서울특별시고시 제2021 - 000호

도시관리계획(서초로 지구단위계획 변경 및

코오롱부지 특별계획구역 세부개발계획 수립) 결정 및 지형도면 고시

서울특별시 고시 제53호(1987.23.)로 최초 결정되고, 서울특별시고시 제2011-188호(2011.7.7.) 및 서울특별시 고시 제2017-182호(2017.5.25.)로 변경 결정된 서초로 지구단위계획구역 내 코오롱부지 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 수립에 대하여 2021년 제7차 서울특별시 도시ㆍ건축공동위원회 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의거 도시관리계획 (지구단위계획구역 및 계획) 결정(변경)을 고시하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조 및 같은법 시행령 제27조, 「토지이용규제기본법」 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의하여 지형도면을 고시합니다.

2021년  5월 13 일

서 울 특 별 시 장

Ⅰ. 사업개요 및 결정(변경) 취지

○ 위    치 : 서초구 서초동 1324-2번지 일대

○ 면    적 : 8,900.4㎡

○ 결정취지 : 강남도심 서초로 지구단위계획구역 내 가용 부지인 코오롱부지에 대해 도심기능 강화 및 공공성 있는 개발을 도모하기 위해 사전협상을 완료함. 사전협상 결과를 반영하여 서초로 지구단위계획 구역 내 코오롱부지 특별계획구역 지정 및 세부개발 계획을 수립하고자 도시관리계획을 결정하는 사항임.

Ⅱ. 도시관리계획 결정(변경)조서

Ⅱ-Ⅰ. 서초로 지구단위계획 결정(변경)

□ 서초로 지구단위계획구역에 관한 결정 : 변경없음

1. 지구단위계획구역 결정조서(변경없음)

구분	도면 표시번호	구역명	위치	면적(㎡)	최초결정일	비고
기정	①	서초로 지구단위계획구역	서초역~ 강남역	540,697	서울시고시 제53호 (1987.02.03.	해당 지구단위계획구역은 현재 재정비 진행중에 있음

□ 토지이용 및 시설에 관한 결정

1. 용도지역·지구에 관한 결정조서

1) 용도지역에 관한 결정조서

구분		면 적(㎡)			구성비(%)	비고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		540,697	-	540,697	100.0	-
일반상업지역		267,897	-	267,897	49.5	-
주거 지역	소 계	272,800	-	272,800	50.5	-
	제1종일반주거지역	17,383	-	17,383	3.2	-
	제2종일반주거지역(7층)	123,284	-	123,284	22.8	-
	제2종일반주거지역	11,069	감) 8,900.4	2,168.6	0.4	-
	제3종일반주거지역	121,065	-	121,065	22.4	-
	준주거지역	-	증) 8,900.4	8,900.4	1.6	-

□ 결정(변경) 변경 사유서

도면 표시 번호	위치	용도지역		면적(㎡)	용적률	결정(변경) 사유
		기정	변경
-	서초동 1324-2 일대	제2종 일반 주거지역	준주거 지역	8,900.4	400%	효율적인 토지 활용, 서초대로 이면부 활성화를 위한 강남역 업무기능 지원 등 전략적 지역거점 육성을 위해 용도지역 상향 사전협상 결과 반영 (공공개발기획단-1896호, ‘21.02.26.)

2) 용도지구에 관한 결정조서(변경없음)

2. 도시기반시설 결정조서 (변경없음)

1) 교통시설 (변경없음)

2) 유통 및 공급시설 (변경없음)

3) 공간시설 (변경없음)

4) 공공시설 (변경없음)

□ 획지 및 건축물 등에 관한 결정사항 : 변경없음

1. 가구 및 획지에 관한 결정조서 (변경없음)

1) 가구 결정조서 (변경없음)

2) 획지 결정조서 (변경없음)

2. 건축물에 관한 결정조서 (변경없음)

1) 건축물 용도 결정조서 (변경없음)

2) 건축물 밀도 결정조서 (변경없음)

3) 건축물 높이 결정조서 (변경없음)

4) 건축물 배치 결정조서 (변경없음)

3. 기타사항에 관한 결정조서 (변경없음)

1) 대지 내 공지 (변경없음)

2) 교통처리 (변경없음)

3) 건축물의 형태 및 외관 (변경없음)

