정비사업 대안모델 정착을 위한

가로주택정비사업 활성화 방안

대규모 정비사업 대안사업으로의 정착을 위한 가로주택정비사업 활성화 방안을 보고드림

Ⅰ				추진배경 및 필요성

❍ 제도도입 후 사업이 전무했던 가로주택정비사업이 ‘14. 7월 활성화 4대 지원대책 수립, 시행 이후 점진적으로 추진되고 있으나,

❍ 대규모 정비사업의 대안사업 및 주거지 재생사업의 한 축을 이루기에는 아직 미흡하여 공공참여 등 활성화 방안 마련 필요

※ 가로주택정비사업 개요

- 목   적 : 노후불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 기존의 가로 유지, 소규모 주거환경 개선

- 대    상 : 도시계획시설 도로로 둘러싸인 일단의 지역(가로구역) 일부 또는 전부

- 구역요건 : 1만㎡ 미만, 통과도로 미설치

- 정비요건 : 노후·불량건축물 수 2/3 이상, 세대수 20호 이상

Ⅱ				주요 추진경위

❍ ‘12.02월 : 법제화

❍ ‘14.07월 : 활성화 4대 지원정책 수립 및 시행

❍ ‘14.10월 : 최초사업 시행(중랑구 면목동 조합설립인가)

❍ ‘14.10월~ : 권역별, 참여업체 등 설명회 개최(총 13회, 555명)

❍ ‘15.02월 : 제2종일반주거지역 층수 검토보고(도시계획조례 적용)

- (기존) 7층이하 ⇒ (변경) 7층 이하 또는 평균 7층이하 [3종 이상 층수제한 없음]

❍ ‘15.05월 : 사업가능 대상지 현황조사

Ⅲ				현황분석

□‘14년 4대 공공지원 정책 ⇒‘14.7월~현재 시행중

❍ 추정분담금 산정·제공 등 사업성분석 서비스 공공지원

❍ 전용85㎡ 이하 미분양주택은 공공임대주택으로 매입

❍ 건축공사비 최대 30억원 융자지원(공사비 40%이내, 이자2%)

❍ 업무처리매뉴얼 마련 배포 및 자치구 전담부서 지정 등 행정지원

□ 사업추진 현황 ( 8개소 ; ‘15.05.15. 기준 )

연번	위치	사업면적	분석비용 지 원	추 진 사 항
평 균		3,635.3㎡
1	중랑구 면목동 173-2	1,364.0㎡	미지원	- ‘14.10.30 조합설립인가, ‘15.6월 사업시행인가 신청 예정
2	동대문구 장안동 326	4,257.3㎡	‘14.10월	- ‘14.10월~’15.2월 추정분담금 산정, 현재 주민의견 수렴중
3	송파구 송파동 177	2,993.6㎡	‘14.10월	- ‘14.10월~’15.1월 추정분담금 산정, 현재 주민의견 수렴중
4	마포구 합정동 447-8	4,196.0㎡	‘15.01월	- ‘15.4월~7월 추정분담금 산정
5	서초구 양재동 7-51	4,962.1㎡	‘15.03월	- ‘15.4월~7월 추정분담금 산정
6	구로구 궁동 240	6,758.0㎡	‘15.04월	- ‘15.6월~8월 추정분담금 산정
7	양천구 목동 557	3,335.8㎡	‘15.05월	- ‘15.6월~8월 추정분담금 산정
8	송파구 풍납동 406	1,215.8㎡	‘15.05월	- ‘15.6월~8월 추정분담금 산정

□ 가로주택 사업가능 대상지 현황

❍ 사업추진 중 ⇒ 8개소  [‘15.5.15. 기준]

- 자치구 공문발송 현황 조사

❍ 재생사업지역  [‘15.5.15. 기준]

