다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공공주택과-15950 결재일자 2020. 12. 29. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제336호 시 민 주무관 공공주택과장 주택기획관 주택건축본부장 행정2부시장 이상직 명노준 이진형 代이진형 12/29 김학진 협 조 예산담당관 김태명 젠더자문관 김연주 주차계획과장 박진용 정보공개팀장 박미희 자산관리과장 이미경 청소년정책과장 代박정우 공공주택정책팀장 이화섭 공공주택계획팀장 윤옥광 - 추가 8만호 공공주택 공급 실행계획 관련 - 면목행정복합타운 사업 추진계획 2020. 12. 서 울 특 별 시 주택건축본부 - 추가 8만호 공공주택 공급 실행계획 관련 - 면목행정복합타운 사업 추진계획 추가 8만호 공공주택 공급계획 및 8·4대책 주택공급 관련하여, 면목행정복합타운 사업 추진계획을 보고 드림. Ⅰ 추진개요 ？？ 관련근거 ？ 주택공급 5대 혁신방안 발표(시장님 기자설명회, ‘18.12.26) < 주택공급 5대 혁신방안 > ？ 주민편의 및 미래혁신 인프라 함께 조성(공공주택 + 인프라) ？ 입주자 유형 다양화(소셜믹스 전략 : Social mix) ？ 디자인 혁신(공공주택 자체의 지역 랜드마크화) ？ 도심형 공공주택 확대로 직주근접 실현 ？ 도시공간 재창조 ？ 8만호 공공주택 추가 공급 및 세부 실행계획(부시장방침 제24호, ‘19.1.30.) - 주택공급 혁신방안을 바탕으로 2022년까지 8만호 공공주택 추가 공급 < 8만호 공급계획 > ？ 기존 부지활용(2.5만호) : 기존계획 24,190호, 복합화 신규발굴 1,500호 ？ 도심형 주택공급(3.5만호) ？저층주거지 활성화(1.6만호) ？정비사업 등 활용(0.4만호) ？ 공공시설 복합화사업 현황 및 추진계획 보고(공공주택과-5631, ‘20.4.27.) - 공공시설 복합화 사업으로 면목행정복합타운 외 17개 사업 선정 ？ 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(국토부·서울시 등 공동발표, ‘20.8.4.) - 면목행정복합타운 외 24개소 3.3만호 신규 택지 발굴 ？？ 추진경위 ？ ‘17.12.29. : 노후청사 복합개발사업 선정(국토부) ？ ‘18.09.21. : MOU 체결(서울시, 중랑구, SH공사, LH공사) ？ ‘19.02.26. ~ ‘20.02.04. : 기본구상 및 타당성 조사용역 시행(P&D파트너스 등) ？ ‘19.09.27. ~ ’20.03.09. : 관계기관 협의(서울시, 중랑구, SH, 12회) ？ ‘19.12.18. / ‘20.03.18. : SH 사업제안(SH → 서울시, 중랑구) < SH사업제안 및 관계기관 협의안 > (사업방식) 시유지 현물출자 및 청사 건립비 지원을 통한 공공주택 및 지역시설 공급 (사업규모) 행복주택(2동, 33/34층,1,007호), 상업시설(4층), 복합청사(7층), 청소년수련관(8층) (재산취득) 市:청소년수련관,공영주차장, 區:복합청사, SH:행복주택,상업시설 (재정분담) 市: 부지 현물출자(597억), 건립비지원(291억), 區:부지매입(75억), SH:사업비분담(50억) ？ ‘20.04.27. : 공공시설 복합화 사업 방침 수립(공공시설 복합화사업 현황 및 추진계획) ？ ‘20.05.06./08.06. : 행복주택 후보지 선정(국토부)/투자심사 면제(행안부) ？ ‘20.08.04. : ‘서울권역 등 수도권 공급대책 확대방안’ 발표(국토부, 서울시 등) ？ ’20.09.08.~12.24. : 지역의견 수렴 및 관계기관 협의(서울시, 중랑구, SH, 7회) < 조정(안) > (세대수) 임대 1,007호 → 공공주택 864호 내외(임대712, 분양152) (공연장) 공연장 500석 → 700석, (공공시설) 설계공모위 운영하여 공공부문 확대방안 검토 Ⅱ 대상지현황 ？？ 