				★ ◎
문서번호	강남주거안심종합센터-15248			부원			파트장			강남주거안심종합센터장			남부주거안심지원처(TF)장
보존기간	10년														12/07
				도윤경			김재경			정하곤			이종선
결재일자	2022.12.07.
공개여부	부분공개(5)			협조	부원				김세운			주택관리부장				양일병
일상감사	대상아님
보조제목을 입력하는곳 입니다
2023년 행복주택(재건축) 강남센트럴아이파크 신규입주 관리계획
		서울주택도시공사
(남부주거지원안심처 강남주거안심종합센터)

2022년 행복주택 1차 모집공고

강남센트럴아이파크 신규 입주관리 계획(안)

◇ 2023년 1월부터 입주 예정인 신규공급 강남센트럴아이파크(개나리4차) 행복주택(재건축)에 대하여 사전 입주관리계획을 수립하여 체계적인 주택관리와 입주고객에 대한 최적의 서비스를 제공하여 주거 만족도 향상에 기여하고자 함

Ⅰ		관련근거

□ 공공주택특별법 제50조(공공임대주택의 관리) 제49조의2(공공임대주택의 표준임대차계약서 등)

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제51조(민간임대주택의 관리)

□ 주택관리규정 시행내규 제3조(입주시 입주관리 계획의 내용)

□ 하자저감 및 관리메뉴얼 (2021.11.15. 개정)

□ 주택관리부-919(2022.02.21.)[2022년 신규 입주주택 입주관리 종합계획 통보]

□ 공공주택부-2364(2022.06.21.)[2022년 1차 행복주택 공급계획 알림]

□ 공공주택부-5793(2022. 11.15.)[2022년 2차 행복주택 입주자 모집 공고 동호배정 결과 알림]

Ⅱ		단지현황

□ 건설개요

단지명	건설규모							소재지		시공사		난방방식 (복도유형)
	계		행복주택		분양주택
	동수	세대수	동수	세대수	동수	세대수
강남센트럴 아이파크 (개나리4차)	5	499	1	44	5	455		서울시 강남구 테헤란로44길26		현대산업개발		지역난방 (계단)
	행복 101동에 분포(동,라인 혼합)
	준 공 (예정)일 <등기완료일>			연면적			건축면적		대지면적		동수 및 층수
	2022. 4. 28. <2022. 11. 10>			21,570.600㎡			4,636.800㎡		21,570.600㎡		5개동 35층
→ 공공임대주택 매매계약서에 의거 소유권 이전등기 완료일인 2022.11.10.부터 위탁수수료 및 공가세대 공과금 등 기타비용을 서울주택도시공사에서 지출

□ 조감도 및 배치도

□ 관리대상

단지명	공급면적(㎡)			계약면적(㎡)
	계	분양	행복주택	계	분양	행복주택
강남센트럴 아이파크	62,114.091	58,656.741	3,457.350	102,103.254	96,485.334	5,617.920
		94.4%	5.6%		94.5%	5.5%

Ⅲ		공급에 따른 입주계획

□ 임대주택 공급 현황

단 지 명	행복주택 세대수	면적별	세대당 계약면적(㎡)
			주거전용	주거공용	기타공용	합계
강남센트럴 아이파크 (개나리4차)	7	52A	52.84	17.99	4.93	75.76
	12	59B	59.94	19.99	5.66	85.59
	16	59C	59.97	20.42	5.65	86.04

□ 행복주택 공급 및 입주일정

구 분	일 정	비 고
모집공고	[2022년 1차 행복주택 입주자모집] (2022. 6. 21.)	공공주택부
당첨자 발표	2022. 11. 16.
주택공개	2022. 11. 26.(토)~ 27.(일) <입주사전점검 및 주택공개 완료>	강남서초센터 (시공사 협조)
계약기간	2022. 12. 1.(목) ~ 12. 7(수)	공공주택부
입주지정기간	2023. 1. 9.(월)~ 2023. 3. 10.(금) (61일간)	강남서초센터

□ 임대조건 현황

단 지 명	면 적 (㎡)	신청자격	기본 임대계약사항				임대보증금및 임대료의 전환(변경) 조건
			임대보증금(천원)			월임대료 (원)	전환 구분	보증금 (천원)	월임대료 (원)
			계	계약금 (20%)	잔금 (80%)
강남센트럴아이파크 (개나리4차)	52	고령자	205,960	41,192	164,768	720,000	최대	277,960	360,000
							최소	102,980	934,500
	59	신혼부부	246,400	49,280	197,120	862,000	최대	332,600	431,000
							최소	123,200	1,118,600

