				★ ◎										사장 방침 제962호
문서번호	주거복지사업부-3622			부 원			주거복지사업부장				주거복지사업처장			주거복지본부장				사장
보존기간	1년																			09/29
				김미숙			김주민				이상현			신범수				변창흠
결재일자	2017.09.29
공개여부	부분공개(5)			협조	파트장			이우호		인사노무부장			이상석			중부주거복지단장			최임규
					시설관리처장			최윤식		주거복지기획처장			서종균
일상감사	대상아님
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민간아파트 공공위탁 추가 선정단지 관리계획
		서울주택도시공사
(주거복지본부 주거복지사업부)

『공공위탁관리 추가 선정 옥수중앙하이츠』

민간아파트 공공위탁관리 추가 선정단지 관리계획

○ 서울시의 “맑은 아파트 만들기Ⅲ” 일환으로 민간아파트 시범 공공위탁관리 단지에 우리 공사가 참여하여 아파트 관리를 정상화하고 투명한 아파트 관리의 모범사례를 제시·확산하고자 주력하고 있는 바,

○ 이후, 서울시로부터 공공위탁관리 추가 단지가 통보되어, 기존 공공위탁단지와 동일하게 효율적이고 체계적으로 관리하고자 관리운영 방안을 수립하여, 관리 정상화의 조기정착 및 성공적인 성과로 공사의 이미지를 제고하고자 함.

Ⅰ		관련근거

○ 서울시 공동주택과-18700(2016.10.13.) 「“민간아파트 공공위탁(SH공사) 관리 시범사업 추진“ 협조 요청」

○ 사장방침 제1044호(2016.11.21.) 「민간아파트 공공위탁 관리 시범사업 추진계획(안)」

○ 서울시 공동주택과-22806(2016.12.09.) 「“민간아파트 공공위탁(SH공사) 관리 시범사업“ 신청단지 통보」 ► 신림현대

○ 서울시 공동주택과-5002(2017.03.14.) 「“민간아파트 공공위탁(SH공사) 시범사업“ 선정단지 통보」 ► 금호두산

○ 사장방침 제315호(2017.03.27.) 「민간아파트 공공위탁 관리운영 세부 추진(안)」

○ 서울시 공동주택과-18205(2017.09.18.) 「공공위탁관리 단지 추가 선정에 따른 업무 협조 요청」

Ⅱ		공공위탁 관리운영 단지 추진내역

공공위탁 시범 관리단지 현황

연번	단지명	세대수	입주개시일	난방방식	공공위탁 신청사유	위탁계약기간
1	신림현대	12개동 1,634호	‘93.05.25	중앙	·중앙난방 및 시설 노후화로 유지 비용 과다 ·장기수선계획 및 안전계획 부실 ·재고관리 부실 등	‘17.02.01.~ ’19.01.31. (2년)
2	금호두산	16개동 1,267호	‘94.09.16	중앙 (개별난방 전환공사중)	·일부 동대표의 발언권 주도 전횡 및 주민들의 불신으로 사업추진 어려움 ·각종 시설의 노후화 및 기존 관리업체의 근무기강 해이	‘17.05.01.~ ’19.04.30. (2년)

공공위탁 관리방법

공사 소속 관리사무소장 배치로 관리 정상화 추진

관리원 용역업체 선정 및 기존 관리원 고용승계

공공위탁의 추진방향

우리 공사의 관리분야 전문적인 경험과 노하우를 바탕으로 직접 관리에 참여하여 민간주택의 투명성 회복 및 관리정상화 추진에 공공 역할 수행

공동주택 관리문제 해결을 위한 새로운 모델 제시 및 사업영역 확대

다양한 서비스 제공

- 기존 용역업체에서는 기본적인 주택관리에 국한된 관리를 하였으나, 우리 공사는 공동체 활성화, 관리의 투명성, 시설물의 안전관리 등으로 확대하여 체계적이고 차별화된 서비스 제공

