다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 귀하 (경유) 제목 [응답소]민간건설 임대주택 지방세관련 문의 회신 님 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(접수번호 )에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 가. 문의내용 [사 례] - 법인 주소지를 서울로 이전한지 2년 남짓된 법인 - 서울 소재 노후주택 매입 후 철거하고 전용면적60㎡이하인 공동주택을 건설하여 10년 장기일반 민간건설임대주택 사업을 준비중 [문 의] 1. 위 사업을 목적으로 해당 노후주택을 임대목적물로 하여 임대사업자를 등록할 경우, 해당 노후주택의 취득세 납부 및 감면 여부. 가. 철거할 노후주택 건축물에 대해서도 취득세를 납부해야 하는지? 만일 납부해야 한다면 세율은 얼마인지? 나. 노후주택의 부속토지에 대한 취득세율은 얼마인지? 감면대상이면 감면비율이 100%인지 85%인지? 다. 노후건축물은 철거할 것이므로 노후주택 매입시 부동산매매계약서상에 매수인이 건축물을 철거할 것이라는 의사표시를 명백히 기재하고 이후 취득세 납부시 매매가액 전체를 토지가액으로 신고 납부해도 되는 것인지? 라. 노후주택 매입시 건물과 토지 과세표준은 무엇인지? 마. 위 ‘가’ 및 ‘나’항에서 감면을 받을 수 있다면 감면방법은, ① 취득세 납부시 감면 전 세율로 납부하고 이후에 해당 노후주택을 임대목적물로 하여 임대사업자를 등록한 후에 감면신청을 하는 것인지? ② 해당 노후주택을 임대목적물로 하여 임대사업자를 등록한 후 취득세 납부시 감면받는 것인지? 2. 임대사업 목적물로 등록한 신축 주택이 완공되어 보존등기할 때 원시취득에 대한 취득세 납부 및 감면 여부. 가. 취득세율은 얼마인지? 나. 만일 감면대상이면 감면비율이 100%인지? 85%인지? 다.‘나’항에서 감면을 받을 수 있다면 감면방법은, ① 보존등기시 감면 전 세율로 납부 후 감면신청을 하는 것인지? ② 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록이 되어있으면 보존등기시 자동감면이 되는 건지? 3. 1번과 2번의 경우 법인의 주택취득세 세율로 취득세 납부시“법인의 과밀억제권역내 부동산 취득에 대한 중과세율”을 추가 중과하여 납부하는지 여부. 끝. 나. 답변내용 [문의1] 법인이 민간임대주택건설을 위한 멸실용 노후주택 취득시 취득세율은 주택(주거용 건축물과 그 부속토지) 취득가액에 일반세율(1~3%) 또는 중과세율(12%)이 적용됩니다. (※세율적용에 대한 부분은 아래 [문의3] 답변을 참고바랍니다.) 또한 취득세는 취득 당시 현황에 따르므로 매수 이후 건축물을 철거한다 하더라도 전체 주택(주거용 건축물과 그 부속토지)에 대한 취득세를 납부하여야 합니다. 다만 지방세특례제한법 제31조에 따라 임대사업자(「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로서 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우)가 임대목적으로 전용면적 60㎡이하인 공동주택을 신축하기 위해 취득하는 부동산 중 토지는 취득세가 면제(같은법 제177조의2에 따라 취득세가 면제되는 경우 85%의 감면율 적용)되며, 건축물은 감면대상에 범위에 포함되지 않습니다.(행안부 지방세특례제도과-1815, 2015.5.25.) [문의2] 신축 주택이 완공되어 보존 등기할 경우 지방세법 제11조에 따른 원시취득 세율 2.8%가 적용되며, 지방세특례제한법 제31조에 따라 임대주택 건설에 대한 감면요건 충족 시 취득세가 면제(같은법 제177조의2에 따라 취득세가 면제되는 경우 85%의 감면율 적용)됩니다. 아울러 감면신청은 취득 신고 시 지방세감면신청서에 감면받을 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 제출하시면 됩니다.(지방세특례제한법 제183조 및 시행령 제126조) - [문의3] 지방세법 제13조 제2항 제1호에서 대도시 밖에서 대도시로 전입(수도권에서 서울특별시로의 전입 포함)한 법인이 대도시의 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과되며, 시행령 제27조 제3항(대도시 법인중과예외)에 해당할 경우 제외한다고 규정하고 있고 개정 지방세법(법률 제17473호, 2020.8.12.시행) 제13조의2에 따라 법인이 주택을 취득하는 경우 취득세율은 중과(12%)되며, 시행령 제28조의2(중과예외주택)에 해당할 경우 제외한다고 규정하고 있습니다. 또한 지방세법 제16조 제5항에서 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 그중 높은 세율을 적용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 서울특별시로 전입한지 5년 이내의 법인이 주택을 취득하는 경우 지방세법 제13조와 제13조의2가 동시에 적용되며,‘대도시 법인중과제외’와‘법인 주택취득 중과제외’요건을 동시에 충족하지 않으면 중과세율(12%)이 적용됩니다. 다만, 본 회신은 유권해석으로서의 효력이 없고 법적 기속력이 없으며, 위에 해당하는지 여부는 과세관청에서 사실관계에 따라 최종 결정하여야 할 사항임을 알려드립니다. 감사합니다. 서 울 특 별 시 장 주무관 민경빈 부동산세팀장 代이태진 세무과장 04/29 천명철 협조자 시행 세무과-8193 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 서소문청사 10층 (서소문동) / www.seoul.go.kr 전화 02-2133-3435 /전송 02-2133-1034 / / 부분공개(6)

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