※ 임대보증금의 임대료 상호전환(임대보증금↓, 임대료↑)⇒ 최대 50% 범위 내

임대료의 임대보증금 상호전환(임대료↓, 임대보증금↑)⇒ 최대 50% 범위 내

Ⅳ		공동주택 관리방안

□ 관리방법

○	분양주택 관리업체에 위탁관리

- 공동주택관리법 시행령 제7조(혼합주택단지의 관리) 3항 1호
:분양·임대혼합단지 관리방법의 결정 및 변경과 주택관리업자의 선정은 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정

- 신규입주단지는 공동주택관리법 제11조(관리의 이관)제1항에 따라 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체(조합)에서 입주예정자의 과반수 입주하여 입주자대표회의가 구성될 때 까지 주택관리업자를 선정·관리하여야 하며, 이에 조합에서 선정한 관리업체와 체결하여야 함

- 강남센트럴아이파크 개나리4차아파트 주택재건축정비조합과 신규 계약 체결함에 따라 행복주택도 연장계약 진행 예정

□ 위·수탁 계약내역

(단위: 원, VAT포함)
단지명	현 위탁관리 계약현황
	관리업체	계약방법	관리면적 (계약면적)	단가	월 금액	계약금액	계약기간
강남센트럴 아이파크	㈜타워피엠씨	주택재건축 정비조합 수의계약	102,103.254	29.99	3,369,300	40,431,600	2022.04.30 ~2023.04.29

○	현재 위 사항은 시공사와 관리업체간의 도급계약 사항을 반영한 결과이며, 현재 입주자대표회의에서 연장계약을 추진 중이므로 차후 변경된 사항을 적용하여 위탁관리 계약처리 예정임

○	위탁관리계약기간은 단지 소유권이전일 부터 계약기간까지로 함.

□ 단지별 근무인원 및 용역현황

단 지 명	용 역 인 원					경비업체	청소업체
	관 리 원			경비원	청소원
	소장	관리	시설
강남센트럴아아피크	1	2	5	10	8	㈜타워피엠씨	㈜타워피엠씨

□ 관리비예치금(선수관리비)

○	관련근거: 사장방침제622호(2020.10.12.)[선수관리비 운영 및 관리계획(안)]

○	부과기준: 분양주택 관리비 예치금 부과기준 적용

○	부담주체: 공사가 관리주체에게 지급하여 임대사업 종료 시까지 예치

○	예산과목: 대행.임대.선수관리비 (비용부서: 주택관리부)

(단위: 원)
단지	세대수	평형	세대당 관리비예치금	관리비예치금	비고
합계	44			15,414,000
강남센트럴 아이파크	7	52A형	315,000	2,205,000
	21	59B형	357,000	7,497,000
	16	59C형	357,000	5,712,000

□ 관리비 부과기준

단 지 명	입주 개시전 2022.11.10.~	입주기간 중		입주기간 경과 후
		미입주기간	입주일로부터
강남센트럴아이파크 (2022. 11. 10.등기완료)	공사	공 사	입주자	입주자
⁂ [ 주택관리부-919(2022.02.21.「2022년 신규 입주주택 입주관리종합계획」 => 재개발․재건축 임대주택: 보존등기(준공인가 포함)후 공가관리비를 공사에서 부담하고 입주민 입주 시 입주민 관리비 부담

□ 관리규약 등

○	임대주택 관리규약 제정

- 최초 관리규약은 사업주체 제안한 내용을 입주예정자 입주 시 과반수 서면동의로 결정(공동주택관리법 제18조 및 동법 시행령 제20조)

- 임대주택 표준관리규약 제정(민간임대주택법 제52조)

관리주체와 혼합주택단지 임대주택 표준관리규약 제정(안) 협의 및 제작 후 배부

- 예산과목: 임대.경비.도서인쇄비(비용부서: 주택관리부)

