서울특별시고시 제2022-00호

마포로5 도시정비형 재개발구역 제9-1지구 정비계획 결정(변경) 및 지형도면 고시

건설부고시 제345호(1979.9.21.)로 재개발구역 지정되고, 서울특별시고시 제412호(1981.11.13.)로  사업계획 결정 된 마포로5 도시정비형 재개발구역 제9-1지구에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」    제16조에 따라 2021년 제16차 도시계획위원회(2021.12.1.)의 심의를 거쳐 정비계획을 변경하고,  「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 지형도면을 고시합니다.

2022년  3월  3일

서 울 특 별 시 장

Ⅰ. 마포로5 도시정비형 재개발구역 지정

1. 정비구역 지정 조서(변경)

구분	정비구역 명칭	위 치	면적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
변경	마포로5 도시정비형 재개발구역	중구 중림동, 서대문구 충정로3가 일대	61,730.1	감) 347.3	61,382.8	•제9-1지구 편입토지의 공부상 면적 반영 및 공공기여를 토지 대신 건축물로 변경

2. 도시계획시설 결정(변경) 조서

가. 도로 결정 조서 : 변경없음

※ 소로1-23호선 미집행구간에 대하여 마포로5구역 제9-1지구 사업시행자가 추후 사업시행계획인가 시 도시계획시설  사업 시행자 지정 받아 개설 예정

구 분	규모				기능	사용 형태	연장 (m)	기점	종점	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	소로	1	23	10	집산 도로	일반 도로	165	중구 중림동 500-4	중구 중림동 419-5	-	-	•미집행구간 개설

Ⅱ. 마포로5 도시정비형 재개발구역 제9-1지구 정비계획 결정

1. 정비지구 지정 조서(변경)

구분	정비지구 명칭	위 치	면적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
변경	마포로5 도시정비형 재개발구역 제9-1지구	중구 순화동 6-11번지 일대	1,938.9	감) 347.3	1,591.6	•편입토지의 공부상 면적 반영 •공공기여를 토지 대신 건축물로 변경

2. 토지이용계획(변경)

구분	면적(㎡)			비율(%)	비고
	기정	변경	변경후
합 계	1,938.9	감) 347.3	1,591.6	100.0	-
정비기반시설 등	320.3	감) 320.3	-	-	•공공기여를 토지 대신 건축물로 변경
획 지	1,618.6	감) 27.0	1,591.6	100.0	•편입토지의 공부상 면적 반영

3. 용도지역・지구

가. 용도지역 결정(변경) 조서 : 변경없음

※ 사업지구 내 편입토지의 공부상 면적 반영에 의한 사항으로 용도지역의 변경사항 없음

구 분	면적(㎡)			구성비(%)	비 고
	기정	변경	변경후
합 계	1,618.6	감) 27.0	1,591.6	100.0	-
일반상업지역	1,618.6	감) 27.0	1,591.6	100.0

나. 용도지구 결정(변경) 조서 : 변경없음

구 분	지구명	위치	면적(㎡)	최초결정일	비 고
기 정	방화지구	서대문~마포	449.4	-	-

4. 도시계획시설 결정(변경) 조서

가. 사회복지시설 결정(변경) 조서

※ 사회복지시설은 서울특별시로 귀속되며, 서울특별시장이 운영 및 관리함

※ 향후 토지가 및 건축계획 등에 따라 면적·층고·형태는 조정 될 수 있으며, 사회복지시설의 세부계획에 대해서는

서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 추후 확정함

구 분	도면표시 번호	시설명	위치	면적(㎡)	최초 결정일	비고(관리청)
신 설	-	사회복지시설	중구 순화동 6-11번지 일대	부지면적 : - (연면적 : 1,817.95㎡)	-	복합설치 (서울특별시장)

∎변경사유서

도면표시번호	시설명	변경내용	변경사유
-	사회복지시설	•도심권 50플러스센터 신설	•50+ 세대의 경험과 경력을 기반한 다양한 콘텐츠 개발 및 사회공헌 활동 지원

