				★ ◎										사장 방침 제637호
문서번호	재정관리부-1552			부 원			재정관리부장				기획조정처장			기획경영본부장				사장
보존기간	1년																			07/08
				김상국			장한수				전오식			전오식				변창흠
결재일자	2016.07.08
공개여부	공개			협조	파트장			엄규범
일상감사	대상아님
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대행사업 수수료 산정기준 개선(안)
		서울특별시 SH공사
( 기획경영본부 재정관리부 )

대행사업 수수료 산정기준 개선(안)

우리 공사 수탁사업의 적정 수수료 산정기준 마련을 위하여 서울연구원에서 용역수행한 연구결과를 반영하여 보다 객관적인 ‘대행사업 수수료 산정기준 개선(안)’을 수립하여 수탁사업의 합리적 추진을 도모하고자 함

Ⅰ				추 진 배 경

가. 건설사업 대행수수료 산정기준의 문제점

❍ 수수료율의 상한만을 규정하고 있어 위․수탁기관 상호간    수수료 협의 시 수수료율 결정의 문제를 겪고 있음

❍ 건설사업 대행 업무를 재개발 및 재건축 임대주택사업과 재개발 및 재건축 임대주택 제외사업으로 구분하고 있으나, 업무의 성격 및 수행 난이도 측면에서 차이가 크지 않음

❍ 사업규모 및 사업특수성에 따른 명확한 수수료율의 차등화 기준 부재

⇒ 실적용에 불충분한 서울시 조례 수수료 산정기준의 명확화 필요

Ⅱ				추 진 경 위

가. 『대행사업 수수료 산정기준 개선계획』

[사장방침 제113호(2015.2.13.)]

나. 『대행사업 수수료 산정기준 개선방안 연구』

[서울연구원 2015.04.02.]

다. 『대행사업 수수료 산정기준 개선방안 연구용역 준공』

[서울연구원 2015.09.30.]

라. 『대행사업 수수료 산정기준 개선방안 연구 최종보고회』     [2015.11.5.]

마. 『대행사업 수수료 산정지침(안) 시행에 따른 의견조회』

[재정관리부-125호(2016.5.31.)] : 회신의견 없음

Ⅲ				대행사업 수수료 산정기준 개선 방향

❍ 서울시 조례상 사업별 대행수수료 산정기준 변경 여부를 검토한 바, 건설사업대행을 제외한 나머지 대행사업(보상 또는 이주대책사업, 택지매각사업, 집단에너지 공급사업, 기타 관리사업)은 당해 사업에 관한 규정 및 사업의 특성에 따라 현행 수수료 산정기준을 적용하고 있으므로 대행수수료 산정기준 변경의 실익이 없을 것으로 판단됨

택지매각사업은 2015.7.1. 시유지 위탁관리 사업을 수행하게 된 바, 위탁관리 사업으로 이관하여 『지방자치단체 공유재산 운영기준』의 수수료 산정기준 적용

❍ 따라서 수수료율의 상한만을 규정한 현행 건설사업대행 수수료 산정기준을 개선하여 시 조례 산정기준에 보완․적용 하고자 함

Ⅳ				건설사업대행수수료 산정기준 개선(안) 검토

가. 개선(안)

구분

현행(조례)

개선(보완적용)

건설사업대행

공사비		수수료의 요율기준 (공사비에 대한 비율)	참고
재개발 및 재건축 임대주택 제외	100억 원 이하	9.0% 이내	1. "공사비"라 함은 재료비․노무비․경비․일반관리비․이윤․부가가치세액의 합계액을 말한다. 2. 공사비는 설계서상의 금액을 기준으로 하되, 설계․시공 일괄 입찰의 경우에는 계약금액을 기준으로 한다. 3. 설계변경으로 공사비가 변경 되는 경우에는 그에 따라 수수료를 가감할 수 있다. 4. 2년 이상 장기사업일 경우에는 위탁자와 수탁자의 합의에 의하여 수수료를 연도별로 배분 하여 정할 수 있다. 5. 위 수탁사업의 범위에 토지 매수,보상 및 이주대책 업무가 포함되는 경우에는 당해 수수료를 따로 가산한다. 6. 조사설계 등 부대사업에 소요되는 사업비는 이 기준표 상의 공사비로 본다.
	100억 원 초과 300억 원 이하	8.0% 이내
	300억 원 초과 500억 원 이하	7.5% 이내
	500억 원 초과	7.0% 이내
재개발 및 재건축 임대주택		4.5% 이내

