다시 뛰는 공정도시 서울!

상수도 ISO 22000 국제인증 획득, 아리수를 마셔요 서울특별시 수신 님귀하 (경유) 제목 민원회신[구청 공무원의 행정조사 등] 님, 안녕하십니까? 귀하께 먼저 집합건물법 적용 건축물에 대하여 알려드리겠습니다. 아파트, 아파트형 공장, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 주상복합 형태의 건물들이 모두 집합건물입니다. 아파트 및 주택 등의 주거형태뿐만 아니라 상가, 점포, 오피스 등 비거주 형태의 모든 건축물을 말하며, 구조상 독립적으로 구분되어 각각이 구분소유권을 가지게 됩니다. 이런 집합건물에는 ‘집합건물법’의 적용을 받게 됩니다. 다만, 큰 아파트(150세대 이상)단지의 경우에는 다수의 입주자가 거주하여 공적관리의 필요성이 높기 때문에 행정특별법적 성격을 갖는‘공동주택관리법’의 별도 적용을 받습니다. 그 외 집합건물은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정으로 인해, 공동주택관리법 적용되는 150세대 이상 아파트와는 달리 공공에서 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독할 수 있는 법적근거가 없음을 양해하여 주시기 바랍니다. 집합건물법 적용받는 집합건물은 법 제23조 및 제23조의2에 의거 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 ‘관리단’을 설립하여야 하며, 그 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다. 아울러, 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화하고 있습니다(법 제24조 제1항). 관리인은 내부적으로 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고 그 비용을 징수하는 등의 업무를 수행하고, 외부적으로는 관리단을 대표하며, 관리단집회의 결의에 의하여 선임됩니다(법 제25조, 제24조 제3항). 따라서 명칭에 관계없이 집합건물법 제25조에서 정하는 사무를 수행하고 관리단을 대표하는 자가 집합건물법상 관리인이라 할 것입니다. 또한 관리인의 권한과 의무에 대하여 4가지 사항을 규정하고 있습니다(법 제25조 제1항). ① 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, ② 관리단의 사무집행을 위한 분담금액 및 비용을 입주민에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, ③ 관리단의 사업시행과 관련하여 관리단을 대표하여 재판상 또는 재판외의 행위, ④ 그밖에 규약으로 정한 구체적인 관리업무를 실행할 권한과 의무를 가지게 됩니다. 만약, 이러한 권한과 의무를 가지고 있는 귀 집합건물 관리단 대표인 관리인이 귀 건물의 공용부분인 옥상에 설치되어 있거나 집합건축물의 일부가 노후화되어 자연현상으로 파손되어 낙화위험이 예상되고 인명피해로 이어질 수도 있는 상황이 예상되는 현실정에 어떠한 조치도 취하지 않는다고 한다면 관리인에게 의무를 수행함에 적합하지 아니한 사정으로 인해 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있음을 알려드립니다. 민법의 특별법 성격인 집합건물법에도 공동주택관리법을 준용하여 주요시설의 교체 및 보수를 위한 장기수선계획에 따라 구분소유자로부터 장기수선충당금을 징수 적립하도록 규약에서 정하도록 하고 있습니다. 따라서 귀 집합건물의 공용부분의 장기수선계획이나 장기수선충당금의 적립 및 집행 등에 관한 구체적인 사항에 대하여서는 귀 집합건물의 규약을 참고하시고 만약 규약이 부재하거나 규약에 규정되어 있지않으면 관리단집회를 통하여 관리단의 결정에 따르시면 될 것으로 사료됩니다. 아울러 집합건물 관리단이나 규약 열람이나 등사요청을 거부할 경우 소관청인 구청에서 과태료 부과대상이 됨을 알려드립니다. 귀 집합건물 관리부분의 대내·외적인 문제점이 발생하였을 경우, 귀 집합건물 관리단대표인 관리인에게 그 부분을 시정요구를 하여야 하며, 그 관리인은 그 요청사항에 대하여 법률과 자체 규약에 근거하여 시정하여야 하는 책임이 있습니다. 만약, 시정요청하였음에도 아무른 조치행위가 없을 경우, 서울시집합건물분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하거나 대한법률구조공단(☎054-810-8003)의 도움을 받아 법원에 소를 제기하시기 바랍니다. 계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다. 감사합니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 06/27 송호재 협조자 시행 주택정책과-11511 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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