문서번호	주택정책과-13741
결재일자	2014.8.21.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	주택연구팀장	주택정책개발센터장	주택정책과장		주택건축정책관
임종현	代김중헌	정종대	최경주		08/21 한규상
협 조

서울시 표준지 주택가격 산정 연구 학술용역계획(안)

2014. 8

주 택 정 책 실

주택정책개발센터

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 □
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 □
	●	전문가	:	유 ■	(	외부 자문위원	)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 □
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 □
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 □
	●	기업	:	유 □	(		)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 □
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 □

서울시 표준지 주택가격 산정 연구 학술용역계획(안)

서울시 주택임대차시장의 구조변화에 대응하여 월세입자의 주거안정성 확보와 전윌세 가격의 안정을 위해 임대주택시장을 대표할 수 있는 표준주택을 선정하고, 이를 향후 주택 상태별 표준임대료 산정기준 마련 및 공시 추진에 적극 반영될 수 있도록 하여 서민주거안정에 만전을 기하고자 함.

1		추 진 근 거

□ 전월세가격 안정을 위한 표준계약서 표준임대료 공시제도 도입

(시장 공약 9-2-5)

❖ 월세중심으로의 임대차시장 구조 변화가 두드러지게 나타남에 따라 월세입자의 주거안정성을 위한 임대료 공시제도 도입 필요 증대

❖ 타 시도와 달리 높은 임대료 수준과 많은 임차가구 수 및 저소득층의 월세주택 거주비율이 높은 점 등을 고려할 때, 서울시의 임대시장에 적합한 서민주거안정을 위한 독자적인 운영․관리체계 필요

❖ 현재 국토부의 개별주택가격 공시를 위한 표준주택선정 방식과는 다른 서울시 차원의 표준임대료 산정에 적합한 표준지 주택가격 산정을 위한 학술용역이 절실히 필요

2		연구 개요

□ 연구목적 및 필요성

❍ 서울 전체 주택의 약 60%가 임차가구로 구성되어 있으며, 그 중 40%가 넘는 86만 가구 이상이 월세 형태의 임대차 계약을 이루고 있으며, 전세의 월세전환 증가에 따라 서민들의 월세부담이 늘어나고 있으나, 현재 임대주택과 관련된 표준임대보증금 및 표준임대료에 대한 기준이 있을 뿐, 일반 임대시장의 서민주거안정성 강화를 위한 실질적 제도가 부족한 실정임

(행정규칙)

- 2014년도 영구임대주택의 법정영세민 표준임대보증금 및 표준임대료 (국토교통부고시 제2014-315호)

- 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 (국토해양부고시 제2012-535호)

❍ 이에 우리시는 전월세 가격 안정을 위한 기초자료로 주택상태가 고려된 표준임대료 공시제도 도입과 표준주택 선정방법 및 데이터 관리 등 구체적인 실행방안 마련이 필요. 또한 뉴타운 해제결정이후 도시재생기조 아래 기존 단독/다가구 및 연립/다세대 등의 주택 유형을 유지하는 가구가 증가할 것으로 예상됨에 따라 그 필요성이 더욱 부각됨

❍ 이에 우리시의 실정과 임대차시장 변화, 주택의 상태가 고려된, 표준주택 선정 방법 및 기준을 도출하고, 표준임대료 산정 방안 마련을 통해 서울시 임대시장에 적합한 서민주거안정 체계를 마련하고자 함

□ 과제명 : 서울시 표준지 주택가격 산정 연구

□ 연구기간 : 계약일로부터 300일 (10개월)

□ 연구사업비 : 123,000천 원

□ 연구기관 선정방법

❍ 수행기관선정방법 : 일반경쟁입찰 (협상에 의한 계약)

❍ 입찰참가자격 :

가. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제13조의 규정에 의한 자격 조건을 구비하고 아래 요건 중 1개 이상의 자격을 보유한 자

1) 주택정책 및 주택실태․상태조사 연구 및 용역 등 유사한 용역 수행실적이 있거나 용역수행능력이 있는 민법 제32조 규정에 의해 설립·허가된 비영리법인(공공기관 또는 대학 부설연구소 포함)