토지현황 : 시유지 84%이고, 일부 구유지(매입예정 포함) ？ 위 치 : 중랑구 면목동 378-10호 외 12필지 ？ 용도지역 : 제2종일반주거지역 ？ 대지면적 및 소유현황 소유권자 계 서 울 시 LH 공사 중 랑 구 면적(㎡) 14,059.5 11,877.0 1,189.7 992.8 비율(%) 100.00 84.48 8.46 7.06 토지가(‘20공시지가) 520억원 423억원 51억원 46억원 ※ 재산관리관 : 시(자산관리과, 청소년정책과, 주차계획과), LH부지·건물 중랑구 매입 예정 ？？ 시설현황 : 20~30년 경과 건축물로 노후도 심각 시설명 층수 연면적(㎡) 준공년도 소유자 운영현황 서 울 시 청소년수련관 지하2/지상3 4,577.7 93.03. 청소년정책과 한사랑마을APT 지하1/지상15 7,895.5 93.03. 청소년정책과 미운영 공영주차장 - 36면 00.12. 주차계획과 도시계획시설 중 랑 구 구민회관 지하1/지상4 7,714.17 94.03. 중랑구 주민센터 지하1/지상3 889,96 91.04. 중랑구 LH 구)북부등기소 지하1/지상2 886.16 97.09. LH공사 중랑자동차등록· 나눔센터 임차운영 ※ 기존 사업계획(안)에 대하여 서울시 관련부서 사전협의 완료(청소년정책과, 주차계획과) ？？ 위치 및 지적 현황 위치 지적도(소유자) Ⅲ 사업 추진계획 : SH제안 계획(안) ？？ 기본방향 ？ (용도) 단순 공공청사, 주거기능이 아닌 문화,오락,쇼핑 등 복합기능 타운 조성 - A부지(공공기능) : 區복합청사, 청소년수련관, 공영주차장 - B부지(주거, 문화·상업기능) : 공공주택, 상업·문화시설 획지구분 소유자 용도지역 대지면적 도입시설 A부지 서울시 준주거지역 3,269.32㎡ (공유지분) 청소년수련관, 공영주차장 중랑구 구민회관, 면목4동 주민센터 B부지 SH공사 일반상업지역 10,790.18㎡ 공공주택(902세대), 상업문화시설 등 공간구상(안) 획지계획(안) ？ (기관별 역할) 서울시, 중랑구, SH 협력을 통한 사업추진 ？？ 건축계획(안) ？ 사업기간/위치 : 2018년 ~ 2027년 / 면목동 378-10호 외 12필지 ？ 사업주체/사업방식 : SH 자체(현물출자) / 공공주택사업 ？ 건축계획(안) - 부지A : 복합청사(주민센터, 구민회관), 청소년수련관, 공영주차장 - 부지B : 공공주택 약 864호, 상업문화시설 등 구 분 내 용 비 고 부지A 부지B 대지면적 3,269㎡ 10,790㎡ 계 14,056㎡ 용도지역 준주거지역 일반상업지역 건축면적 1,900㎡ 5,700㎡ 건폐율/용적률 59% / 400% 53% / 530% 연면적 복합청사 11,100㎡ 행복주택 56,300㎡ 계 111,700㎡, 공공주택 청신호 평면 계획 청소년수련관 5,400㎡ 분양주택 21,300㎡ 공영주차장 1,300㎡ 상업시설 16,300㎡ 소 계 17,800㎡ 소 계 93,900㎡ 규 모 지상8층 이하 지상40층 이하 주차대수 117대 (공영주차장 42대) 841대 구 분 금 액 비고 사 업 비 토지비(+조성비) 891 억 세부 산출근거 붙임 참조 건축비 2,279 억 〃 부대비 197 억 〃 제세공과금 19 억 〃 예비비 269 억 〃 사업비 합계 3,655 억 토지비 포함 구 분 최종분석 (‘20.11.20) 비고 구 분 보조 요청금액 비고 타당성 결과 PI 0.90 PI>1필요 중랑구 63억 사업보조 필요금 440억 원 서울시 377억 Ⅳ 공유재산관리계획 ？？ 관련근거 ？ 「공유재산 및 물품관리법」 제10조, 시행령 제7조 1항 - 공유재산관리계획 : 재산의 취득(기부채납) 및 처분(건물멸실, 출자) 등 ？ 「공유재산 및 물품관리법」 제16조 1항 - 공유재산심의회 : 공유재산의 취득, 처분 및 관리, 회계간 무상이관 ？ 공유재산 관련 기부채납 업무처리 지침(자산관리과-1461,‘15.2.5) ？ 