문서번호	지구단위계획과-2046
결재일자	2014.2.27.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제55호

					시 민
★주무관	지구단위계획과장	도시관리정책관	도시계획국장		행정2부시장
이창구	김승원	류훈	이제원		02/27 김병하
협 조	주거재생정책관			진희선
	주택건축정책관			한규상
	도시정비과장			김성보
	공공개발센터장			이성창
	도시계획과장			한제현
	역사도심관리과장			이정화
	시설계획과장			김학진
	상임기획단장			이정중
	지구단위관리팀장			김진효
	지구단위정책팀장			김영식
	주무관			정석훈

서울시 지구단위계획 수립기준 재정립

2014. 2.

도시계획국

(지구단위계획과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 ■	(		)		무 □
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 ■	(	25 자치구	)		무 □

서울시 지구단위계획 수립기준 재정립

도시경관 및 미관을 개선하고 체계적인 도시관리를 위하여 운영 중인 지구단위계획 제도 및 수립기준에 대한 재정립을 통하여 시민과 소통하고 공감할 수 있는 신뢰 행정구현

Ⅰ		사업개요

□ 추진배경

○ 시민의 눈높이에 맞는 다양한 유형의 지구단위계획 수립기준 필요

- 지역특성을 반영할 수 있는 유연성과 시민의 참여에 따른 실현율 제고를 위한 기준 재정립

○ 시정방향에 부응하는 공공성확보 및 규제완화 필요성 대두

- 친환경건축물 의무도입으로 공공성 강화 및 시민이 체감할 수 있는 불편사항 해소

○ 관련 법령 및 지침 변경에 따른 지구단위계획 수립기준 개정 필요

- 2010년 지구단위계획 수립기준마련 이후 작성된 내부지침(40여개)에 대한 통합운영

□ 추진경위

○ '13. 6. 10       : 지구단위계획 수립기준 재정립 방침 수립

- T/F팀 구성 : 지구단위계획과 외 5개 관련부서 총 19명 참여

○ '13. 6 ~ '14.  1  : 기본구상 및 분야별 개선방안 연구(T/F팀회의 31차)

○ '13. 7 ~ '13.  8  : 1차 의견수렴 (자치구, 학회, 전문가 등)

○ '13. 9 ~ '13. 12  : 분야별 개선방안 자문 (학술3회, 기술6회)

○ '13. 10 ~ '13. 11 : 자치구 실무자 간담회 개최 (2회)

○ '13. 11. 29      : 시·자치구 합동워크숍 개최 (총92명 참석)

○ '13. 12 ~ '14. 1 : 2차 의견수렴(자치구,학회,전문가,도시계획업체)

○ '13. 1  ~ ‘14. 2 : 전문가 자문 (공동위위원,교수,엔지니어 등) 5회

○ '14. 2. 12      : 도시건축공동위원회 안건보고 (보고안 수용)

Ⅱ		목적 및 기본방향

□ 목 적

○ 지구단위계획의 계획요소에 대해 시민들이 쉽게 접근하고 이해 할 수 있도록 정리함으로서 시민들과 소통하고 공감할 수 있는 기틀마련

○ 다양하게 운영되고 있는 지구단위계획의 유형별 기준마련을 통하여 합리적 도시관리방안 재정립

○ 내부지침들을 통합･정리를 통하여 행정의 효율성 도모

□ 기본전략

○ 시정방향에 부응하는 공공성 확보 및 유연성 있는 제도운영

- 친환경 의무화도입 및 다양한 지역여건을 반영한 인센티브 항목 도입

○ 주민동의율 부족으로 계획실현 장기화에 따른 시민불편 사항 해소

- 특별계획 가능구역 제도화 도입 및 불합리한 제도 개선

○ 권한위임 확대로 행정 및 주민 편의성 제공 도모

- 권한위임 확대 및 절차간소화로 시민 만족도 제고

□ 추진방법

○ 관련부서 T/F팀 구성

- 목적 : 부서별 각각 운영하던 지구단위계획을 유형별 통합기준 마련

- 내용 : 분야별 과제발굴 및 제도개선 등 지구단위계획 수립기준 재정립

○ 자문단(학술, 자문)구성 운영

- 목적 : 지구단위계획 운영 원칙 및 재정립 방향설정을 위한 자문

- 내용 : T/F팀에서 마련된 수립기준 발표후 자문의견 반영

○ 각 분야 폭넓은 의견수렴을 통한 수립기준 재정립 마련

- 목적 : 학회, 자치구, 전문가, 도시계획업체 등 소통을 통한 기준 마련

- 내용 : 워크숍, 간담회, 서면 의견수렴 등

Ⅲ		지구단위계획 및 수립기준 현황

□ 지구단위계획 구역 현황

○ 현황 : 지구단위계획구역 320구역 / 74.56㎢ (‘13년 6월 기준)