4. 특별계획구역에 관한 결정조서

서초로의 개발 연속성과 주변 상업시설과의 연계를 고려한 복합용도 개발유도

대규모개발에 따른 주변지역과의 완충 역할로서 공공공지와 쾌적한 보행환경과 휴게공간을 위해 공개공지 조성

계획적 개발에 따른 차량 진출입부와 이면도로의 교통환경 개선을 위한 도로 확폭

1) 특별계획구역 결정조서

※ 향후 사업시행시 측량결과에 따라 면적이 변경될 수 있음

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
기정	서초로 특별계획구역	서초동 1322 일대	43,438	-	43,438	-
신설	코오롱부지 특별계획구역	서초구 서초동 1324-2번지 일대	-	8,900.4	8,900.4	5필지

□결정(변경) 변경 사유서

구역명	변경내용	변경사유
코오롱부지 특별계획구역	∙ 특별계획구역 신설 - 면적 : 8,900.4㎡	[사전협상 대상지 선정 및 협상 완료] 본 대상지는 국토계획법 제51조 제1항 8호의2, 8호의3, 같은 법 시행령 제43조 제1항, 제2항, 제3항에 해당하는 부지로서 서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례 제22조에 따른 「도시계획변경 사전협상 운영지침」을 준용하여 협상을 진행 사전협상 결과(공공개발기획단-1896호, ‘21.02.26.)에 따라 지구단위계획 (특별계획구역)을 결정하고자 함.

2) 특별계획구역 계획지침

가. 서초로 특별계획구역(변경없음)

나. 코오롱부지 특별계획구역(신설)

□ 특별계획구역 계획지침

구 분		특별계획구역 계획지침	비고
구역면적		8,900.4㎡	-
용도지역		준주거지역	-
공공 시설 등	공공 기여율	기준대지 면적의 30% 내외 공공기여 면적 : 2,670.12㎡ (66,353,482,000원)	용도지역 변경에 따른 공공기여량 산정기준 및 공공기여 제공금액 인정기준 준용 (감정평가 기준)
	공공 기여 계획	① 장기미집행 시도로 서초대로 보상 : 38,653,482,000원 ② 복합문화시설 신축 : 25,200,000,000원 ③ 완충녹지(길마중길) 일부구간 고도화 : 2,500,000,000원
건축물 용도	불허용도	단독주택, 종교시설, 수련시설 운동시설 중 옥외 철탑이 설치된 골프연습장 창고시설, 자동차 관련시설	-
	지정용도	업무시설 중 일반업무시설 운동시설 ※ 전체 연면적 (지하층 포함, 주차장 제외)의 50% 이상 확보	-

※ 해당 특별계획구역 계획지침은 서초동 코오롱부지 사전협상 추진에 따른 협상 결과(’21.02.26. 사전협상 결과 통보, 공공개발기획단-1896호)를 반영하여 계획함

구분		특별계획구역 계획지침	비고
건축물 밀도	건폐율	60% 이하	-
	용적률	기준용적률 : 200% 이하 허용용적률 : 280% 이하 ※ 허용용적률 인센티브 계획에 따름 상한용적률 : 400% 이하 ※ 사전협상에 의한 공공기여 시	사전협상형 지구단위계획 수립기준 준용
	높이	최고높이 120m 이하	-
건축물 배치 형태	건축 한계선	서초대로70길변: 도로경계선으로부터 3m	이면도로 연접부 보행로 확보
		주거지역 연접부: 대지경계선으로부터 3m	연접한 주거환경 보호
		서운로15길변: 도로경계선으로부터 3m	이면도로 연접부 보행로 확보
		공원 연접부: 대지경계선으로부터 3m	공원 연접부 보행로 확보
		완충녹지 연접부 : 대지경계선으로부터 6m	남북간 연결보행로 확보
	건축물 형태	주변 지역에 위압감을 줄 수 있는 건축물 형태 지양 일반인 이용 및 접근성이 향상될 수 있도록 배치 권장	-
대지 내 공지	공개 공지	건축법에 따른 의무 공개공지 설치 시 주변 용허리 근린공원 및 길마중길을 고려하여 조성 공개공지 2개소 위치 지정	-
	전면 공지	건축한계선에 따른 후퇴공간은 쾌적한 보행환경 조성을 위해 보도부속형 전면공지 조성	-

□ 용적률 인센티브 계획(안)

