다시 뛰는 공정도시 서울!

초록

복합용도 유도·형태기반조닝으로 전환하는 추세서울, 유연한 토지이용관리 위한 방향 모색 필요


용도지역제, 시대변화 대응에 한계 있어…미래지향적 공간 위해 유연한 변화 필요

현대의 용도지역제는 근대 산업사회에서의 안전, 위생 등의 문제를 해결하기 위해 20세기에 전 세계적으로 보급된 미국의 ‘유클리드 조닝(Euclidean Zoning)’을 기본으로 한다. 유클리드 조닝은 토지이용(용도)의 배타적 기능 분리를 특징으로 하는데, 각 용도지역에 부여된 허용용도 이외의 토지이용에 대해서는 원칙적으로 입지를 금지한다.
우리나라는 1934년 「조선시가지계획령」에 근거해 ‘용도지역제’를 제도적으로 도입하였으며, 현재까지 전 도시의 토지이용을 관리하는 주요한 수단으로 용도지역제를 활용하고 있다. 그러나 배타적 용도 분리를 기본으로 하는 현재의 용도지역제로는 다양성을 전제로 빠르게 변화하는 미래의 수요를 유연하게 담아내기 힘들다. 인구감소 및 인구구조 변화, 기후변화와 같은 이슈는 물론이고 디지털 전환의 가속화, 신규 감염병의 발생 등 앞으로는 우리가 예상하지 못했던 새로운 변화가 다가올 것이다. 경직적이고 일률적인 기존의 체계로는 이러한 시대적 여건변화에 대응해서 서울의 경쟁력과 시민의 삶의 질을 높일 수 있는 미래지향적 도시공간을 조성하기에 한계가 있다.

유클리드 조닝 한계 넘어 복합적 토지이용 전략 모색 등 다양한 시도

최근 세계 각국(도시)에서는 유클리드 조닝의 한계를 극복하고 복합적 토지이용과 보행에 의한 친근한 생활권 형성을 도모하는 방향으로 토지이용 관리수단의 전환을 모색하고 있다. 미국에서 전개되는 ‘맥락 조닝(Contextual Zoning)’, ‘형태 기반 코드(Form-based Code)’로의 전환 등이 그 일례이다.
미국 뉴욕시(City of New York)는 1980년대 후반 맥락 조닝의 개념을 도입한 이후, 리조닝(Rezoning)을 시행하여 도시 고유의 정체성과 활력을 제고하고 있다. 덴버(Denver)는 기존 체계의 비효율성을 인식하여