공유재산 취득·처분 등 절차 구분 대상 기준 공유재산 심의회 공유재산 관리계획 (시의회) 토지 현물출자, 교환 재산가액 20억원 이상, 면적 6천㎡ 이상 건물 기부채납, 멸실 구분 대상 기준 공유재산 심의회 토지 재산이관, 용도폐지 등 재산가액 5억이상 건물 재산이관 ？？ 공유재산관리계획 ？ 기관(부서)별 재산이관 개요 < 재산이관 개요 > (서울시 부서 간) 토지(무상)이관 및 건물멸실 - 자산관리과, 청소년정책과, 주차계획과 → 공공주택과 (서울시 ⇔ 중랑구) 획지 계획에 따른 기관 간 토지교환(1:1) (서울시 ⇒ S H) 공공주택 부지(부지B) 시유지 현물출자 (SH ⇒ 서울시·중랑구) 공공시설(복합청사, 청소년수련관) 기부채납 - 기부채납된 시설은 시설관리부서에 재산 관리 ？ 대상 및 추진절차 ① 토지(무상)이관 및 건물멸실 : 청소년정책과 등 관련부서 협조 ④ 취득(기부채납, SH→서울시·중랑구) : 건물(청소년수련관, 공영주차장 등) ② 토지교환(중랑구↔서울시) ③ B부지 현물출자(서울시→SH) ？？ 재산별 관리계획 ？ 건물 : 건물 멸실, 사업시행으로 건립되는 건물은 기부채납을 통한 재산취득(SH→市) <개발 전> <개발 후 계획(안)> 시설명 연면적(㎡) 소유자 비고 시설명 연면적(㎡) 비고 市 청소년수련관 4,578 청소년정책과 멸실 市 청소년수련관 5,400 기부채납 (SH → 市) 한사랑마을APT 7,896 청소년정책과 멸실 - - - 공영주차장 36면 주차계획과 시설有, 건물無 공영주차장 1,300 (42면) 기부채납 (SH → 市) 區 구민회관 7,714 중랑구 멸실 區 복합청사 11,100 기부채납 (SH → 區) 주민센터 890 중랑구 멸실 LH 구)북부등기소 886 LH공사 멸실 SH 공공주택(임대/분양) 77,600 상업시설 16,300 ※ 기부채납에 따라 취득되는 시설은 추후 별도 공유재산관리계획 수립하고, 시설관리부서에서 재산(건물, 토지) 관리 ？ 토지 - 재산이관 : 시유지(9필지,11,877㎡) 공공주택과로 일괄 재산(무상)이관 - 현물출자 : 공공주택 부지 서울시 소유 토지 10,790㎡ 현물출자 <개발 전> <개발 후 계획(안)> 필지 면적(㎡) 토지가 소유자 획지 면적(㎡) 토지가 비고 市 378-9 등 4필지 4,006.9 195억 자산관리과 A부지 (3,269) 市 1,087 (공유지분) - 33% 378-13 523.1 17억 주차계획과 378-5 등 4필지 7,347 211억 청소년정책과 區 378-4 등 2필지 992.8 46억 중랑구 區 2,182 (공유지분) - 67% B부지 SH 10,790.18 701억 (감정평가) 현물출자 (市 → SH) LH 378-12 등 2필지 1,189.7 51억 중랑구 매입예정 - 교환 : 획지계획에 따른 서울시 ⇔ 중랑구 간 토지교환 (동일면적) 필지 면적(㎡) 토지가(‘20년 공시가) 필지 면적(㎡) 토지가(‘20년 공시가) 市 378-9,13 필지 1,514.8 중 992.8 73억 중 46억 해당 區 378-4 필지 330.6 15억 378-8 필지 662.2 31억 계 992.8 46억 Ⅴ 향후 계획 Ⅵ 행정 사항 <사업추진 관련> ？ 청소년 수련관 임시 이전지 등 대책 마련 : 청소년정책과 ？ 사업승인 등 행정절차 진행 : 공공주택과 ？ 예산편성 협조 : 예산담당관 <공유재산 관련> ？ 재산(무상)이관 협조 : 청소년정책과, 자산관리과, 주차계획과 ？ 기부채납 약정서 제출 : 서울주택도시공사 ？ 공유재산 심의 및 관리계획 절차 협조 : 자산관리과 붙임 2 면목행정복합타운 사업 추진절차 구분 서울시(공공주택과) 중랑구 SH공사 2020 기관별 협의 및 SH사업제안(‘20. 3.) SH 사업제안 (‘19. 12. 18./‘20. 3. 18.) 공공시설 복합화 추진계획 수립 (‘20. 4. 27.) 