공사비 (억원)	단계별 요율 (각 참여개시 단계부터 시공후 단계까지) (%)
	설계전 단계 ~	설계단계		시공단계 ~
		기본설계 ~	실시설계 ~
~6	9.000%	8.813%	8.474%	7.799%
10	7.121%	6.951%	6.647%	6.039%
20	5.504%	5.353%	5.083%	4.542%
40	4.272%	4.138%	3.897%	3.417%
50	3.941%	3.812%	3.580%	3.118%
70	3.493%	3.371%	3.153%	2.716%
90	3.195%	3.078%	2.868%	2.449%
100	3.078%	2.963%	2.757%	2.346%
200	2.416%	2.314%	2.131%	1.765%
300	2.102%	2.007%	1.836%	1.495%
400	1.907%	1.816%	1.654%	1.329%
500	1.769%	1.682%	1.526%	1.213%
700	1.582%	1.500%	1.352%	1.057%
1,000	1.408%	1.330%	1.191%	0.913%
1,500	1.235%	1.163%	1.033%	0.773%
2,000	1.128%	1.058%	0.935%	0.688%
2,000억 초과시	y=0.1644x-0.359	y=0.1627x-0.365	y = 0.1599x-0.378	y=0.1555x-0.41
주 1) 6억 이상 2,000억 이하에서 각 구간 내 요율은 상하 요율에 기초하여 보간법에 의거 산정 2) 2,000억 원 초과 3,000억 원 미만의 경우 요율표에 의한 2,000억 원 기준 요율과 추정함수를 이용한 3,000억 원 기준 요율에 기초하여 보간법에 의거 산정 3) 3,000억 원 이상의 경우 추정함수를 활용하여 산정 4) 요율은 공사의 특성에 따라 ±10% 이내에서 가감 할 수 있음

	≪실비정액가산방식의 부가적 사용≫
❍ 적용대상 - 투입인원이 크게 증가할 것으로 예측되는 경우 - 직접경비가 크게 소요될 것으로 예측되는 경우 - 2,000억원 초과 대형사업의 경우 ❍ 대가 산출방식 - 대행사업 대가 = (직접인건비+직접경비)+(제경비+기술료) ․ 직접인건비 및 직접경비는 위탁자와 협의하여 결정 - 제경비 = 직접인건비 × (110~120%) - 기술료 = (직접인건비+제경비)×(20~40%)

나. 건설사업대행수수료 개선(안) 산정근거

❍ 국토교통부 고시 『건설사업관리 대가기준』참고

- ‘건설사업관리’란 건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리(외주감리), 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행

- 건설사업관리의 기능 및 역할은 건설사업 대행업무와 그 목적과 범위에서 동일

다. 건설사업대행수수료 개선(안) 산정절차

❍ 수수료율의 상한만을 규정한 건설사업대행 수수료 산정기준 수립을 위하여  시공감리(외주감리)를 제외한 건설사업관리 요율기준을 활용하여 신규 산정기준을 수립하고, 요율기준 적용이 곤란한 특수사업의 경우 요율방식 대신 실비정액가산방식 활용

❍  1단계

- 시공감리(외주감리)를 제외한 건설사업관리 요율 산출

- 건설사업관리 업무 대비 건설사업대행 업무수행 수준 반영

- 수수료율 변동 추이 검토 및 회귀함수 도출

❍  2단계

- 소규모 건설사업대행 수탁업무 수수료율 추정

❍  3단계

- 건설사업대행 수수료의 기존 사례대비 수준 비교

라. 실비정액가산 방식의 부가적 사용

❍ 적용대상

- 투입인원이 크게 증가할 것으로 예측되는 경우

- 직접경비가 크게 소요될 것으로 예측되는 경우

- 2,000억원 초과 대형사업의 경우

❍ 대가 산출방식

- 대행사업 대가 = (직접인건비+직접경비)+(제경비+기술료)

