다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공공개발센터-4638 결재일자 2018.5.17. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 전문관 개발정책팀장 공공개발센터장 재생정책기획관 도시재생본부장 진철웅 오승민 이상면 강맹훈 05/17 진희선 협 조 도시계획변경 사전협상 제안서 검토결과 보고 노원구 광운대역세권 물류시설 부지 - 2018. 5 도시재생본부 공공개발센터 광운대 물류기지 사전협상 제안서 검토결과 보고 광운대 물류기지부지에 대해 민간사업자(코레일) 측으로부터 개발계획 협상제안서가 접수되어 검토내용을 보고드림. 1 개 요 ？？ 대상지 현황 ○ 위 치 : 노원구 월계동 85-7 일대 (광운대역 주변 일대) ○ 면 적 : 149,065㎡ ○ 도시계획사항 : 일반상업지역, 도시계획시설(유통업무설비) ○ 토지소유자 : 코레일 109,475㎡, 국공유지 35,031㎡, 사유지 4,559㎡ ※ 코레일 109,475㎡, 국토부 29.896㎡, 시 1,974㎡, 구 3,161㎡, 사유지 4,559㎡ ？？ 추진경위 ○ '09. 6 : 도시계획변경 사전협상 협상대상지 선정 ○ '09.12~'11. 2 : 성북？석계 지역종합계획 수립 (市,노원구,코레일 공동수립) ○ '12. 2 / '14. 9 : 민간사업자 공모 (결과 : 유찰) ○ '15. 1 ~ : 사업추진방안 검토 (사전협상 → 도시개발사업) ○ '16. 1 ~ : 세부사업추진방안 협의 (市, 노원구, 코레일) - 지역의원 면담 4회(국회의원, 시의원), 관계기관 실무회의 17회 ○ '17. 6 . 9 : 협약체결 (市, 노원구, 코레일) ○ '17. 6 ~ 9 : 민간사업자 공모 (코레일 / 현대산업개발(주) 단독 제안) ○ '17.12 : 협약 및 토지매매계약 체결 (코레일, 현대산업개발(주)) ○ '17. 3.30 : 사업제안서 제출 (코레일→市) 2 제안서 주요 내용 ？？ 건축개요 도입시설별 대지면적 규 모 건축면적 건폐율 연면적 용적률 주 거 75,407 지상49층/지하2층 (3,053세대) 19,991 26.51 418,695 399.99 판매·업무 18,851 지상32층/지하4층 11,280 59.84 188,808 597.74 ？？ 도시계획 변경 ○ 용도지역 변경 : 일반상업지역 → 일반상업지역, 준주거지역, 제3종일반주거지역 - 일반상업지역 : 중심업무기능 도입 - 준주거지역 : 공동주택 도입 - 제3종일반주거지역 : 기반시설 ○ 도시계획시설 폐지 - 도시계획시설(유통업무설비) 폐지 ？？ 공공기여 (공공기여비율 기준 24.83%) ○ 공공기여비율 : 기준대지면적 27% (40,195㎡ / 약 867억원) - 필수기반시설(진입도로, 동서연결도로) : 529억원 - 공공용지(7,000㎡) : 338억원 ※ 2017년 코레일 감정평가 금액 기준 3 제안서 검토 내용 ？？ 제안서 내용 관련 검토 결과 ○ 용도지역 계획(일반상업지역 → 일반상업지역, 준주거지역, 제3종일반주거지역)은 관련 기준에 부합하도록 검토 - 도시계획시설(유통업무설비) 시설해제에 따른 용도지역 환원은 「국토계획법 시행령」 부칙 제9조 및 「도시？군관리계획수립지침」기준에 부합하도록 재검토？보완 ※ 용도지역 환원시 종세분되지 않은 일반주거지역은 제2종일반주거지역으로 환원 ○ 높이(층수) 계획(판매？업무시설 32층 / 공동주택 49층)은 높이관리 기준에 부합하도록 검토 - 대상부지는 월계지구중심에 해당하는 지역으로서 「서울시 높이관리 기준 및 경관관리방안」기준(복합건축물은 50층이하, 주거는 35층 이하)에 부합하도록 재검토？보완 - “철도변 최고높이 권장구간”에 대한 추가검토 ○ 도시개발구역 지정 범위(149,065㎡ 중 99,900㎡)의 적정성 검토 - 기반시설 통합설치 등 사전협상형 도시개발사업 도입 목적에 맞도록 구역계 재검토 필요 (기부채납 예정 부지인 공공용지는 구역 제외 필요) ○ 공원？녹지 의무 확보 면적(25,409㎡)이 기준 면적(23,172㎡)은 충족하나, 조성 위치에 대한 검토 - 「도시개발법」에 따른 공원？녹지 의무 확보 면적은 도시개발구역 내 확보 필요(국토교통부 질의회신, 2018.4.17.) ※ 총면적 25,409㎡ : 구역 내 면적 5,642㎡, 구역 밖 면적 19,767㎡ ○ 철도변 완축녹지 폭원(약 10~20m)은 관련 기준에 부합하도록 폭 30m이상 확보 - 철도변 완충녹지는 「지구단위계획수립지침」 및 「개발사업 환경영향평가등 공원？녹지 검토 가이드라인」기준(폭 30m이상 확보)에 부합하도록 재검토 필요 ○ 준주거지역 내 비주거 비율이 제시되어 있지 않으므로 관련기준에 부합하도록 비주거 용도 비율 10%이상 확보 - 「서울특별시 지구단위계획 수립기준」에 따라 준주거지역 내 건축물의 비주거 용도 비율은 용적률의 10%이상 계획 필요 (지상부 설치 용적률) ？？ 제안서 제출 서류 관련 ○ 「도시계획변경 사전협상 운영지침」 상 “개발계획(안) 협상제안서” 작성안내 기준에 따른 자료 제출 필요 - 사업계획서상 사업추진일정, 사업파급효과 등 분석 필요 - 공공기여 계획서상 시설의 필요성, 기대효과, 종합계획도 등 보완 필요 - 건축계획서상 건축배치계획(건축한계선 등), 교통처리계획(주차출입구 포함), 세부적인 건축물의 규모 및 용도계획 등 보완 필요 (관련도면 제출) - 각종 영향성 검토서 관련 경관계획, 사전환경성검토, 사전재해영향성검토, 교통성검토 등 관련 자료 제출 필요 4 조치계획 및 향후계획 ？？ 조치계획 ○ 상기 검토된 내용을 토대로 민간사업자(코레일) 측에 회신 - 사업제안서 내용은 관련 규정 등에 부합하도록 재검토 및 보완토록 요청 - 누락된 자료는 협상제안서 작성 안내 기준에 따라 추가 제출토록 회신 ？？ 향후계획 ○ `18. 5 제안서 보완 요청 통보 (市 → 코레일). 끝.

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공공개발센터-4638

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