문서번호	공동주택과-15077
결재일자	2016.8.25.
공개여부	대시민공개
방침번호	서울특별시장 방침 제249호

						시 민
★주무관	지원총괄팀장		공동주택과장		주택건축국장		행정2부시장	서울특별시장
협 조
	실태조사1팀장
	공동주택정책팀장
	실태조사2팀장
	공동주택관리팀장

‘맑은 아파트 만들기 Ⅲ’ 추진계획

- 아파트관리비리 사전차단, 투명성 강화, 주민참여 확대 -

2016. 8.

주택건축국

(공동주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	■	□
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	□	■

‘맑은 아파트 만들기 Ⅲ’ 추진계획

◆ 2013년부터 추진한 ‘맑은 아파트 만들기 Ⅰ,Ⅱ’ 사업은 비리 적발과 주민

참여를 위한 제도마련에 주력하여왔으나 지속적인 아파트 관리 비리로 인한

주민갈등 증가 및 공동체의식 와해 등 사회문제화가 지속됨에 따라,

◆ 비리 사전예방과 지속가능한 자치 역량을 강화하고 소통하는 행복한 주거공동체

‘상생(相生)·동행(同幸)’위한 ‘맑은 아파트 만들기 Ⅲ’를 추진코자 함

Ⅰ.	현 상황에 대한 진단·분석

□ 그간의 추진성과

○

민생

아파트 관리비 거품 제거, 불합리한 제도 개선

－ 402단지 조사 4,776건 처분완료, 법령개정 등 제도개선 84건

○

협치

주민참여 자정능력 강화 및 공동체 문화 해법 제시

－ 공동체 활성화 추진 공모 540단지, 아파트 주민학교 751명 수료

－ 민·관 협조체계와 자생적 상생기반 구축위한, ‘공동주택 한마당’ 개최 8,000명 참여

－ 층간소음 전문 컨설팅 1,097건, 공사·용역 전문가 자문 1,322건 추진

○

혁신

‘온라인 투표시스템’ 도입으로 민주적 의사결정 기반 마련

－ 23개단지 시범실시로 평균투표율 51% 달성 (기존보다 3배 상승)

□ 장애요인 및 극복방안

장애요인		극복 방안
① 구조화된 관리 비리		① 공사․용역분야 혁신적 개선 필요 - 관리비 비리 등에 대한 수사의뢰 등
② 단절, 개인화된 공동체 사회		② 참여 프로그램 확대를 통한 공동체 회복 - 공동체 활성화 및 마을 학교 지원 등
③ 아파트 관리에 대한 참여 부족		③ 서면투표를 온라인 투표로 전면 확대 - 시공간 제약의 극복 등

Ⅱ.	2016년 성과 약속

□ 추진목표 : ‘동행(同幸) · 상생(相生)’ 맑은 아파트 문화 확산

(단위 : 단지)

구 분	주민참여확대 (온라인투표)	비리 사전 예방 (기획조사 및 컨설팅 지원)	투명성 강화 (관리품질 등급제)
목 표	900 (360,000세대)	75	96

□ 추진방향

‘15년		‘16년
♦ 참여 채널 다양화 등 인프라 구축	➡	♦ 선의 경쟁 유도 등 투명한 공동체 만들기

□ 사업별 추진전략

사업명		2015년		‘16 중점 추진
관리 비리 사전 예방		♦ 동일유형 재발 방지에 주력	➡	♦ 마을전문가 자치구지원센터 추진(25개 자치구) ♦ 관리기법 지원으로 관리비 누수 사전 차단
‣ 맞춤형 지원과 특별조사 및 마을전문가를 활용하여 비리사전 예방 토대 구축
투 명 성 강 화		♦ 정보공개 확대를 위한 투명성 강화 기반 조성	➡	♦ 민간아파트 관리 공공위탁 추진(SH공사) ♦ 깨끗한 주택관리업체 키우기 위한 예비사회적기업 유도 ♦ 아파트 관리품질 등급제 추진
‣ 관리품질등급제 등을 통한 선진화로 관리방식 확산 토대 마련
주민참여 확 대		♦ 민주적 의사결정 조성을 위한 시범사업 추진	➡	♦ 同幸, 相生하는 주민자치 기반 강화
‣ 주요 의사결정시 주민참여로 주민자치 자생력 회복