- 직접인건비 및 직접경비는 위탁자와 협의하여 결정

마. 개선(안) 장점

❍ 사업규모 구간별로 수수료율을 명시하고 있어 수수료 산정이 수월하므로 위수탁자간의 합의 도출 원활

❍ 건설사업 단계별 요율에 기초하므로 설계전, 기본설계, 실시설계, 시공 및 시공 후 단계 등 수탁업무 수행 단계에 따른 적정 수수료율을 선별적으로 제시 가능

Ⅴ				개선(안) 수수료율 수준비교

가. 건설사업관리 대가기준 대비 수준 비교

❍ 시공감리(외주감리)를 제외한 동등 조건의 건설사업관리 대가기준과 비교할 때 약 93% 수준

❍ 소형공사의 경우 건설사업관리와 유사한 수준이며, 대형공사로 갈수록 경제성 측면에서 민간건설사업 관리용역 대비 경쟁력 확보 가능

사업비 (억 원)	요율(%)		b÷a	사업비 (억원)	요율(%)		b÷a
	건설사업 관리(a)	건설사업 대행(b)			건설사업 관리(a)	건설사업 대행(b)
10	6.780	7.121	105%	300	2.310	2.102	91%
20	5.440	5.504	101%	400	2.110	1.907	90%
40	4.370	4.272	98%	500	1.970	1.769	90%
70	3.660	3.493	95%	700	1.770	1.582	89%
90	3.380	3.195	95%	1,000	1.580	1.408	89%
100	3.270	3.078	94%	1,500	1.390	1.235	89%
200	2.630	2.416	92%	2,000	1.270	1.128	89%
주 : 건설사업관리 요율은 시공감리(외주감리) 업무 제외

나. 기존 사례 대비 수준 비교

❍ 기존 사례 대비 수수료 총액은 약 112% 수준

사업내용	사업비 (억 원)	수수료율 (%)			수수료 (억 원)
		기준	사례	변경(안)	사례	변경(안)	b-a
대방동 청년종합활동공간 설치공사	3.26	<9%	4.00	9.00	0.13	0.29	0.16
영등포 쪽방촌 리모델링 사업	6.15	<9%	1.00	8.76	0.06	0.54	0.48
영등포 고가하부 공공주택 건립	13.04	<9%	4.00	6.63	0.52	0.86	0.34
마곡 재생수 공급관로 설치 공사	38	<9%	9.00	4.40	3.42	1.67	-1.75
신방화역 환승주차장 건립	89.94	<9%	4.83	3.20	4.35	2.87	-1.47
구의동 행복주택 건립	661	<7%	1.00	1.62	6.61	10.70	4.09
합계					15.09	16.94	1.85
					사례대비 112% 수준

Ⅵ				건설사업대행수수료 산정기준 개선(안) 활용 방안

❍ 지방공기업법상 “대행”의 개념에 대한 일반적인 규정은 없으며 서울시 조례상 “대행”의 개념은 “위탁”을 포함하는 개념으로  수탁사업 전체를 광의적으로 대행사업으로 규정하고 있고, “대행”과 “위탁”의 구분은 개념상 권한의 이양 및 책임 소재 여부에 차이가 있으나, 실질적으로 관리․운영체계가 유사한 경우에는 구분의 실익이 없음

❍ 따라서 시 조례상 건설사업대행 이외의 대행사업은 당해 사업에 관한 규정 및 사업의 특수성에 따라 현행 기준을 적용하고 있으며, 건설사업대행 수수료 산정 개선(안)의 수수료율은 현행 서울시 조례의 수수료율 상한선 범위 내에 존재하므로 개선(안)을 건설사업대행 수수료 산정을 위한 내부지침으로 활용하는 것이 효율적일 것으로 판단됨

Ⅶ				향 후 계 획

❍ 대행수수료 산정기준 내부지침 시행

붙임  대행수수료 산정지침(안).  끝.