5. 정비기반시설 등 설치(부담) 계획

가. 사회복지시설 계획

구 분		내 용	비 고
도입용도		50플러스센터
시설연면적		1,817.95 ㎡	•전용면적 1,106.23㎡ / 공용면적 711.72㎡ •2층(공동 사용), 3층(단일 사용)
건축비		2,999,000 원/㎡	•2020년 공공건축물 건립공사비 책정 등 가이드라인 중 종합사회복지관
설치비용		5,452,032,050 원	•건축비 × 기부채납 연면적
부지가액		19,452,218 원/㎡	•2021년 개별공시지가 가중평균값 2배 적용
환산부지면적		406.22 ㎡	•건축물 환산면적 + 토지지분면적
	건축물 환산면적	280.28 ㎡	•설치비용 ÷ 부지가액
	토지지분면적	125.94 ㎡	•기부채납시설 면적 ÷ 전체시설 면적 × 대지면적 = (1,817.95㎡ ÷ 22,975.36㎡) × 1,591.60㎡

나. 정비기반시설 등 부담 계획

▶ 정비기반시설 등 부담량 : 406.22㎡(20.33%) / 기결정 부담량 320.30㎡(부담률 16.54%)이상 계획

① 정비기반시설 부담 : -

② 지상2~3층부 건축물 기부채납 면적 : 406.22㎡

- 토지지분 125.94㎡, 건축물 환산면적 280.28㎡[연면적 1,817.95㎡ (전용 1,106.23㎡ + 공용 711.72㎡)]

- 도입시설(지분 및 건축물)은 서울특별시로 귀속되며, 서울특별시장이 운영 및 관리

※ 향후 토지가 및 건축계획 변경 등에 따라 면적·층고·형태는 조정될 수 있으며, 사회복지시설의 세부계획에

대해서는 서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 추후 확정

③ 획지내 국공유지 무상양도 : -

지구명	시행면적 (㎡)	대지면적 (㎡)	정비기반 시설부담 면적(㎡)	건축물 기부채납 면적(㎡)	기존국공유지 (무상양도) 면적(㎡)	부담률
제9-1지구	1,591.6	1,591.6	-	406.22	-	•부담률 산식 = 406.22㎡ / (1,591.6㎡ + 406.22㎡) = 20.33%

∎정비기반시설 등의 부담면적(관리청으로 무상귀속)

구분	면적(㎡)			비율(%)	비고
	기정	변경	변경후
합 계	320.30	증) 85.92	406.22	100.0
도 로	320.30	감) 320.30	-	-
건축물	-	증) 406.22	406.22	100.0

6. 기존 건축물의 정비‧개량 계획

구분	구역 구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거후 신 축	철거 이주
기정	제9-1지구	1,938.9	9-1	1,618.6	순화동 6-12일대	6	-	-	6	-
변경	제9-1지구	1,591.6 (감 347.3)	9-1	1,519.6 (감 27.0)	순화동 6-11일대

7. 건축시설계획

구분

구역구분

가구 또는

획지 구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적률

(%)

높이

(m)

비고

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

기정

마포로5구역

제9-1지구

1,938.9

9-1

1,618.6

중구 순화동

6-12번지 일대

업무

60이하

600/800/α

70이하

-

변경

1,591.6

1,591.6

중구 순화동

6-11번지 일대

주거

60이하

(저층부 71이하)

1,030이하

70이하

-

주택의 규모 및

규모별 건설비율

구 분			세대수	비율	비 고
합 계			136	100.0
공동주택	소 계		68	50.0
	일반분양	84㎡	29	21.3
	장기일반민간임대	59㎡	39	28.7
오피스텔	소 계		68	50.0
	일반분양	52㎡	34	25.0
		82㎡	17	12.5
		84㎡	17	12.5

심의

완화

사항

건폐율

완화

o 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획 제4절. 건폐율 및 높이계획

- 60% 이하 (저층부 71% 이하)