2) 표준주택선정 및 평가, 주택임대차제도 등에 대한 법률·전문지식 및 활동경험이 풍부하고 임차인 보호에 대한 관심과 열정이 있는 기관

가. 가의 조건을 충족하는 단일 업체 또는 컨소시엄

3		연구내용

□ 주요내용

❍ 표준주택선정

- 토지 및 주택특성 분석

- 표준주택 선정 방법 및 기준 마련 모델 제시

❍ 주택상태 및 주택가격 비교 연구

- 선정된 표준주택의 토지, 주택 특성과 주택가격 비교 분석

- 표준주택의 토지․주택상태, 주택가격 등에 대해 기 자료 적극 활용 및 현장 방문조사를 통한 분석

- 토지 : 용도지역․지구, 기타제한, 도시계획시설, 고저, 형상, 방위, 도로접면 등

- 주택 : 건물구조, 지붕구조, 경과연수, 부대설비, 부속용도, 주택내부구조 및 마감상태, 주택설비 및 기구류 노후도 등

- 주택가격 : 임대보증금, 임대료 등

❍ 표준지 주택가격 산정

- 토지 및 주택특성과 임대료 비교 분석

- 주택 임대료 결정요인 분석 통한 표준임대료 산정 모델 제시

❍ 기타사항

- 서울시 임대시장의 안정적이고 효율적인 관리를 위한 정책 제안 등

□ 활용계획 및 기대효과

❍ 표준주택 선정 기준 마련을 통해 표준주택의 관리의 지속성 확보

❍ 우리시 여건에 부합하는 독자적인 표준임대보증금 및 표준임대료 산정 방안 마련    - 시장가격 및 주택상태를 모두 고려한 표준임대료 산정으로 공정거래 유도

- 월세입자의 주거안정권 강화

❍ 주택상태연구 결과를 활용하여 다양한 주택정책 수립․활용 가능

- 주택의 안전성 등 실제 주택상태 파악

- 서울시 건축지도와의 연계를 통해 주택에 대한 이해 증진

- 다양한 주택정책 수립의 기초자료로 활용 가능

4		자체 학술용역 심사

□ 자체심의회 구성

❍ 심사일시 : 2014. 8. 20(수)

❍ 심사위원 : 총 7명

- 위원장 : 주택건축정책관

- 외부위원(3) : 박인석(명지대학교 교수), 서채란(서채란법률사무소 소장, 변호사), 홍인옥(도시사회연구소 소장)

- 내부위원(3) : 주택정책과장, 주택정책개발센터장, 주택연구팀장

❍ 심사방법 : 서면심사

□ 심사기준

❍ 연구계획의 방향, 범위 등의 적정성 및 보완사항

❍ 기 시행된 중복·유사 용역인지 여부 판단

□ 심사결과 : 학술용역으로 시행 타당함

❍ 심의위원 7명 전원 찬성으로 가결

❍ 심의 주요의견

- 서울시 주택관리 및 질 향상을 위해 매우 필요한 연구 임

- 표준주택 선정 및 표준주택가격 산정 과정의 논리적 기준마련 중요

- 실질적인 주택상태를 고려하기 위해 주택상태연구에 대한 유의성 확보 필요

구분	위원명	소속	심사의견
위원장	한 규 상	주택정책정책관	적정
외부위원	박 인 석	명지대학교 교수	적정
	서 채 란	서채란 법률사무소 소장	적정
	홍 인 옥	도시사회연구소 소장	적정
내부위원	최 경 주	주택정책과장	적정
	정 종 대	주택정책개발센터장	적정
	김 용 경	주택연구팀장	적정

5		예산 및 행정사항

□ 소요예산 : 123,000천 원 (부가세 포함)

□ 예산지원 : 조직담당관, 시정의 효율성  제고, 시정 연구기능 강화, 시정시책연구용역, 연구용역비

6		향후일정

□ 2014. 09   학술용역 심의

□ 2014. 11   학술용역 시행방침

□ 2015. 01   전문연구기관 선정 및 계약

첨부1 : 학술용역심사 의결서

첨부2 : 과업내용서