공공위탁 단지의 주요 문제점에 대한 개선사항

주요 문제점	공공위탁 관리이전	공공위탁 관리이후 개선사항
-유사단지 관리비 과다	·유사단지 대비 관리비 과다 ·시설물 노후화 및 중앙난방 등의 여건을 감안할 경우 관리직원 인건비의 유사 단지 대비 현저히 낮음.	·각종 보수공사 및 수선유지의 외주용역을 직원 자체보수 등으로 관리비 절감 ·옥상 방수공사를 실리콘 공사로 변경 하여 관리비 절감 ·관리직원 인건비 조정하고자, 입주자 대표회의에 안건을 제시하였으나, 부결 처리
-중앙난방 및 시설 노후화로 유지비용 과다	·보일러 및 배관 등 내용년수 경과로 누수 및 작동불량 발생 교체 등 전반적으로 수리· 교체 필요 ·열손실(배관 증기누수 등)로 불필요한 난방비 지출 ·변졀실 전기용량 부족 및 노후화 ·소방시설 노후화 및 전원 차단 방치	·공사와 각종 전문분야별로 구성된 시설 유지자문위원단과 합동 시설물 점검하여 입대위 제시 및 장기수선 방향 제시 ·공공위탁 관리사무소에서 처리한 업무에 대하여 점검 및 미비한 사항의 방향 제시(월1회) ·변전실 전기용량 부족건 입대위 안건 제시·의결로 전기용량증설 공사 실시 예정
-장기수선계획 및 안전 계획 부실	·장기수선계획은 수립되어 있으나, 실제 수선(보수)는 제대로 이루어지지 않고 있음. (입주자대표회의 관리비 상승 억제) ·안전관리계획은 미 수립	·장기수선계획에 의거 수선주기에 따라 보수 실시 ·안전관리계획 수립
-재고관리 부실	·소모품, 비품대장, 장비이력카드 등 미 작성으로 재고파악 불가 ·시설보수 비용 지출시 3만원 초과 금액을 간이영수증으로 분할 처리	·기존에 부실한 각종 일지 및 양식 작성·관리 ·관리업무(계약, 회계 등) 컨설팅을 통해 관리방향 및 기법 제시
-입주자대표회의 각종 이권개입	·일부 동대표의 발언권 주도 전횡 및 주민들의 불신으로 사업추진 어려움	·모든 공사·용역건의 공개입찰을 원칙으로 추진
-각종 시설의 노후화 및 기존 관리업체의 근무기강 해이	·직원의 친절도가 낮고 민원처리가 늦음.	·입주민 신뢰회복을 위하여 유니폼 착용 및 명찰 패용(실명제) ·월 1회 이상 친절 교육 등 실시로 이미지 개선 및 직원의 솔선수범 자세 확립

Ⅲ		공공위탁관리 추가 선정단지 현황

공공위탁관리 추가 선정

공공위탁관리 추가선정 : 당초 2개단지 시범관리 → 1개단지 추가

- 공공위탁관리 신청 민간아파트의 깨끗한 환경조성, 투명한 관리 정착 등 입주자의 만족도 향상으로, 서울시의 “맑은아파트 만들기” 일환으로 우리 공사의 공공위탁관리 단지 증가 가능성 있음.

공공위탁 신청현황

- 2017.09.14. : 민간아파트 공공위탁(SH공사) 관리 시범사업 희망단지 제출                             (성동구청 공동주택과 → 서울시 공동주택과)

- 2017.09.18. : 공공위탁관리 추가 선정단지 통보

(서울시 공동주택과 → SH공사, ‘17.09.19 접수)

단지현황

단지명	세대수	관리면적(㎡)	준공일	계약만료일	난방방식
옥수중앙하이츠 (성동구)	9개동 536세대	66,451.66㎡	1998.03.30	2017.09.30 (서림주택)	개별

공공위탁 동의방법 : 입주민 등 1/2 이상이 공공위탁관리 찬성

- 동의율 : 63.9% (총 536명 중 343명 동의)

공공위탁 신청사유 : 임기 초기부터 현재까지 관리주체(소장)와 입주자대표회장 간                           관리업무 전반에 대해 갈등 심화

공공위탁 선정단지 신청사유 배경

- 옥수중앙하이츠는 2016.03.01.자로 새로운 동대표의 임기가 시작되었으나, 정원 9명 중 5명이 선출되었으나, 1명의 동대표가 중임제한 위반, 3명의 사퇴로 최종 2명만 남아 입주자대표회의 구성 신고도 못한 채 비정상적으로 운영 중임.

- 초기부터 현재까지 관리주체(소장)와 입주자대표회장 간 관리업무 전반에 대해 갈등과 심한 불신으로 정상적인 업무추진 어려움.

- 일련의 문제점을 해결하기 위해서 입대의 회장이 신뢰할 수 있는 공공기관의 위탁관리가 꼭 필요하며, 입주민 등의 과반수가 공공위탁 관리를 동의함.

※ 입주자대표회의 구성현황

정원	현 대표회의	현 황	비 고
9명	2명 -회장(김부선), 동대표	- 회장 : 직선으로 선출 - 동대표 추가 선출 중 → 2017.10.13. 투표 종료

공공위탁관리 추진사항

공공위탁관리단지 선정관련 기관 협의

- 협의기관 : 서울시(공동주택과), 성동구청(공동주택과)

- 협의내용

· 공공위탁 추진에 따른 일정(위·수탁관리계약체결, 관리원 용역업체 선정, 행정·시설분야 업무점검, 업무인수인계 등) 촉박으로 현 주택관리업체의 계약기간 연장 협조요청

☞ 2017.09.30. 만료(서림주택) → 2개월~3개월 연장요청

☞ 공동주택관리법 시행령 제10조 제3항 및 민법 제691조에 의거 현 주택관리업체(서림주택)은 새로운 주택관리업체가 선정되어 업무를 처리할 수 있을 때까지 그 업무의 처리를 계속하여야 함.