- 시가화 면적 (363.23㎢)의 20.5%

- 행정구역 면적 (605.18㎢)의 12.3%

○ 특별계획구역 : 총 441개소 (세부개발계획수립 120개소 : 실현율 27.2%)

< 지구단위계획구역 지정 현황 >	< 자치구별 특별계획구역 현황 >

□ 지구단위계획 수립기준 재구성

○ 1부 기준의 기본원칙

- 기준의 기본원칙 및 적용방법, 지구단위계획수립절차 등

○ 2부 지구단위계획 수립기준

- 부문별 계획 : 획지, 용적률 및 인센티브 , 높이, 경관 계획 등

- 유형별 계획 : 공동주택 건립, 사전협상형, 역세권장기전세주택 건립

○ 3부 지구단위계획 운영기준

- 위원회 구성, 역할, 심의 내용 및 지구단위계획재정비 검토 기준 등

- 지구단위계획 운영에 필요한 참고자료 정리 등

Ⅳ		주요 추진내용

□ 공공성 강화 및 유연성 있는 제도운영 사항

○ 허용용적률 인센티브 체계 조정

- 복잡한 인센티브 체계 조정 및 운영의 유연성 확보

: 의무형 + 유도형 + 규제형 → 친환경 인센티브 + 계획유도 인센티브

- 공공성 확보를 위한 인센티브 부여 항목 추가

: 역사보전, 건축물 개방(공익시설 설치), 친환경 및 에너지 효율화 등

의무형 인센티브	유도형 인센티브	규제형 인센티브	▶	친환경 인센티브 항목	계획유도 인센티브 항목
친환경 계획 준수시 (20%이상)	유도계획 준수시 (30%이상)	규제계획 준수시 (50%이상)		친환경 계획 준수시 (30%이상)	유도 및 규제항목 준주시 (70%이내)
(현행)				(개선안)

○ 친환경 건축물 건립을 위한 기준 강화

- 적용비율 강화 : 20% → 30%,

- 대규모 건축물 적용 강화 : 1만㎡ 이상 건축물

- 녹색건축인증, 에너지 효율등급, 신재생에너지 보급 확대 등 항목 개정

구분	친한경 인센티브 운영기준 개선(안)
연면적1만㎡ 이상 건축물	► 친환경 인센티브 항목으로 총 인센티브량의 30/100 이상 반드시 충족 - 녹색건축인증, 에너지 효율등급 인증, 신재생 에너지 중 1개항목 이상 반영
연면적1만㎡ 이하 건축물	► 친환경 인센티브 항목으로 총 인센티브의 30/100이상을 충족하여야 하며, 미달하는 경우 부족한 인센티브량을 계획유도 항목으로 대체 불가 단) 소규모 건축물은 친환경 인센티브 항목으로 총 인센티브량의 30/100이상을 충족 하지 못하는 경우 계획유도 항목으로 대체 가능

※ 소규모 건축물 : 단독주택 등 친환경 적용이 곤란한 경우는 지구단위계획수립시 평균필지, 면적, 용도지역 및 용도 등을 고려 시뮬레이션을 통해 적정규모 결정

○ 획지계획에 대한 절차간소화 방안 마련

- 자치구 권한위임 확대 : 획지면적 30%이하 → 최대개발규모 이내 획지변경

- 처리기한 단축 : 3개월 단축으로 시민불편 해소에 기여

구 분	현 행		개선(안)
시 결정	획지면적의 30% 초과 변경	▶	최대개발규모 이상 획지면적 변경
구 결정	획지면적의 30% 이하 변경		최대개발규모 이내 획지면적 변경

○ 경관개선 및 가로활성화에 관한 통합기준

- 보도 + 전면공지 + 공공보행통로 + 공개공지의 통합기준 마련

- 건축물의 내·부 공간 + 입면+ 전면공지 및 주변 필지와 연계한 통합 설계

가로계획 통합 지침내용
- 교차로 및 인접필지 연계를 기준으로 하는 통합 설계 • 일괄설계 및 통합배치를 통한 형태적 통일성 부여 • 주요 교차로를 중심으로 가로경관 설계기준 제시
- 보도와 전면공지 등 공적공간과 연계한 가로조성 • 보도와 공적공간의 일체적 조성 • 가로별 특화를 위해 가로의 성격에 따라 특정 가로단위로 조성
- 건축물 저층부 용도계획과 연계한 가로활성화 • 건축물 저층부 개방적 상업시설 배치 유도 • 공공보도에 연속된 보도 확장 개념의 평면적 활용

