계획 수립 󰏚 소위원회 자문(’15.12.22.) 자 문 의 견 조 치 내 용 ○ 대상지 주변 용도지역, 개발현황 및 기반시설 여건 등을 감안하여 제3종일반주거지역으로 변경하는 경우에도 공급평형 다양화 등을 통해 장기전세주택을 최대한 확보할 것 ○ 제3종일반주거지역으로 용도지역 변경시 장기전세주택 확보 의무용적률은 34.7%이며, 장기전세주택 공급평형을 다양화하여 장기전세주택을 기정 50세대에서 52세대로 계획하여 약 2세대를 증가시켰음 ○ 공공기여(어린이집, 도서관) 관련 지역 필요시설에 대한 조사결과를 제시하고, ○ 대상지 공공기여 중 어린이집은 현재 구립어린이집을 대체하는 시설이며, 일부 연면적 증가분(총 연면적 613.53㎡중 39.41㎡)에 대해서만 기부채납 대상임 ○ 도서관과 생활체육시설은 서울시 시설계획과와 협의시 “10분 동네프로젝트 분석결과” 도입이 적합한 것으로 분석되었고, 도서관은 기부채납할 예정이며, 생활체육시설은 단지내 커뮤니티 시설에 휘트니스센터로 계획하였음 ○ 향후, 정비계획(안)에 대한 절차이행시 공공기여 시설에 대해 서울시 공공재생과와 재협의 예정임 ○ 대상지 남측(구역계 밖)의 경관녹지 및 보행자전용도로와 연계하여 일체적인 계획을 수립할 것 ○ 구역외 경관녹지와 연접한 지역에 단지내 조경 공간을 계획하여 녹지의 연속성을 유지하도록 하며, 대상지 남측 레벨을 남측도로에 맞추어 천왕역 - 보행자전용도로 - 대상지(어린이집) - 오남중학교로 자연스럽게 연계되는 동선계획 수립하겠음 ○ 건축배치계획은 다음사항을 반영 검토할 것 - 연접한 오리로(30m)를 고려한 주동배치 조정(오리로변 직각배치 등) ○ 기존의 대지와 부조합적인 배치에서 오리로변으로 일부 직각배치를 하였으며, 구역형상 및 오리로를 고려하여 건축배치 계획을 조정하였음 - 103동 남측 경계부는 적정 배치계획을 위해 연접한 학교와의 경계 조정 가능성 검토 ○ 현재 구역계 경계조정을 위해 학교용지 일부(약 22㎡)의 매입 가능여부에 대해 서울시남부교육지원청과 협의한 결과 매입이 가능한 것으로 회신되어 학교용지 일부를 대상지에 포함시킴 󰏚 2차 사전자문(’16.02.17.) : 조건부동의 자 문 의 견 조 치 내 용 ○ 역세권 장기전세주택 건립을 위한 도시환경정비구역 지정 취지를 감안하여 장기전세주택을 최대한 확보할 수 있도록 용도지역은 준주거지역으로 하되, 높이계획은 다양한 대안을 제시할 것 ○ 역세권 장기전세주택 건립 취지를 감안하여 용도지역은 준주거로 계획하였으며, 3개의 안을 제시하였음 구분 자문안 상정안 대안 1 대안 2 용도지역 제3종 준주거 준주거 준주거 용적률 296.64% 469.86% 465.61% 444.57% 건폐율 35.96% 40.77% 38.89% 41.82% 최고층수 23층 28층 28층 22층 세 대 수 계 299 470 466 445 분양 243 319 316 296 장기전세 56 151 150 149 ○ 기부채납하는 도서관 등은 향후 정비계획 심의시 관리․운영주체 등 세부계획을 제시할 것 ○ 기부채납하는 시설에 대하여 세부계획을 제시하였음 󰏚 도시계획위원회 심의(’17.03.05.) : 보류 심 의 의 견 조 치 내 용 1) 대상지 전체는 천왕역 1차역세권에 해당하나 서울의 시계부에 해당하는 지역으로서 준주거지역 변경시에도 