- 근린재생형 도시재생 8개 지역, 주거환경관리사업 42개 구역 대상

❍ 단독주택재건축 해제구역

- ‘14.12.31 기준 단독주택재건축 해제지역 102개소 대상

※ 재개발, 뉴타운 등 정비(예정) 해제구역은 도시계획시설(결정) 추진

❍ 일반지역 - 저층주거지 대상지

Ⅳ				문제점

□ 사업활성화를 위한 공공의 적극적 지원 부족

❍ 공공지원 등 명확한 공공의 역할 미정립

❍ 민간사업 특성으로 인한 간접지원 중심의 기존 공공지원 정책 한계

□ 중소규모 건설업체의 재정적 취약성 한계

❍ 국민주택기금 융자지원 등 재정지원 시스템 부재

❍ 공사이행 시공보증 등 원활한 사업자금 확보 곤란

□ 정비사업 주변지역 환경정비 한계 및 기존 정비사업 답습

❍ 정비사업 주변지역 등 광역적 주거환경 정비 한계

❍ 하드웨어적 소규모 주택개량 정비사업으로 공동체 관련 계획 전무

□ 다각도의 행·재정적 지원 부족

❍ 사업비분석 요청 어려움, 자치구별 맞춤형 설명회 부재 등

Ⅴ				추진전략

□ 목    표 : 공공참여 확대를 통한 대규모 정비사업 대안사업으로 정착

□ 추진방향 : 3대 지원대책 수립, 시행

❍ SH공사 직접 사업참여 등 공공의 역할 정립

❍ 중소 건설업체 자금난 해소를 위한 행․재정적 지원 확대

❍ 공동체활성화를 위한 공동이용시설 지원 및 프로그램 개발 지원

⇒ 재생사업 가로주택 가능지역 집중 추진

Ⅵ				추진방안

□ SH공사 직접 참여

□ 사업시행 이전단계

❍ 찾아가는 주민설명회 개최

- 사업가능 대상지 묶음단위 찾아가는 주민설명회 추진

- 합동설명회(시+SH공사) 개최, 홍보물 제작 및 배포 등 능동적 사업 시행

❍ 전문상담 핫라인 구축

- 가로주택정비사업 담당(SH공사) 지정을 통한 전문상담 서비스 제공

- 전문상담 핫라인 구축[1600-3456 ; 콜센터 → 담당자 유선 → 무선전화 연결 서비스]

❍ 맞춤형 사업비분석 서비스 시행

- 개략적 정비사업비 및 추정분담금 조사를 구청 또는 SH공사 시행

⇒ 사업성분석 시행 공공관리자 다양화를 통한 주민 선택권 확대

⇒ (기존) 자치구청장 → (변경) 자치구청장 또는 SH공사

사업성 분석 요청 (토지등소유자)	⇨	자치구 또는 SH공사	⇨	예산재배정(시) (자치구 또는 SH공사)	⇨	개략 사업비 및 추정분담금 산정 (자치구 또는 SH공사)	⇨	조합설립구성 지원 (자치구 또는 SH공사)

- 토지등소유자의 사업성분석 서비스 신청동의서 작성 지원

❍ 조합설립 등 행정업무 지원서비스 제공

- 조합설립을 위한 선거관리위원회 위탁 업무 시행

- 조합정관(안) 작성 지원, 창립총회 개최 방법 안내, 조합설립인가 신청 등 사업초기 조합설립 행정업무 지원서비스 제공

□ 사업시행 추진단계

❍ 공공관리 업무 지원

- 가로주택정비사업 규모에 부합하는 공사비 대가기준 작성 및 제공

- 설계자, 시공자 등 선정방법 교육, 안내 등

- 사업시행 전단계 모니터링을 통한 정비사업 추진 안정성 확보

- 사업비 융자 시공보증, 우리시 자금융자 등 재원조달 업무지원 등

❍ 공동사업 시행방식 다변화

‣ 관리 지원형 공동사업 시행

- 사업관리(CM) 지원 공동사업 시행 → 최소 인건비로 시민 만족도 극대화

- 사업추진 과정중 주민 맞춤형 홍보, 안내 등 설명회 수시 개최

- 도시재생, 주거환경 병행시행 유도를 통한 공동이용시설 설치 지원

- 협동조합 등 공동체 활성화 프로그램 추진을 위한 매뉴얼, 교육 등 지원 등

‣ 직접 참여형 공동사업 시행

- 공동사업 시행 → 분양주택 공공임대주택 지분 참여, 사업 안정성 제고

- 사업초기 단계부터 전문성 확보 및 맞춤형 조합원 분양매뉴얼 제공

- 분양주택의 전략적 지분확보 및 임대주택 활용 등 건축협정체결 활성화 등

□ 사업완료 이후단계

❍ 사후관리 서비스 제공

- 준공 이후 하자관리, 조합청산 등 정비사업 마무리 서비스 제공

- 공동체이용 활성화 프로그램 등 지원을 통한 마을공동체 활동 지속 지원

❍ 사후평가를 통한 시스템 개선

- 사업완료 이후 성과분석을 통한 시스템 개선 및 적용 등

□ 재정 지원 확대

□ SH공사 조직 신설 및 인력 보강

❍ 전담부서 신설

	SH공사 도시재생본부
재생기획처				주거재생처
재생기획팀 공공토지팀 도시재생팀(담당1) 세운사업팀 (신설)				주거재생팀 희망재생팀 매입공급팀 품질점검팀

