임대주택 자진·자동 말소시 세제혜택은 유지되나요?

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최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (54) 임대주택 자진·자동말소시 세제혜택은?

2020년 8월 18일 민간임대주택법의 개정으로 폐지되는 폐제되는 임대주택에 대해서 자진말소, 자동말소가 시행됩니다. 먼저 폐지되는 임대주택은 단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대 등록한 아파트가 폐지가 됩니다.

임대주택 유형과 상황
구분 주택유형 상황
단기임대주택 모든 유형 폐지
장기임대주택 아파트 폐지
단독, 다가구 연립 등 유지

임대주택을 등록하는 경우 세법상 종합부동산세 배제, 거주주택 비과세 그리고 임대주택 중과세 배제 혜택이 주어집니다. 그런데 자진·자동말소시 위 열거된 혜택이 어떻게 되는지 궁금하시는 납세자 분들이 많아서 자세히 정리해 봤습니다.

1. 종합부동산세 배제

임대주택 등록 후 임대기간을 준수하는 경우 종합부동산세 배제 혜택이 주어집니다. 그런데 자진말소의 경우 임대기간을 준수할 수가 없는 상황이 발생하게 됩니다. 이런 경우 자진말소를 한다고 하여도 그동안 감면받은 세액은 추징되지 않습니다. 

Q : 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 상태에서 자진말소를 해야 하나요?
A : 1/2 이상 임대를 하지 않고 자진말소를 하여도 종합부동산세 추징은 없습니다.

2. 거주주택 비과세

임대주택 등록 후 세법상 요건을 충족하는 경우 거주한 주택에 대해서 비과세 혜택을 주고 있습니다. 의무임대기간은 소득세법상과 민간임대주택법상 차이가 발생합니다. 하지만 자진·자동말소시 소득세법상 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세 혜택을 적용받을 수가 있습니다. 

자진 말소시 : 의무임대기간 1/2이상 
자동 말소시 : 의무임대기간 준수
(의무임대기간은 민간임대주택법상 의무임대기간을 의미합니다. 소득세법상 의무임대기간이 아닙니다.) 

다만, 자진·자동말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도시 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

Q : 의무임대기간이 소득세법상 기간과 민간임대주택법상 기간이 다른데 어떤 기간을 적용하나요?
A : 의무기간 1/2 그리고 자동말소 의무임대기간은 민간임대주택법상 기간을 의미합니다.

3. 양도소득세 중과 배제

임대주택 등록 후 세법상 요건을 총족하는 경우 임대주택에 대해서 중과세를 배제하고 일반 세율 적용을 받을 수가 있습니다. 하지만 자진·자동 말소시 세법상 요건을 충족할 수 없어 중과될 수 있습니다. 이를 보완하기 위해 일정요건을 충족하면 중과세를 여전히 배제하고 있습니다. 

자진 말소시 : 의무임대기간 1/2 이상 충족, 자진말소일로부터 1년 이내 양도시 중과 배제
자동 말소시 : 의무임대기간준수, 양도시기는 자동말소 후 기한 없이 중과세 배제
(의무임대기간은 민간임대주택법상 의무임대기간을 의미 합니다. 소득세법상 의무임대기간을 아닙니다.) 

Q : 자진말소한 주택을 양도시 보유기간에 대한 장기보유특별공제를 받을 수가 있나요?
A : 3년 이상 보유하는 경우 장기보유특별공제를 받을 수가 있습니다.

특히 자진/자동말소 후에도 여러 요건을 충족해야 세제 혜택을 받을 수가 있습니다. 의무임대기간 1·2이상, 1년 내 양도 또는 5년 내 양도 조건을 확인, 또 확인하시길 바랍니다.

서울시 마을세무사

서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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임대주택 자진·자동 말소시 세제혜택은 유지되나요? - 문서정보
관리번호 D0000042016037 등록일 2021-02-27
분류 기타
원본시스템 내손안에서울 제공부서 뉴미디어담당관
작성자(책임자) 최준석 마을세무사 생산일 2021-02-26
라이선스 CC BY-NC-ND