행복주택 후보지 선정 완료 신청(3. 4. 국토부) → 심의 (4월 말) → 결과통보(5. 6.) 區 공유재산 심의 토지교환(LH↔區) (‘20. 1. 16., 원안가결) 투자심사 면제 완료 신청(6. 19) → 결과통보(‘20. 8. 9, 행안부) 사업 추진계획 방침 수립 (‘20. 12.) 사업 추진계획 방침 수립 (‘20. 12.) 타당성 분석 및 방침수립 (~‘20. 12.) 2021 공유재산 심의(출자,교환 등) (‘21. 1.) 區 공유재산 심의(교환 등) (‘21. 1.) 설계지침 작성 (‘21. 1.~4., 4개월) 투자심사 (‘21. 1.) 이사회의결 (‘21. 1.) 공유재산 관리계획 & 출자동의안 (‘21. 2.) ※출자동의안 시기 조정 가능 공유재산 관리계획 (‘21. 2.) 시의회보고 (‘21. 2.) 설계공모 공고 (‘21. 5.) 공공주택 통합심의 (‘21. 12.) 기본설계 (‘21. 7.~‘22. 2./ 8개월) 2022 ~ 2027 주택건설사업계획 승인 (‘22. 4.) 실시설계 및 계약심사 (‘22. 4.~ 10./ 7개월) 감정평가 및 현물출자, 토지교환 (‘22. 4~9 / 6개월) 토지교환(시 ⇔ 구) (‘22. 4) ※시기 조정 가능 공사 발주 및 시공사 선정 (‘22. 10.~12.) 공사 착공 및 실시 (‘22. 12~‘27.03. / 52개월) 2027 재산취득 및 이관 (청소년수련관, 공영주차장) (27. 03.) 재산취득 (중랑 복합청사) (‘27. 03.) 준공 (‘27. 03.) 붙임 3 배치 및 단면계획(안) 배치계획 단면계획 붙임 4 SH 사업비 산출 내역(안) 구 분 산출기초(천원) 금 액(천원) 총 계 +++④ 365,494,259 건축비 소 계() 227,931,457 공사비 ○ 단가 기준 변경 - 행복주택 : 144만 원/m²(2020년 기본형 건축비) - 분양주택 : 152만 원/m²(2020년 기본형 건축비) - 상업문화시설 : 200만 원/m²(2019년 한국감정원 신축단가표) - 복합청사 : 279만 원/m²(2020년 공공건축물 건립 공사비 가이드) - 공영주차장 : 219만 원/m²(2020년 공공건축물 건립 공사비 가이드) - 청소년수련관 : 294만 원/m²(2020년 공공건축물 건립 공사비 가이드) ※ 사업비 기준단가의 90% 적용 ○ 건설공사비 지수 미적용 210,869,251 설계비 - 설계비 요율: 3.8% (공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준) 9,487,992 감리비 - 감리비 요율: 1.2%(책임감리 3.41%) (공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준) 7,574,214 조성비 소 계(②) 8,325,531 부지조성 공사비 - 기본시설공사비 : 단지개발사업 조성비 및 기반시설 설치비 추정자료 - 철거비 :공사비(도급비) × SH평균요율 7,367,355 조사설계 감리비 - 조사설계비, 제영향평가 등 : 단지개발사업 조성비 및 기반시설 설치비 추정자료 - 감리비 : 지방자치단체 예산편성 운영기준 및 기금운용계획 수립기준 - 손해배상 공제료 : 엔지니어링 공제 조합 958,176 용지비 소 계(③) 80,754,740 토지비 - 토지 감정평가 비용 70,108,468 용지부대비용 - 용지부담금 + 제세공과금 + 택지매입부대경비 10,646,272 기타 소 계(④) 48,482,531 부대비 - 직접인건비 + 판매비 + 일반관리비 19,734,485 제세공과금 - 취득세 + 지목변경 취득세 1,894,793 예비비 - 총사업비의 0~10% 26,853,253

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20240101030007

본청

공공주택과-15950

D0000041597706