	SH공사 도시재생본부
재생기획처				주거재생처
재생기획팀 공공토지팀 도시재생팀 세운사업팀 가로주택팀				주거재생팀 희망재생팀 매입공급팀 품질점검팀

❍ 전문인력 보강

SH공사 도시재생본부
재생기획처
도시재생팀장
팀원1 (타업무 병행)

SH공사 도시재생본부
재생기획처
가로주택팀장
팀원4 (가로주택 전담)

❍ 추진업무

구 분	S H 공 사	비 고
추진업무	사업성분석서비스, 공동사업시행, 재정지원, 사업관리, 설명회 시행 등	우리시는 가로주택 업무총괄 등

□ 사업비 재원조달 계획

‘15년 예산

32.3억원

건축공사비 융자지원 30

사업성분석 비용 2

홍보비 0.3

‘16년 이후

7.5억원/년

건축공사비 융자지원(이자보전) 3

※ 300억원 융자지원 효과

사업성분석 비용 4

홍보비 0.5

□ 기금융자 및 보증상품 개발

❍ 개    요

- 주택도시기금 융자 및 시공보증 등을 통한 중견 건설업체 자금난 해소

※ 주택도시기금법 제9조제2항제1호 (‘15.7.1 시행) : 도정법 6개 정비사업 융자

❍ 추진방법

- 주택도시기금법 시행(‘15.7.1) 이전 주택도시기금 융자 국토교통부 협의추진

- 주택도시보증공사(현 대한주택보증) 시공보증 보험상품 개발 등

‘14년 공공지원 대책	‘15년 재정지원 방안
․건축공사비 40% 이내 최대 30억, 이자 2%	․건축공사비 40% 이내 최대 30억, 이자 2% ․주택도시기금 융자 등을 통한 자금난 해소

□ 사업비분석 서비스 개선

❍ 공공관리자 다양화

- 토지등소유자가 SH공사 또는 자치구 중 사업비분석 공공관리자 선택

- SH공사의 사업비분석 서비스 제공시에도 공동시행방식 등은 자유 결정

❍ 토지등소유자수 산정 대행서비스 제공

- 사업추진 구역내 토지등소유자 총수 산정이 어려우므로

- SH공사가 토지등소유자 총수 산정, 제공(10% 이상 동의서는 주민 직접 징구)

‘14년 공공지원 대책	‘15년 재정지원 방안
․토자등소유자 10%이상 요청시 2천만원 지원 ․자치구청장 사업비분석	․토자등소유자 10%이상 요청시 2천만원 지원 ․자치구청장 또는 SH공사 사업비분석 ․SH공사 토지등소유자 총수 산정 서비스 제공

□ 주민공동이용시설 지원

□ 재생사업 등 연계 시행

❍ 개    요

- [(도시재생, 주거환경관리사업) + 가로주택정비사업] 연계 시행

- 가로주택정비사업 주변지역 주거환경 광역적 개선 등

❍ 추진방법

- 도시재생, 주거환경관리사업 추진지역 계획수립시 → 가로주택 발굴

- 가로주택 사업추진 시 → 주변지역 도시재생, 주거환경관리사업 유도

- 정비사업을 통한 노후불량주택 주택개량과 도시재생/주거환경관리사업을 통한 주변지역 물리적 환경개선 및 공동체활성화 등의 목적 동시 달성

□ 공동이용시설 설치 지원

❍ 개    요

- 공공은 공동이용시설 설치비용 부담 및 소유 + 주민은 무상 활용

- 주거환경/도시재생사업 주민공동이용시설 가로주택정비사업 구역내 설치

❍ 추진방법

- 정비사업 대상지역의 특성과 주민요구에 따라 공동이용시설 설치 지원

※ 용적률의 100분의 120 이하로 주민공동이용시설 용적률 완화 적용 (건축조례 제3조제7항)