유형	세분		세부계획기준	비고
중점 인센 티브	건축물 용도	지정용도	기준용적률×(지정용도면적/연면적)×0.1	전체 연면적의 50%이상 설치 시 (지하층 포함, 주차장 제외)
		특정층 (지상2층) 개방	기준용적률×(설치면적÷연면적)×10	일반인에게 개방이 가능한 구조의 경우에 한함 (설치면적은 전용면적 기준으로 함)
		특정층 (꼭대기) 개방	기준용적률×(설치면적÷연면적)×4	일반인에게 개방이 가능한 구조의 경우에 한함 (설치면적은 전용면적 기준으로 함)
계획 유도 인센 티브	대지내 공지	공개공지등	기준용적률×(설치면적-의무면적)/대지면적×0.2	조성형태(필로티, 개방형구조 등)에 따라 계수조정 가능
		침상형공지	기준용적률×(조성면적-의무면적)/대지면적×0.02
		건축한계선	기준용적률×(조성면적-의무면적)/대지면적×0.1
	물환경 (친환경)	빗물관리시설 설치	기준용적률×0.04	빗물저류·이용시설 용량(ton) 및 물침투시설 침투량(ton/hr)의 합이 건축면적 x 0.05 또는 대지면적 x 0.02이상이 되도록 설치
		옥상녹화	기준용적률×(보존면적/대지면적)×0.1	법정 조경으로 산입된 면적 제외 녹화면적은 대지면적 30%까지만 허용
	대기환경 (친환경)	저공해자동차	기준용적률×0.05	[주거 : 300세대 이상] 전체 주차면수의 5% 이상 전용 주차공간 제공 및 전체 주차면수의 2%이상 전기차충전용 콘센트 설치시 [비주거 : 연면적 1만㎡ 이상] 전체 주차면수의 5% 이상 전용 주차공간 제공 및 전체 주차면수의 1% 이상 전기차 충전기 설치시
	건축물 용도	저층부 가로활성화 용도	기준용적률×0.2	1층 벽면길이 및 바닥면적의 50%이상 설치 시

※ 1) 지정용도의 면적은 해당 용도의 바닥면적 합계가 전체 연면적(지하부 포함, 주차장 제외)의 50% 이상일 경우에 인센티브를 부여한다.

2) 허용용적률은 기준용적률과 해당 인센티브의 합계이며 지구단위계획으로 정한 허용용적률을 초과할 수 없음

3) 허용용적률 산정을 위한 인센티브 계획용적률은 중점 인센티브는 100분의 30 이상, 계획유도 인센티브 합은 100분의 70 이내로 하고, 기준용적률과 인센티브 계획용적률의 합은 허용용적률 범위를 초과할 수 없음

4) 중점 인센티브 항목은 해당 인센티브의 100분의 30에 미달하는 경우에도 계획유도 인센티브 항목 준수를 통하여 부족한 중점 인센티브의 대체 적용 미인정

5) 중점 인센티브를 해당 인센티브량의 100분의 30을 초과하여 계획한 경우에는 계획유도 인센티브 미달량에 대하여 중점 인센티브로 대체하여 적용 가능

6) 저층부 가로활성화 용도는 저층부 상업시설 및 전시시설 등 보행친화적 용도를 말하며, 벽면길이 및 바닥면적 산정시 공용면적 (출입구·계단실·엘리베이터홀·화장실 등)은 제외

7) 인센티브 완화량 산정시 관계법령에 의해 설치하는 의무면적에 대해서는 인센티브 완화에서 제외, 유사항목으로 상한용적률 적용시 허용용적률에서는 제외

8) 상기 지침에 명시하지 않은 사항은 “서울특별시 지구단위계획 수립기준·관리운영기준 및 매뉴얼” 준용

9) 상기내용은 구체적인 사업계획이 수립되는 건축허가시 변경될 수 있음

5. 인센티브 운영계획

1) 기준용적률의 완화항목 및 완화내용

지구단위계획의 목표달성 및 공공에 대한 기여 여부에 따라 용적률 인센티브 제공

계획지침의 변경에 따라 규제형, 유도형, 의무형으로 인센티브 구분

지구단위계획에서 유도하고자 하는 목적에 따라 인센티브량을 탄력적으로 운영

□ 용적률 인센티브 항목 및 내용 (기정)