용적률

완화

① 기준용적률 : 600%

② 허용용적률 완화량 : 180%

목적	인센티브대상	요 건	인센티브		적용량
친환경 개발 (의무)	녹색건축물 인증	o 그린1등급(우수)	기준등급 준수 시 허용용적률 총량의 1/2 부여		100%	최대 180% 적용
	건축물에너지소비 총량제	o 240 (kWh/㎡·y)
	신재생에너지 이용시설	o 11%이상(비주거) o 7%이상(주거)
주거 안정	장기일반 민간임대주택	o 임대주택법에 의한 장기일반민간 임대주택 도입(전용 60㎡ 이하, 전체연면적의 20% 이상 도입시)	정량 부여	최대 50%	50%
보행 가로 활성화	저층부 가로활성화용도	o 재생관리지침에 따라 가로활성화 용도 도입 시	정량 부여	최대 30%	30%

③ 상한용적률 완화량 : 258.80% ⇒ 250% 적용

정비기반

시설

(건축물

기부채납)

산식 = 허용용적률 × [ 1.3 × α ]

o α = 공공시설 제공면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적   = 406.22㎡ / 1,591.60㎡ = 0.2552

= 780% x ( 1.3 x 0.2552 )

= 258.80%

건축물 배치에 관한 계획

o 서소문로변 : 건축한계선 3m

o 서소문로9길변 : 건축한계선 2m

∎용적률 계획

구 분

산  정  내  용

토지이용계획

시행면적

(㎡)

획지면적

(㎡)

신설

정비기반시설

등 면적(㎡)

공공시설설치

환산부지면적(㎡)

(토지지분포함)

신설 정비기반시설

내 기존 국·공유지

면적(㎡)

획지 내 용도 폐지 국·공유지

면적(㎡)

1,591.6

1,591.6

-

406.22

-

-

공공시설부지

제공면적

(순부담)

•순부담률 = 공공시설부지 제공면적 / (획지면적 + 공공시설부지 제공면적)

= 406.22㎡ / (1,591.6㎡ + 406.22㎡) = 20.33%

•공공시설부지 제공면적 = 신설 정비기반시설 등 면적 + 공공시설설치 환산부지면적 –

신설 정비기반시설 내 기존 국·공유지 면적 - 획지 내 용도폐지되는 국·공유지 면적

= 406.22㎡

공공시설설치

환산부지면적

•공공시설설치 환산부지면적 = 공공시설 환산면적 + 토지지분면적 = 406.22㎡

•건축물 환산면적 = 설치비용 / 부지가액 = 5.452.302.050 / 19,452,218 = 280.28㎡

· 건축비 : 2,999,000 원/㎡ (2020년 공공건축물 건립공사비 책정 등 가이드라인)

· 설치비용 : 5,452,302,050 원 (건축비 2,999,000 × 건축연면적 1,817.95㎡)

· 부지가액 : 19,452,218 원/㎡ (개별공시지가 9,726,109 원/㎡ 의 2배)

•토지지분면적 = 공공시설 연면적 / 전체연면적 × 대지면적

= 1,817.95㎡ / 22,975.36㎡ × 1,591.60㎡ = 125.94㎡

기준용적률

•기준용적률 = 600%

허용용적률

•허용용적률 = 180%

목적	인센티브대상	요 건	인센티브		적용량
친환경 개발 (의무)	녹색건축물 인증	o 그린1등급(우수)	기준등급 준수 시 허용용적률 총량의 1/2 부여		100%	최대 180% 적용
	건축물에너지소비 총량제	o 240 (kWh/㎡·y)
	신재생에너지 이용시설	o 11%이상(비주거) o 7%이상(주거)
주거 안정	장기일반 민간임대주택	o 임대주택법에 의한 장기일반민간 임대주택 도입(전용 60㎡ 이하, 전체연면적의 20% 이상 도입시)	정량 부여	최대 50%	50%
보행 가로 활성화	저층부 가로활성화용도	o 재생관리지침에 따라 가로활성화 용도 도입 시	정량 부여	최대 30%	30%

