다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시활성화과-3495 결재일자 2020.3.17. 공개여부 부분공개(5,7) 방침번호 시 민 주무관 도시활성화정책팀장 도시활성화과장 재생정책기획관 도시재생실장 배현경 정병익 윤호중 양용택 03/17 강맹훈 협 조 무교·다동구역 제13지구 도시정비형 재개발구역 정비계획 변경(안) 검토보고 2020. 3. 도시재생실 (도시활성화과) 무교·다동구역 제13지구 도시정비형 재개발구역 정비계획 변경(안) 검토보고 무교·다동구역 제13지구 도시정비형 재개발구역의 건축물 리모델링 등을 위한 정비계획 변경(안)에 대한 검토내용 및 향후계획을 보고드림. Ⅰ 사업개요 ‘ ○ 위 치 : 서울시 중구 다동 39번지(면적: 4,202.3㎡) ○ 규 모 : 지하7층/지상20층 ○ 도시계획현황 : 일반상업지역, 특정개발진흥지구, 방화지구 도시정비형 재개발구역 ○ 주요변경내용 - 건 폐 율 : 42.06% → 46.19 % 이하 - 용 적 률 : 787.01% → 865.00 % 이하 - 용도변경 및 증축 : 업무시설(로비) → 근린생활시설(판매시설) - 연 면 적 : 39,624.15㎡ → 41,788.55㎡ (2,164.4㎡ 증) 층별 변경 전 변경 후 주요 변경사항 용도 면적 용도 면적 합계 39,624.15 41,788.55 지하3층~지하7층 주차장 12,139.29 주차장 12,139.29 - 지하2층 업무시설 2,529.14 판매시설 2,529.14 용도변경 지하1층 업무시설 2,511.92 판매시설 2,529.14 용도변경, 17.22㎡ 증 지상1층 업무시설 1,022.06 판매시설 1,384.65 용도변경, 362.59㎡ 증 지상2층 업무시설 1,105.38 판매시설 1,213.70 용도변경, 108.32㎡ 증 지상3층~지상20층 업무시설 (19층 제1종근생) 20,276.36 업무시설 21,952.63 용도변경, 1,676.27㎡ 증 ※ 2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 상 리모델링(증축 등) 관리방안에 따른 용적률 등 완화 Ⅱ 추진경위 ‘ ○ ’73. 9. 6. : 재개발구역(무교, 다동, 을지로1가) 지정(건고시 제367,368호) ○ ’91.12. 3. : 다동구역 제1지구 재개발사업계획 변경(서고시 제350호) ○ ’95. 6. 9. : 도심재개발사업계획 변경 결정(다동구역 제1지구)(서고시 제160호) ○ ’97.10.10 : 다동구역 제1지구 재개발사업완료(중구공고 제215호) ○ ’12. 8. 2 : 도시환경정비구역 변경 (서고시 제207) - 무교, 다동, 을지로1가 도시환경정비구역 통합 (다동 제1지구 → 무교다동 13지구) < 정비계획 결정 현황도 > 대상지 Ⅲ 정비계획 변경(안) ‘ ○ 변경사유 - 재개발사업 공사완료 된지 22년이 지난 무교·다동 제13지구에 대해, 주변 여건변화 대응 및 보행활성화를 위한 리모델링을 추진함에 있어「2025도시환경정비기본계획」재생관리지침(저층부 가로활성화용도 도입)을 반영하여 건폐율 및 용적률 완화 ○ 변경신청 내용 구분 구역구분 위치 주용도 건폐율(%) 용적률(%) 높이 비고 명칭 면적(㎡) 기정 무교다동구역 제13지구 4,202.3 다동 39번지 업무 42.06 이하 787.01 이하 106m이하 (20층) 변경 업무 46.19 이하 865.00 이하 106m이하 (20층) 건축물 용적률 완화사항 (저층부 가로활성화 용도) ？ 용적률 = 기존용적률 + 완화 용적률 ？기존 용적률 : 787.01% (기 완료 건축물) ？완화 용적률 : 77.99% 적용( < 83.01% ) 세부 산출내역 연면적 완화에 대한 허용기준(②가로활성화 용도 도입 시) · 산출기준: (용도 도입면적/대지면적)×기존용적률×보상계수(0.5) = (가로활성화용도 600.55㎡/2,846.8㎡)×787%×0.5 = 83.01% 구분 기정 변경 지상 1층 보행자 동선계획 Ⅳ 관련규정 적합여부 검토 ‘ ○ 관련 법규 검토 (경미한 사항의 변경) 구분 주요내용 적용사항 (건축계획) 적합 여부 도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조 4항 7호 ？ 정비계획의 경미한 변경 : 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위에서 확대 ·건폐율) 9.98% 확대 42.0→46.19% ·용적률) 9.91% 확대 787.01→865.0% 적합 도시 및 주거환경정비조례 제11조 2항 ？ 구청장이 처리할 수 있는 경미한 변경사항 : 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 5퍼센트 미만의 범위안에서 확대하는 변경 ○ 2025 도시·주거환경정비기본계획 검토 구분 주요내용 적용사항 적합 여부 부문별 계획 (리모델링 관리방안, 79p) ？ 리모델링(증축 등) 요건 : 건축물 준공 후 15년 이상 경과 준공 후 23년 경과 적합 ？ 용적률 허용범위 : 기존 연면적의 10% 이내에서 허용 연면적) 9.58% 확대 ？ 연면적 완화에 대한 허용기준 : 저층부 용도(로비, 은행, 업무 등)를 판매, 전시 등 가로활성화 용도로 변경 1~2층 용도 변경 (업무 → 판매) 재생관리지침 (민간부문 일반 재생관리지침,167p) ？ 저층부 용도(1층 및 2층 확보용도) : 저층부 가로활성화 용도는 1층 바닥면적의 2/3 이상 설치 ※공용공간 제외 80%계획 1층 843.21㎡ 중 680.77㎡ 계획 적합 ？ 건축물 규모 및 형태 : 가로활성화 용도 설치구간은 도로에 투영된 벽면길이의 1/2 이상을 투시형으로 조성 벽면의 100%를 투시형으로 조성 재생관리방향 (무교다동구역,213p) ？ 용도 : 남대문로, 청계천로 등 주요 보행가로에 접한 저층부는 가로활성화 용도 설치 저층부 가로활성화 용도 설치 적합 Ⅴ 처리의견 ‘ ○ 본 사항은 완료지구에서 건축물 리모델링시에 가로활성화 용도 도입에 따른 연면적 완화를 적용받는 정비계획 변경사항으로 ○ 완화내용 및 근거를 고시문에 명시하고, 세부사항을 건축물대장에 명기하여 가로활성화 용도가 실효성있게 관리되도록 조치코자 하며, ※건축물대장 기재 예시 ？리모델링에 따른 용적률 완화 : 가로활성화 용도 도입(1층, 600.55㎡, 판매시설에서 타 용도 제한되며, 판매시설 중 자동차판매점, 금융업소 불허)에 따라 용도변경 및 가로활성화 용도의 위치 변경 제한됨. 건축물 외관도 1/2이상 투시형으로 관리 필요. ○ 경미한 정비계획 변경결정사항임에 따라, 「도시 및 주거환경정비법」제15조·제16조 및 동법시행령 제13조 제4항에 의거 주민공람, 도시계획위원회 심의 등의 절차를 생략하고 고시진행코자 함. 붙임 : 고시문(안) 1부. 끝.

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도시활성화과-3495

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