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문서번호 시설계획과-16145 결재일자 2017.12.28. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 공공시설정책팀장 시설계획과장 도시계획국장 양승각 심재욱 김진효 12/28 김학진 협 조 유통환경 변화에 대응하기 위한 도시계획시설(시장) 관리방안 2017. 12 도시계획국 시설계획과 목 차 Ⅰ. 추진배경 1 Ⅱ. 시장현황 1 ① 시장 관련법규 ② 시장 현황 1 2 Ⅲ. 관리방안 3 ① 관리유형 분류 ② 1단계 관리 ③ 2단계 관리 ④ 시장 결정(폐지) 권한위임 3 4 6 8 Ⅳ. 개선효과 8 Ⅴ. 행정사항 9 유통환경 변화에 대응하기 위한 도시계획시설(시장) 관리방안 제도 및 주변여건 변화에 따른 도시계획시설(시장)의 기능과 역할 재정립 통해 유통서비스 기능강화 및 합리적 토지이용을 도모하고자 관리방안 마련 Ⅰ 추진 배경 □ 추진배경 ○관련법 개정(’92.7)으로 시장은 도시계획시설 결정이 필요 없는 임의시설 - 이전 법률에 따라 설치되었으나 아케이드형, 아파트 상가형 등 도시계획시설 유지 당위성이 상실된 시장 다수 존재 ○노후화 및 대형마트 영향으로 경쟁력이 상실된 시장 다수 - 도시계획시설(시장:85개소) 중 결정 후 30년경과 80개소(94%), 대형마트 영향권(반경 1㎞이내) 내 위치 66개소(78%) ○시장 경쟁력 저하로 시장폐지 요구가 증가하고 있어, 관리방안 마련 필요 - 폐지현황(최근 3년) : 노량진청과물시장(4,997㎡), 양지시장(1,600㎡), 제기시장(1,068㎡), 녹번시장(1,793㎡, 추진중), 대지유통종합물류(2,889㎡, 추진중) Ⅱ 시장 현황 1 시장 관련법규 □ 시장의 종류 (도시계획시설 설치기준) ○ 대규모점포·임시시장(유통산업발전법), 농수산물 관련 시장(농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률), 가축시장(축산법) ※ 전통시장 :「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따라 구청장 등이 인정한 시장 □ 관련법률 변천내용 ○ 도시계획 결정 의무여부 (도시계획법) - ’71. 7 : 모든 시장 도시계획 결정 ※ 시장세분 : 중앙도매시장, 소매시장(대지 330㎡이하 제외), 백화점(연면적 5,000㎡이하 제외) - ’81. 9 : 일부 시장(연면적 3,300㎡이하 소매시장) 임의시설로 설치 가능 - ’92. 7 : 모든 시장 임의시설로 설치 가능 ○ 시장설치 가능 용도지역 (도시계획시설 설치기준) - ’92. 12 이전 : 모든 용도지역 - ’92. 12 : 준주거지역, 상업지역 (일반주거지역내 설치불가) - ’17. 11 현재 : 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역 2 시장 현황 □ 시장 분류 구 분 도시계획시설 전통시장 일반시장 전통시장 개 소 85 78 273 계 163 351 ※ 전통시장은 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 등 별도관리 함에 따라 일반시장(85개소)에 대하여 관리방안 마련 □ 일반 현황 ○ 결정 시기 구 분 계 ’71.7 이전 ’71.7~’81.9 ’81.9~’92.7 ’92.7 이후 개 소 85 6 44 31 4 비 율 100.0 7.1 51.8 36.5 4.7 ※ 30년 이상 경과시장(노후시장) : 80개소(94.1%) ○ 대형마트 인접현황 구 분 계 500m 내 1,000m 내 1,000m 밖 개 소 85 39 27 19 비 율 100.0 45.9 31.8 22.3 ※ 대형마트 영향권(1㎞이내) 시장 : 66개소(77.7%) ○ 용도지역 입지 구 분 계 제2종일반(7) 제2종일반 제3종일반 준주거 상업 준공업 개 소 85 18 15 13 8 28 3 비 율 100.0 