문서번호		부대사업처-2020		대리		부장	팀장	처장		본부장
등록일자		2024. 3. 14.
										2024.3.14.
결재일자		2024. 3. 14.
공개여부		부분공개(6)
				협조
방침번호
				일상감사 NO 96 / 2024. 3. 13. / 감사실 / 정원규 / (의견첨부)
	- 5호선 공덕역 북카페 - 갱신계약 추진(안)
2024. 3.
신성장본부 (부대사업처)

<사전검토 항목>

<해당 사항에 체크 ‘■’, 비고 : 필요시 검토내용 기재>

구분	사전 검토항목	검토 완료	해당 없음	비고
대내외관 계	▪대외기관(정부기관,서울시, 시의회)과 충분한 협의를 거쳤습니까?	□	■
	▪기타 이해당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까?	■	□
	▪직⦁간접적으로 관련 있는 부서와 충분한 협의를 거쳤습니까?	■	□
타당성 검 토	▪추진 상 법령, 조례 등 법적 검토를 하였습니까?(사규 등 내부검토 항목)	■	□
	▪계약관계에서 ‘갑질’조항은 없습니까?	■	□
	▪투자심사 등 예산운영의 적정성을 검증하였습니까?	□	■
	▪시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까?	□	■
	▪일상감사의 범위를 확인하였습니까?	■	□
	▪사업조정(실무)위원회의 검토 사항입니까?	□	■
대시민홍 보 및 정 보 공 개	▪사업 홍보방안을 검토하였습니까? (보도자료, 설명회, 공청회 등)	□	■
	▪공개여부를 “비공개”로 설정시 법적근거는 명확합니까?	■	□
사회적 가치 제고	▪본 조치를 통하여 사회적 가치* 제고 창출에 기여 *사회ㆍ경제ㆍ환경ㆍ문화 등 영역에서 공공이익과 공동체 발전에 기여하는 가치	□	■
	<검토완료 시 세부항목 ■선택>
	□인권/□안전/□건강·복지/□노동/□사회통합/□환경/□상생협력/□일자리/□지역사회/□지역경제/□사회적책임/□참여/□공동체/□기타( )

- 5호선 공덕역 북카페 - 갱신계약 추진(안)

상가건물임대차보호법에 의거, 계약갱신을 요구한 5호선 공덕역 북카페 상가에 대해 계약기간 연장(5년) 및 계약금액을 조정하는 갱신계약을 추진하고자 함

Ⅰ		관련근거

□ 상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) 및 제10조(계약갱신 요구 등)

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액(※ 서울특별시 : 9억원)을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. (※ 2018.10.16. 개정)

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조(※ 기존금액의 100분의 5 초과 금지)에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

□ 부대사업처-8878(’23.11.7.)「[접수] 5호선 공덕역 북카페 계약연장 의사 접수 및 계약조건 변경 검토 요청」

□ 부대사업처-10359(’23.12.28.)「[접수] 5호선 공덕역 북카페 계약연장 관련 영업면적 변경 검토 요청」

□ 부대사업처-10385(’23.12.28.)「『5호선 공덕역 북카페 계약연장 관련 영업면적 변경 승인(건의)」

□ 부대사업처-10422(’23.12.28.)「『5호선 공덕역 북카페』변경계약 관련 감정평가 추진계획(안)」

□ 부대사업처-1215(’24.2.15.)「감정평가 결과보고 및 수수료 지급 건의[5호선 공덕역 북카페 외 1개소]」

□ 부대사업처-1397(’24.2.21.)「5호선 공덕역 북카페 갱신(변경)계약 추진(건의)」
□ 부대사업처-1613(’24.2.28.)「[접수]갱신(변경)계약 동의서 제출『5호선

공덕역 북카페』」

Ⅱ		계약현황

역명	상가번호	면적(㎡)	업종	계약자	월임대료	계약시작	계약종료
공덕(5)역	529-102 ~ 529-108	295.00	북카페 및 영업공간	㈜파인	20,000,000원 (VAT포함)	’19.01.10	’24.03.10
	529-109	22.00	창고

※ 창고 면적을 제외한 전체 면적의 50%(147.5㎡)는 북카페(서점) 직영 운영 조건
※ 운영현황: 붙임2 참고

Ⅲ		진행경과

○ ’23.11.07.: ㈜파인(임차인)으로부터 상가임대차보호법에 따른 계약 갱신요청 및 갱신계약 시 북카페(서점)운영 면적 변경 요청 공문 접수