Ⅲ.	전략적 이행방안

핵심 1		아파트 관리 비리 사전 차단

□ 추진목표

○ 사후 적발방식에서 벗어나 공사·용역 부풀리기 사전예방을 위한 마을 전문가 활용 자치구 지원센터 추진 및 관리 비리 재발 분야에 대한 기획조사 등으로 비리 사전예방 추진

官주도의 사후적발		비리 사전 예방을 위한 토대 구축

□ 사업별 실행방안

○ 마을전문가 자치구 지원센터 추진(25개 자치구)

－ 마을전문가․SH공사 기술인력 지원

․ 공종별 마을전문가 참여 : 마을건축사, 마을세무사, 마을회계사, SH공사, 기술자,
커뮤니티 전문가 등(요일별 상시 근무체계 유지 검토)

․ SH공사 노원·양천 주거복지센터 2개소 시범 운영 효과분석 후 확대 시행

－ 아파트 주요공사 설계·도서 작성 및 감리 준공검사 자문

․ 공사 도면 내역서 공사 설명서 검토 (방수 · 도장 · 시설 보수공사 등)

－ 공사·용역 자문범위 확대 : 1억원 이상 → 3천만원 이상

․ 비리 적발 시 예외 없이 수사의뢰, 형사처벌 유도

○ 아파트 입주자대표회의 회장, 감사 외부전문가 참여 및 감사기능 강화

－ 외부전문가 참여 법령개정 추진 : 변호사, 회계사, 세무사 등 ‘감사’ 참여

※ ‘16.4.14 법령 개정 요청(국토부)

‣ 우선 “마을전문가” 등을 “명예감사” 위촉 준칙 개정

－ ‘원 스트라이크 아웃제’ 실시 : 입주자 대표회의 회장, 감사 등 규정위반·  과태료 부과자 퇴출토록 준칙 개정

○ 공사 ·용역 등 취약분야 기획 조사 실시

－ 비의무 관리 단지(150세대 이하) : 소규모 공동주택 관리 컨설팅 실시 (50개 단지)

․ 비의무 관리단지에 대한 관리 컨설팅 지원으로 관리비 누수 사전 차단

※ 비의무 관리단지 1,533단지 132,722세대 (전체 공동주택의 10%)

․ 취약분야 민원 발생 50단지를 선정하여 공동주택 관리 전반에 대한 컨설팅

－ 의무 관리 단지 : 공사·용역 등 25개 단지 취약분야 기획조사

․ 미흡분야에 대한 사전 예방적 기획 조사 실시 (적발 위주 → 사전 예방)

◆  관리실태조사 성과 :402개 단지 조사 완료(시 120, 자치구 282)

- ‘13년 25개 단지 실태조사 지적사항에 대해  ’15년 이행실태 점검

․실적 : 지적사항 총 425건중 → 325건을 시정, 76%의 개선율 보임

－ 단지내 실태조사 전, 후 입주민 적극 홍보 → 주민 체감도와 관심도 ⇧

‣ 실시 전 : 1주일 전에 해당 단지에 현수막 설치 (제보 활성화 유도 등)

‣ 실시 후 : 결과를 단지 게시판, 승강기, 통합정보마당에 게시

－ 공사․용역 유형별 매뉴얼화(지침서)화여 전 단지 배포 비리 사전척결

－ 실태조사 결과 주민 의무 공개

○ 외부 회계감사 지적사항 최소화 대책 마련

－ 한  정 : 위반유형 분석 / 대책 마련

․ 회계서류 작성 매뉴얼 제작하여 각 단지 교부·교육

－ 부적정, 의견거절 : 고발 및 과태료

․ 고발 및 과태료(중대한 위반:서울시 조사)

