주택임대차보호법 질의

Ⅰ		필요성

○ 임대차계약종료일 기준으로 세입자는 1개월 전까지 집주인에게 임대차계약 해지 통보를 해야 임대차 계약이 종료가 됨에도 시민들의 법령에 대한 이해부족으로 법률상 통보기간(1개월 전 해지 통보)을 준수하지 않고 통지를 하는 경우가 다수 발생하고 있고 그로 인하여 집주인과 세입자간 분쟁이 일어나고 있음

○ 또한 임대차 계약갱신 및 기간의 법 규정에 대한 다양한 해석이 가능하여 집주인과 세입자 간 분쟁이 많이 발생하고 있어 정확한 시민안내 및 분쟁예방을 위해 유권해석을 통한 관련 규정의 명확화가 필요함

Ⅱ		관련법령

□ 민법

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

□ 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

Ⅲ		사례 및 질의내용

□ 계약기간의 종류 적용 - 질의 1

시점	① <-----------------------------			---------------> ④
		② <---------------
	① 계약종료 1개월 전 해지통보	② 계약종료전 1개월 미만	③ 계약종료일		④ 계약 종료일 이후
질의 요지	○ 임대차계약종료 1개월전 계약서 없이 구두로 말한 내용이 어느 계약의 종류에 해당하는지의 부분과 차임, 임차보증금을 통장입금 또는 구두로 약속했을시의 계약의 종류와 기간 적용문제에 관한 내용임
관련 규정	〔상기 관련법령 참조〕
질의 내용	①의 시점(계약종료 1개월 전 해지통보)에 (1) 집주인과 세입자간 “그냥 살아라” 또는 “살겠다”하고 통화이후 서면없이 구두로 진행된 경우의 계약의 종류<적용의 문제> (기존 계약서상 임대차기간 적용, 민법상의 기한의 정함이 없는 계약 적용, 주택임대차보호법상의 묵시의 갱신 적용) (2) 집주인과 세입자간 계약서는 사용하지 않고 보증금 증액 또는 차임을 새로 부여(통장입금)하는 경우로 서면없이 구두로 진행된 경우의 계약기간 종류<적용의 문제> (기존 계약서상 임대차기간 적용, 민법상의 기한의 정함이 없는 계약 적용, 주택임대차보호법상의 묵시의 갱신 적용)

※ 대립설

(갑설) 일부에서는 계약서 없이 임차보증금 증액과 월세 증감 또는 부여시 민법상의 기한의 정함이 없는 계약으로 보는 경향과 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신적으로 보는 경향으로 이원화 논리 양립

(을설) 민원인의 입장에서 보면 기한의 정함이 없는 계약이 유리한 측면으로 민법이 적용가능한 부분과 임대차계약의 주요내용이 변경되면 임대차계약의 조건변경으로 판단하여 민법상의 기한이 정함이 없는 계약으로 해석하는 경향이 있음

□ 해지통보일 산정과 효력 – 질의 2

시점	① <----------------------------			--------------> ④
		② <--------------
	① 계약종료 1개월 전 해지통보	② 계약종료전 1개월 미만	③ 계약종료일		④ 계약종료일 이후
질의 요지	○ 임대차계약종료일이 1개월 잔여 상황하에서의 해지를 위한 3개월 기간 계산 및 적용과 임대차계약 종료이후 재통보 필요 여부
관련 규정	〔상기 관련법령 참조〕
질의 내용	②의 시점(계약종료 1개월 미만)에 (1) 세입자가 해지통보시 1개월 미만의 기간에 해당하여 묵시의 갱신으로 전환되는데 계약해지 희망시 기존 임대차계약종료일 이후에 해지통보를 해야 하는 것인지<해지통보의 연계 문제> (2) 또, 이 기간에 해지통보하면 통보일로부터 계산하여 3개월 후 해지통보의 효력이 발생하는지 여부 아니면 기존 임대차 계약종료일부터 해지통보일 계산이 적용되는지 여부<해지통보일 기산점 적용 문제>

※참고자료	-	민원인 질의 통계

구분	연평균	월평균	일평균	비고
건수	3,000건 내외	210건 내외	10건 내외