항목 내용				유형1 (서초동 법원단지주변)	유형2 (상향상업지역)	유형3 (기정상업지역 이면부)	유형4 (기정상업지역 간선부/ 특별계획구역)
규제형	획지 계획	공동개발 (지정/ 권장)	공동개발 (지정/ 권장)	기준용적률 × α ※ 2필지 이하 α=0.03 3필지 이상 α=0.05	기준용적률 × α ※ 2필지 이하 α=0.2 3필지 이상 α=0.3	기준용적률 × α ※ 2필지 이하 α=0.02 3필지 이상 α=0.04	기준용적률 × α ※ 3필지 이하 α=0.02 4필지 이상 α=0.03 ※ 특별계획구역은 제외
	대지내 공지	건축 한계선 건축 지정선	전면공지	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.5	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 3.0	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.6	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.8 특별계획구역 α=0.4~1.5
		벽면 한계선	준수시	-	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 2.0	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.2	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.2
유도형	대지내 공지	공개 공지 침상형공지 쌈지형공지	조성 형태, 규모 준수시	조성형태, 규모준수시	기준용적률×(제공면적 /대지면적) × 1.5	기준용적률×(제공면적 /대지면적) × 0.6	기준용적률×(제공면적 /대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.7 특별계획구역 α=0.6~2.2
	건축물 용도	권장 용도	전층	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × 0.2	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × 1.2	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × 0.5	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.5 특별계획구역 α=0.5~1.8
			특정층	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × 0.06	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × 0.3	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × 0.2	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.12 특별계획구역α=0.12~0.45
		특정층 (꼭대기층) 개방		-	기준용적률×(설치면적 /해당층 바닥면적) × 0.3	기준용적률×(설치면적 /해당층 바닥면적) × 0.12	기준용적률×(설치면적 /해당층 바닥면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.15 특별계획구역α=0.12~0.45
		지하철 출입구		기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.3	-	기준용적률×0.12
의무형	친환경 계획	자연 지반 보존	보존시	기준용적률×(보존면적÷ 대지면적) × 0.2	기준용적률×(보존면적 ÷ 대지면적) × 1.0	기준용적률×(보존면적÷ 대지면적) × 0.5	기준용적률×(보존면적÷ 대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.5 특별계획구역α=0.2~1.0
		옥상 녹화	준수시	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × 0.1	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × 0.5	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × 0.25	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.25 특별계획구역α=0.1~0.5

주1) 의무형 인센티브 친환경 계획 항목은 해당 유형에서 정한 인센티브량(20%)에 미달하는 경우에도 유도형과 규제형 인센티브 항목 준수를 통하여 부족한 의무형 인센티브의 대체 적용은 인정하지 않음

주2) 유도형 인센티브 여러 항목 중 한 항목의 유도형 인센티브 계획용적률은 해당 유도형 인센티브의 100분의 50이내에서 적용

주3) 전층 권장용도는 권장용도로 사용되는 바닥면적의 합이 건물전체 바닥면적의 20%이상(바닥면적 산정시 주차장 면적 및 공용면적 제외)인 경우 권장용도로 수용한 것으로 인정함

주4) 공동개발(지정/권장)에 관한 인센티브 부여는 본 지구단위계획 결정일 당시 계획이 수립된 대지에 한하여 적용하며, 토지소유자가 자발적으로 추가로 공동개발시 구도시계획위원회 심의에서 인정하는 경우에 한하여 인센티브를 추가로 부여

주5) 건축법 제46조에 의한 건축선 후퇴부분은 인센티브 산정에서 제외하며, 본 지구단위계획에서 제시한 건축한계선보다 추가하여 후퇴한 부분에 한하여 인센티브 부여 (단, 이 경우 추가되는 건축한계선에 대하여는 지구단위계획 결정 절차를 거쳐야 함)

주6) 조경면적 등 타법령에서 의무적으로 조성하도록 하는 사항은 인센티브를 부여할 수 없으며, 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계상할 수 없음

주7) 의무형 인센티브는 해당 유형에서 정한 인센티브량(20%)을 초과하여 계획한 경우에는 규제형과 유도형의 인센티브 미달량에 대하여 의무형 인센티브로 대체하여 적용 가능

주8) 특정층 개방이라 함은 1층, 옥상층 또는 도로, 보도에서 직접 출입 및 연계 가능한 지하층, 2층이상의 옥외공간을 일반인에게 상시개방하는 것으로, 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계상할 수 없음