☞ 현 관리업체(서림주택)의 연장계약 반대의사가 없어, 공공위탁 관리개시 전까지 업무의 공백이 발생 우려는 없을 것으로 판단됨.

· 공공위탁 신청 취지, 단지 관리실태, 갈등사항, 현안사항 등 파악 및 옥수중앙하이츠아파트 입대의 간담회 시 참석요청 등

공공위탁관리단지 입주자대표회의와 간담회 실시(예정)

- 일시 : 입대의 회장에게 간담회 일정 통보 요청함.

- 대상 : 옥수중앙하이츠 입대의, 서울시, 성동구청, 서울주택도시공사

- 내용 : 공동위탁관리 신청 경위, 단지현황, 갈등내용, 입주민 성향 등 파악과          위·수탁관리계약 등 협의 및 공공위탁 추진방향 안내 등

공공위탁관리 추가 선정 단지의 예상 문제점 및 민원사항

입주자대표회의가 정상적으로 구성되지 않아 위·수탁관리계약 체결 등 공공위탁 추진에 시기적 차질발생 우려

- 총 9명 입주자대표회의 정원 중 최소 5명 입대의가 구성되어야 의결  가능 (현재 2명 → 입대의 선출 진행중, ‘17.10.13. 투표완료)

민원사항

민원인	민 원 내 용
입주자대표회장	·공공위탁관리 요청을 ‘17.09.18. 신청하였으며, 현 관리업체의 계약기간이 ‘17.09.30.만료되므로, 공공위탁(SH공사)이 ’17.10.01.부터 관리 요청함. ·공공위탁관리에 따른 추진기간이 2~3개월 필요하다고 하는 것은 공공위탁 관리를 하지 않으려는 생각이라고 주장하고 있음.
동대표 외 입주자 등	·입주자대표회장은 입주자의 과반수이상 동의를 거쳐 공공위탁을 신청하였다고 하나, 공공위탁 신청 외 2가지 안건을 포함하여 동의를 받아, 실제 공공위탁 신청 동의는 과반수 미달될 것으로 판단되어, 현재 공공위탁 신청 반대 서명을 받고 있으므로 공공위탁 추진 보류 요청함. ·현재 입대의가 정상적으로 구성되지 않은 상태이므로 입대의가 정상적으로 구성 및 성동구청 신고이후 공공위탁 신청 여부를 입대의 의결로 결정할 예정이므로 공공위탁 추진 보류 요청함. ⇒ 서울시 및 성동구청에 공공위탁 추진(위·수탁관리계약 체결) 보류 요청서 제출 예정이라고 함.

Ⅳ		공공위탁관리 추가 선정단지 추진(안)

기존 공공위탁단지와 동일하게 관리운영 및 지원

사장방침 제1044호(2016.11.21.) 「민간아파트 공공위탁 관리 시범사업 추진계획(안)」 및 사장방침 제315호(2017.03.27.) 「민간아파트 공공위탁 관리운영 세부 추진(안)」등 공공위탁관리와 관련된 기 안내 문서 참조하여 각 부서별(주거복지기획부, 주거복지사업부, 시설관리처, 관할센터 등) 주도적으로 공공위탁관리 추진 및 지원

공공위탁단지 업무 추진부서 조정

- 조정(변경)내역

구 분	현재 추진부서	변경내역
		적용시점	추진부서
신규 공공위탁 단지	·주거복지사업부 주관 ·주거복지기획부·시설 관리처지원 ·관할센터 지원	·공공위탁 선정 ~ 공공위탁관리 개시 5개월까지	·주거복지사업부 주관 ·주거복지기획부·시설 관리처 지원 ·관할센터 지원
		·공공위탁관리 개시 5개월 이후 ~ 종료시점까지	·관할센터 주관 ·주거복지사업부, 주거복지기획부·시설 관리처 지원
기존 공공위탁 단지	·주거복지사업부 주관 ·주거복지기획부·시설 관리처지원 ·관할센터 지원	2017.11.01. 이후	·관할센터 주관 ·주거복지사업부, 주거복지기획부·시설 관리처 지원
기타	·공공위탁관리 총괄 : 주거복지사업부 - 공공위탁 모니터링 용역, 백서 발간, 공공위탁 관련 기관 협의 (필요시) 등 공공위탁단지 전체에 해당되는 사항 처리 ·공공위탁단지 관할센터의 협조 요청 시 각 부서에서는 적극 지원 ·본사 각 부서, 관할센터 및 공공위탁관리 단지의 정기적인 모니터링 및 업무 피드백 실시 등 긴밀한 협조체계 유지

