다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 토지관리과-2990 결재일자 2022. 2. 22. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제34호 시 민 ★주무관 토지정책팀장 토지관리과장 도시계획국장 행정2부시장 김용수 서미연 박희영 최진석 02/22 류훈 협 조 도시계획과장 조남준 주택정책과장 김선수 공동주택지원과장 김장수 주거정비과장 임인구 재정비촉진사업과장 김형석 도시활성화과장 김용학 도심권사업과장 이상면 -‘신속하지만 신중하게’ 시민주거 안정 및 부동산 공급정책을 지원하는- 2022. 토지거래허가제 운영의 실효성 강화 추진계획 2022. 2. 도시계획국 토지관리과 2022. 토지거래허가제 운영의 실효성 강화 추진계획 부동산 시장의 투기적 행위 차단과 市 주택공급정책의 안정적 지원을 위한 토지거래허가제 운영의 실효성 강화 추진 【 추 진 방 향 ] ◈ ‘신속하지만 신중하게’ 市 부동산 정책기조를 뒷받침하는 시장안정 대책 지원 ◈ 부동산 시장의 투기적 행위 차단을 위한 토지거래허가제 운영 실효성 강화 Ⅰ 추 진 배 경 ？？ 부동산 가격 상승률 둔화, 거래량 감소에도 부동산 시장 불안요소 상존 ○ 재개발, 재건축단지 중심으로 개발 기대심리 등으로 투기적 수요 발생 우려 ○ 신속통합기획사업 추진에 따른 노후 다세대 주택 등 거래가격 상승 우려 √ 서울 신속통합기획 신청 지역 일부서 ‘빌라 지분 쪼개기’ 등 확인(머니S, ’21.12.30.) ？신속통합기획 신청지역에서 지분쪼개기와 같은 투기성 거래 다수 발견 √ “재개발 대목 노리자” … 빌라 거래, 아파트 매매 추월(헤럴드경제, ’22.1.2.) ？？ 市 주택공급 정책 지원을 위한 부동산 시장 안정 선제적 조치 필요 ○ 주택시장의 안정적 공급을 위해 부동산시장 안정은 필수적 선행 요소 ※ 토지거래허가구역(신속통합기획 등) 아파트 실거래 동향(’22.1. 현재) ？ 허가구역 지정 전？후 동 기간 대비 거래량 대폭 감소 ？ 국제교류복합지구(’20.6.) 전？후 대비 67% (↓) ？ 압구정, 여의도, 목동, 성수지구(’21.4.) 전？후 대비 85%(↓) <국제교류복합지구> <압구정,여의도,목동,성수> Ⅱ 추 진 현 황 1 투기수요 우려가 높은 개발대상지 중심으로 (재)지정 ⇒ 신속통합기획, 공공재개발, 주요재건축 대상(예정)지 등 ○ (’21년도 이후) 토지거래허가구역 (재)지정 현황 - 2021.1.21. : 공공재개발 후보지(1차) 8곳 지정(0.13㎢) - 2021.3.30. : 공공재개발 후보지(2차) 16곳 지정(0.9㎢) - 2021.4.27. : 주요 재건축, 재개발 단지 등 4곳 지정(4.57㎢) - 2021.5.13. : 강남·서초구 일대 자연녹지지역 재지정(27.29㎢) - 2021.6. 9. : 강남·송파구 일대 국제교류복합지구 재지정(14.4㎢) - 2021.12.28. : 신속통합기획 주택재개발 후보지(21곳) 지정(1.26㎢) - 2022.1.20. : 공공재개발 후보지(8곳) 재지정(0.13㎢) - 2022.1.24. : 신속통합기획 주택재건축 재개발 사업예정지(44곳) 지정(2.83㎢) 市 허가구역 지정현황 : 54.36㎢(시 면적 605.24㎢의 9%) ？ 도심지 내 주거, 상업, 공업지역(25개 전 자치구) : 24.86㎢ ？ 개발제한구역 및 자연녹지지역(강남, 서초, 강서구) : 29.50㎢ 2021년 이후 신속통합기획 후보지 등 9.69㎢ 신규 지정 2 허가제도 실효성 강화를 위한 ？부동산거래신고 법령？ 개정 건의 ○ ’21.1.28. : 토지거래 허가대상 기준면적 재조정(영 제9조,)⇒ 2.28자 시행예정 - (문제점) 소규모 필지, 공업지역(66㎡이하) 토지 등 투기수요 차단 한계 - (개 선) 허가대상 기준면적 재조정(주거지역 60㎡, 공업지역 150㎡ 등) 구 분 개정 전 개정 후 주거지역 180제곱미터 60제곱미터 상업지역 200제곱미터 150제곱미터 공업지역 660제곱미터 150제곱미터 녹지지역 100제곱미터 200제곱미터 ※ 용도지역별 허가 제외대상 면적 최소화 ○ ’21.4.26. : 토지거래허가 효력발생시기 단축(법률 제10조)⇒ 국토위 계류 중 개정 전 개정 후 제10조(토지거래허가구역의 지정) ①∼④ 생략 ⑤ 허가구역의 지정은 제3항에 따라 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다. 