항목 내용				유형1 (서초동 법원단지주변)	유형2 (상향상업지역)	유형3 (기정상업지역 이면부)	유형4 (기정상업지역 간선부/ 특별계획구역)
의무형	친환경 계획	녹색 주차장, 투수성포장	준수시	기준용적률×(설치면적÷ 대지면적) × 0.05	기준용적률×(설치면적÷ 대지면적) × 0.3	기준용적률 × 0.2	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.2 특별계획구역α=0.05~0.30
		중수도/빗물 이용 시설 설치	준수시	기준용적률 × 0.04	기준용적률 × 0.04	기준용적률 × 0.04	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.04 특별계획구역α=0.04~0.10
		신재생 에너지 사용	준수시	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.05 특별계획구역α=0.05~0.06
		에너지 절약계획 도입	1등급	기준용적률 × 0.08	기준용적률 × 0.08	기준용적률 × 0.08	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.08 특별계획구역α=0.08~0.10
			2등급	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.05 특별계획구역α=0.05~0.06

2) 기준용적률의 완화항목 및 완화내용 (변경)

지구단위계획의 목표달성 및 공공에 대한 기여여부에 따라 용적률 인센티브 제공

계획지침의 변경에 따라 규제형, 유도형, 의무형으로 인센티브 구분

지구단위계획에서 유도하고자 하는 목적에 따라 인센티브량을 탄력적으로 운영

코오롱부지 특별계획구역의 경우, 특별계획구역 지침에서 정하는 별도의 용적률 인센티브 계획에 따름

항목 내용				유형1 (서초동 법원단지주변)	유형2 (상향상업지역)	유형3 (기정상업지역 이면부)	유형4 (기정상업지역 간선부/ 특별계획구역)
규제형	획지 계획	공동개발 (지정/권장)	공동개발 (지정/권장)	기준용적률 × α ※ 2필지 이하 α=0.03 3필지 이상 α=0.05	기준용적률 × α ※ 2필지 이하 α=0.2 3필지 이상 α=0.3	기준용적률 × α ※ 2필지 이하 α=0.02 3필지 이상 α=0.04	기준용적률 × α ※ 3필지 이하 α=0.02 4필지 이상 α=0.03 ※ 특별계획구역은 제외
	대지내 공지	건축한계선 건축지정선	전면공지	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.5	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 3.0	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.6	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.8 특별계획구역 α=0.4~1.5
		벽면한계선	준수시	-	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 2.0	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.2	기준용적률×(제공면적/ 대지면적) × 0.2
유도형	대지내 공지	공개공지 침상형공지 쌈지형공지	조성형태, 규모준수시	조성형태, 규모준수시	기준용적률×(제공면적 /대지면적) × 1.5	기준용적률×(제공면적 /대지면적) × 0.6	기준용적률×(제공면적 /대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.7 특별계획구역 α=0.6~2.2
	건축물 용도	권장용도	전층	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × 0.2	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × 1.2	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × 0.5	기준용적률× (권장용도면적/주차장을 제외한 건축연면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.5 특별계획구역 α=0.5~1.8
			특정층	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × 0.06	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × 0.3	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × 0.2	기준용적률×(권장용도 면적/1층바닥면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.12 특별계획구역 α=0.12~0.45
		특정층(꼭대기층) 개방		-	기준용적률×(설치면적 /해당층 바닥면적) × 0.3	기준용적률×(설치면적 /해당층 바닥면적) × 0.12	기준용적률×(설치면적 /해당층 바닥면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.15 특별계획구역 α=0.12~0.45
		지하철 출입구		기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.3	-	기준용적률×0.12

□ 용적률 인센티브 항목 및 내용 (변경)

주1) 의무형 인센티브 친환경 계획 항목은 해당 유형에서 정한 인센티브량(20%)에 미달하는 경우에도 유도형과 규제형 인센티브 항목 준수를 통하여 부족한 의무형 인센티브의 대체 적용은 인정하지 않음

주2) 유도형 인센티브 여러 항목 중 한 항목의 유도형 인센티브 계획용적률은 해당 유도형 인센티브의 100분의 50이내에서 적용

주3) 전층 권장용도는 권장용도로 사용되는 바닥면적의 합이 건물전체 바닥면적의 20%이상(바닥면적 산정시 주차장 면적 및 공용면적 제외)인 경우 권장용도로 수용한 것으로 인정함

주4) 공동개발(지정/권장)에 관한 인센티브 부여는 본 지구단위계획 결정일 당시 계획이 수립된 대지에 한하여 적용하며, 토지소유자가 자발적으로 추가로 공동개발시 구도시계획위원회 심의에서 인정하는 경우에 한하여 인센티브를 추가로 부여

주5) 건축법 제46조에 의한 건축선 후퇴부분은 인센티브 산정에서 제외하며, 본 지구단위계획에서 제시한 건축한계선보다 추가하여 후퇴한 부분에 한하여 인센티브 부여 (단, 이 경우 추가되는 건축한계선에 대하여는 지구단위계획 결정 절차를 거쳐야 함)