※ 주요내용: 북카페 운영 면적 조건으로 인한 상가 운영상의 어려움 및 변화하는 고객 트렌드에 대응하기 위하여 갱신계약 시 북카페 운영면적 변경 요청

○ ’23.11.15.: ㈜파인(임차인)으로부터 북카페 운영 면적 변경 요청 공문 접수

※ 주요내용: 갱신계약시 북카페 운영 면적을 전체면적의 50% → 30% 변경 요청

○ ’23.11.03.: 갱신계약시 북카페 운영 면적을 전체면적의 50% → 30%로 변경 승인

※ 승인사유: 영업면적 증가에 따른 감정평가금액 상승 및 임대료 증가로 부대수익 기여 예상

○ ’24.01.18.: 영업면적 변경내용을 반영한 감정평가 의뢰

○ ’24.02.13.: 영업면적 변경내용을 반영한 감정평가서 접수

※ 감정평가금액: (기존) 14,177,900원/월 → (변경 반영) 24,518,340원/월

○ ’24.02.28.: 갱신(변경)계약 동의서 접수

Ⅳ		갱신계약 추진(안)

□ 추진대상 : 공덕(5)역 5호선 북카페(529-102호 ~ 529-109호)
※ 동의서 징구 완료(붙임3 참고)

□ 추진방향 : 계약기간 연장(5년), 북카페 운영면적 변경, 계약금액 조정

○ 계약기간 연장 : ’19.01.10.~ ’29.05.10.(5년 갱신, 영업준비기간 60일 부여)
※ 갱신시점 : 계약종료일 익일(’24.03.11.)

○ 북카페(서점) 운영면적 변경

구 분	면적(㎡)	공고조건(당초)	변 경
합 계	317.00	-	-
창 고	22.00	창고 용도 활용	좌동
북카페	295.00	창고 제외 전체면적(295[eqn: m ^{2}])의 50% 이상 북카페 운영	창고 제외 전체면적(295[eqn: m ^{2}])의 30% 이상 북카페 운영
영업업종		창고 제외 전체면적(295[eqn: m ^{2}])의 50% 이하 영업업종 운영	창고 제외 전체면적(295[eqn: m ^{2}])의 70% 이하 영업업종 운영

※ 영업 허용면적 확장 시 감정평가금액 및 임대료 증가에 따라 공사의 부대수익 증대에 기여 할 것으로 예상되어 승인함 (부대사업처-10385, ’23.12.28.)

※ 해당 조건 변경을 감정평가에 반영하였고 기존 대비 월임대료가 약22.5% 증가함

○ 계약금액 조정 : 아래 조건 적용

한국감정평가사협회의 추천을 받아 선정된 감정평가기관의 감정평가 결과

※ 기존계약서류에 상가임대차보호법에 따른 갱신계약을 위한 계약금액 산정방법이 규정 되어있지 않아 공사 재산관리규정 제23조를 준용함

※ 증액 상한 : 없음(상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항)

※ 영업 허용면적 증가분이 반영 된 감정평가결과로 갱신계약금액을 산정하는 것에 임차인과 공사 간 상호 합의 함(부대사업처-10385, ’23.12.28.)

□ 추진내용

○ 갱신(변경)계약 금액 산출내역 : 붙임4 참고

○ 갱신(변경)계약 세부내역

(단위: 원, VAT 포함)

구 분	당 초	변 경	비 고
계약자	㈜파인	좌 동	-
계약면적	317(㎡)	좌 동	-
계약기간	********************* **************	********************* ************************* ************************* **************	***** *********
임대차기간	*********************	*********************	*
계약금액	***************	*************	************
임대보증금	***********	***********	*******
월 임대료	**********	**********	**************

※ 월임대료 백원단위 미만 절사하여 발생한 임대료 차액(60개월분: 2,400원)은 계약체결 시 납부

※ 신규 인테리어 등 내부공사 관련 영업준비기간 60일 부여(임대차계약서 제3조 및 공모설명서)

Ⅴ		추진일정

방침수립 (부대사업처)	⇒	갱신(변경)계약 의뢰 (부대사업처)	⇒	갱신(변경)계약 체결 (계약처)
(’24.3월 초)		(’24.3월 초)		(’24.3월 초)

붙임  1. 계약갱신요청서 및 북카페 면적 변경요청서 1식.

2. 공덕역 북카페 운영현황 및 도면 1부.

3. 갱신(변경)계약 동의서 1부.

4. 산출내역서 1부.
5. 감정평가서(기존계약, 갱신계약)

6. 갱신(변경)계약 세부내역 1부.

7. 기존 계약서류(공모설명서, 표준계약서, 온비드계약서) 1식.  끝.