민간아파트 공공위탁관리 추진 매뉴얼에 따라 추진

민간아파트 공공위탁관리 추진 매뉴얼의 추진시기에 따라 각 부서 추진

- 추진시기 : 공공위탁관리 D60일 ~ 공공위탁 관리기간 종료시점

- 추진부서 : 주거복지기획부, 주거복지사업부, 시설관리처, 센터, 공공위탁단지 관리사무소

- 추진 세부내용 : 첨부

공공위탁단지 관리사무소장 공모 및 직원 파견 등

추진부서 : 인사노무부

관리사무소장 공모

- 민간아파트 전반적인 관리업무 및 총괄자로 주택관리사 자격증 소지자로 해당 업무에 대한 적극적 추진의지 및 투철한 책임의식 소유자, 지식 및 실무에 해박한 자

- 관리사무소장 인센티브 추가 검토 요청내역

구분	현재기준	추가(변경)요청
근무평정	·일반직 : 파견근무자 우 이상 평정 ·특정직 : 평정자, 확인자 모두 수(23점) 이상 평정	·일반직 : 특정직과 동일하게 적용
직급보조비	·월 30만원	·월 50만원 (20만원 상향조정)
근무배치	·2년 근무 후 부서 복귀 시 본인 의사 고려하여 부서 배치	동일 적용

- 인센티브 추가 필요 사유

☞ 옥수중앙하이츠 아파트는 입주자대표회장의 제보로 난방비 비리 의혹 등 그동안 언론에 보도된 사항으로 단지 관리가 힘들다는 인식되어, 우리 직원의 관리사무소장 공모에 응모 기피 가능성이 높다고 판단됨.

☞ 민간아파트는 입주자대표회의 의결 등으로 비용지출 및 업무처리가 가능하며, 관리소장 단독으로 결정할 수 있는 사항이 없으며, 공공위탁에 대한 기대치가 높아 역할 확대 등 관리운영에 많은 어려움이 따름.

☞ 입대의 회의에 매월 참석 및 의결사항 처리, 공공위탁의 역할수행 및 정착 등 관리소장의 업무책임과 업무과중으로 근무여건이 여의치 않으므로 추가 인센티브 제공으로 관심과 근로의욕 고취

직원 파견 : 1명 (3개월)

- 공공위탁관리 초반에는 공공위탁관리에 대한 홍보, 입주자대표 및 직원 등과의 소통(교육), 행정·시설현황 등 파악, 민원해소 등 많은 업무를 관리사무소장 혼자 처리하기에는 많은 어려움이 있어, 일정기간 지원으로 공공위탁 관리사무소장의 근무여건 안정화 필요

공공위탁 관할 센터의 인력 보강

- 직원의 파견이 어려울 경우 공공위탁관리 단지의 전반적인 업무의 추진 ·지원이 원활하게 추진될 수 있도록 일정기간 인력보강 필요

(행정 및 시설분야 각 1명)

공공위탁관리 대상 증가(확대)에 따른 추진 요청사항

- 서울시의 “맑은아파트 만들기” 일환으로 우리 공사의 공공위탁관리 단지 증가(확대) 시 본 방침을 근거로 관리사무소장 공모 등 추진.

공공위탁단지의 관리인력 활용에 따른 노무관계 정립

관리원 용역업체에서 선임한 현장대리인을 통하여 업무지시 및 보고 체계 마련

공공위탁 관리사무소장의 교육 실시하여 관리원에게 직접 지시를 지양하여 불법파견 소지 차단

Ⅴ		행정사항

각 부서의 주도적 업무추진 및 관련부서 간 회의실시 등으로 공공위탁 시범 사업이 조속히 정착될 수 있도록 추진·지원

민간아파트 공공위탁관리 추진 매뉴얼에 따라 각 부서 적극적으로 추진

공공위탁 옥수중앙하이츠아파트 입주자대표회의 간담회 실시

- 1차 간담회 대상 : 현재 구성된 2명 (회장, 동대표)

- 2차 간담회 대상 : 2017.10.13. 투표 종료 이후 정상적으로 구성된 입주자대표회의

※ 정상적으로 구성된 입주자대표회의 의결을 통하여 위·수탁관리계약 체결

공공위탁 단지의 관리 정상화 및 성공적인 성과를 위하여 서울시, 지자체 등과 지속적 협의

붙임  1. 공공위탁관리 단지 추가 선정에 따른 업무 협조 요청

2. 민간아파트 공공위탁관리에 따른 추진 절차(옥수중앙하이츠)

3. 민간아파트 공공위탁관리 추진 매뉴얼.  끝.