주6) 조경면적 등 타법령에서 의무적으로 조성하도록 하는 사항은 인센티브를 부여할 수 없으며, 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계상할 수 없음

주7) 의무형 인센티브는 해당 유형에서 정한 인센티브량(20%)을 초과하여 계획한 경우에는 규제형과 유도형의 인센티브 미달량에 대하여 의무형 인센티브로 대체하여 적용 가능

주8) 특정층 개방이라 함은 1층, 옥상층 또는 도로, 보도에서 직접 출입 및 연계 가능한 지하층, 2층이상의 옥외공간을 일반인에게 상시개방하는 것으로, 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계상할 수 없음

주9) 코오롱부지 특별계획구역의 경우, 특별계획구역 지침에서 정하는 별도의 용적률 인센티브 계획에 따름

항목 내용				유형1 (서초동 법원단지주변)	유형2 (상향상업지역)	유형3 (기정상업지역 이면부)	유형4 (기정상업지역 간선부/ 특별계획구역)
의무형	친환경 계획	자연지반 보존	보존시	기준용적률×(보존면적÷ 대지면적) × 0.2	기준용적률×(보존면적 ÷ 대지면적) × 1.0	기준용적률×(보존면적÷ 대지면적) × 0.5	기준용적률×(보존면적÷ 대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.5 특별계획구역 α=0.2~1.0
		옥상녹화	준수시	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × 0.1	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × 0.5	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × 0.25	기준용적률×(녹화면적÷ 대지면적) × α ※ 기정상업지역 α=0.25 특별계획구역 α=0.1~0.5
		녹색주차장, 투수성포장	준수시	기준용적률×(설치면적÷ 대지면적) × 0.05	기준용적률×(설치면적÷ 대지면적) × 0.3	기준용적률 × 0.2	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.2 특별계획구역 α=0.05~0.30
		중수도/빗물 이용시설 설치	준수시	기준용적률 × 0.04	기준용적률 × 0.04	기준용적률 × 0.04	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.04 특별계획구역 α=0.04~0.10
		신재생 에너지 사용	준수시	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.05 특별계획구역 α=0.05~0.06
		에너지 절약계획 도입	1등급	기준용적률 × 0.08	기준용적률 × 0.08	기준용적률 × 0.08	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.08 특별계획구역 α=0.08~0.10
			2등급	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × 0.05	기준용적률 × α ※ 기정상업지역 α=0.05 특별계획구역 α=0.05~0.06

3) 상한용적률

□ 상한용적률 (기정)

※ 향후 관련지침 및 법령 개정시에는 변경된 지침 및 법령을 따름

구분	특별계획구역 계획지침	비고
전구역	상한용적률 : 허용용적률 × (1+1.3×가중치×α)이내 (서울시 도시계획조례시행규칙 제7조 적용) ※ α : 공공시설을 제공(기부채납)한 후의 대지면적 대 공공시설을 제공하는 면적의 비율 ※ 가중치란 사업부지 용적률에 대한 공공시설제공부지의 용적률 (2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중평균한 용적률) 비율을 말함	-

□ 상한용적률 (변경)

※ 향후 관련지침 및 법령 개정시에는 변경된 지침 및 법령을 따름

구분	특별계획구역 계획지침	비고
전구역	상한용적률 : 허용용적률 × (1+1.3×가중치×α)이내 (서울시 도시계획조례시행규칙 제7조 적용) ※ α : 공공시설을 제공(기부채납)한 후의 대지면적 대 공공시설을 제공하는 면적의 비율 ※ 가중치란 사업부지 용적률에 대한 공공시설제공부지의 용적률 (2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중평균한 용적률) 비율을 말함	코오롱 부지 제외
코오롱부지 특별계획 구역	사전협상에 의한 공공기여계획 이행시 일괄적으로 인센티브 부여 (서울시 사전협상형 지구단위계획 수립기준 준용)	-

Ⅱ-2. 특별계획구역 세부개발계획 결정조서

□ 특별계획구역에 관한 결정

1. 특별계획구역 결정조서

※ 향후 사업시행시 측량결과에 따라 면적이 변경될 수 있음

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	코오롱부지 특별계획구역	서초구 서초동 1324-2번지 일대	-	8,900.4	8,900.4	5필지

□ 결정(변경) 사유서

구역명	변경내용	변경사유
코오롱부지 특별계획구역	∙ 특별계획구역 신설 - 면적 : 8,900.4㎡	[사전협상 대상지 선정 및 협상 완료] 본 대상지는 국토계획법 제51조 제1항 8호의2, 8호의3, 같은 법 시행령 제43조 제1항, 제2항, 제3항에 해당하는 부지로서 서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례 제22조에 따른 「도시계획변경 사전협상 운영지침」을 준용하여 협상을 진행 사전협상 결과(공공개발기획단-1896호, ‘21.02.26.)에 따라 지구단위계획(특별계획구역)을 결정하고자 함.