○ 용도지역 상향이 없는 지역에 대한 수립기준

- 일반주거지역내 기준/ 허용용적률 체계 개선(조례상 용적률 적용)

용도지역 (조례)	종 전		개 선
	기준용적률	허용용적률	기준용적률	허용용적률	비고
제1종일반주거 (150)	130 ~ 150	150 이하	150 이하		법적용적률 이하
제2종일반주거 (200)	170 ~ 200	200 이하	200 이하
제3종일반주거 (250)	210 ~ 250	250 이하	250 이하
준주거지역 (400)	250 ~ 300	400 이하	250 ~ 300	400 이하	구역지정 목적 및 특성에 따라 필요한 경우 위원회에서 별도로 정할 수 있음
일반상업지역 (800)	300 ~ 600	800 이하	300 ~ 600	800 이하
근린상업지역 (600)	300 ~ 500	600 이하	300 ~ 500	600 이하
중심상업지역 (1,000)	500 ~ 700	1,000 이하	500 ~ 700	1,000 이하

- 동일 용도지역내 용도완화(건축물 용도‧종류‧규모) 계획 수립

종 전		개 선	비 고
제3종일반주거지역	준주거지역	제3종일반주거지역 용도완화계획수립
업무시설, 공연장 (바닥면적 합계가 3천㎡미만)	업무시설, 공연장 (바닥면적 제한 없음)	업무시설 및 공연장 (바닥면적 제한 완화)	준주거지역에서 건축가능한 용도도입

- 공개공지 의무면적 이상 확보시 용적률 또는 높이완화

적 용 대 상	. 지구단위계획수립시 용도지역변경(상향)이 없는 일반주거지역으로서 건축법상 공개공지 의무 면적이상 추가 확보에 따른 용적률 또는 높이 완화 기준을 수립한 구역 (※ 신규 및 재정비하는 경우로서 지구단위계획결정시 완화 기준을 결정한 경우)
적 용 기 준	. 공개공지 의무면적 추가 확보시 : 건축법 및 서울시 건축조례 준용 . 공개공지 의무면적 추가 확보 + 지하철출입구, 환기구 등 지장물 설치시 : 국계법 준용

□ 시민불편 해소 사항

○ 소규모 기존건축물 구 도시계획위원회 자문 없이 증축 가능

- 종전 : 규모와 상관없이 구 도시계획위원회 자문후 증축허용

- 변경 : 연면적 50㎡ 소규모 건축물 구도시계획위원회 자문 없이 증축가능

○ 특별계획구역내 기존건축물 증축 등 건축행위 허용

- 종전 : 자치구별 증축허가 달리 적용 (허용 : 15자치구, 불허 : 9자치구)

- 변경 : 구 도시계획위원회 자문을 통해 증축허용 기준 마련

○ 상업지역 등 비주거용도 10% 의무화 규정 개선

- 종전 : 상업지역, 준주거지역 모든 건축물

- 변경 : 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택 기숙사 등 위원회에서 인정한 경우 제외

○ 주택법 의제처리 사전자문 유효기간 산정기준 마련

- 종전 : 자문일로부터 3년 이내

- 변경 : 자문일로부터 3년 이내 주택법에 의한 사업승인 신청이 없는 경우

○ 최고높이 산정방법 구체화 (건축법상 피로티 높이 산입 기준)

- 종전 : 특별한 기준 없이 자치구별 적용기준 달리 운영

- 변경 : 건축법 높이 기준 적용을 원칙으로 하되 별도 명시한 경우 그에 따름

□ 제도개선 사항 (도시계획조례 개정 등)

○ 용도지역안에서의 용적률 (조례 제55조 제18항)

- 내용 : 상한 용적률 완화대상 확대 (분·배전반 등 가로지장물 추가)

- 효과 : 가로지장물 건축물내 설치로 보행환경 및 가로경관 개선

○ 도시계획시설 변경 자치구 권한의 위임 (조례 제68조 관련 별표4)

- 내용 : 경미한 도시계획시설 자치구 권한 위임

- 효과 : 도시계획시설 변경절차 간소화 및 기간단축으로 시민 편의성 증대

○ 상한용적률의 정의 (시행규칙 제2조 정의)

- 내용 : 상한용적률의 정의에 “지구단위계획 결정을 통해” 문구 추가

- 효과 : 불명확한 기존의 명확화로 혼란방지 및 상한용적률 적용근거 마련

○ 특별계획가능구역 제도 도입 (부시장방침 : ‘14.1.22)

- 내용 : 특별계획구역 해제근거 마련, 자동 실효기간 도입 (3년, 2년 연장)

