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제목	[민원답변] 주택임대차보호법 잔여기간 관련 문의 드립니다.

안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원*********************에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 “2년 미만의 임대차 계약”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 유선상 상담드린 내용을 바탕으로 설명을 드리도록 하겠습니다.

주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에서 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있으므로, 원칙적으로 주택의 임대차는 임차인이 원하는 경우에는 2년의 기간으로 간주되어야 할 것이나, 같은 법 제11조에서는 “이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있으므로, 이 사건 6개월로 정한 임대차계약은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한지 여부에 따라 결론이 달라 질 수 있을 것으로 보여집니다. 따라서 귀하께서 단기 임대차 계약을 체결하는 경우 아래의 판례를 참고시기 바랍니다,

- 참고판례

가. 2개월짜리 임대차계약(대구고법 2015나24103 판결) - 적극

① 임대차계약서에 의하면,“2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약의 기타사항(특약)으로, '당해 계약은 1차 임대차계약의 2개월 연장계약으로, 그 밖의 내용은 1차 임대차계약에 따른다.'라고 하고 있어, 위 각 임대차계약은 처음부터 이 사건 식당의 후임 운영자가 선정될 때까지 원고가 임대차기간 만료 이후에도 운영을 할 수 있도록 임대기간을 2개월의 단기로 정하고 있는점, ② 원고는 피고와 사이에 2차 임대차계약기간이 종료되기 전 재차 이 사건 2개월의 임대차계약을 하면서, 직전의 2차 임대차계약연장이 아닌 1차 임대차계약의 연장임을 밝히고 있는 점, ③ 1차 임대차계약의 임대보증금이 1,000만 원이었는데, 2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약의 임대보증금은 각 1,666,670원에 불과한 점, ④ 임대인이 임차인에게 '임대기간이 곧 만료되니 이 사건 식당의 반환이 원활하게 진행될 수 있도록 협조해달라'고 했던 점, ⑤ 임차인은 이 사건 식당의 임대를 위하여 입찰공고를 했던 점 등을 감안할 때, 이 사건 단기 임대차계약은 '일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우'에 해당한다고 봄이 상당하므로, 같은 법에 의해 임대기간이 당연히 연장되거나 갱신된다고 볼 수 없다고 판시한바 있습니다.

나. 4개월짜리 임대차계약(수원지법 2011가단32279 판결) - 적극

① 임대차계약에서 보증금 없이 임대차기간을 4개월로 정하고, 위 임대차기간 4개월 동안 의 차임 합계 160만 원을 두 번에 걸쳐 한 꺼번에 수수한 점, ② 임차인은 위 임대차계약 당시 임대인에게 만기에 조건 없이 이 사건 건물을 인도하기로 약정한 점(임대차계약서 특약사항 제1항) 등을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약은 일시사용을 위한 임대차임이 명백하다고 할 것이어서 주택임대차보호법이 적용되지 아니한다라고 판시한 바 있습니다.

다. 5개월 짜리 임대차계약(대전지법 2021가단114713 판결) - 적극

① 이 사건 임대차계약 체결 이전 이미 주택을 2년 임차하였다가 단기로 주택을 사용할 수 있도록 하기 위한 취지에서 임대차계약을 체결한 것으로 보이는 점, ② 그러한 취지에서 이 사건 주택 임대차계약의 계약서에도 ”특약사항: (중요)묵시적 갱신은 없다.“라는 내용이 기재되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 주택 임대차계약은 새로운 임대차계약이 아니라 기존 임대차계약의 만료로 인한 이 사건 주택의 인도 기한을 유예하는 합의의 일환으로 5개월 이라는 짧은 기간 동안 일시사용을 위한 임대차임을 계약서에 명백히 기재하기까지 하면서 체결한 계약에 불과하다고 봄이 상당하다, 그렇다면 이 사건 주택 임대차계약은 주택임대차보호법 제11조 소정의 ‘일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우’에 해당하므로 임차인이 주장하는 주택임대차보호법 제6조의3에 의한 계약갱신은 인정될 수 없다라고 판시한바 있습니다.

라. 6개월짜리 임대차계약(인천지법 2015가단242732 판결) - 적극

① 임대차계약 체결 당시 임대인이 처음에 제시한 보증금 2,000만 원, 월차임 120만원에서 임차인의 요청으로 계약기간을 6개월로 짧게 정하면서, 보증금 300만 원, 월차임 130만 원, 6개월간 월차임 합계 780만 원을 선불로 지급하기로 약정한 점, ② 이와 같이 보증금 액수가 3개월의 월차임도 담보하기 못할 정도로 소액이고, 계약기간도 6개월 단기이면서 그 기간만료 1개월 전에 미리 새로운 임대차계약을 체결하기로 한 점 등 임대인과 임차인의 관계와 이 사건 임대차의 체결 경위, 교섭 과정, 내용 등을 종합하면 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법 제11조의 '일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우'에 해당한다라고 판시한바 있습니다.

마. 10개월짜리 임대차계약(수원지법 안양지원 2021가단106805 판결) - 소극

① 임대차계약서 특약사항에 “기타 사항은 주택임대차보호법에 따르기로 한다.”고 규정되어 있고, “기간 만료 후 연장시에는 월 차임을 200만원으로 한다.”고 규정되어 있어 기간 만료 후에 임대차기간이 연장될 수 있음이 명시되어 있는 점, ② 임대차기간이 10개월이라는 점만으로 일시사용하기 위한 임대차라고 본다면, 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 주택임대차법의 취지가 몰각되고 주택임대차보호법 제4조 제1항이 무익적 규정이 되므로, 이 사건 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용된다고 봄이 타당하다라고 판시한바 있습니다.

답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관	정소영		전월세팀장	김중헌		주택정책과장	06/17
김선수
협조자	주무관	신동칠
시행	주택정책과-24637	(	2022.06.17	)	접수		(		)
우	04514	서울특별시 중구 서소문로 124 (서소문동)	/	http://www.seoul.go.kr
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