□ 토지이용 및 시설에 관한 결정

1. 용도지역·지구에 관한 결정

1) 용도지역에 관한 결정조서

구분		면적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기정	변경	변경후
합계		8,900.4	-	8,900.4	100.0	-
주거지역	제2종일반주거지역	8,900.4	감) 8,900.4	-	-	-
	준주거지역	-	증) 8,900.4	8,900.4	100.0	-

□ 결정(변경) 사유서

도면표시 번호	위치	용도지역		면적(㎡)	용적률	결정(변경) 사유
		기정	변경
-	서초동 1324-2 일대	제2종 일반주거 지역	준주거 지역	8,900.4	400%	효율적인 토지 활용, 서초대로 이면부 활성화를 위한 강남역 업무기능 지원 등 전략적 지역거점 육성을 위해 용도지역 상향 사전협상 결과 반영 (공공개발기획단-1896호, ‘21.02.26.)

2) 용도지구에 관한 결정조서(변경없음)

2. 도시계획시설에 관한 결정(변경없음)

□ 획지 및 건축물 등에 관한 결정

1. 획지에 관한 결정조서

구분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
획지	∙ 특별계획구역을 대지로 하는 획지선 지정 (서초동 1324-2 외 5필지, 8,900.4㎡)	∙ 좌동	-

□ 코오롱부지 특별계획구역(신설)

구분	가구번호	동	지번	면적(㎡)	계획내용	비고
신설	-	서초동	1324-2	2,984.9	특별계획구역 (8,900.4㎡)	-
			1324-3	171.2
			1324-4	163.4
			1324-13	2,726.0
			1324-14	2,854.9

□ 가구 및 획지 결정(변경) 사유서

구역명	변경내용	변경사유
코오롱부지 특별계획구역	획지 신설 면적 : 8,900.4㎡	서초동 코오롱부지 사전협상 추진에 따른 협상 결과 및 강남 도심권역 확장에 따른 개발 연속성과 주변 상업 시설과의 연계를 고려한 복합용도 개발을 유도하기 위해 획지 신설 사전협상 결과 반영 (공공개발기획단-1896호, ‘21.02.26.)

2. 건축물 등에 관한 결정조서

1) 건축물의 용도에 관한 결정 (불허/지정용도)

구분	특별계획구역 계획지침		세부개발계획	비고
건축용도	불허용도	단독주택, 종교시설, 수련시설 운동시설 중 옥외 철탑이 설치된 골프연습장 창고시설, 자동차 관련시설	좌동	-
	지정용도	업무시설 중 일반업무시설 운동시설 ※ 전체 연면적(지하층 포함, 주차장 제외)의 50%이상 확보	좌동	-

2) 건축물의 개발밀도(건폐율, 용적률, 높이)에 관한 결정

가. 건폐율 계획

구분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
건폐율	60% 이하	좌동	-

나. 용적률 계획

※ 사전협상형 지구단위계획 수립기준에 따른 용적률체계 적용

구분	특별계획구역 계획지침		세부개발계획	비고
용적률	기준용적률	200%이하	좌동	-
	허용용적률	280%이하 ※ 허용용적률 인센티브 계획에 따름	좌동	-
	상한용적률	400%이하 ※ 사전협상에 의한 공공기여 시	좌동	-

다. 높이에 관한 결정

구분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
높이	최고높이 120m 이하	좌동	-

라. 건축물 배치·형태 등에 관한 결정

구분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
건축 한계선	서초대로70길변: 도로경계선으로부터 3m	좌동	-
	주거지역 연접부: 대지경계선으로부터 3m	좌동	-
	서운로15길변: 도로경계선으로부터 3m	좌동	-
	공원 연접부: 대지경계선으로부터 3m	좌동	-
	완충녹지 연접부: 대지경계선으로부터 6m	좌동	-
건축물 형태	주변 지역에 위압감을 줄 수 있는 건축물 형태 지양 일반인 이용 및 접근성이 향상될 수 있도록 배치 권장	좌동	-