◆  2015년 아파트 외부 회계감사 결과

- 한  정(회계서류 작성 미흡) : 283단지 25.1%

- 부적정(회계기준 위반) : 5단지 0.4%

- 의견거절(회계서류 미제출) : 23단지 2.1%

핵심 2		아파트관리 투명성 강화

□ 추진방향 및 중점 추진과제

단지별 관리품질의 선의의 경쟁 체제 유도를 위한 제도적 기반 구축

정보공개의 확 대		- 관리품질 등급제 실시를 통한 정보공개의 확대 - 누구나 쉽게 접근 가능한 관리정보시스템 구축
공공 위탁 투명성 확보		민간아파트 관리 (sh공사)공공위탁 추진

□ 세부사업 실행계획

○ ‘아파트 관리품질 등급제’ 추진

－ 평가단을 구성하여 공동주택 전반(관리 및 공동체 현황 등)에 대한 품질평가

․ 평가 등급 : 3단계

․ 우수(80점↑), 기준통과(60점↑),미달(60점↓)

－ 관리품질 평가 등급 부동산 포털공개

․ 네이버, 카카오, 부동산114, KB부동산 , 서울부동산정보광장 등

※ 평가등급 기준미달인 아파트는 미공개 예정 (민원발생 사전예방 차원)

평가 지향점	주 요 평 가 내 용	항목수
투명한 아파트	입찰과정 등	50
안전한 아파트	안전 및 유지관리 등	41
똑똑한 아파트	에너지절감 등	29
조화로운 아파트	공동체 활성화 등	22
모범적인아파트	최신 규약개정 등	7

－ ‘16년 1,500세대 대상으로 등급제 시행 후 확대 추진

1단계 (‘16년)		2단계(‘17년)		3단계(‘18년이후)
1,500세대 이상 96단지		1,000세대 이상		500세대 이상

○ 공동주택통합정보마당 비회원제 전환

－ 비회원제 시스템 운영을 통해 잠재수요층 아파트 선택의 정보 제공

공동주택통합정보마당(관리비비교)

단지내 공개 (회원제)	⇨	단지외 공개 (비회원제)
입주자대표회의 의결사항 선거관리위원회 결과 회계자료(재무제표)		전체 공개
※ 주요공개항목 월별 관리비 검색 및 타단지 비교, 공사용역 입찰공고 및 입찰결과, 관리규약, 장기수선계획, 커뮤니티(소통마당) 등

○ 공동주택관리 예비사회적기업 도입

‣ 착한기업의 투명관리를 통한 주택관리업의 신뢰성 확보

‣ 취약계층에 대한 사회서비스와 일자리 제공 등 사회적 목적 실현

－ 주택관리업체의 예비사회적기업 전환 등을 통한 공정 주택관리 토대 마련

․ SH공사 관리단지 업체(46개)의 사회적기업 인증 유도 등 우선 추진

－ 주택관리업체 사회적기업 인증 및 예비사회적기업 지정 공모 추진

․ ’16. 3월 예비사회적기업 신청 및 ’16. 8월 임대 단지 대상 재계약 평가시 우대

○ 민간아파트 공공위탁(SH 공사)관리 시범사업 추진

－ 대상 : 불투명한 관리로 갈등이 발생한 단지

－ 조건 : 입주민 1/2이상 찬성, 입주자대표회의 의결, 기존 관리업체와     계약기간 종료

－ 방법 : SH공사에서 관리소장 배치 관리 정상화 추진
하반기 2단지 시범실시 효과 분석 후 확대

－ 기간 : 최소 1년 이상 최대 2년 이하

※ ‘16.6.16 : 공공 위탁을 위한 법령 개정 요청

핵심 3		아파트 관리 주민참여 확대

□ 추진방향 및 중점 추진과제

민간의 자생적 노력(동행(同幸)․상생(相生))으로 건강한 공동체 형성

주민참여 시스템 제도화		- 공정선거 관리를 위한 온라인투표 전면 확대 실시
자치역량 강 화		- 주민자율의 갈등해결 및 공동체 활성화
모범사례 확 산		- ‘同幸 물결 확장, 갈등 넘어선 相生 모델’ 실현