제10조(토지거래허가구역의 지정) ①∼④ 생략 ⑤ 허가구역의 지정은 제3항에 따라 허가구역의 지정을 공고한 날 즉시 그 효력이 발생한다. Ⅲ 추 진 계 획 추진계획 1 토지거래허가구역 지정의 실효성 강화 1 (핀셋 관리) 신속통합기획 등 개발사업지 핀셋 관리 추진 ⇒ 신속통합기획 등 규제완화 지역, 재개발, 재건축사업(예정), 그밖에 부동산 가격 급등, 투기우려가 있는 지역 ○ (모니터링) 개발호재 등 부동산 과열 예상지역 상시 모니터링 실시 - 정 기 : 주간, 월간 동향 분석 실시 - 수 시 : 거래급등 및 투기우려 시 수시 모니터링 실시(부동산 시장동향) ○ (대상지 분석) 개발사업 대상(예정)지에 대한 진행단계별 지정 검토 - 투기세력 유입 및 차단 필요시점에서 사업 주관부서와 사전 협의 실시 ◈ ？ ？ 2 (단계별 대응) 시장 과열양상에 따른 단계별 대응 추진 ○ (추진방향) 허가구역 확대 지정 등 단계별(3단계) 대응 ○ 허가구역 범위설정 1단계 2단계 3단계 3 (신중하고 적절한) 토지거래허가구역 지정 여부 검토 ○ (검토항목) 1 차 (정량지표) 지가 및 거래량 변동률 활용, 지가안정 여부 판단 - 지가, 거래량 변동률 등 총 5개 항목(3개 이상 해당 시 안정 판단) 2 차 (정성지표) 개발사업, 허가구역 지정실익 등 종합적으로 고려 - 주변 지가상승, 투기세력 유입, 해제 시 부작용 등 판단 ○ (지정검토) 정성적·정량적 평가와 개발사업 진행 여부 등 종합적 검토 - ○ (지정시기) 개발사업 등 진행단계를 고려한 토지거래허가구역 지정 추진 - - 정비사업 진행단계 사업준비 사업시행 관리처분 계 획 사업완료 계획 수립 구역 지정 조합설립 인 가 사업시행 인 가 지위승계 재건축 매매에 따른 지위승계 가능 지위승계 불가 재개발 매매에 따른 지위승계 가능 지위승계 불가 4 (협력체계) 투기수요 차단을 위한 토지거래허가제 운영 ○ (협력체계) 개발 추진현황에 따른 부서별 역할 분담 및 협업 실시 - ？ - (토지관리과) 동향분석, 사전검토(지정범위·지정효과 등) 및 신속 지정 추진 ？ 구역 지정 범위(풍선효과 검토), 지정 효과(부작용) 등 사전검토 ？ 허가구역의 안정적 관리를 위해 가칭 “토지거래허가분석시스템” 구축 추진 <토지거래허가구역 지정 협력체계(안)> 추진계획 2 허가제도의 안정적 사후관리 1 (실태조사) 토지거래허가구역 사후실태조사 ○ (조사내용) 이용의무 이행 여부 집중 점검(위반사실에 대한 증거 확보) - 서류 및 현장 확인조사 실시(전입신고, 실제 거주·이용 여부 조사) ○ (행정처분) 이행명령 및 이행강제금 부과 의무 미 이행 시 - 이행명령 : 이용목적에 부합하도록 이행 명령(3개월 이내) - 이행강제금 : 토지 취득가액의 10% 범위(예 : 토지매매금액 10억 원, 1억 원 부과) ○ (조 사 반) 사후실태조사 합동조사반 편성 운영(시·자치구) ？ 처리 흐름도 사후이행실태조사 → [미이행시] 이행명령 → 명령이행 실태조사 → [불이행시] 이행 강제금 부과 예고 → 이행강제금 부과·징수(자치구) ○ (지원협력) 자치구 토지거래허가 업무 지원 - 사후실태조사 시·구 합동조사 등 - 토지거래허가 업무 자치구 실무교육 2 (지도점검) 부동산 거래 위법행위 상시 지도·점검 실시 ○ (점검지역) 신속통합기획 적용 대상지, 토지거래허가구역 ○ (점검대상) 부동산 불법중개행위, 부동산거래(허위, 지연)신고 등 ○ (점검시기) 부동산 시장 과열 또는 투기가 의심될 때 ○ (점 검 반) 市·자치구, 필요시 사업부서, 민사단, 국토부 등 합동조사 ※ 부동산 거래시장 불법행위 지도·점검 T/F팀 편성(안) 도시계획국장 서울시 자치구 토지관리과 개발주관부서 민생사법 경찰단 토지관련부서 주택관련부서 Ⅵ 향 후 일 정 ○ (연중) : 부동산동향 모니터링 및 토지거래허가 지정 여부 검토 ○ ’22. 3. : 토지거래허가제 운영에 따른 자치구 직무교육 실시 ○ ’22. 7.~12. : 토지거래허가 이용의무 실태조사 및 의견수렴 붙임 1. 토지거래허가구역 지정 현황 1부. 2. 토지거래허가제도 개요 1부 3. 정비사업 단계별 추진현황 1부. 끝.

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토지관리과-2990

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