□ 화재보험 및 개소 비용지출

○	보험가입

구 분	화재보험	어린이놀이시설 배상보험	신체배상책임보험	승강기 책임보험
대상여부	아파트, 다가구주택 등 공사 관리주택	아파트, 다가구주택 등 공사 관리주택	공사 관리중인 15층 이상 의무관리 대상 아파트 (15층이하는 재난배상책임보험)	승강기
관련법규	화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제5조 및 동법 시행령 제2조	어린이놀이시설 안전관리법제21조 및 동법 시행령 제13조제2항	화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 (특약부화재보험의 의무가입대상)	승강기 안전관리법제30조 및 동법 부칙 8조
가입주체	소유자	소유자	소유자	소유자
의무가입	○	○	○	○
가입시기	소유권을 취득한 날로부터 30일	어린이 놀이시설 인도 받은날로부터 30일 이내	시설 사용 개시 전	관리주체가 변경된 날
배분기준	건물 연면적 및 어린이놀이터 면적 기준 보험 가입 후 임대면적 비율에 따라 지급
비 고	. 시설물영업배상책임보험 등의 경우 입주자(임차인) 부담 . 예산과목: 주택화재보험 – 임대.임대.화재.아파트 어린이놀이시설 배상보험 등 - 임대.임대.기타보험료
→ 주택관리업체(관리사무소)에서 선 가입 후 임대 면적분 비율로 지급

○	개소비용 등

- 관리사무소 개소(집기, 비품구매) 및 선투입 인건비용은 관리주체에서 선구입(지출) 후 총 관리면적에서 임대주택 면적분 비율로 지급.

⁂ 비품(공사 물품관리규정 제10조의 2에 의한) 물품구입비 기준

Ⅴ		입주관리

□ 입주일정

단지명	강남센트럴아이파크
입주지정기간	2023. 1. 9.(월) ~ 3. 10.(금) < 61일간 >

□ 입주 안내문

○	입주안내문 자체 제작 및 인쇄하여 배부

○	세대별 우편발송 및 공사 홈페이지 게시 후 문자발송예정

□ 입주절차

○	입주 예정자 진행절차

입주신청(예약)		입주진행		입주
이사 승강기 예약 (생활지원센터)	→	잔금납부 확인 (SH공사 → CS센터 입주증 발급) 열쇠(비밀번호) 및 지급품 수령 시설물확인 / 계량기 검침 전용부 시설물 사용안내 등	→	관리규약 동의 입주자카드 작성 음식물쓰레기카드 수령 무인 택배함 이용안내
키불출 및 입주청소 예약 (CS센터)
		입주자 → CS센터		입주자 → 생활지원센터
☞ 입주 시 계약자 신분증을 지참하여 입주자를 확인하여 주시기 바랍니다. 대리인(배우자 및 직계가족) 입주 시 계약자신분증, 대리인신분증, 가족관계증명서 지참하여 주세요

○	센터 진행절차

입 주 일 전	→	입주일
사전점검시 체크사항 처리 (시공사 또는 센터시설운영팀)		□ 임대보증금잔금 납부확인	→	□ 입주증 발급 (단지별 입주지원센터 또는 관리사무소 전달)	→	□ 입주일자 전산입력 □ 단지 관리사무소와 입주일 공유

□ 임대보증금 납부안내

○	잔금 납부관련

- 납부기한 내: 입주지정기간 중 입주하기 전까지 납부

- 납부기한 이후: 입주지정기간 이후에는 연체료가 가산되어 잔금고지서를 재발급 받아 납부 해야함

※ 연체료 = 잔금 × 6.5% × 연체일수 ÷ 365

(연체일수 2개월 이하 연6%, 2개월 초과 연6.5%)

○	임대보증금 및 임대료 상호전환 관련

- 연 1회 임대보증금 및 임대료 50% 범위 내 전환 가능
임대료의 임대보증금 전환율: 6%(↑) / 임대보증금의 임대료 전환율: 2.5%(↓)

○	임대보증금 고지서 발급 관련

- 강남서초센터 유선으로 요청 시 팩스 또는 메일로 발송

- 서울주택도시공사 홈페이지 회원가입 후 고지서 출력 가능

□ 입주지원센터 운영

단 지 명	행복주택 입주기간	운영계획안
강남센트럴 아이파크	2023. 1. 9. ~ 3. 10.	- 분양 입주지정기한 종료(2022.04.30.~2022.06.30.) - 입주지원센터 철수로 임대세대 입주는 별도 입주지원센터를 운영하여 입주 지원 - 시공사에서 기 운영 한 입주지원센터 운영업체와 협의하여 원활한 입주 지원을 위한 계약 체결 예정

□ 시설물 하자처리

○	입주지정기간 중

하자발견 (입주자)	□	사전점검 시
		시공사 입주지원센터(센터시설운영팀)접수 → 시공사에 보수요청 → 시공사에서 보수조치 → 입주지원센터(센터 시설운영팀) 입주 전 완료확인