대상지 주변지역에 부영향을 최소화 할 수 있도록, 상한용적률 및 최고층수를 하향조정 검토(준주거지역으로 계획한 최초 자문(안)(‘15.10월)과 제3종일반주거지역으로 계획한 소위원회 자문(안)(’15.12월) 및 재자문안(‘16.2월)의 계획내용을 종합적으로 비교 검토) ○ 금회 상정안의 최초 준주거지역으로 자문 받았던 안(용적률 428.08%, 높이 26층)을 고려하여, 심의안 보다 용적률은 30%정도 감소된 439%, 높이는 2개층 감소한 26층으로 계획하여 최초 자문안과 유사하게 계획함 ○ 자문-소위원회-재자문안-재심의안을 비교한바, 제3종일반주거지역으로 계획시 용적률은 약 130%~140%정도 감소하나 높이는 3층만 감소하여 층수에는 큰 차이를 보이지 않았고, 건축물 형태로 인하여 오리로변에서의 입면차폐도 크게 차이나지 않음 ○ 이에 비해 준주거지역으로 변경시 역세권 개발의 주목적인 공공임대주택인 50세대에서 171세대로 약 3.4배로 크게 증가되며, 공공기여부분에서도 건축물에 대한 연면적이 약 1.4배정도 증가함 ○ 따라서, 준주거지역과 제3종일반주거지역의비교시 층수 및 개방감 확보에서 큰 차이를 보이지 않고, 역세권 임대주택 건립 목적과 공공기여 확보측면에서 유리한 준주거지역의 건축계획이 바람직할 것으로 판단됨 2) 건축계획 및 교통처리계획 관련 다음 사항 검토 2-1) 대상지 동측 오리로변(30m) 개방감 및 적정 보행환경 확보 측면에서 포켓형 공지 조성 필요성 등 검토 ○ 오리로변으로 건축한계선(3m)과 함께 포켓형 공지를 2개소 계획하여 보행휴식공간 제공 및 개방감을 확보하였음 2-2) 대상지의 지형을 고려하여 스카이라인계획 적정성 검토 ○ 주변지역 공동주택용지(제2/3종일반주거지역)과 높이 비교시 주변아파트 최고층수가 25층임을 감안하면 층수차이가 거의 없으며, 주변산(천왕산 144m, 개웅산 126m)보다 해발고도가 낮고, 주변 건축물 및 지형과의 자연스러운 스카이라인을 형성됨 2-3) 개발 이후 주변지역에 대한 교통영향을 최소화 할 수 있도록 주차장 설치계획 최소화 검토 ○ 기정 심의시 주차대수는 법적 주차대수의 약 117%를 계획하였으나, 주변지역 교통영향을 고려하여 법적 주차대수의 102%로 축소함 Ⅲ 주관부서 의견 󰏚 천왕역세권은 현재 대규모 개발 사업 등으로 인한 유동인구 증가 및 그에 따른 상업기능 증대가 필요한 지역으로, 그간 사전자문 및 심의를 통하여 도시계획위원회에서 제시한 의견이 반영된 정비구역 지정 및 계획(안)이 제출되어 도시계획위원회에 심의 상정함. ○ 본 계획에 대한 그간 사전자문 의견과 심의 의견을 반영하여 상정이 되었으며, 천왕역 주변 개발 수요 증대 및 공공임대주택 확보 차원에서 원안가결해주시기 바람. 붙임 1. 도시계획위원회 심의 상정(안) 1부. 2. 대상지 현황 1부. 3. 건축계획(안) 1부. 4. 조치계획서 1부. 5. 주민공람 공고문 1부. 6. 이해관계인 제출의견 심사내역서 1부. 7. 구의회 의견청취 결과 1부. 8. 구로구 정례회 심의안건 심사보고서 1부. 끝.

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임대주택과-8954

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