21.2 17.6 15.3 9.4 32.9 3.5 ※ 입지부적합(현행 법규) 시장 : 46개소(54.1%) Ⅲ 관리방안 1 관리유형 분류 □ 형태별 세분 ○ 목적 : 형태별 세분을 통해 맞춤형 관리방안 마련 ○ 세분내용 - 건 물 형 : 시장기능 유지, 타기능 전환 - 블 록 형 : 다수필지로 구성된 클러스터형, 유통기능중심의 단일부지시설 - 아케이드형 : 업무용 건축물 지하에 설치된 통로형태의 상점가 - 아파트내 상가형 : 아파트 단지 내 설치된 근생시설 점포건물(아파트 1층부 또는 별동) - 장기미집행 : 장기 미집행 도시계획시설(’84년 결정) 구 분 계 건 물 형 블록형 아케이드형 아파트내 상가형 장기 미집행 시장기능 유지 타기능 전환 개 소 85 69 4 6 2 3 1 비 율 100.0 81.2 4.7 7 2.4 3.5 1.2 □ 단계별 관리 ○ 1단계 : 시설유지 필요성에 따라 해제유형 및 유지유형으로 분류 ○ 2단계 : 주민제안(시장해제) 시 기능상실, 경쟁력상실, 안전결함(노후도) 등 3요소의 판단기준에 따라 해제유형 및 유지유형으로 재분류 2 1단계 관리 □ 분류기준 ○ 도시계획시설(시장) 유지의 필요성 유무로 시장(해제/유지) 분류 □ 해제유형 (1단계) ○ 기 능:당초 지정목적과 다르게 이용되거나 시설 해제 후에도 용도 및 기능 수행에 지장이 없는 시장, 장기미집행시장 ○ 대 상: 건물형(타기능 전환), 아케이드형, 아파트내 상가형, 장기미집행 ○ 관리방향:도시계획시설(시장) 일괄해제(별도 공공기여 부여 지양) ※ 단, 지구단위계획구역, 정비구역 등의 구역 내 시장인 경우 해당 계획에 반영처리 ○ 분류결과 : 10개소 연 번 형태 시장명 면적 (㎡) 위 치 이용현황 비 고 1 건물형 일원마트 1,422 강남구 일원동 647 타기능 전환 (교회) 개포택지 지구단위계획구역 2 복지시장 973 마포구 공덕동 456 타기능 전환 (오피스빌딩) 마포2도심재개발구역 (사업완료) 3 합정시장 1,775 마포구 합정동 374-1 타기능 전환 (업무,근생) 합정지구단위계획구역 4 홍제시장 4,552 서대문구 홍제동 306-2일대 타기능 전환 (주차장) 홍제지구단위계획구역 5 아케이드형 동방플라자 6,595 중구 태평로2가 250 상점 서소문도시환경정비구역(재정비 중) 6 대우시장 1,719 중구 남대문로5가 양동541(286) 상점 양동도시환경정비구역 (재정비 중) 7 아파트내 상가형 워커힐 아파트상가 3,689 광진구 광장동 361-17 근생 8 삼호아파트 시장 1,040 서초구 방배동 758-2 근생 9 서빙고시장 2,645 용산구 이촌동 301-160 근생 리모델링 추진 중 (지구단위계획 의제) 10 장기미집행 서초동시장 4,259 서초구 서초동 1448-1, 2, 3 주차장 등 장기미집행 □ 유지유형 (1단계) ○ 기 능:생활권 및 지역적 유통서비스 등 시장 기능을 유지하고 있는 시장 ○ 대 상: 건물형(시장기능 유지), 블록형 ○ 관리방향: 유통서비스 기능의 유지·관리방안 강화, 시장기능 유지·상실 모니터링 강화 등 ○ 분류결과 : 75개소(붙임 참조) 3 2단계 관리 □ 분류기준 ○ 주민제안(시장해제) 시 재검토 후 시장(해제/유지) 재분류 ○ 시장해제 검토항목(3요소) ① 기능상실 : 공실률 30% 이상 ※ 다만, 복합활용(시장+주거 등) 되고 있는 시장은 건축물대장 상 판매시설 용도 면적에 대하여 공실률 산정 ② 경쟁력상실 : 과거 3년 유동인구가 10% 이상 감소 (서울시 통계데이터 활용) ③ 안전결함(노후도) : 안전결함 D등급 이상 또는 준공 후 30년 이상 경과한 건축물이 차지하는 비율이 60% 이상 ※ 시장정비사업 허용요건 심의기준(안) 준용〔시장정비사업 실태조사 및 대안모델 개발용역(2017, 도시활성화과)〕 □ 해제유형 (2단계) ○ 기 능 : 기능 상실로 더 이상 시장을 유지할 실익이 없다고 판단되어 지역 여건을 고려한 합리적 개발 유도를 목표로 하는 시장 ○ 대 상 : 시장해제 검토항목(3요소) 중 2개 이상 충족하는 시장 ○ 관리방향 ① 타 도시계획시설 또는 공공시설 전환검토 ？ 