□ 공동체활성화 프로그램 개발 및 지원

❍ 개    요

- 가로주택 조합을 매개체로 지역자산 발굴, 공동체 활동 협동조합 구성

※ 아이를 키우는 젊은 부부 보육시설, 맞벌이 부부 반찬가게, 남녀노소 이용 헬스장 등

- 협동조합 프로그램 개발로 공동체 활성화 거점 육성 및 주택가치 제고

❍ 추진방법 ⇒ 센터지원

- 재생사업과 연계 시행으로 공급된 주민공동이용시설 공간 활용

- 공동육아·생활 협동조합 등 공동체활성화를 위한 프로그램 개발 및 지원 등

※ 공동육아(예시) ; 조합원 순환식 1일 원장 역할 수행 → 아이돌봄 극대화 도모

- 협동조합 구성·운영매뉴얼 작성, 배포, 교육 및 홍보 등 지원

Ⅶ				세부추진계획

□ 찾아가는 주민설명회 개최

❍ 개    요

- 대    상 : 도시재생․주거환경관리지역, 단독재건축 해제지역, 저층주거지 가능지역

- 내    용 : 가로주택정비사업의 개요, 추진현황, 공공 지원내용, 재생사업 연계시행 및 공동체활성화 프로그램 지원 등

- 추진방법 : 재생사업 연계 시행 가능지역 195개소 적극 추진

- 추진일정 : (1단계) 재생사업 → (2단계) 재건축해제 → (3단계) 일반지역

※ 주민요청시 수시 개최

❍ 추진일정

구 분	‘15년							‘16년
	6	7	8	9	10	11	12	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1단계
2단계
3단계
수 시

❍ 단계별 중점 추진내용

- 1 단계 : 재생사업 연계시행 등 즉시 적용 가능한 사업 예산 및 인력 집중

- 2 단계 : 정비사업 대안사업 육성 및 가로주택 주변지역 재생사업 적극 유도

- 3 단계 : 저층주거지 노후불량주택 보편적 주거환경 개선시스템으로 정착

- 수   시 : 주민요청 시 많은 참여 유도를 위해 저녁시간 설명회 개최

❍ 자치구별 묶음 주민설명회 ⇒ 1단계 1회/15, 2단계 1회/20, 3단계 1회/70개소

자치구	계	강남	강동	강북	강서	관악	광진	구로	금천	노원	도봉	동대문	동작
합계	82	1	4	5	3	6	4	3	3	3	3	3	4
1단계	16	-	2	-	-	-	-	1	-	1	-	1	2
2단계	18	-	1	1	1	2	1	1	1	1	1	1	-
3단계	48	1	1	4	2	4	3	1	2	1	2	1	2
자치구	마포	서대문	서초	성동	성북	송파	양천	영등포	용산	은평	종로	중구	중랑
합계	3	3	1	4	5	1	3	4	2	5	2	1	6
1단계	-	1	-	1	2	-	1	1	1	1	1	-	-
2단계	1	1	-	1	1	-	-	1	-	1	-	-	1
3단계	2	1	1	2	2	1	2	2	1	3	1	1	5

(※ 수시 개최회수 미포함)

□ 홍보계획

❍ 대상/시기 : 가로주택정비사업 관심을 갖고 있는 시민 / 연중

❍ 내    용 : 가로주택정비사업을 통한 살기좋은 마을만들기 등 도시재생 구현

❍ 추진방법 : 홈페이지(SH공사, 자치구), 홍보물 배포, 지하철, 전광판 광고 게재 등

❍ 기    타 : 학생공모, 건축설계경기 등을 통한 공감대 형성 등

□ 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정 추진

❍ 사    유 : 주택재개발 정비(예정) 해제구역에 가로주택 적극 시행

❍ 내    용 : 가로구역의 범위에 도시계획시설(도로) 부지 토지등소유자 포함

현 행	개 정 안
제1조의2(가로구역의 범위 등) 도시계획시설(도로)로 둘러싸인 구역	제1조의2(가로구역의 범위 등) 도시계획시설(도로)로 둘러싸인 구역 (가로구역에 도시계획시설을 포함할 수 있음)

□ 모니터링계획

❍ 시    기 : 관리처분계획인가 등 실질적 사업추진 확정시

❍ 대    상 : 조합원, 시공자, 공동사업시행자 등

❍ 방    법 : 설문조사 등을 통한 의견수렴 및 만족도 조사 등

❍ 조치계획 : 문제점, 원인분석 등을 통한 대책 마련 및 활성화 대책 보완

□ 재생사업 연계 협업체계 구축 계획

Ⅷ				행정사항

❍ SH공사 조직 및 인력구성 지원    : SH공사

❍ 가로주택정비사업 시행협약 체결 : SH공사, 주거환경개선과

❍ 도시재생 연계시행  지원 협조      : 주거재생과, 주거사업과, 자치구

❍ 설명회 개최, 홍보물 배포 등 협조 : SH공사, 자치구, 도시재생본부

❍ 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정 : 국토교통부 주택정비과

Ⅸ				향후계획

❍ ‘15. 6월 : 가로주택정비사업 공공참여 확대방안 수립계획 시달

❍ ‘15. 6월 : SH공사 가로주택정비사업 시행 협약 체결

❍ ‘15. 6월 : 홍보물 제작, 주민설명회 자료 준비, 법령개정 건의 등

❍ ‘15. 6월 : 홍보, 주민설명회 등 ‘15년 활성화 방안 본격 실행