다시 뛰는 공정도시 서울!

초록

1. 연구배경 및 목적

1) 연구배경 및 필요성

2000 년 통계조사에 따르면, 서울시에서는 하루 약 370 만 명이 직장에 가기 위해 평균 32.9 분동안 6.3km 를 이동한다. 이들 가운데 절반이 넘는 166 만명은 자기가 살고 있는 생활권 밖으로 출근하고 있으며, 57 만 명은 한강을 건넌다(정희윤 · 김선웅; 2002).

이 같은 장거리 · 교차 통근행태는 직주분리에 따른 결과로서, 고용입지, 나아가 중심지체계를 근간으로 하는 서울시 도시공간구조가 안고 있는 문제를 단편적으로 보여준다. 1991 년부터 2001 년까지 10 년동안 도심권의 일자리는 29 만개가 줄어든 반면, 강남권의 일자리는 27 만개가 늘어나, 도시의 불균형 성장과 직주분리는 여전히 지속되고 있음을 알 수 있다.

서울시의 산업은 이미 업무활동과 따로 떼어 생각할 수 없다. 2003 년 서울시 사무직 종사자는 219 만 명으로서 전체 노동자 475 만 명의 45.7%에 이르고 있으며 지속적으로 증가하고 있다. 업무활동과 밀접하게 연관된 산업의 비중은 종사자 수를 기준으로 1996 년 19.5%에서 2003 년 24.6%로 증가하였으며, 앞으로도 상당기간 그러하리라 예상된다.

사무실이 서울시 전체 건물 연면적에서 차지하는 비중은 10.8%에 지나지 않지만, 업무활동은 서울시 생산 및 직업구조에서 중심적인 활동이며, 사무실의 입지는 도시공간구조에서 핵심적인 요소이다.

서울시는 지금까지 도심재개발사업이나 토지구획정리사업을 통하여 업무용 토지를 공급하고 지하철과 간선도로를 개통하여 현재의 도심과 부도심을 형성하는 기반을 마련해 왔다. 또한, 도시공간구조를 효율적으로 재편하고 지역간 불균형을 해소하기 위하여, 중심지 육성 및 관리를 통한 중심지 체계 개편, 기성 시가지에 대한 도시환경정비사업, 대규모 미개발지에 대한 도시개발사업, 균형발전촉진지구사업과 뉴타운 사업을 전개하고 있다.

이러한 정책을 효과적으로 집행해 나가기 위해서는 미래 업무공간의 수요와 공급에 대한 합리적 예측과 그에 대응한 적절한 정책수단을 마련해야 하며, 정책수단간 정합성을 높여야 한다. 본 연구는 특히 업무공간에 초점을 맞추어, 업무공간의 장래 수요를 예측하고, 공급가능성을 진단하여 서울시 정책방향 설정에 기초자료를 제공하고자 한다.


2) 연구 필요성

기존 업무공간 관련 연구는 임대료의 결정요인을 밝히는데 초점을 맞추어 온 반면, 수급예측에 대한 연구는 상대적으로 불충분한 편이다. 이는 가격 수용자라고 볼 수 있는 민간의 입장에서 볼 때, 시장의 수급량보다는 사무실 임대료가 그 소비와 생산을 결정하는 주요 의사결정 지표이기 때문이다.

서울의 인구와 산업의 성장은 전환국면을 맞고 있다. 서울시 인구는 1992 년 1,097 만 명을 정점으로 서서히 감소하고 있으며, 1990 년 10.78%의 성장을 보였던 지역내총생산 또한 2000 년대 들어 평균 3.81% 성장하여 그 성장세가 둔화하였다.

서울시는 용산 · 마곡 등 대규모 개발사업이나 균형발전촉진지구사업시 업무기능을 도입하여 이들 지역을 중심지로 육성하는 정책적 노력을 기울이고 있다. 따라서, 바뀐 여건을 반영하여 서울시 차원의 업무공간 수급을 전망하는 작업은 효과적 정책집행을 위해 꼭 필요한 작업이라고 볼 수 있다.

서울시의 인구와 산업 등이 급격하게 성장하는 때에 수행된 기존 사무실 수급 관련 연구는 당시 사무실의 빠른 증가 속도를 반영하여 미래 사무실 수급을 예측하고 있어, 인구성장이 정체하고 산업활동의 성장세가 둔화하고 있는 현 시점의 상황을 적절히 반영하지 못하고 있다. 서울시 전체의 총량적 수요만을 다루고 있어 사무실 수급을 지역별로 추정하기 어렵거니와, 사무실 시장의 특성과 역동적인 변화를 고려한 신뢰도 높은 추정을 기대하기가 어렵다. 더욱이 공급가능성에 대한 진단은 적절히 이루어지지 않아 주로 민간 영역에서 이루어지는 사무실의 수급에 대한 정책적 시사점을 얻기가 어렵다.

따라서, 서울시의 도시관리와 중심지 육성에 대한 효과적 정책결정 및 집행을 위하여, 시장 메커니즘을 고려하여 권역별로 사무실 수요와 공급을 예측하고 진단하는 작업은 현 시점에서 꼭 필요하다고 볼 수 있다.

2. 연구목적

이 연구의 목적은 고도 성장기를 지난 서울시의 현재 여건을 바탕으로 사무실 수요와 공급에 영향을 미치는 요인을 검토하여 미래 사무실 수요량을 계량적으로 예측하고, 권역별, 규모별 사무실 공급가능성을 추정하여 정책적 시사점을 얻는데 있다. 이를 위하여 다음과 같은 세부 목표를 설정한다.

1) 재산세과세자료를 이용한 서울시 사무실 분포 현황 및 변화 분석
2) 필요한 업무공간에 대한 지역별 · 규모별 예측
3) 공급할 수 있는 업무공간에 대한 지역별 · 규모별 추계
4) 업무공간 소요량과 공급가능량의 비교를 통한 정책적 시사점 도출
서울시 업무공간 수요예측 및 공급가능성 진단 연구