공공수요 검토 및 재원조달방안 수립을 선행 후 전환 ？ 생활권계획 상 생활서비스시설의 시, 구 비교분석을 통해 필요시설 도출 ② 지역 내 필요기능 검토를 통한 타용도 개발 유도 ？ 주변지역 용도(주거, 상업, 업무 등) 검토를 통한 지역 내 부족 또는 필요 개발용도 도출 ③ 개발계획(시설해제) 수립 시 계획수단 ？ 소규모(5,000㎡ 미만) : 단순 시설해제 ？ 중규모(5,000㎡~10,000㎡) : 지구단위계획 수립검토 ？ 대규모(10,000㎡ 이상) : 지구단위계획 수립의무 ④ 공공기여 기준 ？ 기준 : 5 ± 5 (%) (도시관리계획 수립지침) ？ 해제면적 규모에 따른 기준조정 - 소규모(5,000㎡ 미만) : 5%내외 - 중규모(5,000㎡~10,000㎡) : 5% ~ 10% - 대규모(10,000㎡ 이상) : 10%내외 ？ 기타사항 - 사업에 필요한 필수 기반시설을 제공하는 경우 공공기여 불인정 - 대상지 면적이 소규모임에 따라 공공기여시설 면적(또는 연면적)도 소규모가 되어 공공관리 어려움이 예상되고 공익적 실익이 없다고 도시 계획위원회에서 판단할 경우, 공공기여 배제 가능 □ 유지유형 (2단계) ○ 기 능 : 지역적 유통서비스 기능이 양호하게 유지되고 있는 시설로 역할 강화를 목표로 하는 시장 ○ 대 상 : 시장해제 검토항목(3요소) 중 2개 이상 충족하지 않는 시장 ○ 관리방향 ① 유통기능 활성화를 위한 지원(복합서비스, 시장인지도 강화 도모 등) ？ 지역 내 생활·유통·물류 편의기능 확보, 시장 활성화를 위한 복합 프로그램 장려, 인지도 확대를 위한 시장 마케팅 강화 등 ② 지역 필요기능과의 복합화 도모 ？ 복합개발로 시장기능 활성화 유도가 필요한 경우 공간적 범위 결정을 통해 복합개발 (공공기여 기준은 해제 시 기준 적용) ③ 지구단위계획, 도시재생사업 등 주변계획(사업) 연계 ？ 계획(사업)내용 분석을 통한 시장의 역할 및 기능 재설정 ？ 블록형 및 대규모 부지 시장에 대하여 우선 고려 4 시장 결정(폐지) 권한위임 □ 시장규모 ○ 부지면적 3,000㎡이하 시장은 43개소로 약 50.6% 차지 구 분 계 1천㎡미만 2천㎡미만 3천㎡미만 5천㎡미만 1만㎡미만 5만㎡미만 5만㎡이상 시 장 85 4 20 19 27 6 6 4 □ 권한위임 검토(안) ○ 관련규정 :「서울특별시 도시계획 조례」제68조 별표4(권한위임 사무) ○ 권한위임 : 소규모(3,000㎡이하)시장의 결정(폐지) 권한을 자치구청장에게 위임 ○ 사 유 : 현행법 상 시장은 도시계획시설 결정을 하지 않아도 설치 가능한 임의시설로 행정 간소화 도모 및 자치구의 도시계획 권한 강화 ※ 권한위임 사례 : 체육시설(3,000㎡이하), 공공공지(3,000㎡이하), 청소년수련시설(3,000㎡이하), 주차장(5,000㎡이하) 등 Ⅳ 개선효과 ○유통환경 변화에 따른 도시계획시설(시장)의 해제 및 유지 기준 명확화 -도시계획시설(시장) 해제 및 유지의 객관적 기준을 마련함으로써 도시관리계획 변경의 예측가능성 확보 - 합리적 공공기여 기준 제시로 공공성 및 형평성 확보 ○도시계획시설(시장) 결정권한의 자치구 위임 확대로 행정절차 간소화 및 주민편의 증대 Ⅴ 행정사항 ○도시계획시설(시장) 일괄해제 추진 - 도시계획시설(시장) 결정(폐지) 추진 : 4개소 ※ 복지시장, 워커힐아파트상가, 삼호아파트상가, 서초동시장 - 지구단위계획 재정비 또는 정비계획 변경 시 반영 : 6개소 ※ 일원마트, 합정시장, 홍제시장, 동방플라자, 대우시장, 서빙고시장 ○도시계획시설(시장) 권한위임 관련 도시계획 조례 개정 - 면적 3,000㎡이하 결정(폐지) 권한 자치구 위임 붙임 해제·유지유형(1단계) 시장 현황 1부. 끝.

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시설계획과-16145

D0000032493163