○	입주지정기간 후

하자발견 (입주자)	□	관리사무소 또는 시공사 CS팀 하자접수 → 시공사에서 보수조치

Ⅵ		입주 후 추진업무

□ 입주자 전대방지(실태조사)

○	관련근거

- 공공주택 특별법 제49조의 4(공공임대주택의 전대제한), 동법 제49조의 7(공공주택의 거주실태 조사 등), 동법 제57조의 4(벌칙)

- 서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 시행규칙 제8조(입주자 관리), 서울특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙 제6조(입주자 관리 등)

◎ 공공주택 특별법 제57조의 3(벌칙) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

○	조사대상: 입주 세대(세대원 포함)

○	조사기간: 입주 시 부터 연 2회 시행

○	불법전대 방지 특별 관리

- 입주안내문에 불법전대 시 처벌규정 및 계약자 입주여부 확인 명시

- 연 2회 이상 정기적인 거주자 실태조사 시행

- 불법숙박 영업행위 중계사이트를 통한 모니터링

□ 임차인대표회의 구성지원

○	민간임대주택에 관한 특별법 제52조에 따라 150세대 이상 의무관리 대상단지의 임차인대표회의 구성 의무화 시행(150세대 이하 단지도 구성 독려)

○	임차인 과반수 입주시 관리주체에 임차인대표회의 구성토록 협조공문 시행

Ⅶ		행정사항

□ 입주지원

○	공사 및 센터 홈페이지‘입주안내’부분에 입주안내문을 게시하여 입주예정자 불편함이 없도록 적극 홍보

○	입주안내문 제작 후 우편발송(센터 자체 제작)[붙임2]

□ 입주지원센터 운영

○	2023년 1월 9일~ 입주가 예정되어 입주지원센터 별도 운영

○	공사에서 입주지원업무를 지원하는 인력을 용역 시행하여 입주에 따른 고객의 불편함을 해소하여 서비스 제고에 기여

○	운영기간: 2023.01.09.~ 2023.03.10.

○	예산과목: 임대.수탁.제부대비(비용부서 주택관리부)

□ 입주설명회: 안내책자 제작 및 배부(별도기안 예정)

○	2020년 서울특별시 행정부시장 권고사항으로 대면 설명회 개최가 어려워 입주설명회 책자를 제작하여 세대 배부예정

○	내용

- 공동주택에 대한 전반적 이해, 입주절차, 하자신고 및 처리, 조화로운 공동주택 생활의 이해, 임차인 의무사항(전대금지, 주택소유 등)

- 임차인대표회의 구성 안내 등 기타 단지의 효율적인 관리를 위해 필요한 사항

□ 임대주택 계약자명단 및 임대 기본자료 송부

○	임대주택의 원활한 입주 협력을 위하여 입주지원센터(또는 관리사무소)에 관련자료 송부

※ 개인정보 보호를 위해 관리업체와 개인정보처리위탁 계약 체결(개인정보 유출방지)

□ 관리주체 혼합단지 업무매뉴얼 교육 실시

○	혼합단지 업무매뉴얼을 기초로 관리사무소 직원교육 실시

○	혼합단지 관리주체 교육내용

- 관리비 부과 시 유의사항(임대주택 입주자 부과·징수 금지 사항 등)

- 비용청구 방법 및 내역(개소비용, 보험료, 공가관리비, 위탁수수료 등)

- 임대주택 임차인대표회의 구성 및 혼합단지 관리규약

- 혼합단지 잡수입 배분관련[서울특별시공동주택관리규약준칙 제62조(잡수입의 집행 및 회계처치공개)]

□ 일일 입주현황 파악

- 입주지원센터 + 관리사무소 + 강남서초센터의 일일 입주세대 파악으로 관리비부과 기준일 정비

붙임  1. 2022년 신규 입주주택 입주관리 종합계획 통보 1부

2. 2022년 1차 행복주택 입주자 모집 공고 동호 배정 결과 알림 1부

3. 매매계약서(개나리4차) 1부

4. A00-103 설계개요-Model 1부

5. 강남센트럴아이파크 신규단지 주택공개(사전점검) 결과보고 1부

6. 혼합주택단지 임대주택 표준관리규약(안) 개정전문_개나리4차 1부

7. 입주안내문_강남센트럴아이파크 1부.  끝.