- 효과 : 특별계획구역 장기미실현 해소 및 사유 재산권 보호

Ⅴ		다양한 의견수렴 및 전문가 자문

□  의견수렴 및 자문 추진현황

○ 관련부서 T/F 회의 : 총 31회 개최

- 구  성 : 지구단위계획과 외 5개부서 총19명 참석

- 개  최 : 매월 2.4주 목요일('13.6.~'13.10), 매주 화,목요일('13.11.~'14.1)

○ 자문(학술, 기술)단 운영 :  총 9회 개최

- 구   성 : 학술(대학교수 4인), 기술(엔지니어링 4인)

- 개최주기 : 월 1회 개최 ('13.4.~'14.1)

○ 시·구 공무원 합동워크숍 : 충북 수안보 1박 2일

- 기  간 : '13.11.29 ~ 30

- 참석자 : 서울시 30명, 자치구 55명, 전문가 등 7명 : 총 92명

○ 관련분야 의견수렴 : 총9회 (실무자 2회, 관련분야 2회, 전문가 5회)

- 자치구 실무자 간담회 의견수렴 ('13.10 ~ '13.11)

- 관련분야 (자치구, 학회, 엔지니어링, 전문가) ('13.7 ~ '14.1)

- 전문가 분야 (교수, 전문가 등) ('13.12 ~ '14.1)

□ 자문결과 주요 내용

구 분	자문의견 반영사항	비 고
자문단 자문 회의	•인센티브체계 : 친환경 인센티브 의무화 방안 및 합리적인 항목 및 계수 조정 •획지계획 : 경미한 변경과 권한위임의 법적 검토 (법적 검토 및 실행방안) •경관개선 가로활성화 : 이용자 측면에서 대지내 공지 인지할 수 있도록 검토 •특별계획구역 : 특별계획가능구역 세부기준 → 제도화 방안 •용도지역 변경이 없는 지역에 대한 기준은 우선 검토하여 수립기준에 반영 필요	-의무도입 -검토완료 -기준마련 -제도화도입 -기준마련

□ 도시건축공동위원회 자문 및 보고

구 분	자문(보고)결과	조치결과	비 고
소위원회 위원 등 전문가자문 (‘14.1.23)	･친환경 인센티브 시뮬레이션 실시 ･인센티브 항목 추가 ･장단기 개선사항 지속추진	･시뮬레이션을 통한 계수조정 및 우선순위 부여 ･보육시설 등 항목추가 도입 ･장단기 과제 지속발굴 추진	반영
본위원회 안건 보고(‘14.2.12)	･보고안 수용 : 지구단위계획의 도입 목적과 원칙이 잘 반영되도록 할 것	･도입목적과 원칙에 적합한 기준을 마련하여 반영 함	반영

Ⅵ		연구과제 및 활용방안

□ 연구과제

○ 단기과제

- 수립기준 재정비 운영에 따른 지속적인 모니터링 및 개선방안 마련

- 인센티브 적용 건축물에 대한 사후 유지관리 방안 마련

- 친환경 인센티브 관련 항목 개발 및 계수 조정 검토

- 주택법의제처리 사전 자문제도 등 불편사항 제도 개선 지속추진

○ 장기과제

- 지구단위계획 수립시 노후도 산정기준 조례 개정 검토

- 합리적 용적률 체계 운영에 관한사항 (타법령에서 정한 상한용적률 적용 등)

- 지구단위계획수립시 다양한 주민참여방안 및 적극적 정보공개 방안

□ 활용방안

○ 지구단위계획의 작성과 운영에 대한 매뉴얼의 성격

○ 도시․건축공동위원회 심의(자문) 기준으로서의 활용

□ 적용기준

○ 본 기준은 지구단위계획 수립을 위한 지침으로 수립기준의 적용은 개별  지구단위계획 수립시 반영하여 결정 고시된 경우에 효력을 가짐

○ 각 지구단위계획구역별 결정 고시된 시행지침이 우선하고, 시행지침 상  본 기준의 일부 조항을 따르도록 명확히 제시된 경우 적용

Ⅶ		향후계획 및 행정사항

□ 추진계획

○ ‘14. 2.     : 지구단위계획 수립기준 책자 발간

○ ‘14. 3.     : 서울시 지구단위계획수립 재정립 기준 시행

○ ‘14. 4. ~ 9 : 자치구 등 설명회 개최 및 법령개정 추진

□ 행정사항

○ 시행일  : 2014. 3. 부터 시행

○ 일반적 경과조치

- 시행일 당시 아래 사항 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 규정을 적용할 수 있음

. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획 입안권자에게 신청된 경우

. 종전 기준에 의거 도시․건축 공동위원회 사전자문 또는 인허가 등 신청된 경우

첨 부  1) 서울시 지구단위계획 수립기준 재정립(안) 1부

2) 관계전문가 자문의견 및 조치내용 1부.   끝.