상한용적률

•상한용적률 = 허용용적률 × ( 1 + 1.3 × 가중치 × α ) = 780% × ( 1 + 1.3 × 1.0 × 0.2552 )   = 1,038.80%

⇒ 1,030% 이하 적용

▸대상지

· 일반상업지역 (기부채납 20.33%)

· 허용용적률 : 780%, 대지면적 1,591.6㎡

· 기부채납 : 공공시설설치 환산부지면적 406.22㎡

· 계획용적률 : 1,023.88%

α = 공공시설등 부지 제공 면적 /
공공시설등 부지 제공 후 대지면적

= 406.22 ÷ 1,591.6

= 0.2552 ···

8. 환경보전, 재난방지에 관한 계획 및 환경성 검토결과

가. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	계획내용	비고
환경보전	•정비구역에 대한 환경보전계획을 수립함으로써 자원 절약적인 에너지 및 폐기물 처리계획 수립 •정비구역의 사업시행으로 인해 환경에 미치는 영향을 예측하여 자연환경과 생활환경으로 구분하여 검토하고 이에 대한 대책 수립	-
재난방지	•수해․지진 등 기존에 발생한 재해의 재난유형 등을 조사하여 방재대책을 수립하기 위한 기초 자료로 활용하고 이를 토대로 수해․지진 등 위기상황에 대처하기 위한 재난방지계획 수립 •저지대는 가급적 자연배수가 되도록 계획하고, 불가피한 경우에는 공원․녹지 지하에 유수지를 확보하고 유수지의 기능이 최대한 발휘되도록 계획	-

나. 환경성 검토결과

검토항목	목표기준	현황 및 검토결과	계획 반영사항
생태 네트워크	녹지연결성 확보	•계획지구내 녹지가 분포치 않음	•조경계획을 반영하여 녹지 확보
동·식물상	동․식물상보호	•계획지구 및 주변지역으로 보호할 만한 동․식물은 분포치 않음	•조경계획을 통한 서식환경 조성
비오톱	비오톱보전 등급 향상	•비오톱유형평가 4등급, 개별비오톱 평가제외로 조사됨	•조경녹지 등 녹지공간의 확보 및 비오톱 기능 향상
생태면적률	30%이상	•기 시가화 지역으로 대부분 포장상태 지역	•대상지 내 충분한 녹지를 조성하여 법적기준 이상 적용
지형변동	절․성토균형	•건축물 터파기 공사에 의한 절성토 비율 미미	•현지형을 고려한 계획 수립 •발생 사토처리 계획 수립
바람 및 미기후	바람길 확보	•주풍향 고려 및 통경축 확보	•건축물 계획 시 주풍향 고려하여 계획
온실가스	온실가스 저감	-	•녹지공간 확보를 통한 이산화탄소 저장, 흡수가 가능토록 계획 및 신재생에너지 확보
친환경적 자원순환	폐기물발생량 최소화	•공사시 및 운영시 폐기물 발생 예상됨	•중구 폐기물 처리계획에 의거하여 적정 처리
에너지	에너지절약계획 수립	-	•에너지자립률 상향을 위한 신재생에너지 설치 및 고효율기자재 사용 등 계획
경관	Skyline 보전	•주변 건축물과 조화로운 스카이라인 형성	•주변지역과 연계한 스카이라인 계획 수립
휴식 및 여가공간	휴식·여가공간 최대확보	•대상지 주변 휴식·여가공간 부족	•녹지공간 및 오픈스페이스를 충분히 확보
보행 친화공간	보행공간 계획수립	•보행자 위한 공간 확보 계획	•공공보행통로 설치를 통해 주변지역과의 보형연결성 강화
	자전거전용 도로계획수립	•보행자 위한 공간 확보 계획	•보도 개선 및 공개공지 설치를 통한 주변지역과의 보행연결성 강화
	자전거보관소	•자전거전용도로 미설치	•주변지역과 연계할 자전거전용도로 없음
일조	수인한도 만족	•대상지: 일반상업지역 •대상지 인근: 일반상업지역, 제3종일반주거지역	•건축물 등 관련 규정에 의거하여 계획
소음 및 진동	규제기준 만족	•공사시 소음·진동 영향 예상됨 •운영시 인근 도로소음이 예상됨	•가설방음판넬 설치 •저소음, 저진동 장비사용

9. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

정비구역 주변 현황	교육환경 보호에 관한 계획	비고
정비구역 주변 반경 200m에 이화여자외국어고등학교, 반경 300m에 이화여자고등학교, 창덕여자중학교 위치	•정비구역 - 교육환경법에서 규정하고 있는 상대보호구역에서의 금지되는 행위 불허 •공사시 소음 - 공사장 소음‧진동 관리지침에 준하여 공사를 시행 - 가설방음판넬 설치 - 저소음, 적정용량의 건설기계를 선택하여 소음‧진동 저감 •일조 - 일조 권고치 기준에 적합하게 건축계획 수립 •통학로 - 구역 및 주변지역 학생들에게 최단거리의 안전한 통학로 제공 •기타 - 추후 사업시행계획서 작성시 구체적인 사항에 대하여 교육감 또는 교육장과 협의 - 폐유교환은 지정업소에서 실시, 불가피하게 현장에서 교환시에는 지구내 폐유저장고를 설치하여 전량 수거 후 위탁 처리	-

10. 안전 및 범죄예방에 관한 계획

정비구역 현황	안전 및 범죄예방에 관한 계획			비고
	정비계획결정 ~ 착공 전	착공 ~ 공사 완료	범죄예방설계 적용
•소규모 점포 등이 소재한 일반상업지역	•펜스 설치 및 유지·관리 •1일 오전·오후 1회 우범지역 순찰 •방범용 CCTV 설치 운영	•건설산업기본법, 건설기술 진흥법, 건축법, 산업안전 보건법 등 관계 규정 준수 안전 시공 •안전관리비 및 산업안전 보건관리비 공사비 계상	•RF Card에 의한 무정차 방식으로 입주 차량의 빠른 입, 출차 확보 및 외부차량 출입통제 •CCTV 카메라를 주차장 등 주요 장소에 설치 •디지털 감시녹화장치(DVR)에 의한 원격감시 및 녹화 •정전 시 발전기로 CCTV설비에 비상전원을 공급 •16채널 DVR SYSTEM 구축 •촬영된 자료는 1개월 이상 보관 •DVR의 저장 해상도는 1채널당 320×240이상	-

▢ 2021년 제16차(‘21.12.1.) 도시계획위원회 심의결과 : ‘수정가결’

구분	심의결과	내용	비고
제16차 도시계획위원회	수정 가결	•사전검토의견 주요 조치계획 - 소로 1-23호는 사업시행계획인가시 도시계획시설사업 시행자 지정을 받아 개설 •조건사항 - 평면계획상 공동주택 공용공간에 채광이 가능하도록 조정 검토하고, 향후 건축위원회 심의 시 적정성을 검토할 것.	-

Ⅲ. 관련도면 : 붙임 참조

1. 정비구역 결정도(변경없음)

2. 용도지역 결정도(변경없음)

3. 정비계획 결정도(기정/변경)

※ 첨부된 정비구역 지정 및 지형도면 등(그 외 세부관계도면은 첨부 생략)은 참고용 도면이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.

Ⅳ. 정비구역지정 및 정비계획 수립 도서 : 생략

Ⅴ. 열람장소 : 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 도시활성화과(☎02-2133-4635),
중구 도심재생과(☎02-3396-5775)에 관계서류를 비치 및 열람하고
있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이음(http://eum.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

Ⅵ. 도시정비형 재개발(변경)지정 및 지형도면

□정비구역 결정도(변경없음)

□용도지역 결정도(변경없음)

□정비계획 결정도(기정)

□정비계획 결정도(변경)