3. 기타사항에 관한 결정

1) 대지 내 공지 및 통로 등에 관한 결정

구분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
공개공지	건축법에 따른 의무 공개공지 설치 시 주변 용허리 근린공원 및 길마중길을 고려하여 조성 공개공지 2개소 위치 지정	좌동	-
전면공지	건축한계선에 따른 후퇴공간은 쾌적한 보행환경 조성을 위해 보도부속형 전면공지 조성	좌동	-

2) 공공기여에 관한 결정

※ 사전협상형 지구단위계획 수립기준에 따른 공공기여계획 기준 및  서울시에서 실시한 감정평가금액인 감정가액 기준 적용

구분	특별계획구역 계획지침		세부개발계획	비고
공공시설 등	공공 기여율	기준대지 면적의 30% 내외 공공기여 면적 : 2,670.12㎡ (66,353,482,000원)	좌동	-
	공공 기여 계획	① 장기미집행 시도로 서초대로 보상 : 38,653,482,000원 ② 복합문화시설 신축 : 25,200,000,000원 ③ 완충녹지(길마중길) 일부구간 고도화 : 2,500,000,000원	좌동

4. 특별계획구역 세부개발계획(종합)

구분		특별계획구역 계획지침	세부개발계획
구역면적		8,900.4㎡	좌동
용도지역		준주거지역	좌동
공공시설등	공공 기여율	기준대지 면적의 30% 내외 공공기여 면적 : 2,670.12㎡ (66,353,482,000원)	좌동
	공공 기여 계획	① 장기미집행 시도로 서초대로 보상 : 38,653,482,000원 ② 복합문화시설 신축 : 25,200,000,000원 ③ 완충녹지(길마중길) 일부구간 고도화 : 2,500,000,000원
건축물 용도	불허 용도	단독주택, 종교시설, 수련시설 운동시설 중 옥외 철탑이 설치된 골프연습장 창고시설, 자동차 관련시설	좌동
	지정 용도	업무시설 중 일반업무시설 운동시설 ※ 전체 연면적 (지하층 포함, 주차장 제외)의 50% 이상 확보	좌동
건축물 밀도	건폐율	60% 이하	좌동
	용적률	기준용적률 : 200% 이하 허용용적률 : 280% 이하 ※ 허용용적률 인센티브 계획에 따름 상한용적률 : 400% 이하 ※ 사전협상에 의한 공공기여 시	좌동
	높이	최고높이 120m 이하	좌동

※ 해당 특별계획구역 계획지침은 서초동 코오롱부지 사전협상 추진에 따른 협상 결과(’21.02.26. 사전협상 결과 통보, 공공개발기획단-1896호)를 반영하여 계획함

구분		특별계획구역 계획지침	세부개발계획
건축물 배치 형태	건축 한계선	서초대로70길변: 도로경계선으로부터 3m	좌동
		주거지역 연접부: 대지경계선으로부터 3m	좌동
		서운로15길변: 도로경계선으로부터 3m	좌동
		공원 연접부: 대지경계선으로부터 3m	좌동
		완충녹지 연접부 : 대지경계선으로부터 6m	좌동
	건축물 형태	주변 지역에 위압감을 줄 수 있는 건축물 형태 지양 일반인 이용 및 접근성이 향상될 수 있도록 배치 권장	좌동
대지 내 공지	공개 공지	건축법에 따른 의무 공개공지 설치 시 주변 용허리 근린공원 및 길마중길을 고려하여 조성 공개공지 2개소 위치 지정	좌동
	전면 공지	건축한계선에 따른 후퇴공간은 쾌적한 보행환경 조성을 위해 보도부속형 전면공지 조성	좌동

Ⅲ. 기타 자세한 내용은 결정도서(관계도면 등 지형도면 포함) 참고

Ⅳ. 관계서류 열람방법

관계서류는 서울시청 공공개발기획단(☎02-2133-8361) 및 서초구 도시계획과(☎02-2155-6780)에 관계도서를 비치하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제서비스(http://luris.molit.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

□ 특별계획구역 결정도(신설)

□ 용도지역·지구 결정도(기정)

□ 용도지역·지구 결정도(변경)

□ 도시계획시설 결정도(변경없음)

□ 획지 및 건축물 등에 관한 결정도

□ 세부개발계획 결정도