□ 사업별 실행방안

○ 공동주택 공정선거 관리를 위한 온라인 투표 전면 실시

－ 아파트 주민대표, 주요 의결 사항 등에 대해 민주적 의사결정 여건 조성

‘15년 시범사업

23단지

‘16년 전면 확대

900단지 대상

	< 시범사업 효과 : 투표율 3배 상승>

－ 다양한 참여 채널을 통한 참여율 증대로 주민자치 기반 마련

․ ‘16년 주민대표 선출, 주요 의결사항 등 투표 예정 단지 지원(비의무관리단지 포함)

○ 공동체 활성화 통한 자치역량 강화

－ 단지 내 층간소음 주민자율 해결아파트 확대 (350단지)

․ 지속적인 예방 홍보, 갈등해결 우수사례 전파 등

－ 주민리더 육성 등 공동체 활성화 추진 (200단지 /8,500명)

․ 임대아파트 및 임대분양 혼합단지 등 취약계층 커뮤니티 활동 지원 확대

․ 공동체사업 참여 아파트를 우선하여 커뮤니티 조성하고 인근 단지로 전파

－ 아파트관리 주민학교 (4회/320명), 찾아가는 주민학교 (12회 /360명) 운영

․ 입주자대표회의 및 관리주체에 대한 전문가 자문 교육 신설 프로그램 내실화

－ 소통과 화합의 공동주택한마당 확대실시(1회 →2회)로 선의의 경쟁유도

․ 공동체 활성화 사례 선의의 경쟁을 통한 우수사례 도출 및 확산

<공동체 활성화 우수사례 발표회>	<공동주택 한마당 행사>

○ 아파트 공동체  ‘同幸 물결 확장, 갈등 넘어선  相生 모델’ 확산

－ 관 주도가 아닌 아파트 주민들의 자생적 상생노력으로 행복하게 사는 마을공동체 형성

‘16년 상반기		‘16년 하반기
모범사례 공모, 사례화(스토리텔링)		모범사례 확산 (공동주택한마당, 사례집,포스터, 지하철 홍보 등)

	< 동행(同幸)계약 제도화(모범) : 상생문화 실천 (성북구)>
‣아파트 관리규약에 ‘갑’과 ‘을’을 ‘동(同)’과 ‘행(幸)’으로 변경 ‣LED 전구교체 등 에너지 절약비용을 경비원 고용안정 및 임금인상 등에 활용

□ 추진 로드맵(‘16.8.10 맑은아파트 만들기Ⅲ 기자설명회 개최)

구 분		‘16년								‘17년
		1/4분기			2/4분기	3/4분기		4/4분기		1/4분기	2/4분기
온라인투표	가이드 라인 수립
		가이드라인 수립
	사업실시
		자치구 예산배정			사업 추진
공동체활성화사 업	공모사업
		계획수립 공고 및 선정			보조금 교부 및 사업운영	200개 이상		사업운영
	주민리더 교육
		계획수립			보조금 교부 및 사업운영	8500명 이상		교육 달성
	공동주택한마당 (상반기 )
		계획수립 , 자문회의 등			행사실시
	공동주택한마당 (하반기)
						계획수립 , 자문회의 등		우수사례 발표회, 한마당
아파트 관리 품질 등급제	평가단 풀 구성
		평가단 위촉, 1단계 구성						2단계 구성
	홍보
	평가 실시
실태조사, 소규모 컨설팅		’16년 계획 수립								‘17년 계획수립 및 실태조사
					실태기획조사(25개),컨설팅(50개)
								질의 분석 및 보고
공동주택관리 사회적기업추진
		예비사회적기업 응모(상반기)			예비사회적기업 지정 및 관리	예비사회적기업 응모(하반기)		예비사회적기업 지정 및 관리		예비사회적기업 응모(상반기)	예비사회적기업 지정 및 관리

자치구 안내,

포스터 배부

보도자료

보도자료

기자설명회

자치구 안내,

포스터 배부

관리품질 등급 공개,

관리품질 개선 유도

2단계 평가 실시

(1,000세대 139개 단지)

보도자료

따로 붙임 : 맑은 아파트 만들기 Ⅲ 기자설명회 PPT  1부.  끝.